Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/55293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55293 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EJN N° : 10 Assignation du : 21 Juin 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 mars 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La Société EUROPE 1 IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS - #R0175 DEFENDERESSE La Société EUROSIC [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS - #R0176 DÉBATS A l’audience du 15 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 26 juillet 2016, la société EUROSIC a consenti à la société EUROPE 1 IMMOBILIER un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur divers locaux à usage de bureaux et d’activités dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4]. La location, d’une durée de douze ans, a pris effet le 21 juin 2018. L’annexe 2 du contrat précise que la surface utile locative des lieux loués à la société EUROPE 1 IMMOBILIER s’élève à 14.184 m² correspondant à 72,3 % de la surface totale de l’ensemble immobilier. En cours de bail, un différend s’est élevé entre les parties au sujet de la refacturation des charges d’électricité des parties communes de l’ensemble immobilier, la société EUROPE 1 IMMOBILIER considérant comme excessifs les montants réclamés à ce titre par la société EUROSIC. Par acte du 21 juin 2023, la société EUROPE 1 IMMOBILIER a fait assigner la société EUROSIC devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond afin d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui payer la somme de 824.937,77 € correspondant aux consommations électriques des parties communes facturées pour la période courant du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021. Dans le cadre de cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 23/08959, une audience d’orientation s’est tenue le 2 octobre 2023. Un juge de la mise en état a alors été désigné et l’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure au vu du bulletin de procédure versé aux débats. Le même jour, soit le 21 juin 2023, la société EUROPE 1 IMMOBILIER a fait assigner la société EUROSIC devant le juge des référés de ce tribunal. Aux termes de son assignation, elle sollicitait la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 824.937,77 € correspondant aux consommations électriques des parties communes facturées pour la période courant du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021. C’est la présente instance. Lors de l’audience du 2 août 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 15 février 2024, la société EUROPE 1 IMMOBILIER demande au juge de : “Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les articles L.145-40-2, L.441-10 II du Code de commerce et R.145-36 du Code de commerce, Vu l’article 2224 du Code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées au débat, - JUGER la société Europe 1 immobilier bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence : - CONDAMNER la société Eurosic au paiement de la somme provisionnelle de 824.937,77 euros HT, correspondant aux consommations électriques des parties communes facturées à la société Europe 1 immobilier du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021 ; - ENJOINDRE la société Eurosic à produire les relevés de consommations des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier ; - ENJOINDRE la société Eurosic à procéder à la pose de compteurs d’énergie au droit des réseaux secondaires des locaux pris à bail par la société Europe 1 Immobilier permettant de comptabiliser les consommations de ses parties privatives. - ASSORTIR ces obligations d’une astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Subsidiairement : - CONDAMNER la société Eurosic au paiement de la somme provisionnelle de 376.010,06 € HT correspondant aux consommations électriques des parties communes facturées à la société Europe 1 immobilier au titre des années 2020 et 2021 ; - ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de : - convoquer et entendre les parties ; - se rendre au sein de l’immeuble Seine Cévennes situé [Adresse 5] à [Localité 4], visiter les lieux et les décrire ; - se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, les plans, synoptiques électriques de l’ensemble immobilier et de l’installation de refroidissement « confort » et plus généralement tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission ; - dire si l’installation de refroidissement « confort » est commune à l’ensemble immobilier et s’il est possible, en l’état, et avant la pose des compteurs, d’individualiser les consommations des parties communes de celles de chaque locataire de l’ensemble immobilier ; - fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les éventuelles responsabilités, les comptes entre les parties, les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, - faire toutes observations utiles au règlement du litige; - DIRE que ledit expert travaillera en urgence afin de pouvoir rendre son rapport dans les trois mois de l’acceptation de sa mission ; - DIRE que les frais d’expertise seront avancés par la société Eurosic ; En tout état de cause : - DEBOUTER la société Eurosic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER la société Eurosic au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNER la société Eurosic aux entiers dépens de la présente.” Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 15 février 2024, la société EUROSIC demande au juge de: “Vu les articles 122, 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Vu les articles L.145-15, L. 145-40-2, L.145-60 R.145-36 du Code de commerce ; Vu l’article 1103 du Code civil ; Vu l’article 145 du Code de procédure civile ; Vu la jurisprudence citée ; Vu le Bail commercial ; Vu les pièces versées aux débats ; A titre principal : - JUGER la société EUROPE 1 IMMOBILIER irrecevable en sa demande en ce que son action en paiement est partiellement prescrite ; - DEBOUTER la société EUROPE 1 IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : - DONNER ACTE à la société EUROSIC qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée ; En tout état de cause : - CONDAMNER la société EUROPE 1 IMMOBILIER à verser à la société EUROSIC la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens”. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de condamnation provisionnelle de la société EUROSIC à lui payer la somme de 824.937,77 € ou la somme de 376.010,06 € à titre subsidiaire A l’appui de sa demande fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la société EUROPE 1 IMMOBILIER expose: - que parmi les charges remboursables au bailleur aux termes du bail figure la consommation d’électricité des parties communes de l’ensemble immobilier; que le montant total des sommes réclamées à ce titre par la société EUROSIC pour la période courant du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021 s’élève à 824.937,77 € soit un montant équivalant au montant de la consommation de ses parties privatives alors que ses locaux représentent une surface utile locative de 72,3 % de l’ensemble immobilier; qu’il apparaît possible que cette facturation englobe en fait la consommation électrique des parties privatives d’un autre locataire de la société EUROSIC occupant l’immeuble, la société ATLANTIC MEDIA, dont l’activité de tournages audiovisiels génère une importante demande d’électricité pour la production d’eau glacée nécessaire au refroidissement des locaux; - qu’elle a consulté un expert qui a constaté que la société EUROSIC avait procédé à la répartition des charges sur la base des consommations électriques globales sans que puissent être distinguées les consommations de chaque locataire et celle des parties communes; que ce procédé est contraire aux dispositions d’ordre public des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce; - que la société EUROSIC a fait poser des compteurs individuels le 1er juillet 2022 mais pas au départ des réseaux de distribution d’eau glacée de la société EUROPE 1 IMMOBILIER; que ces compteurs ne permettent toujours pas de différencier les différentes consommations de l’ensemble immobilier; - qu’à la suite de la pose de ces compteurs, la société EUROSIC a consenti, le 1er mars 2023, une régularisation de la situation au titre de l’année 2022 en versant à la société EUROPE 1 IMMOBILIER un avoir provisoire de 69.195,68 € HT; que toutefois, contrairement à ses engagements, elle refuse de régulariser cet avoir et les exercices 2018 à 2021 en lui ne lui facturant que sa consommation personnelle; - que la société EUROSIC ne rapportant pas la preuve que les charges d’électricité qu’elle lui a refacturées ne correspondent pas à des consommations privatives voisines, elle doit être condamnées à lui rembourser les montant que la société EUROPE 1 IMMOBILIER lui a versées du 21 juin 2018 au 31 décembre 2021, soit 824.937,77 €; - que son action en répétition de l’indu est soumise à la prescription quinquennale de droit commun et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce que lui oppose la société EUROSIC; qu’à titre subsidiaire, elle réduit sa demande provisionnelle à la somme de 376.016,06 € HT correspondant aux consommations électriques facturées par la bailleresse au titre des années 2020 et 2021. La société EUROSIC réplique: - que la société EUROPE 1 IMMOBILIER forme en référé une demande de paiement provisionnel qui se heurte à plusieurs contestations sérieuses, raison pour laquelle elle a décidé de soumettre parallèlement cette même prétention au juge du fond; - qu’ainsi, son action est partiellement prescrite au regard du délai de deux ans fixé par l’article L. 145-60 du code de commerce; - que sur le fond de la demande, l’article 8.1 du bail, qui fait la loi des parties conformément à l’article 1103 du code civil, prévoit une réparation des charges au prorata des surfaces exploitées; qu’ainsi, la quote-part de la société EUROPE 1 IMMOBILIER a été fixée d’un commun accord à 72,3 % de l’ensemble immobilier, en ce compris les parties communes; que les charges d’électricité litigieuses qu’elle a facturées à la demanderesse ont été calculées sur cette base; - que cette modalité de répartition est conforme aux prescriptions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, qui dispose que la répartition des différentes charges s’opère en fonction de la “surface exploitée” sans faire référence à la consommation réelle ou personnelle de chaque locataire; que cette répartition fondée sur la “surface exploitée” doit être utilisée à l’exclusion de tout autre mode de répartition; - que par ailleurs, elle a fourni à la société EUROPE 1 IMMOBILIER l’ensemble des justificatifs du montant des charges réclamées, conformément aux dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce; qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne lui impose de distinguer les charges entre les parties communes et les parties privatives des locaux loués; - que l’installation de compteurs individuels est intervenue dans le cadre d’une tentative de négociation avec la société EUROPE 1 IMMOBILIER et d’autres sociétés de son groupe; que pour autant, la société EUROSIC n’a jamais renoncé à se prévaloir de la clef de répartition prévue par le bail, tant pour le passé que pour le futur; qu’il n’est d’ailleur produit aucun accord écrit en ce sens. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Présente un caractère sérieux la contestation qui n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que dans un ensemble immobilier, ne peuvent être imputés au locataire les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, l’article 8.1 du bail du 26 juillet 2016 relatif aux charges stipule ce qui suit: «A titre de condition essentielle du Bail, sans laquelle le Bailleur ne se serait pas engagé, il est expressément convenu entre les Parties que le Loyer est considéré comme net de toutes charges, impôts, taxes et travaux pour le Bailleur, au titre des Locaux Loués et que le Preneur supportera intégralement, soit directement, soit par avance ou remboursement au Bailleur, sa quote-part des charges de toute nature, afférentes aux Locaux Loués et/ou à l’Immeuble et/ou à l’Ensemble Immobilier (au prorata des Surfaces Exploitées (tel que ce terme est défini ci-après) des Locaux Loués) à la seule exception des charges limitativement énumérées à l’article R. 145-35 du Code de commerce comme ne pouvant être imputées aux locataires et des charges expressément mentionnées dans le Bail comme restant à la charge du Bailleur. » Conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, l’article 8.2 du bail dresse la liste des catégories de charges, impôts, taxes et redevances mises à la charge du preneur. Parmi ces charges figurent les “consommations de fluides des parties communes”, dont l’électricité, “et le cas échéant des parties privatives”. L’article 8.5 du bail intitulé “Clef de répartition des charges, impôts, taxes, redevances et travaux” est libellé comme suit: “En application de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, la répartition des charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux entre le Bailleur et le Preneur interviendra comme indiqué ci-après. (a) Les charges, impôts, taxes et redevances : (i) liées à l’Ensemble Immobilier ou à un service offert au Preneur, directement ou indirectement, au même titre que tous autres occupants de l’Ensemble Immobilier, seront supportées par le Preneur au prorata des Surfaces Exploitées, et lui seront refacturées sur la base de la clef de répartition des charges, impôts, taxes, redevances et travaux définie ci-après (la "Quote-Part Preneur"). A titre indicatif, les Locaux Loués représentent 72,3% de la surface totale de l’Ensemble Immobilier (en ce compris les parties communes). Pour les besoins de la répartition des charges, impôts, taxes, redevances et travaux entre les différents locataires de l’Ensemble immobilier, la Quote-Part Preneur est 72,3% pour l’Ensemble Immobilier, (…)”. Il n’est pas contesté que la facturation litigieuse résulte de l’application par la société EUROSIC d’un prorata de 72,3 % à la consommation globale d’électricité de l’ensemble immobilier, cette dernière étant déterminée sur la base des factures émises par la société DALKIA, dont une copie est versée aux débats par la bailleresse. Ce prorata de 72,3 % correspond précisément à celui-ci mentionné par les stipulations précitées du bail, fixé d’un commun accord par les parties en considération de la surface exploitée mise à disposition de la société locataire. Par ailleurs, la société EUROPE 1 IMMOBILIER ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que la société EUROSIC a exprimé la volonté claire et dépourvue d’équivoque de renoncer à appliquer cette clef de répartition contractuelle, ce que l’intéressée dément. Au vu de ces éléments, l’obligation de restituer les sommes versées au titre des charges d’électricité dont se prévaut la société EUROPE 1 IMMOBILIER à l’égard de la société EUROSIC apparaît sérieusement contestable, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra au juge du fond d’ores et déjà saisi d’apprécier, de même que la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse. Il convient donc de n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle, tant principale que subsidiaire, de la société EUROPE 1 IMMOBILIER. Sur les demandes de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de condamnation de la société EUROSIC à, d’une part, produire les relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier et, d’autre part, poser des compteurs d’énergie au droit des réseaux secondaires des locaux objet du bail A l’appui de ses demandes fondées sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la société EUROPE 1 IMMOBILIER fait valoir: - que la communication des relevés doit être ordonnée en vertu de l’article R. 145-36 du code de commerce afin de déterminer si l’avoir qui lui a été consenti par la société EUROSIC correspond effectivement au trop-versé par la société EUROPE 1 IMMOBILIER au titre de l’année 2022; - que la bailleresse doit par ailleurs poser un compteur au droit des réseaux secondaires des locaux objet du bail afin de permettre la comptabilisaton des consommations de ses parties privatives. La société EUROSIC fait valoirque ces demandes sont sérieusement contestables pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, les demandes de la société EUROPE 1 IMMOBILIER reposent sur l’affirmation selon laquelle l’application par la société EUROSIC du prorata prévu par le bail méconnaît les dispositions des article L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce. Or, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, cette affirmation se heurte à une contestation sérieuse qu’il reviendra au juge du fond de trancher. Il conviend donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société EUROPE 1 IMMOBILIER. Sur la demande subsidiaire de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de désignation d’un expert judiciaire A titre subsidiaire, la société EUROPE 1 IMMOBILIER demande au juge de désigner un expert judiciaire avec mission de dire si l’installation d’eau glacée antérieure à la pose du compteur par la bailleresse et telle qu’elle existe aujourd’hui permet d’individualiser les consommations d’électricité de chaque locataire et la consommation des parties communes. La société EUROSIC s’oppose à cette demande. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile sur lequel la société EUROPE 1 IMMOBILIER fonde cette demande additionnelle, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l’espèce, lors de l’audience du 15 février 2024, le juge a recueilli les observations des parties sur la recevabilité de la demande de mesure d’instruction formulée par la société EUROPE 1 IMMOBILIER au regard de l’exigence d’absence de procès en cours exprimée par les dispositions précitées. En effet, il est constant que la société EUROPE 1 IMMOBILIER a sollicité pour la première fois la désignation d’un expert judiciaire en cours d’instance, aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de référé du 15 février 2024. Or, à cette date, elle avait déjà saisi le tribunal par assignation du 21 juin 2023. Cette procédure au fond est actuellement en cours d’instruction devant le juge de la mise en état. Ainsi que le relève la société EUROSIC, le litige porté devant le juge des référés est le même que celui porté devant le juge du fond. Ainsi, il existait un procès en cours, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, lorsque la société EUROPE 1 IMMOBILIER a formé sa demande de mesure d’instruction devant le juge des référés. Il convient donc de dire irrecevable la demande incidente de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de désignation d’un expert judiciaire. Sur les demandes accessoires La société EUROPE 1 IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de l’instance. L’équité commande de la condamner à payer à la société EUROSIC la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société EUROPE 1 IMMOBILIER de condamnation sous astreinte de la société EUROSIC à: - lui payer la somme provisionnelle de 824.937,77 € HT, ou subsidiairement de 376.016,06 € HT, correspondant aux consommations électriques qui lui ont été facturées; - produire les relevés de consommation des différents compteurs d’énergie posés au droit des réseaux secondaires de l’installation d’eau glacée de l’ensemble immobilier; - poser des compteurs d’énergie au droit des réseaux secondaires des locaux objet du bail du 26 juillet 2016, Disons la société EUROPE 1 IMMOBILIER irrecevable en sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire, Condamnons la société EUROPE 1 IMMOBILIER à payer à la société EUROSIC la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société EUROPE 1 IMMOBILIER aux dépens de l’instance. Fait à Paris le 28 mars 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON