Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jérôme RETORE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [O] [C], Monsieur [H] [X]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/06096 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAGXD
N° MINUTE :
6/2025
JUGEMENT
rendu le vendredi 21 novembre 2025
DEMANDEURS
Madame [O] [C], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
DÉFENDEURS
Madame [T] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme RETORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A997
Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jérôme RETORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A997
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2025
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier
Décision du 21 novembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/06096 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAGXD
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 15 juillet 2022, Mme [R] et M. [E] ont consenti à Mme [C] et M. [X] un bail d'habitation meublé, portant sur un logement de 32 m2, situé : [Adresse 3] à [Localité 5] dans le [Localité 1], au loyer mensuel de 1320 €, majoré de 130 € de provisions pour charges. Les preneurs, qui ont versé un dépôt de garantie de 2640 € (deux mois de loyer) ont rendu les lieux le 24 avril 2025, après avoir délivré congé. Le solde du dépôt de garantie leur a été restitué le 16 juillet 2025.
Par acte du 17 juin 2025, Mme [O] [C] et M. [H] [X] ont fait assigner Mme [T] [R] et M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation à leur payer 1340 € en restitution de la moitié du dépôt de garantie, conservé par les bailleurs, 15 321,38 € au titre du trop versé de loyers, du 15 juillet 2022 au 24 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement, 5000 € de dommages-intérêts et les dépens.
Mme [C] et M. [X] soutiennent que leur action est recevable en l'absence de complément de loyer stipulé dans le contrat de bail, que leur loyer était soumis à encadrement, en application de l'article 140 III A, dont ils disent qu'il provient de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que le loyer mensuel ne pouvait dépasser, 838,40 €, 860,80 € et 886,40 €, du 15 juillet 2022 au 24 avril 2025, en application des arrêtés préfectoraux n°2022-06-01-0009, n°2023-05-30-0005 et n°2024-05-28-00001.
Ils sollicitent des dommages-intérêts, en indemnisation de l'anxiété, comme du temps consacré à la résolution du litige et à la défense de leurs intérêts, accrue par la mauvaise foi des bailleurs, qui ont tardé à restituer le solde du dépôt de garantie et n'ont pas répondu à leurs mises en demeure.
Mme [R] et M. [E] sollicitent l'irrecevabilité de la demande, s'agissant d'un complément de loyer, qui n'a pas lui-même été contesté devant la commission départementale de conciliation de révision du loyer, dans délai de trois mois à compter de la signature du bail.
Subsidiairement ils concluent au rejet de l'action en contestation du complément de loyer.
Ils précisent que la clause de complément de loyer satisfait aux exigences légales de mention et de justification, celui-ci n'ayant pas à être expressément mentionné dans le contrat de bail, les preneurs étant parfaitement au courant de ce que le dépassement était justifié par les caractéristiques du logement.
Ils concluent au débouté de la demande en paiement de 15 321,38 € et de dommages-intérêts, du fait du remboursement du dépôt de garantie, et ajoutent qu'il s'agit d'un différend locatif qui vise à l'enrichissement des preneurs.
Ils demandent la condamnation de Mme [C] et M. [X] à leur verser 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
1/ Sur la precription de l'action ;
L'article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018, dispose : " Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément… Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation … "
En l'espèce le bail du 15 juillet 2022 indique dans les conditions particulières, que le locataire accepte un loyer mensuel supérieur au montant maximum toléré dans le cadre de l'encadrement des loyers, justifié par les caractéristiques du local, appartement situé en dernier étage, exposé sud avec vis-à-vis très limité, terrasse privative d'environ 18 m² et une rénovation récente.
Le texte précité impose que le complément de loyer, s'il est prévu, doit être mentionné dans le contrat de bail, avec précision de son montant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En outre, en l'absence de mention du complément de loyer, le contrat de bail n'a pas distingué entre le loyer de base et cet éventuel complément, rendant impossible la détermination de que pourrait être son montant.
Ainsi il n'est pas mentionné de complément de loyer au contrat de bail, accepté par les parties. Du fait que ce bail ne stipule l'existence d'aucun complément de loyer, le délai de trois mois, invoqué par les bailleurs, ne s'applique pas à la contestation des preneurs.
L'article 4 m de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Est réputée non écrite toute clause : … Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité … "
Mme [C] et M. [X] peuvent donc contester le montant de leur loyer, la clause figurant dans les conditions particulières du contrat de bail, ne pouvant les en priver.
Leur action est recevable, dans le délai de trois ans, prévu à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
2/ Sur les demandes formées au titre de l'excédent de loyer ;
L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d'encadrement des loyers dans certaines zones dites " d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (...) ", dont la ville de [Localité 5] fait partie.
Ce dispositif institué par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, prévoit un loyer de base, librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, dont le montant doit toutefois être inclus dans une fourchette fixée par l'autorité préfectorale et un éventuel complément de loyer, qui doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
A [Localité 5], les arrêtés n°2022-06-01-0009 et n°2023-05-30-0005 des 1er juin 2022 et 30 mai 2023, ont fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour les baux d'habitation, entre les 1er juillet 2022 et 30 juin 2023, puis entre les 1er juillet 2023 et 30 juin 2024.
Enfin, l'arrêté n°2024-05-28-00001, du 28 mai 2024, a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 5], du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
L'article 140 III A de la loi du 23 novembre 2018, prévoit : " Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution. "
Le 28 avril 2025, Mme [C] et M. [X] ont saisi la commission départementale de conciliation de [Localité 5] d'une action en diminution de loyer.
Dans sa séance du 4 juillet 2025, celle-ci a estimé que le loyer de référence majoré applicable au logement s'élève à 838,40 € et que les sommes trop perçues au titre des loyers à compter du 15 juillet 2022 jusqu'au 24 avril 2025, devaient être remboursées aux locataires.
Il résulte des arrêtés préfectoraux n°2022-06-01-0009, n°2023-05-30-0005 et n°2024-05-28-00001, des 1er juin 2022, 30 mai 2023 et 28 mai 2024, qu'en fonction de la situation du logement donné à bail à Mme [C] et M. [X], et de sa catégorie, le loyer de référence majoré s'élevait, pour les périodes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, à 26,20 €/m2, 26,90 €/m2 et 27,70 €/m2.
Le loyer mensuel du logement loué à Mme [C] et M. [X], d'une superficie de 32 m2, ne pouvait donc dépasser, 838,40 €, 860,80 € et 886,40 €, pour ces périodes.
Or, le bail mentionne un loyer de 1320 €, soit 41,25 €/m2, montant versé mensuellement à Mme [R] et M. [E] jusqu'au 24 avril 2025, date de la remise des clés. Le loyer versé par les preneurs était supérieur au montant que pouvait demander les bailleurs, en application de la réglementation relative à l'encadrement des loyers.
Les dépassements de loyers sont de 5538,40 € (481,60 €/mois pendant 11 mois et ½) du 15 juillet 2022 au 30 juin 2023, 5510,40 € (459,20 €/mois, pendant 12 mois) du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et 4249,28 € (433,60 €/mois, pendant 9 mois et 4/5 mois) du 1er juillet 2024 au 24 avril 2025, soit des dépassements de loyers de 15 298,08 € (5538,40 € + 5510,40 € + 4249,28 €) du 15 juillet 2022 au 24 avril 2025.
Mme [R] et M. [E] sont condamnés à payer 15 298,08 € à Mme [C] et M. [X], au titre du trop versé de loyers, du 15 juillet 2022 au 24 avril 2025, avec intérêt au taux légal.
3/ Sur les dommages-intérêts ;
L'article 1231-6 du code civil prévoit : " … Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "
L'article 1231-1 du code civil ajoute : " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "
Le bail du 15 juillet 2022 indique dans les conditions particulières, que le locataire accepte un loyer mensuel supérieur au montant maximum toléré dans le cadre de l'encadrement des loyers, justifié par les caractéristiques du local, appartement situé en dernier étage, exposé sud avec vis-à-vis très limité, terrasse privative d'environ 18 m² et une rénovation récente.
Ainsi, Mme [R] et M. [E] ont délibérément tenter d'éluder la législation relative à l'encadrement des loyers, en tentant de déroger à des dispositions d'ordre public, sanctionnables par une amende administrative (5000 €, article 140 VII de la loi du 23 novembre 2018), et sans avoir mentionné de complément de loyer, dont la justification aurait pu être contrôlée (le logement doit avoir des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique, comme la vue sur un monument historique.)
En outre, après la décision de la commission départementale de conciliation de [Localité 5], dans sa séance du 4 juillet 2025, à laquelle ils étaient présents, ils n'ont pas réagi et sont resté inertes, malgré une mise en demeure antérieure de leurs preneurs du 15 mai 2025.
Ils ont délibérément occulté l'avis de la commission selon laquelle, le loyer de référence majoré applicable au logement s'élève à 838,40 € et les sommes trop perçues au titre des loyers à compter du 15 juillet 2022 jusqu'au 24 avril 2025, devaient être remboursées aux locataires. Au surplus, ils ont tardé à rembourser le solde du dépôt de garantie, sans justifications pertinentes.
Par ces comportements fautifs, ils ont causé un préjudice direct et certain à Mme [C] et M. [X], caractérisé par l'anxiété, causée par leur inertie, la présente procédure et le temps consacré par les preneurs à la préparation de leur défense.
Le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer ce préjudice à 3000 €, somme qu'ils sont condamnés à leur payer.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Mme [R] et M. [E] ont remboursé le solde du dépôt de garantie, le 16 juillet 2025 ;
CONSTATE que l'action en diminution de loyer, de Mme [C] et M. [X], est recevable ;
CONDAMNE Mme [R] et M. [E] à payer 15 298,08 € à Mme [C] et M. [X], au titre du trop versé de loyers, du 15 juillet 2022 au 24 avril 2025, avec intérêt au taux légal ;
CONDAMNE Mme [R] et M. [E] à payer 3000 € de dommages-intérêts à Mme [C] et M. [X], en réparation de leur préjudice ;
CONDAMNE Mme [R] et M. [E] aux dépens ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
