Tribunal judiciaire, 11 août 2025. 24/11101

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/11101 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JFC Minute : 25/ 945 Monsieur [I] [U] C/ Monsieur [X] [K] Madame [P] [K] Exécutoire délivrée le : à : Mr [U] Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Août 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ; Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [I] [U] demeurant [Adresse 3] comparant en personne D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [X] [K] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [P] [K] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] (escalier 05, étage 04, gauche, cave n°89), pour un loyer mensuel de 820,00 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges. . Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [I] [U] a fait signifier à Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3106,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. Par notification électronique du 6 mai 2024 Monsieur [I] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Monsieur [I] [U] a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : • à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, • ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, • condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 5818 euros au titre d’arriéré de loyers et charges arrêté au 5 juillet 2024 avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024, o une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à complète libération des lieux, celles-ci constituant une dette ménagère dès lors qu’elles ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile o les entiers dépens, • dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] le 22 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025. A l’audience, Monsieur [I] [U], comparaît, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3038 euros, loyer du mois de février 2025 inclus. Monsieur [I] [U] souligne que la locataire prétend travailler mais assure qu’elle ne travaille pas. Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Par décision par mention au dossier du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, à la demande de Madame [P] [K] afin de lui permettre de présenter ses observations. L’affaire a été rappelée à l’audience du 26 mai 2025. À l'audience du 26 mai 2025, Monsieur [I] [U], comparaît, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5750 euros arrêtée au mois de mai 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office. Monsieur [I] [U] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 avril 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [I] [U] souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant. Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 juin 2025, Monsieur [I] [U] a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 28 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, faisant état d’une dette de 5370 euros. MOTIVATION DE LA DECISION En l'espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Monsieur [I] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de Monsieur [I] [U] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). En l’espèce, le bail contient à l’article 8 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le contrat sera résilié de plein droit. Le contrat a été conclu le 1er avril 2020 pour une durée 3 ans, et tacitement reconduit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte mentionne le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieur à la loi du 27 juillet 2023. Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire et les modalités distinctes de celles prévues par l’article 24, doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause. Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer. Toutefois, en l’espèce, l’examen du décompte laisse paraitre que les sommes dues au jour du commandement de payer, à hauteur de 3106 euros au mois d’avril 2024 qui correspondent au montant de l’aide personnalisée au logement (734 euros par mois), ont été régularisées, l’allocation étant payée jusqu’en décembre 2024. Ces éléments sont confortés par l’enquête sociale, qui mentionne un rappel d’allocations, sur la période décembre 2023 à 2024 ou 9614 euros. Il n’est donc pas démontré que les sommes dues n’ont pas été payées dans le délai fixé par le commandement de payer. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail. Sur la demande de résiliation judiciaire : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que malgré un rappel d’allocation d’aide personnalisée au logement, le loyer et les charges ne sont pas payés régulièrement. Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 novembre 2024 date de l'assignation. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à son paiement à compter de 12 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2020, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 mai 2025 que Monsieur [I] [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte reprend les appels de loyers et charges conformes au contrat de location et les allocations d’aide personnalisée au logement perçues. Les sommes dues s’élèvent à 5370 euros. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 5370 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de Monsieur [I] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2020 entre Monsieur [I] [U] d'une part, et Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2020 entre Monsieur [I] [U] d'une part, et Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], DIT que Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] sont occupants sans droit ni titre, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à compter du 15 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 5370 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à payer à Monsieur [I] [U] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [P] [K] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 avril 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE