Cour d'appel, 18 juin 2024. 23/04425

ARRET N° [K] C/ [S] [C] MS/VB/SP/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04425 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I44S Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : Monsieur [G] [F] [T] [K] né le 09 Décembre 1984 à [Localité 7] (94) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Plaidant par Me Anissa ABDELLATIF substituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002569 du 25/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Amiens) APPELANT ET Monsieur [N] [Y] [Z] [S] né le 23 Septembre 1958 à [Localité 5] (80) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 6] Plaidant par Me Emilie DECROOS substituant Me Nathalie AMOUEL de la SCP CARON-AMOUEL-PEREIRA, avocats au barreau d'AMIENS Madame [W] [C] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Assignée à étude d'huissier le 15/11/2023 INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 16 avril 2024, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de MmeAgnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN, Président de chambre et Mme Myriam SEGOND, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 18 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Par acte authentique du 12 août 2021 prenant effet le même jour, M. [S] a donné à bail à M. [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 620 euros et 100 euros de provision sur charges. Suivant acte du même jour, Mme [C] s'est portée caution solidaire de M. [K]. Des loyers étant demeurés impayés, le 16 décembre 2022, M. [S] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 421,41 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 24 janvier 2023. Par actes des 27 février 2023 (en ce qui concerne le locataire) et 3 mars 2023 (en ce qui concerne la caution), M. [S] a fait assigner en référé M. [K] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes à titre de loyers et indemnités d'occupation. Par ordonnance du 31 août 2023, rectifiée les 15 septembre et 10 octobre 2023, le juge des référés a : - constaté la recevabilité des demandes de M. [S], - déchargé Mme [C] du paiement des pénalités et intérêts de retard, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2021 entre M. [S] et M. [K] étaient réunies à la date du 17 février 2023, - débouté Mme [C] et M. [K] de leurs demandes respectives de délais de paiement, - ordonné en conséquence à M. [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de son ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées, - condamné solidairement M. [K] et Mme [C] à verser à M. [S], à titre provisionnel, la somme de 2 392,65 euros (décompte arrêté au 3 juillet 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 373,37 euros et à compter de l'assignation sur le surplus à compter du 27 février 2023 pour M. [K] et du 3 mars 2023 pour Mme [C], - condamné in solidum M. [K] et Mme [C] à payer à M. [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 17 février 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné in solidum M. [K] et Mme [C] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné in solidum M. [K] et Mme [C] à verser à M. [S] la somme de 70 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   Par déclaration du 19 octobre 2023, M. [K] a fait appel de tous les chefs de cette décision. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2024. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions du 26 décembre 2023, M. [K] demande à la cour : - d'infirmer l'ordonnance, - à titre principal, de constater l'absence de notification à la CCAPEX du commandement de payer du 16 décembre 2022, de prononcer la nullité de ce commandement et en conséquence, de prononcer l'irrecevabilité de l'assignation du 27 février 2023, - à titre subsidiaire, de condamner M. [S] à lui payer la somme de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et en conséquence, de prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 16 décembre 2022 et de constater que la clause résolutoire n'a jamais joué, - à titre plus subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire confiée à M. [B] avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et des pièces que les parties devront lui adresser préalablement sous leur responsabilité, et après avoir entendu les parties ainsi que tous sachants, de : - convoquer les parties, - se rendre sur place au [Adresse 3] à [Localité 6], - visiter les lieux et procéder à une description complète de l'état du logement, - dire si le logement occupé est décent, salubre, propre à sa destination d'habitation et s'il présente un risque pour la santé des personnes, - examiner les désordres allégués par les locataires, en rechercher l'origine et dire s'ils sont imputables au bailleur ou au locataire, - préciser si possible la date d'apparition des désordres éventuellement constatés et retracer les interventions et travaux réalisés par chacune des parties dans le logement pour y remédier pendant la période de location, - évaluer le préjudice de jouissance éventuellement subi par les occupants du logement pendant la période de location, - fournir tous les éléments techniques que l'expert jugera utile d'apporter, - dire que M. [K] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale sera dispensé de toute consignation, Et par conséquent, prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 16 décembre 2022 et constater que la clause résolutoire n'a jamais joué, - à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour régulariser la dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à expiration dudit délai, - en tout étant de cause, à défaut pour M. [S] de justifier qu'il a communiqué à M. [K], un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition, constater que la somme de 469,05 euros sollicitée par le bailleur au titre des charges locatives ne saurait être considérée comme exigible et la déduire du décompte, - débouter M. [S] de l'ensemble de ses fins de non-recevoir et de ses prétentions plus amples ou contraires. - condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions du 9 février 2024, M. [S] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation de M. [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros à ce titre, - en tout état de cause, condamner M. [K] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIVATION 1. Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de signalement du commandement de payer du 16 décembre 2022 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) M. [K] soutient que la demande de résiliation du bail est irrecevable, faute pour l'huissier de justice d'avoir signalé le commandement à la CCAPEX, conformément à l'article 24, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989. M. [S] réplique que la demande de résiliation du bail est recevable, le signalement à la CCAPEX n'étant pas requis compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette. Sur ce, aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 24, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. [...]. L'arrêté du préfet de la Somme du 24 février 2021 prévoit que sur l'ensemble du département, le signalement de l'huissier de justice des commandements de payer délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques ou des SCI familiales à la CCAPEX est effectué lorsque, soit le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis trois mois, soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à trois fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives. Le décompte annexé au commandement du 16 décembre 2022 mentionne une somme en principal de 1 421,41 euros, inférieure au triple du loyer mensuel, et des impayés datant d'octobre 2021, avril 2022, septembre 2022 et octobre 2022, ce qui ne correspond pas aux trois mois consécutifs exigés par l'arrêté précité. Le commandement de payer du 16 décembre 2022 n'avait donc pas à être signalé à la CCAPEX. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de signalement du commandement de payer du 16 décembre 2022 à la CCAPEX sera, par conséquent, rejetée. 2. Sur la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 16 décembre 2022 en raison de l'indécence du logement M. [K] soutient que le logement loué ne répond pas aux critères de décence. Il indique avoir mandaté un commissaire de justice qui, aux termes d'un procès-verbal du 19 octobre 2022, a constaté le descellement de plusieurs prises électriques et interrupteurs dans la pièce de vie et la chambre n°2, ainsi que des traces de moisissure dans la cuisine, la chambre n°1 et les WC. Il ajoute que ces défauts étaient déjà constatés lors de l'état des lieux d'entrée le 11 août 2021, que le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité, annexé au bail, relève des anomalies importantes dont l'absence de broches de terre au niveau des prises de courant et que le diagnostic de performance énergétique, annexé au bail, mentionne que le logement est classé G. M. [S] réplique que l'état des lieux d'entrée du 11 août 2021 ne relève qu'une prise descellée sur les six dans la pièce de vie, qu'aucune trace de moisissure n'était alors présente dans la cuisine, la chambre n°1 et les WC. Il conteste que le logement soit dangereux pour la santé et la sécurité des occupants. Sur ce, aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Ce décret prévoit notamment, à l'article 2, paragraphes 5 et 6, que les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, que le logement permet une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le procès-verbal établi le 19 octobre 2022 par huissier de justice fait état du descellement de plusieurs prises électriques et interrupteurs dans la pièce de vie et la chambre n°2, ainsi que de traces de moisissure dans la cuisine, la chambre n°1 et les WC. Cependant, ce seul procès-verbal n'établit pas que le logement soit dangereux pour la santé et la sécurité des occupants. Les défaut constatés ne rendent pas impossible l'utilisation du logement et n'apparaissent pas suffisamment graves pour justifier une absence de paiement du loyer et des charges. Par ailleurs, l'article 3 bis issu d'un décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 définissant le critère de performance énergétique minimale requis pour le logement est applicable aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Ce texte est donc inapplicable en l'espèce. La demande tendant à la nullité du commandement de payer en date du 16 décembre 2022 sera, par conséquent, rejetée. 3. Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. La demande d'indemnisation formée par M. [K] excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut accorder qu'une provision. En toutes hypothèses, le seul procès-verbal de constat d'huissier du 19 octobre 2022 ne permet pas de prouver le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, et donc l'existence d'une obligation non sérieusement contestable lui incombant d'indemniser le locataire. La demande d'indemnisation du préjudice de jouissance sera, par conséquent, rejetée. 4. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'absence de preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, la mesure d'expertise sollicitée apparaît inopportune. Il convient, par conséquent, de rejeter la demande d'expertise. 5. Sur la demande en paiement des charges récupérables M. [K] soutient que M. [S] ne justifie pas lui avoir communiqué, un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition, ni le montant des charges récupérables sollicitées à hauteur de 469,05 euros, et que cette somme n'est, par conséquent, pas exigible et doit être déduite du décompte. M. [S] réplique avoir justifié sa demande de régularisation des charges tant au moment de l'appel de fonds que dans le cadre procédural. Sur ce, le bail du 12 août 2021 prévoit qu'accessoirement au loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges récupérables telles qu'elles sont définies par la loi, y compris la taxe d'ordures ménagères. Ces charges sont exigibles sur justification. Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur devra communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition, cette transmission pourra avoir lieu par voie postale ou dématérialisée à la demande de ce dernier. M. [S] fournit les justificatifs communiqués au moment de l'appel de fonds et au cours de l'instance, soit les avis d'imposition qui justifient les sommes demandées au titre de la taxe d'ordures ménagères 2021 et 2022 et la facture n°30539897 du 21 avril 2022 qui justifie la régularisation de la facture de gaz d'août 2021 à avril 2022. L'ordonnance est confirmée. 6. Sur la demande de délais de paiement M. [K] soutient disposer de ressources suffisantes pour solder sa dette locative. M. [S] s'oppose aux délais de paiement sollicités, indiquant que M. [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant et que le couple ne vit en réalité que des prestations sociales, contrairement à ce qu'il avait dit au premier juge, ce qui démontre sa mauvaise foi. Sur ce, selon l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [K] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, un courrier de relance du notaire du 7 décembre 2023 établissant la dette à la somme de 5 400,57 euros au mois de décembre 2023 inclus. La demande de délais de paiement ne peut, par conséquent, qu'être rejetée. L'ordonnance est confirmée. 7. Sur les frais du procès Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Partie perdante en cause d'appel, M. [K] sera condamné aux dépens d'appel, à payer à M. [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande à ce titre. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'absence de signalement du commandement de payer du 16 décembre 2022 à la CCAPEX, Rejette la demande tendant à la nullité de ce commandement en raison de l'indécence du logement, Rejette la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance à ce titre, Rejette la demande d'expertise à ce titre, Confirme l'ordonnance, Condamne M. [G] [K] aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [G] [K] à payer à M. [N] [S] la somme de 2 500 euros, Le déboute de sa demande présentée à ce titre. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE