Tribunal judiciaire, 27 janvier 2026. 23/00160

N° RG 23/00160 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKRR PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 72Z N° RG 23/00160 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKRR Minute AFFAIRE : [K] [M] C/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], S.A. [Localité 14] ASSURANCES, S.A.S. [R] IMMOBILIER, S.A. FONCIA GAIRIN CALVO Exécutoires délivrées le à Avocats : la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE Me Elise BESSON Me Benoit DARRIGADE la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT la SELARL GREGORY [Localité 11] Me Pauline PAYET N° RG 23/00160 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKRR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, Madame Naouel TAHAR, Juge, Monsieur David PENICHON, Greffier DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2025 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDEUR : Monsieur [K] [M] né le 13 Novembre 1962 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7]/FRANCE Représenté par Maître Pauline PAYET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Elise BESSON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant DEFENDERESSES : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic PAC GESTION10 [Adresse 16] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège Représenté par Maître Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant S.A. [Localité 14] ASSURANCES Dont le siège social est : [Adresse 10] [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant S.A.S. [R] IMMOBILIER Dont le siège social est : [Adresse 6] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège Représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant S.A. FONCIA [Localité 12] Dont le siège social est : [Adresse 8] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE M. [M] est propriétaire d’un studio à destination locative situé au dernier étage, sous toiture d’un immeuble en copropriété. Debut 2010 il a été procédé à la réfection totale de la toiture de cet immeuble selon devis signé avec l’entreprise [O] qui n’avait pas souscrit d’assurance décennale, alors que le syndic de la copropriété était la SA FONCIA [Localité 12]. Il a été découvert par la suite que ces travaux réalisés en réalité par un certain M. [B], sous traitant occulte de M. [O] étaient entachés de malfaçons. Le 6 juin 2014 à la demande du nouveau syndic, la SAS [R] IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial APART EXPERT, une bâche a été posée sur la toiture de l’immeuble à titre conservatoire par la société RENOV TOITURE. Une action judiciaire a été engagée par le SYNDICAT DE COPROPRIETE à l’encontre de Messieurs [O] et [B] et de la SA FONCIA [Localité 12]. Un expert judiciaire M. [W] a été désigné par ordonnance de référé du 2 novembre 2015 dont les opérations ont été étendues à M. [M] par la suite. En effet depuis octobre 2012 M. [M] faisait valoir que ses locataires se plaignaient d’infiltrations récurrentes d’eau au niveau de la poutre centrale traversant le studio imputées à des désordres affectant les travaux de réfection de la toiture effectués en 2010. Le 25 juin 2016 il a été procédé à un nouveau bâchage de la toiture de l’immeuble. Dans son rapport d’expertise du 1er octobre 2018 M. [W] a confirmé que les travaux réalisés en 2010 étaient affectés de malfaçons et a préconisé la réfection totale de la toiture. Dans le cadre de l’instance au fond engagée contre les deux artisans, à laquelle M. [M] n’est pas intervenu, la 7ème chambre civile a rendu le 4 mai 2022 un jugement aux termes duquel elle a jugé que les travaux de réfection de la toiture réalisés en 2010 étaient affectés de désordres affectant l’étanchéité de l’immeuble. Elle a retenu la responsabilité de M. [O] au titre de la garantie décennale et de M. [A] sur le fondement de la faute délictuelle et les a condamné in solidum avec la MAAF à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES diverses sommes au titre des travaux de réfection de la toiture, des honoraires de maîtrise d’oeuvre et des travaux conservatoires de bâchage ; la MAAF assureur de M. [A] étant tenue de relever indemne celui-ci. Par ailleurs, le tribunal a condamné la SA FONCIA [Localité 12] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de la perte de chance d’obtenir un préfinancement des travaux, faute d’avoir souscrit une assurance dommage ouvrage. Au motif que les travaux de réfection totale de la toiture n’ont toujours pas été réalisés au préjudice de son lot qui continue à subir des infiltrations d’eau, M. [M] par actes du 19 décembre 2022 a assigné devant la présente juridiction les syndics SA FONCIA [Localité 12] et la SAS LAMOUROUX IMMOBILIER ainsi que le SYNDICAT DE COPROPRIETE auxquels il reproche leur inertie aux fins de les voir condamnés à indemniser la perte de loyers subie depuis l’apparition des désordres ainsi que son préjudice