Cour d'appel, 21 mars 2023. 22/01651

21/03/2023 ARRÊT N°200/2023 N° RG 22/01651 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYGX CBB/CD Décision déférée du 15 Mars 2022 - Président du TJ de toulouse ( 21/02722) Mme MOREL [V] [C] [W] [R] EPOUSE [C] C/ S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [V] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Jacques LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [W] [R] EPOUSE [C] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Jacques LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.009167 du 07/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte en date du 16 novembre 2007 la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne a consenti à M. et Mme [C], la location d'un logement situé [Adresse 5] au [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 545,29 euros. Une première instance en constat de la clause résolutoire a été engagée en 2021 et abandonnée en raison de la régularisation de l'impayé locatif par M. et Mme [C]. Puis un commandement de payer la somme de 2 951,49€ visant la clause résolutoire a été délivré le 4 juin 2021. PROCEDURE Par acte en date du 10 août 2021, la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne a fait assigner Mme [R] [W] épouse [C] et M. [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile': - la constatation de la résiliation du bail, - l'expulsion des occupants, - le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.041,76 euros représentant la clause pénale, les intérêts et frais de procédure, - le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - le paiement de 700 euros eu titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mars 2022, le juge a': - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l'urgence : - constaté la résiliation du bail à compter du 4 août 2021, - condamné solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] à payer, en deniers ou quittance, à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 5 698,90€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 3 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 4 août 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA Patrimoine Languedocienne par M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] et les y condamne, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] et dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux et l'emplacement de parking situés [Adresse 2] à [Localité 1] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C]à payer, à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 28 avril 2022, M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] ont interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués. Mais les dernières conclusions produites sont au seul nom de Mme [C], MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [C], dans ses dernières écritures en date du 18 juin 2022, demande à la cour au visa de l'article 1343-5 du code civil, de': - infirmer l'ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 15 mars 2022, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Madame [W] [R] épouse [C], Statuant à nouveau, - octroyer un délai de grâce, d'une durée de deux ans, à Madame [W] [R] afin de s'acquitter de sa dette de loyers impayés, fixée au jour de l'Ordonnance, à la somme de 5 698,90 €, - condamner la SA Patrimoine Languedocienne à payer à Madame [W] [R] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SA Patrimoine Languedocienne, dans ses dernières écritures en date du 12 juillet 2022, demande à la cour au visa des de la loi du 06 juillet 1989, de': - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 15 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, - débouter en conséquence Mme [W] [R] épouse [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - actualiser le montant de la condamnation provisionnelle de Mme [W] [R] épouse [C] et M. [V] [C] au paiement de la dette à la somme de 11 514,90 euros et les condamner solidairement à son paiement, - condamner solidairement Mme [W] [R] épouse [C] et M. [V] [C] au paiement d'une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIVATION L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail du 16 novembre 2017 comprend une clause résolutoire en son article 7B conforme à l'article 24 sus-visé. La SA d'HLM Patrimoine Languedocienne a fait délivrer le 4 juin 2021 à M. et Mme [C], un commandement de payer la somme principale de 2951,49€. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. Au vu du décompte produit arrêté au 4 août 2021, le solde était débiteur de la somme de 5 278,31€. Dès lors, à défaut pour M. et Mme [C] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 4 août 2021 l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 4 août 2021 sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. et Mme [C], sont occupants sans droit des locaux appartenant à la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 4 août 2021, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée de ces chefs. La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 30 juin 2022 d'un montant de 11 514,90€ déduction faite du paiement de toutes les sommes invoquées par Mme [C]. L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. et Mme [C] doivent donc être condamnés solidairement au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef. Au dispositif des conclusions d'appelant qui seul lie la cour, la locataire ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 pour une durée maximale de 3 ans mais sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil pour une durée maximale de deux ans. Mme [C] fait valoir qu'elle vit seule avec ses 4 enfants et perçoit une somme de 1624,70€ d'aides mensuelles. Or, au regard de l'historique du compte locatif, il apparaît que les paiements sont sporadiques, que depuis novembre 2020 ils n'ont jamais couvert le montant total du loyer, que la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne produit un courrier de la CAF en date du 8 juin 2021 indiquant que l'allocation logement a été suspendue du fait des locataires qui ont refusé un contrôle sur place et qui n'ont pas produit tous les justificatifs sollicités, que bien que Mme [C] justifie percevoir la somme de 1624,70€ d'aides familiales mensuelles depuis avril 2022, au regard de l'importance de la dette qui s'élevait au 30 juin 2022 à 11 514,90€ un rééchelonnement sur 24 mois apparaît impossible à respecter. Dans ces conditions Mme [C], sera déboutée de sa demande de délais de paiement et ce d'autant que la législation sur le surendettement apparaît plus adaptée à la situation de cette famille. L'équité et la précarité de la situation de Mme [C] commande qu'il ne soit pas fait droit à la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 28 avril 2022 sauf en ce qu'elle a condamné solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] à payer, en deniers ou quittance, à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 5 698,90€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 3 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant': - Condamne solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [R] épouse [C] à payer, en deniers ou quittance, à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 11 514,90€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Déboute Mme [C], de sa demande de délais de paiement. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne de sa demande. - Condamne M. et Mme [C], aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER