Cour d'appel, 28 février 2024. 21/06846

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 FEVRIER 2024 N° RG 21/06846 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U254 AFFAIRE : [O] [E] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLA D'AUBIGNE représenté par son syndic, le Cabinet LAVIGNE ET ZAVANI SNC Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° Chambre : N° Section : N° RG : 17/08535 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA, Me Véronique GRAMOND, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [O] [E] [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Marie-charlotte TOUZET de la SARL MCT AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001 APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLA D'AUBIGNE représenté par son syndic, le Cabinet LAVIGNE ET ZAVANI SNC, , dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 6], représentée par son gérant en exercice [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 3], [Adresse 7] et n°[Adresse 3]) [Localité 5] Représentant : Me Véronique GRAMOND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0016 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** EXPOSE DU LITIGE Mme [O] [E] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] (92), soumis au statut de la copropriété. Cet immeuble est composé de deux bâtiments : - d'un bâtiment A (immeuble R+4) constituant le lot n°1, représentant 7.170 tantièmes, - d'un bâtiment B (immeuble R+3) constitué par les lots n°3 à 57, représentant 2.830 tantièmes. Le lot n°1, propriété de la société Seqens, acteur social dans le logement, est géré distinctement des lots n°3 à 57, et ce depuis l'origine des constructions, en sorte que la question de la scission de ces lots en deux entités juridiquement distinctes s'est posée. Une assemblée générale a été convoquée à ce titre le 29 juin 2016, laquelle assemblée a approuvé le retrait du lot n°1 par scission. Mme [E] a diligenté une procédure judiciaire afin de solliciter, à titre principal, le prononcé de l'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et à titre subsidiaire, le prononcé de l'annulation de la résolution n°7 de cette assemblée, qui avait approuvé le retrait du lot n°1 par scission. Le tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit à la demande de Mme [E], par jugement en date du 22 octobre 2018, et annulé la résolution n°7, avec exécution provisoire, motif tiré de ce que cette résolution n'avait pas été initiée par le propriétaire du lot n°1 mais par son syndic. La cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement par arrêt du 11 octobre 2021, notant au surplus qu'il n'était justifié d'aucune information ni d'aucun vote sur les conséquences matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, et ce en dépit de ce que la résolution avait pour seul objectif de mettre les documents contractuels en phase avec la réalité de la gestion du bâtiment B dont l'assiette est totalement indépendante du bâtiment A. Mme [O] [E] a saisi à nouveau le tribunal de grande instance de Nanterre : - par assignation du 1er septembre 2017, aux fins de solliciter à titre principal, l'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 29 juin 2017 et à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions 9, 10, 11, 12 et 13 de ladite assemblée, - et par assignation en date du 27 août 2018 aux fins de solliciter à titre principal, le prononcé de l'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 25 juin 2018 et à titre subsidiaire, la nullité des résolutions 9, 10, 12, 13 et 14 de ladite assemblée. Les deux instances ont été jointes. Par jugement du 11 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : -Ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture rendue le 18 mars 2021 ; - Prononcé la clôture de l'instruction à la date du 22 juin 2021 ; - Annulé l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2017 ; -Annulé l'assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juin 2018 ; -Débouté Mme [O] [E] de sa demande de remboursement d'un trop-perçu de charges de copropriété et de sa demande subsidiaire d'expertise ; -Débouté Mme [O] [E] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires ; -Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ; - Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de distraction ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Prononcé l'exécution provisoire de la présente décision. Mme [O] [E] a interjeté appel suivant déclaration du 17 novembre 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 5 juillet 2022, au visa des dispositions des articles 10.1, 14-2, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 et 33 du Décret du 17 mars 1967, de : - Déclarer Mme [O] [E] recevable et bien fondée en ses demandes, A titre principal : - Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement du trop-perçu de charges de Mme [O] [E] et sa demande de dommages et intérêts, - Confirmer le jugement en ce qu'il a annulé en son entier l'assemblée générale du 29 juin 2017 et du 25 juin 2018, Statuant à nouveau, - Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [O] [E] le trop-perçu de charges sur les dix dernières années depuis l'exercice clos le 31 décembre 2008 jusqu'à l'exercice clos le 31 décembre 2019, soit la somme de 2.443,76 euros, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut d'exécution, - et à titre subsidiaire nommer un expert, aux frais du syndicat des copropriétaires, avec dispense de participation de Mme [E], pour reconstituer son compte propriétaire, - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] [E] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire, - Annuler les résolutions 9, 10, 11, 12 et 13 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2017, En tout état de cause : - Dispenser Mme [O] [E] de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] [E] la somme de 8.500 euros, compte tenu des 2 procédures jointes, au visa de l'article 700 du code de procédure civile, - Dispenser Mme [O] [E] de toute participation aux frais de la présente procédure au visa de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, - Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 22 septembre 2022, de : -Dire Mme [E] irrecevable et mal fondée en son appel, -La débouter de l'ensemble de ses demandes principales et subsidiaires, -Dire que l'action en répétition de charges de copropriété présentée par voie de conclusions chiffrées signifiées le 11 novembre 2020, ne peut porter sur une période antérieure au 11 novembre 2015 ; -Dire Mme [E] prescrite dans ses demandes de remboursement de charges antérieures au 11 novembre 2015 ; -Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident, -Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 29 juin 2017 ; -Condamner Mme [E] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Véronique Gramond, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. -Débouter Mme [E] de toute demande plus ample ou contraire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. MOTIFS DE LA DECISION Sur les limites de la saisine A titre liminaire, il sera rappelé que selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il sera à cet égard observé que le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de ses écritures formant appel incident et dans le dispositif de ses écritures, poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 29 juin 2017, ne formulant aucune demande d'infirmation au titre de l'assemblée générale du 25 juin 2018. Dès lors, la disposition du jugement qui a annulé l'assemblée générale du 25 juin 2018 sera confirmée, étant précisé que sur ce point Mme [E] sollicite la confirmation du jugement. Sur la demande au titre d'un trop perçu de charges Mme [E], qui poursuit l'infirmation du jugement à ce titre, sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le trop-perçu de charges sur les dix dernières années, depuis l'exercice clos le 31 décembre 2008 jusqu'à l'exercice clos le 31 décembre 2019, soit la somme de 2.443,76 euros. Elle fait valoir, outre que la prescription est de dix ans en matière de charges indues avant l'application de la loi ELAN, que les charges générales devaient être appelées sur l'ensemble des copropriétaires, y compris le lot n°1, alors même que le lot n°1 n'a réglé aucune charges communes générales, pas même les frais de convocations aux assemblées alors qu'il y participe ni même les honoraires du syndic, outre que les frais de scission sont supportés par les seuls copropriétaires des lots 3 à 57 alors que les frais de scission sont à supporter par les demandeurs à la scission. Mme [E] soutient donc que la répartition des charges qui lui sont imputées est faussée puisque comprenant des charges générales qui auraient dues être appelées pour partie sur le copropriétaire du lot n°1 et ce depuis l'origine. Elle fait valoir à ce titre que ces erreurs répétées lui ont causé un préjudice, lequel est déterminable et correspond au décompte de charges calculé sur 2830 tantièmes au lieu de dix millièmes et qu'il doit lui être remboursé le trop-perçu de charges indûment versées. De son côté, le syndicat des copropriétaires, qui rappelle que la prescription est quinquennale, s'agissant de la répétition d'un indu, indépendamment de la loi ELAN, fait valoir que Mme [E] ne rapporte pas la preuve, dont elle a la charge, de l'indu, soulignant qu'aucune des dépenses votées et exposées par le syndic n'ont profité au bâtiment A (lot n°1), outre qu'il n'existe aucune dépense commune entre le bâtiment A (lot n°1) et le bâtiment B (lots n°3 à 57), le règlement de copropriété ayant dès l'origine prévu la répartition des charges spéciales à chaque bâtiment, outre que les deux entités sont gérées séparément depuis l'origine et que les deux bâtiments n'ont aucun équipement commun ni services communs. Sur ce, * Sur la prescription Selon l'article 2224 du code civil dans sa version en vigueur à compter du 19 juin 2008 « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ». En l'espèce, la demande de Mme [E] aux fins de restitution de charges de copropriété indûment versées constitue une action en répétition de l'indu qui n'est pas soumise à la prescription prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais à la prescription de droit commun de cinq ans. Il est constant que cette demande de restitution de charges de copropriété a été formée par Mme [E] pour la première fois dans le cadre de ses conclusions du 11 novembre 2020. En conséquence, le créancier ne pouvant obtenir le recouvrement de sommes plus de cinq ans avant la date de la demande, la demande de Mme [E] est irrecevable pour la période antérieure au 11 novembre 2015, du fait de la prescription. Par ailleurs, il sera relevé que si un exploit introductif d'instance peut interrompre la prescription, Mme [E] qui prétend que son assignation du 27 août 2018 (concernant une autre procédure) aurait interrompu la prescription, ne le démontre pas, le syndicat des copropriétaires soutenant que ladite assignation ne contenait aucune demande chiffrée, ce que ne conteste pas Mme [E], qui ne produit pas elle-même l'assignation. Il s'ensuit qu'aucune interruption de la prescription n'est démontrée par Mme [E]. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et la demande de Mme [E] au titre des charges indues sera déclarée irrecevable pour la période antérieure au 11 novembre 2015. * sur la répétition de l'indu Selon l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. Il est acquis que c'est à celui qui demande la restitution des sommes qu'il prétend avoir indûment payées qu'il incombe de prouver le caractère indu du paiement, en sorte que c'est à Mme [E] d'établir que les sommes qu'elle a réglées et dont elle réclame le remboursement n'étaient pas dues. Il ressort du règlement de copropriété du 26 juillet 1994 produit aux débats, en sa quatrième partie (pages 22-23 ' pièce n°1 du syndicat des copropriétaires), intitulée « Charges communes », qu'il définit notamment les charges communes générales (A) et les charges communes spéciales (B) mais qu'il prévoit également (G) « la subdivision du lot 2 » et précise « en ce qui concerne la subdivision du lot n°2, lorsque les constructions envisagées par le propriétaire actuel auront été édifiées, les charges afférentes au nouveau bâtiment et ses annexes et à leur éléments d'équipement seront réparties entre les lots qui seront alors créés dans l'acte modificatif (') la répartition de ces charges étant effectuées par le seul propriétaire du lot 2, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'autorisation préalable du propriétaire du lot 1 (') ». Il ressort aussi du règlement modificatif du 25 avril 1995 (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires) que « par suite de l'éclatement du lot 2 en 55 nouveaux lots n°3 à 57 inclus, la quote-part des charges communes générales qui était affectée dans le règlement de copropriété (') au lot 2 est répartie entre ces nouveaux lots ». Le plan de la copropriété produit (pièce n°18 du syndicat des copropriétaires) montre que les deux bâtiments sont distincts et édifiés sur deux parcelles totalement distinctes. Mme [E] soutient que les charges dont elle réclame le remboursement ne seraient pas dues au motif que les charges communes générales n'auraient pas été appelées pour le lot n°1 faisant pourtant partie de la copropriété. Toutefois, il ressort du règlement de copropriété et de son modificatif précités que les deux immeubles ont été construits séparément, qu'ils n'ont aucun équipement commun, et que le règlement de copropriété et a prévu dès l'origine une répartition de charges en charges spéciales à chaque bâtiment. Au demeurant, Mme [E] ne démontre pas que les charges communes générales dont elle réclame le remboursement incomberaient aussi au lot n°1, alors même que le syndicat des copropriétaires démontre point par point, sans être contredit par Mme [E], que les charges dont elle réclame le remboursement au prorata de ses tantièmes concernent exclusivement les copropriétaires des lots n°3 à 57, que ce soit les honoraires et débours du syndic (contrat et prestations particulières), l'entretien et travaux des espaces verts, les frais de procédure avec le syndicat des copropriétaires, le contrat des archives, les frais bancaires, les frais postaux et les frais de conseil syndical. Il sera ajouté que si, contractuellement les lots n°1 (bâtiment A) et les lots n°3 à 57 (bâtiment B) forment une copropriété, ils fonctionnent séparément au niveau de leur gestion, étant observé à cet égard que le lot n°1 n'a lui non plus jamais appelé de charges communes générales auprès du bâtiment B. Au vu de l'ensemble de ces éléments en débat, Mme [E] ne rapporte pas la preuve du paiement de sommes indues. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] de ses demandes de remboursement de charges, et en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande de désignation d'un expert dans la mesure où la cour ne saurait suppléer la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve. Sur l'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2017 Les premiers juges ont considéré que la résolution n°7 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 qui autorisait la scission entre les deux parcelles ayant été annulée par le tribunal de grande instance de Nanterre le 22 octobre 2018, annulation confirmée par la cour d'appel de Versailles le 14 avril 2021, Mme [E] était fondée à soutenir, compte tenu de l'effet rétroactif de l'annulation de la décision d'assemblée générale, que l'absence de convocation du copropriétaire concerné par la scission (à savoir le propriétaire du lot n°1, la société Seqens) viciait l'assemblée générale postérieure du 29 juin 2017. Le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, formant appel incident, faisant valoir qu'à la date de l'assemblée querellée, les résolutions de juin 2016 (qui avaient voté la scission) étaient valables en sorte que la convocation du propriétaire du lot n°1 ne s'imposait pas, rappelant qu'une assemblée générale est valable tant qu'elle n'a pas été annulée. Mme [E] qui poursuit la confirmation du jugement entrepris fait valoir que l'arrêt de la cour d'appel ayant confirmé la nullité du plan de scission, le lot n°1 était pleinement intégré à la copropriété, en sorte que par l'effet rétroactif de l'annulation, le propriétaire du lot n°1 aurait dû être convoqué. Elle ajoute qu'aucun modificatif au règlement de copropriété n'avait été préalablement adopté en sorte que seul le règlement d'origine était applicable. Sur ce, Il est effectivement acquis, comme le soutient Mme [E] et comme l'a retenu à juste titre le tribunal, que le jugement rendu le 22 octobre 2018 - confirmé en appel le 14 avril 2021- qui a annulé la scission, présente un caractère rétroactif, en sorte que le syndic, faute de scission, devait convoquer le propriétaire du lot n°1. Dès lors, le jugement entrepris annule à bon droit l'assemblée générale au motif que le propriétaire du lot n°1 n'a pas été convoqué. A cet égard, le syndicat des copropriétaires, qui soutient que l'assemblée générale est valide tant qu'elle n'a pas été annulée, ne le conteste pas utilement puisqu'en l'espèce, ce qui est en cause n'est pas le sort de l'assemblée générale et/ou de ses résolutions tant que l'annulation n'a pas été prononcée mais l'effet de l'annulation sur l'assemblée générale une fois que celle-ci a été prononcée. Il suffira d'ajouter, ainsi que le souligne à juste titre Mme [E], qu'aucun règlement modificatif n'ayant été adopté, c'est bien le règlement originaire qui s'applique, contenant le lot n°1, lequel doit donc être nécessairement convoqué. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 29 juin 2017. Sur les demandes de dommages et intérêts Mme [E], qui poursuit l'infirmation du jugement à ce titre fait valoir que le syndicat des copropriétaires a commis des erreurs grossières quant à l'application du règlement de copropriété et quant à la tenue de la comptabilité, qui lui ont causé un préjudice, soulignant qu'elle a démontré le bien fondé de ses actions judiciaires et qu'elle a subi à ce titre des tracas et désagréments inhérents à toute procédure judiciaire, justifiant son préjudice moral. De son côté, le syndicat des copropriétaires rétorque que le tribunal a relevé à juste titre que le préjudice lié à l'engagement des procédures était compensé par les indemnités allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre que Mme [E] ne démontre aucun préjudice moral, soulignant que contrairement à ses affirmations le tribunal et la cour ne lui ont pas systématiquement donné raison, preuve du présent appel. Le syndicat des copropriétaires ajoute que Mme [E] porte préjudice à la copropriété à laquelle elle fait exposer des dépenses importantes, outre que le cumul des procès est très dissuasif pour tout potentiel acquéreur. Sur ce, Le jugement entrepris a rejeté à bon droit la demande de Madame [E] au motif, adopté, que cette dernière n'explicitait pas son préjudice moral qu'elle invoquait et que le préjudice lié à la nécessité d'engager des procédures était réparé par l'indemnité allouée au titre des frais de procédure. Il suffira d'ajouter que Mme [E] à hauteur de cour ne justifie pas plus son préjudice moral, évoquant seulement des « tracas » et des « désagréments », sans les caractériser, outre qu'elle a été déboutée de sa demande de remboursement de charges indues. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté l'intégralité de ses demandes indemnitaires. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure. Au vu de l'ensemble des éléments en débat, aucune circonstance ne justifie que Mme [E] soit dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure qu'elle a elle-même initiée, partiellement en vain. Mme [E], dont le recours échoue principalement, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, Dans les limites de la saisine, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il en ce qu'il a reçu la demande de remboursement d'un trop perçu de Mme [E] sur la période antérieure au 11 novembre 2015 ; Statuant à nouveau, Dit la demande de Mme [E] de remboursement d'un trop perçu irrecevable pour la période antérieure au 11 novembre 2015 du fait de la prescription ; Y ajoutant, Condamne Mme [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Gramond dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 2] à [Localité 5] (92) une indemnité de procédure de 2.000 euros ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,