moral. Par acte en date du 3 octobre 2023 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a alors appelé en la cause la SA [Localité 14] ASSURANCES, assureur multirisque de l’immeuble en copropriété. Entre temps en avril 2023 , la toiture de l’immeuble a été intégralement refaite par la Société RENOV’Couverture et le 31 décembre 2024 les travaux de reprise du plancher du studio de M. [M] ont été achevés aux frais de la copropriété. Le [Localité 14] ASSURANCES a soulevé devant le juge de la mise en état l’irrecevabilité de l’action engagée à son encontre par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au motif de sa prescription. Cette fin de non recevoir a été renvoyée à la formation de jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, M. [K] [M] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et suivants du code civil de : -débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1], de ses demandes, -débouter la SAS [R] IMMOBILIER de ses demandes, -débouter la SAS FONCIA [Localité 12] de ses demandes, -condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la SAS [R] IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial “APART EXPERT” et SA FONCIA [Localité 12] à payer à M. [M] : - la somme de 55.548,70 euros correspondant à la perte de loyers subis depuis l’apparition des désordes jusqu’au 31 décembre 2024 soit la réalisation des travaux, assortie des intérêts de retard au taux légal avec anatocisme depuis le 28 septembre 2012 et ce, jusqu’à parfait paiement, -la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral subi, -la somme de 17.458,10 euros en réparation du préjudice matériel subi, -juger que M. [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de la condamnation sollicitée contre le syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, -condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la SAS [R] IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial “APART EXPERT” et SA FONCIA [Localité 12] à payer à M. [M] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS PAC GESTION, entend voir sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1242 al1 du code civil : -ordonner le rejet des conclusions récapitulatives et responsives outre les nouvelles pièces de la SA [Localité 14] ASSURANCES communiquées le 26 novembre 2025, -ordonner à titre subsidiaire le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, -déclarer en conséquence recevables les présentes écritures du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1], -juger parfaitement recevables l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] dirigée contre la SA [Localité 14] ASSURANCES comme étant non prescrite, -juger recevables, les demandes de M.[M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], -débouter néanmoins M. [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat de copropriété, -condamner M. [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [M] aux entiers dépens, A titre subsidiaire : -juger que la SA FONCIA [Localité 12] et la SAS [R] IMMOBILIER ont commis des fautes de gestion dans l’exercice de leur misison de syndic engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat de copropriété, -juger que la SA FONCIA [Localité 12] et la SAS [R] IMMOBILIER devront relever indemnne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, A titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause -juger que la SA [Localité 14] ASSURANCES devra sa garantie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], qu’elle relèvera indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre En tout état de cause -débouter les parties de toutes demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], -condamner toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner toute partie succombante aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024 la SA FONCIA [Localité 12] demande quant elle au visa de l’article 1240 du code civil de : -débouter M. [M], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et la SAS [R] IMMOBILIER de toutes leurs demandes dirigées contre FONCIA [Localité 12], -condamner M. [M] à payer à FONCIA [Localité 12] 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, la SAS [R] IMMOBILIER entend voir sur le fondement des articles 1354, 1240 et suivants du code civil ainsi que 9, 32-1 du code de procédure civile : à titre principal : -débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS [R] IMMOBILIER, -condamner M. [M] à verser à la SAS [R] IMMOBILIER la somme de 1000 euros pour procédure abusive, -condamner M. [M] à verser à la SAS [R] IMMOBILIER la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, à titre subsidiaire : -débouter M. [M] de sa demande de condamnation in solidum de la SAS [R] IMMOBILIER avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1], -débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes à l’encontre de la SAS [R] IMMOBILIER, -réduire à de plus justes proportions les sommes allouées à M. [M] au titre de ses préjudices, -débouter M. [M] de sa demande au titre du préjudice moral, -condamner la SAS FONCIA GAIRIN CALVO et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à relever indemne la SAS [R] IMMOBILIER de l’intégralité des sommes auxquelles elle serait condamnée, -condamner in solidum tous succombants à verser à la SAS [R] IMMOBILIER la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code e procédure civile, outre les entiers dépens, -écarter l’excution provisoire du jugement à intervenir, en tout état de cause : -débouter les parties de toutes demandes formulées à l’encontre de la SAS [R] IMMOBILIER. Par conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, la SA [Localité 14] ASSURANCES demande au tribunal sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil de : à titre principal -déclarer irrecevable l’action engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] au titre de l’intégralité de ses réclamations dirigées à l’encontre de la SA [Localité 14] ASSURANCES, à titre subsidiaire : -débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1], et toute autre partie, de l’intégralité de leurs réclamations dirigées à l’encontre de la SA [Localité 14] ASSURANCES, en tout état de cause : -condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à verser à la SA [Localité 14] ASSURANCES la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été établie le 4 décembre 2025. Le 5 décembre 2025 M.[M] via son conseil a notifié de nouvelles conclusions formulant les mêmes prétentions que celles visées dans ses conclusions du 29 octobre 2025, mais enrichissant son argumentaire auquel il convient de renvoyer et formulant dans ses moyens une demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries qui n’est pas reprise dans le dispsositif de ses conclusions. Le 11 décembre 2025 la SAS [R] IMMOBILIER a notifié des conclusions en réplique par lesquelles elle conclut eu rejet des conclusions de M. [M] notifiées le 5 décembre 2025. MOTIVATION 1-SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE L’article 803 du code de procédure civile rappelle que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] a été en mesure de répliquer aux dernières conclusions de la SA [Localité 14] ASSURANCE du 26 novembre 2025 par écritures notifiées le 27 novembre 2025, lesquelles ont pu être prises en compte puisqu’antérieures à l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2025 de sorte que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour du plaidorie formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] qui repose sur une cause antérieure à la clôture est devenue sans objet. En outre, le tribunal n’est pas valablement saisi de la demande de M. [M] tendant au rabat de l’ordonnace de clôture au jour des plaidoiries, dès lors que cette prétention développée dans son argumentaire n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions du 5 décembre 2025 qui lie seul le tribunal. Au surplus, ces conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture sont irrecevables ainsi que rappelé à l’article 801 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de rabattre l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2025, ni de prendre en compte les conclusions notifiées le 5 décembre 2025 par M. [M], de sorte que le tribunal statuera aux seules vues des dernières conclusions des parties notifiées avant l’ordonnance de clôture. 2-SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DE COPROPRIETE ET DES DEUX SYNDICS M. [M] fait valoir que le syndicat de copropriété et ses syndics successifs soit la SA Foncia [Localité 12] et la SAS [R] IMMOBILIER sont responsables des conséquences dommageables pour son lot (pertes de loyer préjudice moral et travaux supplémentaires) des désordres affectant la toiture de l’immeuble et sollicite leur condamnation in solidum à réparer les préjudices qu’il invoque. Pour fondement de son action en responsabilité M. [M] invoque d’une part, à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965  qui instaure la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété concernant les dommages subis du fait des désordres affectant une partie commune, sans qu’il soit nécessaire de démontrer sa faute. A ce titre M. [M] soutient d’abord que les ruissellements d’eau dans son studio avec dégradation du plancher sont bien imputables aux désordres affectant la toiture de l’immeuble, partie commune et au bâchage provisoire de celle-ci en 2016 qui s’est révélé insuffisant pour assurer l’étanchéité de son appartement. En réplique aux arguments du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES il objecte que le fait qu’il ait préféré remettre la clé de son studio à un tiers digne de confiance plutôt qu’à l’expert judiciaire n’est pas de nature à exonérer le SYNDICAT de sa responsabilité ; ces faits n’ayant pas participé à la création ou aggravation du dommage, ni fait échec aux opérations d’expertise. Enfin, M. [M] souligne que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut soutenir désormais que les désordres subis dans le lot 15 ne sont pas imputables à une fuite en toiture alors qu’il l’a reconnu dans le cadre de la procédure l’opposant aux entreprises ayant réalisés les travaux en toiture incriminés. D’autre part, au visa des articles 1240, et 1242 du code civil M. [M] entend voir retenue la responsabilité tant du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que des deux syndics en la cause sur le fondement de la faute. M. [M] reproche au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES d’avoit manqué à son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble dont il avait la garde. Il fait également grief au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES comme aux deux syndics de ne pas avoir pris les mesures nécessaires et suffisantes, pour remédier aux désordres et pallier aux dommages subis par M. [M]. Aux syndics il reproche également un manquement à l’obligation de conseil, l’absence d’inscription de la résolution visant à la réfection de la toiture à l’ordre du jour des assemblées 2017 à 2020, leur inaction et à la SA FONCIA [Localité 12] de ne pas s’être assurée que l’entrepreneur qui avait réalisé les premiers travaux de réfection de la toiture était couvert par une assurance dommage ouvrage. Le SYNDICAT DE COPROPRIETE réplique que sa responsabilité ne peut être retenue tant sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que des articles 1240 et 1242 du code civil relative à un défaut d’entretien des parties communes dès lors qu’il n’est nullement rapporté la preuve par le requérant de l’imputabilité aux parties communes de la copropriété des désordres subis par le lot n° 15. N’ayant pas la même lecture que le requérant du rapport d’expertise judiciaire de M. [W], seul qualifié de contradictoire, le SYNDICAT DE COPROPRIETE considère que les désordres subis par le studio de M. [M] trouvent leur origine dans les parties privatives à savoir un problème d’humidité par condensation interne. A titre subsidiaire, le SYNDICAT DE COPROPRIETE expose que s’il était retenu l’imputation des désordres invoqués aux parties communes, sa responsabilité ne saurait pas plus être engagée du fait de l’existence d’un faute exonératoire de sa responsabilité imputable à M. [M]. Il fait ainsi valoir que M. [M] a mis en échec les opérations d’expertise judiciaires en ne remettant pas à l’expert les clés de son studio pour qu’il effectue les constatations dans les parties privatives et sur l’origine des fuites d’eau invoquées. Enfin, il souligne que M. [M], ne suivant pas les conseils de l’expert judiciaire n’a pas poursuivi la réparation de son préjudice locatif contre les artisans responsable des désordres affectant la toiture La SA FONCIABORDEAUX conteste les manquements qui lui sont reprochés. Elle soutient ainsi avoir conseillé à la copropriété la souscription d’une assurance dommage ouvrage lors du vote des travaux de réfection de la toiture selon le devis [O] le 3 juin 2009 et avoir fait toutes les diligences utiles auprès de cette société d’une part, avant le démarrage des travaux pour obtenir ses attestations d’assurance responsabilité civile et / ou décennale et d’autre part, pour faire réparer la cause de la fuite d’eau signalée par M. [M] en urgence dès octobre 2012 , précisant qu’elle n’avait aucun rôle de maître d’oeuvre lors de ces travaux. Elle indique que malgré ses demandes réitérées, la société [O] n’a donné aucune suite à ces demandes, et qu’à la date à laquelle elle a été révoquée de ses fonctions de syndic soit 29 janvier 2014 l’appartement de M. [M] était encore occupé par un locataire. Elle soutient n’avoir jamais été sollicitée par M. [M] durant son mandat pour effectuer des travaux mais uniquement pour engager une action en responsabilité contre les constructeurs. Elle ajoute qu’au demeurant ni le rapport d’expertise judiciaire ni le jugement rendu le 4 mai 2022 n’ont retenu un défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble à l’encontre de la SAS FONCIA. La seule faute retenue étant un manquement à l’obligation de souscription d’une assurance dommage. La SAS [R] IMMOBILIER expose que malgré les difficultés rencontrées auprès de FONCIApour obtenir les pièces utiles à son mandat et notamment les attestations d’assurance et les procès-verbaux d’assemblée elle a fait preuve de diligences pour remédier au désordre signalé contrairement à ce que prétend M. [M] d’abord en faisant réaliser un procès-verbal de constat d’huissier le 6 juin 2014, en faisant intervenir d’urgence l’entreprise RENOV COUVERTURE à 2 reprises le 6 juin 2014 et , le 25 janvier 2016 puis pour bâcher la toiture. Elle soutient que suite à la prestration de 2014 il n’y a plus eu d’infiltration d’eau, qu’elle avait par ailleurs démarché une entreprise [U] en avril 2014 pour reprendre la toiture et que dument autorisée par l’assemblée des copropriétaires le 5 juin 2014 elle a engagé une action en justice contre le précédant syndic FONCIA et l’entreprise [O] laquelle a abouti à la désignation d’un expert qui a déposé ses conclusions le 1er octobre 2018. Elle soutient ainsi que les autres défendeurs qu’il ne ressort nullement du rapport d’expertise que les désordres dont se plaint M. [M] aient pour cause les fuites en toiture et que le bâchage réalisé en 2014 a été suffisant pour assurer l’étanchéité de son appartement. Elle ajoute qu’elle ne serait être tenue responsable de la décision de l’assemblée générale qui a rejeté la réfection de la toiture soumise au vote durant son mandat lequel a pris fin en juillet 2020. Elle confirme que M. [M] n’a pas permis l’accès à son logement faisant ainsi obstacle d’une part, à de nouvelles mesures conservatoires en 2019 et d’autre part, à toute constatation de l’expert judiciaire à l’intérieur du lot n° 15. Elle souligne qu’en décembre 2017 il n’avait pas plus régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur. La SAS [R] IMMOBILIER fait également valoir que l’expertise judiciaire n’impute pas les désordres invoqués par M. [M] à ceux affectant la toiture de l’immeuble. Sur ce, L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2018 applicable au présent litige dispose que “le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers dans le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires” Si la responsabilité du syndicat de copropriété est encourue sur ce fondement sans nécessité de démontrer l’existence d’une faute, elle ne peut toutefois être retenue que si celui qui s’en prévaut rapporte la preuve que le préjudice qu’il invoque a pour origine un vice de construction ou d’entretien des parties communes. Par ailleurs, il est constant que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires concernant les dommages causés par une partie commune, peut être écartée si le syndicat de copropriété établit l’existence d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Selon l’article 1240 du code civil “ tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Tandis que l’article 1242 al 1 du même code instaure une responsabilité délictuelle au titre des choses que l’on a sous sa garde. Il incombe à celui qui demande réparation sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil de rapporter la preuve de la faute personnelle ou du fait de la chose en garde, de son préjudice et du lien de causalité entre la faute et le dommage. En l’espèce, il convient de rappeler que M. [M] est propriétaire d’un studio destiné à la location constituant le lot n° 15 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 12] qui est situé au dernier étage, sous toiture côté rue de cet immeuble. Il est suffisamment démontré par les piècescommuniquées par M. [M] et notamment son courrier du 28 septembre 2012, les courriers et attestations de ses locataires soit Mme [T] qui a quitté les lieux le 23 décembre 2014, de M. [L] locataire depuis 2017, ainsi que du compagnon de Mme [T], le rapport d’expertise amiable de la CADAU du 13 octobre 2014, le procès- verbal de constat de Maître [V], huissier de justice en date du 18 mai 2017, l’attestation de M. [S] le 2 octobre 2020, et des déclarations de sinistres du 18 avril 2017 et du 5 mai 2019, que de l’automne 2012 au 28 avril 2022, date de l’attestation la plus récente, que le studio de M. [M] a subi des infiltrations d’eau récurrentes provenant du plafond notamment lors de périodes de grosses pluies et orage. L’eau ruisselant lelong de la poutre centrale du plafond du studio et s’écoulant en goutellettes sur les équipements des locataires, provoquant des auréoles au plafond et recouvrant 80 % de la surface du plancher d’une pellicule d’eau stagnante lors du constat d’huissier du 18 mai 2017 et ce, malgré la pose de bâches sur la toiture à titre conservatoire pour la première fois en 2014, puis en 2016. Il n’est pas discuté que deux ans avant l’apparition de ces infiltrations des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble confiés à l’entreprise [C] [O] mandaté à cette fin par vote de l’assemblée générale du 3 juin 2009, avaient été réalisés à une date où le syndic de la copropriété était la SA FONCIA IMMOBILIER. Les travaux réceptionnés le 30 mars 2010 ayant en réalité été réalisés par M. [N] [A] es-qualité de sous-traitant occulte de M. [O]. Par jugement du 4 mai 2022 devenu définitif, opposant le syndicat de copropriété représenté par le syndic SAS PAC GESTION, à M. [O], M. [A] et son assureur la MAAF et la SAS FONCIA [Localité 12] la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [W] le 1er octobre 2018 a jugé que les travaux de réfection de la toiture réaliisés en 2010 étaient affectés de désordres, affectant l’étanchéité de l’immeuble. Il a retenu la responsabilité de M. [O] au titre de la garantie décennale et de M. [A] sur le fondement de la faute délictuelle et les a condamné in solidum avec la MAAF à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] à [Localité 12] les sommes de : 24.809,50 euros HT au titre des travaux de réfection de la toiture, 2980,95 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre et 990 euros TTC au titre des travaux de conservatories de bachage; la MAAF étant tenue de relevé indemne M.