Cour d'appel, 01 février 2024. 23/03051

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 01/02/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 23/03051 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U7K3 Ordonnance (N°23/0016) rendue le 17 mai 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai APPELANTE SARL L'Epi d'Or prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 2] représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me François Adhemard, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, avocat plaidant INTIMÉS Monsieur [I] [K] né le 27 décembre 1937 à [Localité 4] de nationalité française et Madame [E] [H] épouse [K] de nationalité française demeurant ensemble [Adresse 1] représentés par Me Eric Tiry, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 décembre 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 novembre 2023 **** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 janvier 2022, M. et Mme [K] ont donné à bail à la société L'Epi d'or un immeuble à usage de commerce, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 068,15 euros TTC. Se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, M. et Mme [K] ont fait délivrer à la société L'Epi d'or le 1er décembre 2022 un commandement de payer la somme de 6 157,69 euros au titre des loyers impayés arrêtés au terme de novembre 2022, taxes foncières, assurance risques locatifs et coût de l'acte, visant la clause résolutoire du bail. Se prévalant du caractère infructueux du commandement, par acte d'huissier de justice du 8 mars 2023, M. et Mme [K] ont fait assigner la société L'Epi d'or devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la société L'Epi d'or et la condamner au paiement des loyers et charges dus. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 17 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai a : constaté la résiliation du bail souscrit le 6 janvier 2022 à compter du 2 janvier 2023, enjoint à la société L'Epi d'or de libérer les locaux dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, ordonné, faute pour la société L'Epi d'or d'avoir quitté les lieux dans ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et de corps et de biens, autorisé M. et Mme [K] à solliciter le concours d'un huissier, à se faire assister d'un serrurier ainsi qu'à faire appel au concours de la force publique afin d'assurer l'exécution de la décision, condamné la société L'Epi d'or à payer à M. et Mme [K] à titre de provision la somme de 9 203,07 euros au titre des sommes dues arrêtées au 31 mars 2023, condamné la société L'Epi d'or à payer à M. et Mme [K] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société L'Epi d'or aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 juillet 2023, la société L'Epi d'or a relevé appel de l'ordonnance, sollicitant son annulation ou sa réformation en toutes ses dispositions. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 28 août 2023, la société L'Epi d'or demande à la cour de : infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, renvoyer les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : constater à compter du 2 janvier 2023, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que la résiliation du contrat, fixer la somme provisionnelle due à la somme de 9 203,07 euros au titre des sommes dues arrêtées au 31 mars 2023 inclus, l'autoriser à se libérer de la somme en 24 mensualités de 384 euros en sus du loyer, dire que les procédures d'exécution pouvant être engagées sont suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part, pendant le délai précité, suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère des sommes dues dans le délai précité, rejeter la demande de condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile en l'absence de calcul plus explicite sur son montant. Elle fait valoir qu'elle ne conteste pas la somme de 9 203,07 euros retenue dans le jugement et explique cette absence de paiement par des difficultés qui ont commencé avec la crise sanitaire de 2020 puis par des difficultés liées à un problème de gérance. Elle espère néanmoins que la situation va s'améliorer, le dirigeant ayant établi une étude prévisionnelle sur deux ans avec un investissement de 60 000 euros. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement permettant la suspension de la clause résolutoire sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 20 novembre 2023, M. et Mme [K] demandent à la cour de : déclarer la société L'Epi d'or recevable mais non fondée en son appel, confirmer l'ordonnance rendue sauf à actualiser le montant de la dette locative arrêtée au 20 septembre 2023 à la somme de 17 844,68 euros, à titre de provision, y ajoutant, débouter la société L'Epi d'or de toutes ses demandes, fins et conclusions, condamner la société L'Epi d'or à leur payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges du 1er octobre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, condamner la société L'Epi d'or à leur payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, condamner la société L'Epi d'or aux dépens d'appel. Ils font valoir que la dette locative s'élève désormais à la somme de 17 844,68 euros au 20 septembre 2023 et que la société L'Epi d'or ne présente aucun plan permettant de s'assurer du respect des délais qu'elle sollicite, étant observé que la dette ne cesse de croître depuis la décision de première instance. Ils ajoutent qu'ils sont tous deux âgés, que leurs revenus se composent exclusivement des pensions de retraite, que M. [K] a rejoint en septembre 2023 l'unité Alzheimer de l'Ehpad de [Localité 4], ce qui entraîne des frais importants qui sont à peine couverts par leurs retraites. L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 novembre 2023. Plaidé à l'audience du 6 décembre 2023, le dossier a été mis en délibéré au 1er février 2024. MOTIVATION : La société L'Epi d'or ne conteste pas le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail souscrit le 6 janvier 2022 à compter du 2 janvier 2023 par le jeu de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré par les bailleurs. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. Les bailleurs sollicitent l'actualisation du montant de la dette locative et le preneur des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, mais en se basant sur l'arriéré de loyers tel que retenu en première instance. Sur la demande de provision formée par M. et Mme [K] pour les loyers et charges impayés L'article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. M. et Mme [K] sollicitent une provision à hauteur de 17 844,68 euros, incluant les arriérés de loyers et charges et les frais des différents actes de procédure qu'ils ont mis en 'uvre. La société L'Epi d'or ne conteste pas que la somme de 9 203,07 euros était due au 31 mars 2023, telle qu'elle avait été fixée par le premier juge mais n'évoque aucunement les sommes réclamées par le bailleur pour la période postérieure. Il résulte du décompte produit par les bailleurs qu'outre la somme de 9 203,07 euros retenue par le premier juge au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2023, la société L'Epi d'or est redevable des loyers d'avril à septembre 2023 pour un montant de 6 408,90 euros. Compte tenu des dispositions du bail mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, la somme de 2 120 euros, justifiée par les bailleurs, est également due au titre de la taxe foncière 2023. L'assurance propriétaire, si elle est bien mise à la charge du preneur par le bail, a en revanche déjà été incluse dans le décompte précédent, le justificatif produit pas les bailleurs datant de 2022. Il résulte également du décompte produit par les bailleurs que le preneur a effectué deux paiements le 15 septembre 2023, pour un montant total de 2 138,15 euros. Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société L'Epi d'or au paiement d'une provision pour les impayés de loyers et charges, sauf à actualiser la somme due à 15 593,82 euros. 2) Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, si M. et Mme [K] font état de leurs besoins, il apparaît qu'alors que la société L'Epi d'or risque de perdre son fonds de commerce, elle justifie avoir fait des efforts de paiement en septembre 2023 et produit une étude prévisionnelle en vue d'améliorer la situation de son fonds de commerce. Il convient donc de tenir compte des efforts de paiement et de recherches de solutions d'amélioration de sa situation présentés par la société L'Epi d'or et de lui accorder des délais de paiement, dans la limite de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif de l'arrêt, en suspendant le jeu de la clause résolutoire pendant ces délais, étant rappelé que faute pour elle de respecter strictement cet échelonnement s'ajoutant au loyer courant, le jeu de la clause résolutoire retrouvera son plein effet. 3) Sur les prétentions annexes L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La société L'Epi d'or, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu en équité de faire droit à la demande de M. et Mme [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société L'Epi d'or ; La confirme pour le surplus, sauf à actualiser le montant de la provision due par la société L'Epi d'or à M. et Mme [K] au titre des loyers et charges impayés à la somme de 15 593,82 euros, arrêtée au 20 septembre 2023 ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Accorde à la société L'Epi d'or des délais de paiement ; Autorise le preneur à se libérer de l'arriéré des sommes dues par 23 mensualités de 650 euros, en sus du loyer courant, la 24ème mensualité représentant le solde de la dette ; Rappelle que le preneur doit en outre d'acquitter du loyer courant et des charges ; Suspend le jeu de la clause résolutoire ; Dit que faute de paiement d'une seule mensualité due au titre de l'arriéré, en son terme exact, en plus du loyer courant : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire retrouvera son plein effet, sans mise en demeure préalable, le preneur devra alors libérer les lieux et pourra être expulsé ainsi que tout occupant de son chef, à ses frais, ordonne en tant que de besoin l'expulsion de ce dernier ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, à compter du premier impayé et jusqu'à son départ effectif des lieux loués, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer, et condamne en tant que de besoin la société L'Epi d'or au paiement de cette indemnité provisionnelle mensuelle ; Dit qu'en revanche si le locataire se libère dans les conditions fixées précédemment, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Condamne la société L'Epi d'or aux dépens d'appel ; Rejette la demande de M. et Mme [K] formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le greffier Marlène Tocco Le président Dominique Gilles