Cour d'appel, 05 décembre 2022. 21/04093

MINUTE N° 22/607 Copie exécutoire à : - Me Raphaël REINS - Me Noémie BRUNNER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 05 Décembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04093 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVR2 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2021 par le tribunal de proximité de haguenau APPELANT : Monsieur [T] [H] [Adresse 4] [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/270 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.A.S. ASPL IMMO Prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 10 octobre 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon acte notarié en date du 12 février 2020, la Sas ASPL Immo est devenue propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] comprenant notamment un appartement T2 en duplex en lot n° 9, l'acte de vente indiquant qu'il est loué à Monsieur [T] [H] pour un usage d'habitation pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 1er février 2016, qu'aucun bail écrit n'a été établi, que Monsieur [H] reconnaît devoir un loyer mensuel d'un montant de 250 euros en vertu d'un jugement du tribunal d'instance de Haguenau en date du 28 mars 2017 et qu'enfin Monsieur [H] n'est pas à jour pour le paiement des loyers et des charges. Par acte d'huissier signifié le 19 novembre 2020, la Sas ASPL Immo a fait assigner Monsieur [H] devant le juge de proximité de [Localité 5] pour voir, dans le dernier état de ses demandes, condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 15 807,64 euros à titre d'arriéré locatif, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion du défendeur sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 250 euros outre 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Exposant qu'il a cessé de régler les loyers en raison de graves désordres affectant le logement, ainsi qu'il ressort d'un rapport d'expertise du 30 octobre 2016, et du refus par le bailleur de régulariser un bail écrit, Monsieur [H] s'est opposé à la demande, et a sollicité à titre reconventionnel : - la condamnation du bailleur à lui soumettre un bail écrit portant sur un loyer mensuel de 250 euros, - sa condamnation à effectuer divers travaux dans le logement sous astreinte, - l'autorisation de suspendre le paiement du loyer dans l'intervalle, - l'instauration en tant que de besoin d'une expertise portant sur la décence des locaux occupés, -la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 30 août 2021, le tribunal de proximité de Haguenau a déclaré recevable la demande de la Sas ASPL Immo, a débouté Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes, a prononcé la résiliation du contrat de bail à compter du jugement, a ordonné la libération des lieux sinon l'expulsion de Monsieur [H], a rejeté la demande d'astreinte, a condamné Monsieur [H] à payer à la Sas ASPL Immo la somme de 3 500 euros, créance arrêtée au 9 avril 2021, loyer d'avril 2021 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, a débouté la Sas ASPL Immo de ses demandes pour le surplus, a condamné Monsieur [H] à payer à la Sas ASPL Immo une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, outre les augmentations légales qui aurait été dues en cas de continuation du bail, pour la période allant du 30 août 2021 jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clés, a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Monsieur [H] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l'assignation au fond. Monsieur [H] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 18 septembre 2021 et par dernières écritures notifiées le 19 avril 2022, il conclut ainsi que suit : Sur l'appel principal : -déclarer le concluant recevable et bien fondé en son appel principal, -faire droit à l'ensemble de ses demandes, -déclarer les demandes de la Sas ASPL Immo irrecevables en tout cas mal fondées, -débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes y compris s'agissant de son appel incident, -infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau : -constater le refus du bailleur de régulariser un bail, -constater l'état d'indécence du logement, -dire et juger que le concluant est bien fondé à suspendre tout paiement a minima à compter du 30 octobre 2016 compte tenu de l'absence de bail et de l'état du logement, En conséquence : -débouter la Sas ASPL Immo de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement : -condamner la Sas ASPL Immo à payer au concluant au titre de son préjudice de jouissance une somme correspondant à la totalité des loyers dus à compter de cette même date, compte tenu de la gravité des désordres, -enjoindre à la Sas ASPL Immo de soumettre un bail écrit au concluant portant sur un loyer mensuel de 250 euros, -condamner la Sas ASPL Immo à effectuer les travaux suivants, dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à intervenir : * remplacement ou renforcement par chevetre de soutien de la poutre sous le mur de séparation des deux logements centraux, * arrachage de tous les éléments de panneaux de bois aggloméré ruinés par l'humidité, * solutionner les fuites d'eau par reprise ou réparation des conduites d'alimentation et d'évacuation, réalisation des étanchéités nécessaires, en particulier des douches, * mise à niveau et en conformité des installations électriques, * remise en état des planchers en préférant des panneaux de bois aggloméré de type hydrofuge aux panneaux de type standard, * remise en état de l'installation de chauffage, * reprise des infiltrations d'eau, -dire et juger que faute pour la Sas ASPL Immo d'avoir effectué les travaux en question dans le délai susmentionné ou d'avoir transmis pour signature un bail conforme dans le même délai, elle sera redevable d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, -autoriser le concluant à suspendre dans l'intervalle le paiement du loyer, En tant que de besoin, avant dire droit : -ordonner une expertise portant sur la décence des locaux occupés par le concluant, Sur l'appel incident : -déclarer l'appel incident irrecevable en tout cas mal fondé, -le rejeter, En tout état de cause : -condamner la Sas ASPL Immo aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile et 500 euros à Me [Z] [G] en sa qualité de conseil de l'appelant sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile. À l'appui de son appel, Monsieur [H] entend faire valoir l'exception d'inexécution s'agissant du paiement des loyers et se réfère à l'article 1719 du code civil dont il tire que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail et de l'expulsion dès lors que le logement n'est pas décent. Il se prévaut à cet égard d'une procédure d'insalubrité qui avait été menée en 2016 sur l'intervention des services de la ville, dans le cadre de laquelle un expert judiciaire avait été désigné par le tribunal administratif de Strasbourg, lequel expert avait relevé que la poutre soutenant le mur entre le logement de Monsieur [H] et celui de sa voisine est totalement ruinée et constitue un élément de péril ; que de la même manière le plancher du fait d'une importante humidité est bombé et présente des points de faiblesse allant jusqu'à des ruptures et des trous, ces circonstances exposant l'occupant à un risque de blessures. Il ajoute que les travaux n'ont jamais été effectués ; que l'autre locataire, Madame [Y], a obtenu en justice la réduction de son loyer et la condamnation du bailleur à indemniser son trouble de jouissance ; que de nouveaux désordres sont apparus depuis l'expertise de 2016, notamment l'absence de chauffage du fait de la vétusté de l'installation et la présence d'infiltrations d'eau ; que le premier juge a, à tort, considéré qu'il avait fait preuve d'agressivité auprès d'autres locataires alors que les témoignages produits sont sujets à caution puisqu'issus de la famille du précédent propriétaire avec lequel il était en litige et que l'attestation de Madame [Y] doit être prise avec circonspection dans la mesure où, outre qu'elle ne répond pas aux conditions de forme exigées par le code civil, l'intéressée souffrirait de troubles psychiatriques ; que la demande de l'adversaire tendant à obtenir sa condamnation au paiement des loyers échus entre mai et août 2021 est irrecevable comme nouvelle. Par conclusions d'intimée notifiées le 20 janvier 2022, la Sas ASPL Immo conclut à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et sollicite en outre condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des arriéré de loyers, pour la période du mois de mai 2021 à août 2021, date de résiliation du contrat de bail. La partie intimée fait valoir que la résiliation est justifiée non seulement par le défaut de règlement des loyers mais encore par le défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ainsi que par le comportement inadapté, menaçant voire dangereux de Monsieur [H]. Elle dénie à Monsieur [H] le droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution dans la mesure où la procédure d'insalubrité, qui date de l'année 2016, n'a pas abouti et observe que dans le cadre d'une procédure judiciaire ayant abouti à une décision du 28 mars 2017, aucune demande particulière n'avait été émise par Monsieur [H] ayant trait à l'état du logement litigieux, qu'enfin Monsieur [H] ne pouvait unilatéralement suspendre le paiement du loyer au motif que le logement serait indécent dès lors qu'il habite dans les lieux. Elle affirme que Monsieur [H] a toujours refusé la possibilité pour le bailleur de pénétrer dans les lieux et qu'il est à l'origine de nombreuses dégradations dans l'immeuble. L'ordonnance de clôture est en date du 12 septembre 2022. MOTIFS En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et lorsque les locaux loués à usage d' habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. À cet égard, il doit être relevé que dans un rapport d'expertise du 30 octobre 2016, déposé devant le tribunal administratif de Strasbourg, il apparaissait que dans la cave au-dessus de laquelle se trouve le logement de Monsieur [H], une poutre soutenant le mur entre les deuxième et troisième logements est totalement ruinée, déjà renforcée et doublement étayée et qu'elle constitue un élément de péril car elle risque de s'écraser sur elle-même de par son état de putréfaction avancée, ce qui risquerait de rendre inopérants les deux étaiements mis en place et entraîner des tassements du mur de séparation entre les deux logements, éventuellement son effondrement ; que d'autre part, les planchers du logement de Monsieur [H] sont constitués de panneaux agglomérés de bois reposant sur les poutres de l'ossature du bâtiment, que par l'humidité rémanente constatée, qui doit faire suite à des dégâts d'eau consécutifs à des fuites non traitées ou insuffisamment traitées, ces panneaux ont gonflé et dilaté, provoquant un bombement des planchers mais aussi des points de faiblesse allant jusqu'à des ruptures avec des parties de panneaux tombant dans les creux et formant ainsi des trous dans le plancher, les occupants courant alors le risque de se blesser dès lors qu'une partie du plancher s'affaisse ou s'effondre sous leurs pieds à leur passage ; que par ailleurs l'humidité engendre des odeurs de renfermé et de pourri. Le bailleur, auquel il incombe de rapporter la preuve que le logement est décent ne produit aucun élément propre à rapporter la preuve que depuis 2016, les travaux nécessaires pour sécuriser la structure du bâtiment et remettre en état les planchers du logement de Monsieur [H] ont été effectués. Dès lors, il apparaît nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction pour se convaincre de ce que logement est ou non propre à l'usage d'habitation, tous droits des parties réservés. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, ORDONNE une expertise technique et COMMET pour y procéder Madame [I] [Adresse 2] ; téléphone [XXXXXXXX01] ; e-mail : m .[Courriel 6] avec mission de : -convoquer les parties et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], -visiter l'appartement occupé par Monsieur [H] ainsi que la cave (en tout cas le local dans lequel se trouve la poutre menaçant ruine ou qui menaçait ruine), -dire si des travaux confortatifs de la structure ont été réalisés et sont de nature à écarter tout risque pour la sécurité des occupants de l'appartement loué à Monsieur [H], sinon décrire les travaux propres à y remédier, -décrire les sols de l'appartement occupé par Monsieur [H] et dire s'ils présentent un risque pour la sécurité et la santé de ce dernier, -dire dans quel état se trouve le logement au regard de l'humidité, -dire si celui-ci lui semble propre à l'usage d'habitation eu égard aux éventuels problèmes de structure, de l'état des planchers et des problèmes d'humidité, -faire toutes remarques utiles à la solution du litige, DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 232, 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, DIT qu'en cas de refus ou d'empêchements de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance du président de la chambre, DIT qu'il déposera son rapport en cinq exemplaires avec un état de ses frais et honoraires, FIXE à 1 200 € la consignation à la charge de la Sas ASPL Immo, à valoir sur la rémunération de l'expert ; DIT que cette somme devra être consignée à la Direction Régionale des Finances Publiques Rhône-Alpes - Pôle de Gestion des Consignations de Lyon avant le 5 janvier 2023, DIT qu'à défaut de paiement dans ce délai la désignation de l'expert deviendra caduque et l'instance sera poursuivie, DIT qu'à l'issue de la première réunion d'expertise, l'expert devra communiquer aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l'expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, IMPARTITà l'expert un délai de deux mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport final qui comprendra les réponses aux éventuelles observations formulées par les parties (article 276 du code de procédure civile), RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 10 janvier 2023 pour vérification de la consignation, RESERVE les droits des parties . La Greffière La Présidente,