[A] de ces condamnations. Par ailleurs le tribunal a condamné la SAS FONCIA [Localité 12] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de la perte de chance d’obtenir un préfinancement des travaux, faute d’avoir souscrit une assurance dommage ouvrage. Il n’est pas discuté que la toiture de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 12] est une partie commune. Pour justifier du lien de causalité entre les malfaçons affectant la toiture de l’immeuble depuis la réalisation des travaux confiés à M. [O] et les infiltrations dans son studio, M. [M] verse au débat d’une part, un rapport d’expertise amiable réalisé par le Centre de Conseil et Assistance aux Usagers de l’Habitat (CDAU) en date du 13 octobre 2014 et le rapport d’expertise judiciaire de M. [W] du 1er octobre 2018. S’agissant du rapport du CDAU il relève divers désordres dans l’immeuble au niveau de l’étanchétité de la toiture, de la circulation de l’air et au niveau des évacuations [Localité 13]/EV dans les EP. S’agissant de l’existence de ruisselements anarchiques dans l’appartement de M. [M] il précise qu’ils nécessitent de traiter la noue en chéneau. En ce qui concerne le rapport d’expertise établi le 1er octobre 2018 par M. [W], expert judiciaire mandaté par ordonnance du juge des référés du 2 novembre 2015 et dont les opérations ont été étendues par la suite à l’appartement de M. [M], il a été réalisé aux vu des constatations de l’expert judiciaire lors de sa visite de la toiture de l’immeuble et s’agissant de l’état du logement de M. [M] au vu du procès-verbal de constat dressé le 18 mai 2017 par M. [V], huissier de justice dès lors que l’expert n’a pu personnellement constater ces désordres faute pour lui de pouvoir obtenir la remise des clés du logement de M. [M] malgré sa demande. Dans la motivation de son jugement du 4 mai 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux indique que “Il apparaît en effet que les désordres constatés par l’expert, qui affectent des éléments indissociables de l’ouvrage, ont rendu l’immeuble impropre à sa destination ; plusieurs appartements notamment celui de M. [M] ayant été rendus inhabitable dans des conditions normales”. Toutefois il ne ressort du rapport d’expertise aucune certitude quant au fait que les désordres affectant la toiture soient la cause des infiltrations d’eau dans le studio de M. [M]. En effet après avoir indiqué que “la visite de la couverture a permis de constater que : -le chéneau n’est pas le point le plus bas puisqu’il ne récupère pas l’eau de l’écran de toiture suivant photos ci-dessous et ce, des deux versants de la toiture, -qu’il n’y a pas de double litonage, -que les liteaux sur la couverture shingle sont fixés par des clous endommageant l’étanchéité et avoir admis dans un des premiers compte rendu de réunion qu’il était possible que ces désordres puissent entraîner les écoulements incriminés : ”Ces constatations confirment bien l’affirmation de M. [M] quand il rapproche les fuites avec de fortes pluies, l’eau de pluie peut en effet couler sur cet écran et pénétrer dans le plafond.” , faute de pouvoir le vérifier par une visite du logement M. [W] conclut dans son rapport définitif que : “-les traces d’eau présentées dans le constat ne sont significatives de fuites de toiture. En effet une fuite de toiture prend toujours le même chemin, qui se “marque” de plus en plus au fil du temps et l’eau aboutit toujours au même endroit. Les traces d’eau présentées ressemblent plutôt à des problèmes de condensation qui “vaporisent” une surface sous forme de goutellettes. Ce qui reste quand même curieux quand il s’agit du mois de mai et d’un matériau en bois. Je n’ai pas d’hypothèse raisonnable sur l’origine de cette condensation ou plus généralement de cette venue d’eau. -une ou plusieurs fuites en toiture, même lors de fortes précipitations, sur une période de presque 3 ans (depuis le départ du dernier locataire) dans un appartement vide (même largement ventilé) laissent forcément des traces de mousse, de moisi ou autre. D’autre part, l’appartement du dessous “bénéficie” des effets de ces fuites et laisse des traces, notamment au plafond. Nous n’avons aujourd’hui ni traces visuelles dans l’appartement de M. [M] ni déclaration de dégâts des eaux concernant l’appartement du dessous. Les réparations faites(bâchage de la couverture) ayant semblé suffisantes pour assurer l’étanchéité de l’appartement de Monsieur [M]” Le rapport d’expertise réalisé par M. [W], pas plus d’ailleurs que les autres éléments communiqués, ne permet donc d’établir un lien certain entre les infiltrations d’eau subies par le studio de M. [M] et les désordres affectant la toiture de l’immeuble. M. [M] ne saurait contester les conclusions de l’expert judiciaire, alors qu’il est le seul responsable de l’impossibilité pour celui-ci de venir constater l’état de son logement, qui était indispensable au technicien pour déterminer l’origine des infiltrations incriminées et qu’il n’a pas requis une contre-expertise. Le requérant ne rapportant pas la preuve qui lui incombe que les préjudices découlant d’ infiltrations d’eau dans son logement ont pour origine les désordres affectant la toiture, partie commune, le SYNDICAT DE COPROPRIETE ne saurait être tenu de garantir les conséquences dommageables pour M. [M] du fait de ces infiltrations d’eau sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Au surplus si l’expert a chiffré la demande de M. [M] concernant la réparation du plancher dont le vernis avait disparu à 800 euros HT et si le syndicat des copropriétaires a pris en charge la réfection du plancher du studio de M. [M] infesté de champignons le 23 mai 2023, il n’est nullement démontré que la présence de ces champignons aient pour cause des infiltrations d’eau imputables aux désordres affectant la toiture de l’immeuble. Par ailleurs, quels que soient les manquements qui auraient été commis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, comme par la SAS FONCIA IMMOBILER syndic de l’immeuble jusqu’au 29 janvier 2014, et la SAS [R] IMMOBILIER syndic qui lui a succédé jusqu’en juillet 2020, dans les diligences à accomplir pour la réalisation des travaux de réfection totale de la toiture, dès lors qu’il n’est pas établi que les infiltrations d’eau subies par le studio de M. [M] ont pour cause les désordres affectant cette toiture, le SYNDICAT de COPROPRIETE comme les deux syndics successifs, ne sauraient être tenus de réparer les conséquences dommageables des infiltrations d’eau subies par M. [M] (perte de loyer, préjudice moral et travaux supplémentaires ), à les supposer établis ce qui au demeurant est contesté. Les demandes subsidiaires d’appels en garantie formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l’encontre des deux syndics en la cause et à titre infiniment subsidiaire à l’encontre du [Localité 14] ASSURANCES sont donc sans objet y compris la fin de non recevoir soulevée par celle-ci, de même que l’appel en garantie formée par la SAS [R] IMMOBILIER. 2-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS La SAS [R] IMMOBILIER considère abusive la procédure diligentée à son encontre par M. [M] ayant été intentée sans la moindre preuve des manquements et préjudices allégués. Elle invoque une action diligentée de mauvaise foi pour battre monnaie, et nuire au syndic et sollicite donc sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 et 1241 du code civil. M.[M] conclut au rejet de cette demande, considérant parfaitement fondée et non abusive la procédure engagéeneu égard aux négligences et manquements commis par les défendeurs dans la gestion du sinistre. Sur ce, L’action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que dans les cas de mauvaise foi ou intention de nuire à la partie adverse, intention qui n’est pas suffisament démontré en l’espèce. La demande indemnitaire de la SAS [R] sera donc rejetée. 3-SUR LES DEMANDES ANNEXES En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] partie succombante supportera la charge des dépens de l’instance. L’équité conduit à le condamner à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETE, à la SA FONCIA [Localité 12] et à la SAS [R] IMMOBILIER, chacun une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La même équité justifie de rejeter la demande d’indemnité sur le même fondement formulée par le [Localité 14] ASSURANCES à l’encontre du SYNDICAT DE COPROPRIETE. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DIT n’y avoir lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries et déclare seules recevables les conclusions et pièces notifiées par les parties antérieurement au 4 décembre 2025, DEBOUTE M. [K] [M] de l’ensemble de ses demandes, DECLARE en conséquence sans objet les appels en garanties formées par le SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] et par la SAS [R] IMMOBILIER et la fin de non recevoir soulevée par la SA [Localité 14] ASSURANCES, DEBOUTE la SAS [R] IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l’encontre de M. [K] [M], CONDAMNE M. [K] [M] à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [K] [M] à payer à la SA FONCIA [Localité 12] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [K] [M] à payer à la SAS [R] IMMOBILIER la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA [Localité 14] ASSURANCES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNE M. [K] [M] aux dépens de l’instance. La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT