Texte intégral
Du 22 mars 2024
5AA
SCI/LD
PPP Référés
N° RG 23/02115 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPME
Société CDC HABITAT SOCIAL
C/
[D] [S]
- Expéditions délivrées à Avocat et défendeur
- FE délivrée à Me LATAPIE-SAYO
Le 22/03/2024
Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT SOCIAL
RCS PARIS 552 046 484
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Madame [D] [S]
née le 24 Septembre 1989 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 13 août 2018, la SA d'HLM COLIGNY a donné à bail à Madame [D] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4]).
Par contrat du 25 juin 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d'HLM COLIGNY, a donné à bail à Madame [S] un emplacement de parking n°3 au sein de la même résidence.
Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d'HLM COLIGNY, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1636,69 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des deux contrats de location.
Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d'HLM COLIGNY, a assigné Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans les contrats de location du logement situé [Adresse 5] à [Localité 4]) et de l'emplacement de parking n°3 au sein de la même résidence,
"Voir ordonner l'expulsion des lieux de Madame [D] [S] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,
"Voir ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
"Voir condamner Madame [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2587,33 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû (septembre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 22124,26 à compter du 3 août 2023, date du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation,
"Voir condamner Madame [S] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,
"Condamner Madame [S] au paiement d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Lors de l'audience du 26 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1136,11 euros hors dépens au 23 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement.
En défense, Madame [S] comparaît en personne et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de la SA CDC HABITAT SOCIAL.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 13 novembre 2023, six semaines avant la date de l'audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 4 août 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Par ailleurs, l'emplacement de parking, situé dans la même zone topographique que le logement, est un accessoire de celui-ci et se trouve donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [S] un commandement d'avoir à payer la somme de 1636,69 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 février 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 14 avril 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Il ressort des débats, du décompte et du diagnostic social et financier, que Madame [S] a repris le paiement du loyer courant, qu'elle a obtenu un travail en CDD en octobre 2023.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [S].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (612,13 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 1136,11 euros hors dépens à la date du 23 janvier 2024, décembre 2023 inclus.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1136,11 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 23 janvier 2024- échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [S] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (612,13 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [S] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 14 avril 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats des baux du 13 août 2018 et 25 juin 2020 entre Madame [D] [S] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 4]), et à l'emplacement de parking n°3 situé à la même adresse,
CONDAMNONS Madame [D] [S] à régler à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1136,11 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [D] [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 20 mois à raison de 19 mensualités successives de 50,00 euros chacune, suivies d'une 20ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [D] [S] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (662,85 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [D] [S] à son paiement à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [D] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [D] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
