Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/00128

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00128 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUSJ NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 20 Juin 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représentée par son syndic LOGERSARL au capital de 25 000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro B 339 757 411 00014, ayant son siège social sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE S.C.I. RESIDENTIEL P3C [Adresse 3] [Adresse 3] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 23 Mai 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 20 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : EXPOSE DU LITIGE La SCI RESIDENTIEL P3C est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 10 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 2]. La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 19 avril 2023. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont La SCI RESIDENTIEL P3C. En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 15 juillet 2020, 26 mai 2021, 9 novembre 2022 et 19 avril 2023 lui ont été transmis. La mise en demeure de payer datée du 25 juillet 2023 (non réclamée, première présentation le 27 juillet 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 11 mars 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 5 363,73 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mars 2024 à personne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic LOGER a fait assigner La SCI RESIDENTIEL P3C devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de : - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4 725,88 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 11 mars 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 094,61 euros au titre des provisions non encore échues, - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 637,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 243,92 € au titre de l’intérêt au taux légal a compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023, a parfaire au jour de la décision à intervenir, - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et intérêts, - CONDAMNER La SCI RESIDENTIEL P3C a payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, -ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC. Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La SCI RESIDENTIEL P3C, quoique régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu. A l’issue de l’audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner la défenderesse à payer la somme de 856,63€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour l’exercice 2019 (comptes approuvés par l’AG du 15 juillet 2020), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice 2020 (comptes approuvés par l’AG du 26 mai 2021), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice 2021 (comptes approuvés par l’AG du 9 novembre 2022), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice 2022 (comptes approuvés par l’AG du 19 avril 2023), aux provisions de charges et appels de fonds travaux impayés pour l’année 2023 (budget prévisionnel 2023 adopté par l’AG du 9 novembre 2022, cotisation fonds de travaux approuvée par la même AG), s’élevant au total à 7 470,34€, après déduction des règlements intervenus sur cette même période (s’élevant au total de 6 613,71€). Il y a lieu en effet, en l’absence de preuve de l’existence d’une dette plus ancienne, d’imputer ces règlements sur les diverses charges appelées durant la période litigieuse. Les sommes libellées “avocat”, “mise en demeure” et “SCP ENEE THIANCOURT”, “article 700” et “dommages & intérêts” n’ont pas été incluses, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées et en l’absence de tout justificatif d’un precedent jugement rendu contre la défenderesse. En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 27 juillet 2023. Le défendeur n’étant pas comparant, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire. Sur la demande au titre des provisions non encore échues En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure. En l’espèce, la mise en demeure du 27 juillet 2023 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’année en cours non encore échues à cette date, mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des années postérieures, en l’occurrence au titre de l’année 2024. Le budget prévisionnel pour l'exercice 2023 a été adopté par les copropriétaires au terme de l'assemblée générale du 9 novembre 2022. Ainsi, en l’espèce, il y a lieu de faire droit aux demandes portant sur les provisions non encore échues mais déjà adoptées devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse (celles du budget prévisionnel pour l’année en cours), qui correspondent à 299,94€. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure délivrée le 27 juillet 2023, ainsi que les frais de constitution de dossier pour l’avocat, non justifié par des diligences exceptionnelles. Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic. Sur la demande de dommages et intérêts Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve. Il sera toutefois constaté que la demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La défenderesse, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, CONDAMNE La SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 856,63€ (huit cent cinquante six euros et soixante trois centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées au 27 juillet 2023 ; DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 27 juillet 2023 ; CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 299,94€ (deux cent quatre vingt dix neuf euros et quatre vingt quatorze centimes) au titre des provisions non encore échues pour l’année 2023 ; CONDAMNE la SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 40€ (quarante euros) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE La SCI RESIDENTIEL P3C aux entiers dépens ; CONDAMNE La SCI RESIDENTIEL P3C à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; LE GREFFIERLA PRESIDENTE