Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 22/10857

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me TOBOLSKI (C2049) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/10857 N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDJ N° MINUTE : 2 Assignation du : 07 Septembre 2022 JUGEMENT rendu le 24 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SCI LENFANT (RCS de Paris 854 078 979) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Jonathan TOBOLSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2049 DÉFENDERESSE S.C.I. CHA FA (RCS de Paris 447 680 521) [Adresse 1] [Localité 2] défaillante Décision du 24 Juin 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/10857 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDJ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Réputé contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 août 2019, la S.C.I. CHA FA (ci-après la SCI CHA FA) a donné à bail commercial à S.C.I. SCI LENFANT (ci-après la SCI LENFANT) un local, sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2019 moyennant un loyer principal annuel de 45.600 euros, pour l'exercice exclusif des activités de kinésithérapie, ostéopathie, coaching sportif, de minceur et toutes activités connexes directs, soins esthétiques, de bien être et toutes activités connexes directs. Par acte extrajudiciaire en date du 7 septembre 2022, la SCI LENFANT a assigné la SCI CHA FA devant la présente juridiction, aux fins de : - dire et juger recevable la SCI LENFANT et bien fondée dans l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Y faisant droit, - condamner la SCI CHA FA à lui payer la somme de 11.860,80 euros TTC correspondant au coût mis en oeuvre pour l'exécution des travaux de réfection des locaux donnés à bail, - condamner la SCI CHA FA à lui payer la somme de 1.680,09 euros correspondant au coût de l'intervention de la société SAEG et de l'Étude de Maître [R], - condamner la SCI CHA FA à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner en tant que besoin la compensation des loyers dus à la SCI CHA FA en vertu du contrat de bail commercial du 27 août 2019, - Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La SCI CHA FA n'a pas constitué avocat. Décision du 24 Juin 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/10857 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDJ Il est expressément renvoyé à l'assignation de la SCI LENFANT pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 04 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique, initialement fixée au 25 mars 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 avril 2024. MOTIFS La SCI LENFANT sollicite la condamnation de la SCI CHA FA à lui payer la somme de 11.860,80 euros TTC correspondant au coût mis en oeuvre pour l'exécution des travaux de réfection des locaux donnés à bail ainsi que la somme de 1.680,09 euros correspondant au coût de l'intervention de la société SAEG et de l'Étude de Maître [R] ; que dans le courant de l'année 2020, le local commercial a subi de nombreuses infiltrations résultant notamment d'une mauvaise isolation et ventilation des locaux, générant ainsi un fort développement de moisissures ; qu'elle a mis en demeure la bailleresse afin d'effectuer les travaux ; que face à la passivité de cette dernière, elle a dû procéder elle-même aux travaux de réfection à ses frais avancés ; qu'elle sollicite le remboursement de la totalité des frais engagés pour les travaux de réfection incombant au bailleur. L'article 1222 du code civil dispose que "Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction." L'article 8.1 du contrat de bail stipule que le "PRENEUR remboursera au BAILLEUR ou à son mandataire, sa quote-part de toutes les charges, prestations et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de sorte que le BAILLEUR perçoive un loyer net de toutes charges afférentes à l'immeuble, à l'exception des charges relatives aux honoraires de gestion des loyers, aux charges relatives aux grosses réparations définies à l'article 606 du code civil , et aux mises en conformités relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil qui resteront à la charge du BAILLEUR." Il ressort du constat de la société ECRB du 20 mai 2020 mandaté par la SCI LENFANT que les impacts produits par un coup involontaire d'un client ont révélé "d'autres dommages dus à l'absence d'isolation et d'écran pare-vapeur pour protéger la cloison intérieure et isoler " les locaux. Elle précise que "le mur présente un taux important d'humidité à cet endroit côté extérieur avec apparition de moisissures et de champignons sur le béton et de moisissures et salpêtre côté intérieur, présence également d'une détérioration par cette humidité ambiante sur la partie arrière ou placoplâtre (salpêtre)." Le bureau d'études techniques SAEG, mandaté par la SCI LENFANT, constate dans son rapport diagnostic en date du 10 novembre 2020 que " la plaque de BA 13 est gorgée d'eau et sa face cachée présente une grosse quantité de moisissures" ; que "le mur porteur, que ce montage habille, est constitué de moellons en calcaire" ; que la "face intérieure de ce mur est froide et humide". Il ressort de leur analyse que : - "le mur d'enceinte de l'immeuble concerné est semi enterré (60cm environ)" ; - "au contact de la terre humide, il se gorge d'eau, la pierre calcaire est poreuse et que cette humidité ressort sur la face intérieure du mur par ruissellement" ; - "ces eaux s'écoulent jusqu'au sol (le sol est humide au toucher) et stagnent jusqu'à imbiber la plaque de placo." ; que "par capillarité, le placo se gorge à son tour d'eau" ; que "faute de ventilation de l'espace entre mur et habillage placo, un développement de moisissure se produit". S'agissant de la solution envisagée par le bailleur de créer une ventilation en partie haute du mur en pierre, le bureau d'études techniques indique que cette proposition ne répond pas à la problématique en ce que : - "d'une part, cette solution n'empêche pas le mur en pierre de se gorger d'eau qui ruisselle jusqu'au sol, la terre est toujours derrière" ; -"d'autre part, la ventilation qui serait ainsi créée ventilerait, certes les salles, mais en aucun cas l'espace entre le mur en pierres et le placo" ; - il serait nécessaire d'obtenir de la part des copropriétés voisines, l'autorisation de rejeter de l'air vicié dans leurs espaces. Le bureau d'études techniques SAEG a proposé une solution à faible coût d'un montant de 9.884 euros. Le bureau d'études techniques propose ainsi de créer en lieu et place de l'habillage placo existant, dont les plaques sont gorgées d'eau : - "une cunette en béton, au sol, pour récupérer et canaliser les eaux de ruissellement, un élément de 10cm x 10cm filant façonnée en partie supérieure pour créer une rigole de 5cm de profondeur" ; - "une contre cloison en demistil reposant sur le sol, par l'intermédiaire de profilé PVC en U que l'on prendra soin d'isoler afin d'éviter la condensation". Ces travaux portant sur la structure même du local sont à la charge du bailleur en vertu de l'article 606 du code civil. Au demeurant, par courrier en date du 19 mai 2020, la SCI CHA FA a reconnu que les travaux portant sur le mur de fondation de l'immeuble étaient à sa charge. La SCI LENFANT a mis en demeure la SCI CHA FA le 12 mai 2021 d'exécuter les travaux de réfection préconisés par le bureau d'études techniques SAEG et/ou le cas échéant d'en avancer les frais afin qu'elle puisse y procéder, soit la somme de 9.884 suros. Le 31 mai 2021, la SCI LENFANT a de nouveau mis en demeure la SCI CHA FA. Sur le fondement de l'article 1222 du code civil, elle a indiqué à la SCI CHA FA que sans intervention de sa part dans un délai de 15 jours, elle exécuterait elle-même les travaux de réfection nécessaire à l'exploitation des locaux et qu'elle réclamerait en justice l'ensemble des frais y afférent, outre des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance occasionné. Il n'est pas contesté que la SCI CHA FA n'a pas donné suite à ces deux mises en demeure. La SCI LENFANT justifie ainsi que les travaux étaient nécessaires à l’exploitation des locaux et qu’ils étaient à charge du bailleur en vertu de l’article 606 du code civil. Elle justifie par ailleurs avoir mis en demeure à deux reprises le bailleur et que faute de réponse de sa part, elle a été contrainte de faire exécuter elle-même les travaux au sein du local. Il y a lieu de relever qu’à la lecture de la facture produite le montant total des travaux s’élèvent à la somme de 11.856 euros TTC, et non 11.860,80 euros TTC comme indiqué dans les conclusions et les demande de la SCI LENFANT. Ainsi, en application de l'article 1222, il y a lieu de condamner la SCI CHA FA à payer à la SCI LENFANT la somme de 11.856 euros TTC au titre des travaux de réfection effectués dans le local commercial, objet du bail. Par ailleurs, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI LENFANT de condamnation de la SCI CHA FA aux sommes suivantes : - 1.296 euros TTC correspondant au coût de l'intervention du bureau d’études techniques SAEG en date du 10 novembre 2020 ; - 384.09 euros TTC correspondant au coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice réalisé le 28 avril 2021. La SCI CHA FA, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L'équité commande de condamner la SCI CHA FA à payer à la SCI LENFANT la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE la S.C.I. CHA FA à payer à la S.C.I. SCI LENFANT la somme de 11.856 euros correspondant au coût des travaux de réfection effectués dans le local commercial, CONDAMNE la S.C.I. CHA FA à payer à la S.C.I. SCI LENFANT la somme de 1.296 euros correspondant au coût de l'intervention du bureau d’études techniques SAEG en date du 10 novembre 2020, CONDAMNE la S.C.I. CHA FA à payer à la S.C.I. SCI LENFANT la somme de 384.09 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice réalisé le 28 avril 2021, CONDAMNE la S.C.I. CHA FA à payer à la S.C.I. SCI LENFANT la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. CHA FA aux dépens de l'instance, REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA