Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/07786

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [H] Madame [W] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lara ANDRAOS GUERIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/07786 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26KE N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 16 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [N] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951 DÉFENDEURS Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [W] [S], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023503118 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07786 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26KE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 20 mai 2014, Mme [N] [J] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [S] et M. [D] [H], portant sur un logement sis au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 875,97 euros et 85,00 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, remis en étude, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 20 mai 2023, comportant une offre de vente au prix de 378 000,00 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, remis en étude, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir : Constater que le congé de reprise aux fins de vente est régulier et bien fondé, Constater le non renouvellement du bail donné à M. [D] [H] et Mme [W] [S], Constater la résiliation du bail à effet du 21 mai 2023, Dire et juger que M. [D] [H] et Mme [W] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [D] [H] et Mme [W] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, Dire que l’expulsion sera ordonnée avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu et qu’il sera procédé au transport des meubles et objets garnissant les lieux dans le local qu’il plaira aux propriétaires aux frais et risques des expulsés, Dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais au profit de M. [D] [H] et Mme [W] [S] pour quitter les lieux, Condamner solidairement M. [D] [H] et Mme [W] [S] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs, Condamner solidairement M. [D] [H] et Mme [W] au paiement des entiers dépens, Condamner solidairement M. [D] [H] et Mme [W] à régler à Mme [N] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’affaire, appelée à l’audience du 24 octobre 2023, a été renvoyée à l’audience du 28 février 2024. A l’audience du 28 février 2028, Mme [N] [J] épouse [X] représentée par son conseil, a déposé des conclusions récapitulatives auxquelles elle s’est référé oralement et réitère les demandes de son acte introductif d’instance, Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé a été valablement signifié, que les locataires n’ont fait aucune offre d’achat et qu’ils n’ont pas quitté les lieux. Elle allègue en outre de la mauvaise foi récurrente des locataires dans l’exécution de leurs obligations et de la situation de sa propre vulnérabilité résidant en EHPAD. Par ailleurs, elle soutient que les allégations de Mme [W] [S] n’ont jamais été portées à sa connaissance du bailleur et que la preuve n’est pas apportée de l’imputabilité des désordres au bailleur. A l’audience, Mme [W] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référé oralement, aux fins de voir : Accorder à Mme [W] [S] un délai jusqu’au 31 juillet 2024 pour quitter son logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], Débouter Mme [N] [X] de ses autres demandes, Condamner Mme [N] [X] à payer à Mme [W] [S] la somme de 6 307,20 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, Laisser à Madame [N] [X] la charge des dépens. A l’appui de ses prétentions, elle indique rechercher activement une solution de relogement et vivre seule avec deux filles âgées de quatre et neuf ans, scolarisées à proximité de son domicile. Par ailleurs, elle invoque l’existence d’une importante humidité de condensation à l’origine de moisissures, due à une aération générale et permanente de l’appartement insuffisante. M. [D] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté. A l’issue des débats, la décision, réputée contradictoire à l’égard de M. [D] [H] en application de l’article 473 du Code de procédure civile, a été mise en délibéré jusqu’au 16 mai 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande en validation du congé En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur à son locataire peut être justifié par sa décision de vendre le logement, à condition de respecter un délai de préavis de six mois. Dans cas, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, Mme [N] [J] épouse [X] a délivré à Mme [W] [S] et M. [D] [H] un congé pour vendre, par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022. Il n’est pas contesté que le congé a été valablement signifié et que Mme [W] [S] et M. [D] [H] n’ont pas accepté l’offre de vente pendant le délai de préavis. En conséquence, Mme [W] [S] et M. [D] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis le 20 mai 2023. Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [S] et M. [D] [H], devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date, et de tout occupant de leur chef. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain au propriétaire, dans la mesure où l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Outre cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, également de nature compensatoire, constitue à une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, le bail a expiré le 21 mai 2023 ; Mme [W] [S] et M. [D] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges, soit 960,97 euros, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Dès lors, il y a lieu de condamner Mme [W] [S] et M. [D] [H] au paiement de cette indemnité à compter du 21 mai 2023, jusqu’à la libération effective des lieux. Conformément à la clause de solidarité stipulée au bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs. Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux Il résulte des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, dans les limites de trois mois à un an, aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires, en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. En l’espèce, Mme [N] [J] épouse [X] s’oppose à l’octroi de délais en invoquant la mauvaise foi récurrente des locataires dans l’exécution de leurs obligations. Elle ne produit aucune pièce au soutien de cette affirmation. Elle justifie sa demande par le besoin de régler les frais de l’EHPAD dans lequel elle réside pour un coût mensuel de 8182, 52 euros pour elle même et son époux. Toutefois, elle ne démontre pas dans quelle mesure la situation actuelle justifierait de refuser l’octroi de délais. Elle relève enfin que neuf mois se sont écoulés depuis l’échéance du congé pour vendre au 20 mai 2023. Au cours de ces neufs mois, Mme [W] [S] démontre avoir régulièrement déposé des candidatures pour des logements sociaux. Par ailleurs, la demande de Mme [W] [S] tend à l’octroi de délais, jusqu’au 31 juillet 2024, afin de permettre à ses filles d’achever l’année scolaire dans l’établissement auquel elles sont inscrites. En conséquence, il sera fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux, jusqu’au 31 juillet 2024. Sur la demande de réparation du trouble de jouissance Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. En l’espèce, Mme [W] [S] invoque un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et demande l’indemnisation des préjudices consécutifs au trouble de jouissance. Au soutien de cette prétention, elle verse aux débats un courrier du Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 3] qui fait état d’un contrôle du logement effectué suite à un signalement et intervenu le 22 janvier 2020. Lors de cette visite, il a été relevé la « présence d’humidité de condensation à l’origine de moisissures en raison d’une aération générale et permanente insuffisante ». Le même courrier précise que le gestionnaire du logement a été invité à prendre toutes les dispositions nécessaires pour remédier au désordre. Elle produit également un courriel de la société FAURE, intervenue sur la plomberie le 27 février 2020, relevant un taux d’humidité de 100 % dans le mur de la salle de bain et l’encadrement de la porte, constatant des traces de moisissure sous la fenêtre de la salle à manger et préconisant la réfection de la salle de bain et le remplacement des fenêtres. Si la matérialité du trouble est établie, Mme [W] [S] n’apporte pas la preuve que le bailleur a été prévenu des désordres, de sorte qu’aucun manquement à son obligation d’entretien ne peut lui être imputé. D’ailleurs, Mme [N] [J] épouse [X] démontre que, à la demande des locataires, elle est intervenue pour mettre en place un robinet de cuisine mural et réparer une fuite au niveau des WC. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur les autres demandes Mme [W] [S] et M. [D] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Mme [W] [S] et M. [D] [H] à verser à Mme [N] [J] épouse [X] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire à l’égard de M. [D] [H], en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions de la délivrance à Mme [W] [S] et M. [D] [H] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 20 mai 2014, à effet du 20 mai 2024 et concernant l’appartement à usage d’habitation sis au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 21 mai 2023, ORDONNE en conséquence à Mme [W] [S] et M. [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au plus tard le 31 juillet 2024, DIT qu’à défaut par Mme [W] [S] et M. [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [J] épouse [X] pourra, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement Mme [W] [S] et M. [D] [H] à payer à Mme [N] [J] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 960,97 euros, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux, DEBOUTE Mme [W] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, CONDAMNE in solidum Mme [W] [S] et M. [D] [H] aux dépens, CONDAMNE in solidum Mme [W] [S] et M. [D] [H] à payer à Mme [N] [J] épouse [X] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 et signé par le juge et le greffier. Le greffier Le juge