Cour d'appel, 28 février 2023. 21/02655

N° RG 21/02655 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5ML N° Minute : C3 Notification par LRAR aux parties le : Copie exécutoire aux avocats le : Me Claire CHABREDIER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2EME CHAMBRE CIVILE STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX ARRÊT DU MARDI 28 FEVRIER 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 51-20-0011) rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de VALENCE en date du 17 mai 2021 suivant déclaration d'appel du 16 Juin 2021 APPELANTES : Madame [K] [X] épouse [V] née le 24 juin 1944 à CREST (26) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Madame [S] [X] née le 22 mai 1951 à CREST (26) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] comparants assistées de Me Claire CHABREDIER, avocat au barreau de GRENOBLE, et de Me Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de MACON INTIME : Monsieur [J] [A] [Adresse 9] [Adresse 6] [Localité 8] non comparant représenté par Madame [T] [Z], munie d'un pouvoir spécial COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÈRE : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Monsieur Laurent Grava, conseiller, Madame Anne-Laure Pliskine, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 12 Décembre 2022, Anne-Laure Pliskine, conseillère chargée d'instruire l'affaire, et Laurent Grava, conseiller, assistés de Mme Caroline Bertolo, Greffière, en présence de Catherine Silvan, greffière stagiaire, ont entendu seuls les parties en leurs explications et les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées, conformément aux dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile ; Il a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE M. [J] [A] est exploitant agricole sur la commune de [Localité 8]. Mme [K] [X] épouse [V] et Mme [S] [X], tantes de M. [A], ont bénéficié d'une donation de la part de leur père, M. [Y] [X], décédé le 16 février 2013, portant sur une parcelle E[Cadastre 1] dont il était demeuré usufruitier, d'une superficie de 0,5 hectare, actuellement exploitée par M. [A]. Par un arrêt du 20 mars 2018, la cour d'appel de Grenoble a confirmé un jugement du 15 mai 2017 du tribunal paritaire des baux ruraux de Valence constatant que M. [J] [A] était bien titulaire d'un bail, en qualité de cessionnaire, sur cette parcelle suivant un bail renouvelé le 1erjanvier 2013. Par requête du 3 juin 2020, Mmes [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en rectification d'erreur matérielle aumotif que le bail liant les parties avait été renouvelé pour la dernière fois le 2 novembre 2013 et non le 1er janvier 2013 comme indiqué par erreur selon elles dans le jugement du 15 mai 2017. Par jugement du 4 janvier 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a débouté les intéressées de leur demande. Par actes d'huissier du 29 mai 2020, les consorts [X] ont fait délivrer à M. [A] deux congés de reprise au profit de Mme [N] [V], fille de Mme [K] [V] et nièce de Mme [S] [X], avec effets aux 31 décembre 2021 et 1er novembre 2022. Le 29 juillet 2020 M. [A] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence d'une requête aux fins de contestation du congé délivré par les consorts [X]. A l'audience de conciliation du 2 novembre 2020 un procès-verbal de non conciliation a été dressé et l'affaire renvoyée à l'audience de jugement du 4 janvier 2021. Suivant jugement du 17 mai 2021, dans le cadre de la procédure engagée le 29 juillet 2020 le tribunal a : - déclaré recevable l'action en contestation des congés formée par M. [A], - annulé les congés pour reprise délivrés le 29 mai 2020 par les consorts [X] pour défaut des conditions de reprise, - rejeté l'ensemble des demandes formulées par les consorts [X], - dit que le bail de M. [A] serait renouvelé à compter du 1erjanvier 2022, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les consorts [X] in solidum aux dépens. Le 16 juin 2021 Mme [K] [X] épouse [V] et Mme [S] [X] ont interjeté appel du jugement. A l'audience, Mmes [X] et [V], représentées par leur Conseil, demandent à la cour de: Rejetant toutes écritures contraires, -infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau Vu les articles 117 et suivants et 884 du code de procédure civile, -prononcer la nullité de tous les actes de procédure produits par Mme [T] [Z], en particulier la requête du 29 juillet 2020. Vu l'article L. 411-54 du code rural, -constater que le congé délivré pour le 31 décembre 2021 n'a fait l'objet d'aucune contestation judiciaire dans le délai de 4 mois. -valider le congé délivré le 29 mai 2020 à effet au 31 décembre 2021. Vu les article L. 411-59 et suivants du code rural, -constater que le bénéficiaire de la reprise remplit l'intégralité des conditions de fond, -valider le congé délivré le 29 mai 2020 à effet au 31 décembre 2021. -dire qu'aucun renouvellement du bail n'interviendra au 1 er janvier 2022. Vu l'article 595 du code civil, -prononcer la nullité du bail renouvelé le 1 er janvier 2013 pour défaut de concours des nues-propriétaires. -constater que le bail dont bénéficie Monsieur [J] [A] ne pouvait se renouveler à l'issue de la période de 9 ans au cours de laquelle l'usufruitier l'ayant consenti est décédé. -dire que le bail dont Monsieur [J] [A] prendra fin le 31 décembre 2021. -condamner Monsieur [J] [A] à quitter les lieux ou les faire quitter par tous occupants de son chef, si tel n'était pas le cas ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. -condamner Monsieur [J] [A] à laisser la parcelle E n°[Cadastre 1] en état avec les aménagements présents, dont le compteur d'eau et le compteur d'électricité. -condamner Monsieur [J] [A] à ne pas entraver le droit de passage au profit de la parcelle E n°[Cadastre 1]. Vu les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural, -constater la sous-location prohibée des parcelles. -prononcer la résiliation du bail. -condamner Monsieur [J] [A] à quitter les lieux ou les faire quitter par tous occupants de son chef, si tel n'était pas le cas ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. -condamner Monsieur [J] [A] à laisser la parcelle E n°[Cadastre 1] en état avec les aménagements présents, dont le compteur d'eau et le compteur d'électricité. -condamner Monsieur [J] [A] à ne pas entraver le droit de passage au profit de la parcelle E n°[Cadastre 1]. -condamner Monsieur [J] [A] à régler à Mesdames [X] et [V] une somme de 29250 euros à titre de dommages et intérêts. Vu l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [J] [A] à verser à Mesdames [X] et [V] une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Vu l'article 696 du code de procédure civile, -condamner l'intimé aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Mme [X] excipe en premier lieu du défaut de pouvoir de Mme [Z]. Elles déclarent que Mme [V] épouse [E] remplit toutes les conditions pour pouvoir exploiter la parcelle litigieuse. Elles ajoutent que le bail a été renouvelé par [W] [X] le 1er janvier 2013, lequel n'était qu'usufruitier, alors qu'il aurait fallu l'accord des nus-propriétaires. Enfin, elles sollicitent la résiliation du bail au motif que celui-ci fait l'objet d'une sous-location illicite. A l'audience, M.[A], assisté de Mme [Z] demande à la cour de: -dire que les congés du 29 mai 2020 délivrés par Mesdames [X] et [V] au profit de Mme [N] [V] ne sont pas valables sur le fond ; -annuler ces congés ; -dire que le bail se renouvellera pour neuf ans à compter du 1er janvier 2022; -rejeter toutes les demandes des bailleresses; - condamner solidairement les bailleresses aux entiers dépens ; -condamner Mesdames [X] et [V] à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [A] énonce que sa contestation est recevable comme l'a rappelé le premier juge. Il déclare que le congé n'est pas valable sur le fond, dès lors qu'il ne respecte pas les conditions posées par l'article L.411-59 du code rural, faute d'exploitation personnelle réelle, Mme [N] [V] exerçant par ailleurs la profession d'ingénieur agronome. Il indique qu'elle ne possède pas le cheptel et le matériel nécessaires à son exploitation, qu'enfin, elle ne résidera pas à proximité de l'habitation. Il ajoute que le droit de reprise est subordonné, en application de l'article L.411-58 alinéa 4 du code rural, au respect par le bénéficiaire des dispositions relatives au contrôle des structures, qu'en l'espèce, Mme [V] s'est vue refuser l'autorisation d'exploiter en CDOA. Enfin, il fait état du caractère préjudiciable de la reprise, dans la mesure où il perdrait 3 places de camping sur 25. Subsidiairement, il fait valoir que l'usufruitier peut autoriser seul la cession du bail à un descendant du preneur, qu'en conséquence, l'article 595 du code civil ne s'applique pas. En cours de délibéré, les observations des parties ont égté sollicitées sur la prescription de la demande formée sur le fobdement de l'article 595. MOTIFS Sur le défaut de pouvoir de Mme [Z] Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ; Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. Les consorts [X] allèguent que Mme [Z] ne démontre pas qu'elle est bien membre d'une organisation professionnelle agricole, qu'en conséquence, l'enxsemble des actes juridiques, à savoir tant la requête initiale que les conclusions, sont irréguliers. Toutefois, outre le fait que Mme [Z] a justifié à l'audience des pouvoirs qui étaient les siens, force est de constater qu'elle ne représentait pas M.[A] mais qu'elle l'assistait, que les dispositions de l'article 117 sont inapplicables, qu'en outre, il s'agit d'une procédure orale, et les points figurant dans les conclusions écrites ont été repris à l'audience. En conséquence, aucune nullité n'est encourue. Sur la validité de la contestation du congé Selon l'article L.411-47 du code rural, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; -indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ; -reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. Il est avéré que M.[A] n'a contesté qu'un des deux congés, lesquels lui ont tous été délivrés le même jour. Pour autant, il est constant que les effets d'un congé délivré par anticipation ne sont pas nuls, mais reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné (Civ. 3e, 10 déc. 2008, no07-15.386, civ. 3e, 24 juin 2009, n°08-1867) En conséquence,il convient de dire que les effets du congé contesté sont reportés à la date du 31 décembre 2021. Sur le fond Selon l'article L.411-58 du code rural, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé. Toutefois, le preneur peut s'opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l'un d'entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l'âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l'un des copreneurs d'atteindre l'âge correspondant. Un même bail ne peut être prorogé qu'une seule fois. Pendant cette période aucune cession du bail n'est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu'il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sa décision de s'opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Selon l'article L.411-59, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. En l'espèce, Mme [E] justifie d'un diplôme d'ingénieur agronome. De même, elle a communiqué une adresse sur [Localité 7], située à 15 km de la parcelle litigieuse, et cette habitation peut être considérée comme étant située à proximité du fonds. En revanche, il résulte du dossier déposé par Mme [E] (pièce n°2) que celle-ci a indiqué penser percevoir une rémunération mensuelle de 1000 euros et avoir d'autres revenus provenant de la continuité de son contrat en cours (page 8 du document intitulé autodiagnostic). Même si, comme l'a rappelé le premier juge, la parcelle n°[Cadastre 1] ne nécessite pas nécessairement une présence quotidienne, en tout état de cause, elle requiert un temps minimum de présence, or Mme [E] n'a fourni aucune pièce sur son autre activité, et les consorts [X] restent taisants sur ce point sans contester la matérialité de l'activité d'ingénieur agronome de leur nièce. En conséquence, la preuve n'est pas rapportée que Mme [E] pourra exploiter cette parcelle de manière effective. Sur l'application de l'article 595 du code civil Aux termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit. L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. L'usufruitier ne peut donner seul à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. La conclusion de ces baux nécessite le concours du nu-propriétaire. Il en va de même pour le renouvellement de tels baux (Civ., 3e, 24 mars 1999). La sanction est la nullité du bail. Il s'agit d'une nullité relative qui se prescrit par cinq ans à compter du jour où le nu-propriétaire a connaissance de la conclusion du bail , et qui est ouverte exclusivement au nu-propriétaire (Civ. 3e, 14 nov. 2007). Il résulte des pièces produites que les consorts [X] n'ont cessé de contester ce bail sur cette parcelle. Or, elles n'ont initialement fait délivrer que deux congés pour reprise selon acte d'huissier du 29 mai 2020, et ce n'est que lors des débats devant le premier juge qu'elles ont soulevé à titre subsidiaire le non-respect des dispositions de l'article 595 du code civil, soit plus de cinq ans après le renouvellement du dernier bail. Cette demande est prescrite. Sur l'existence d'une sous-location Aux termes de l'article L.411-35 du code rural alinéa 5, toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l'article L. 411-71, les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime permet au preneur de consentir des sous-locations pour un usage de vacances et de loisirs. Les conditions posées par le texte sont précises ; il s'agit d'une sous-location d'une part du fonds loué, soit d'une partie d'immeuble bâti, soit d'une partie d'immeuble non bâti, comme du camping à la ferme. Toutefois, aucune des sous-locations ne peut excéder une période de trois mois consécutifs, M.[A] reconnaissant que la location des emplacements de camping se déroule sur une période de cinq mois, allant de mai à septembre. En outre, la sous -location doit être autorisée par le bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La sanction du défaut d'autorisation de cette sous-location est la résiliation du bail principal, conformément aux dispositions de l'article L. 411-31 du code rural. Sur la demande de dommages intérêts Mmes [X] ont soulevé la question de la sous-location uniquement en cause d'appel, et ce alors qu'elles connaissaient l'existence de ce camping depuis longtemps, sans jamais intenter une quelconque procédure. Elles justifient d'un préjudice qui sera toutefois apprécié à de plus justes proportions et M.[A] sera condamné à leur verser la somme de 2 000 euros. Il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [A] à laisser la parcelle E n°[Cadastre 1] en état avec les aménagements présents, dont le compteur d'eau et le compteur d'électricité. M.[A] qui succombe principalement à l'instance sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Dit que la contestation du congé est valable ; Déboute les consorts [X] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la requête et des conclusions de M.[A] ; Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau ; Constate la sous-location prohibée des parcelles ; Prononce la résiliation du bail ; Condamne M. [J] [A] à quitter les lieux ou les faire quitter par tous occupants de son chef, si tel n'était pas le cas ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; Condamne M.[J] [A] à ne pas entraver le droit de passage au profit de la parcelle E n°[Cadastre 1] ; Condamne M.[J] [A] à régler à Mmes [X] et [V] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M.[A] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,