Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/03243

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 7] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 23/03243 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQOH Minute : 24/95 S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LA CLOSERIE DU MONT D’EST” SIS - [Adresse 4] Représentant : Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003 C/ Monsieur [M] [O] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LA CLOSERIE DU MONT D’EST” SIS - [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT et ASSOCIES, [Adresse 3] [Localité 8] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004655 du 10/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 6] [Localité 2] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [O] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot n°1212 au sein d'un immeuble situé [Adresse 5]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LA CLOSERIE DU MONT D'EST" sis [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son administrateur provisoire, adressé à Monsieur [M] [O] une mise en demeure de payer la somme de 3476,82 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, a fait assigner Monsieur [M] [O] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation, sans écarter le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes : 5040,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3e trimestre 2023,5,37 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,les dépens comprenant le coût de la mise en demeure. À l'audience du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 1330,27 euros au titre des charges arrêtées au 3 janvier 2024, appel du 4e trimestre 2023 inclus. Il expose que Monsieur [M] [O], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il confirme qu’un règlement est intervenu début novembre 2023 mais indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il rappelle que son équilibre financier est gravement compromis, au point qu’un administrateur provisoire a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. À l'audience, Monsieur [M] [O], comparant, reconnaît être redevable des sommes réclamées. Il affirme qu’il règlera l’ensemble des sommes dues pendant le temps du délibéré. Il explique avoir rencontré une période difficile pendant laquelle son état de santé l’a empêché de maintenir son implication administrative. Il indique que le bien litigueux est loué mais qu’il a initié une procédure contre les locataires. Il déclare percevoir un salaire mensuel de 3000 euros mais avoir un crédit immobilier de 1600 euros à charge. L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2024. Alors qu’il y avait été autorisé, Monsieur [O] n’a pas fait parvenir, pendant le cours du délibéré, de preuve de l’apurement de la dette. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment les décisions de l’administrateur provisoire des 20 juillet 2023 et 31 juillet 2023, approuvant les comptes 2022 et le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux approuvés par l’administrateur provisoire, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Toutefois, le relevé de compte établi au 3 janvier 2024 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 28 décembre 2021 à hauteur de 450 euros, qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 880,24 euros, au titre des charges de copropriété dues au 3 janvier 2024, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, eu égard à la diminution de la dette depuis les deux mises en demeure et l’assignation. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 5,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 8 décembre 2022. Il convient de faire droit à la demande. Il convient dès lors de condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [M] [O], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [O] aux dépens de l'instance. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LA CLOSERIE DU MONT D'EST" sis [Adresse 4] la somme de 880,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 3 janvier 2024, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LA CLOSERIE DU MONT D'EST" sis [Adresse 4] la somme de 5,37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LA CLOSERIE DU MONT D'EST" sis [Adresse 4] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT