Cour d'appel, 24 novembre 2022. 20/09590

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 (n° 369 , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09590 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBWX Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 19/02403 APPELANTE S.A.R.L. ALBATROS [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Patrick MAISONNEUVE de l'AARPI MAISONNEUVE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1568 INTIME DÉPARTEMENT DE LA SEINE SAINT DENIS Représenté par Monsieur le Président du Conseil Départemental en exercice dûment habilité, [F] [M] Hôtel du département [Adresse 3] [Localité 5] Représenté et assisté par Me Charlotte PATRIGEON de l'AARPI FP AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 121 substituée à l'audience par Me Asma FRIGUI, même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La société à responsabilité limitée Albatros est propriétaire depuis le 29 décembre 2008 d'un immeuble sis [Adresse 2] et qui, lors de l'acquisition, était une clinique chirurgicale privée. La société Albatros a loué une partie des chambres en tant que logements à des particuliers. Par ailleurs, selon trois actes successifs, elle a loué le surplus du bâtiment au département de la Seine-Saint-Denis afin d'y accueillir des services départementaux et notamment ceux de la circonscription de service social de [Localité 6] : -par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2009 intitulé "bail précaire", avec effet au 1er octobre 2009, la société Albatros a donné à bail au département de la Seine-Saint-Denis "la totalité du 1er étage, soit 780 mètres carrés, ainsi que dix emplacements de parking", et ce moyennant un loyer mensuel, hors taxes et charges, d'un montant de 7.150 euros, auquel s'ajoute une provision mensuelle pour charges d'un montant de 70 euros par m2 par an avec cette précision qu'une régularisation interviendra en fin d'année sur présentation des justificatifs par la bailleresse. -par avenant en date du 6 avril 2010, les locaux loués ont été complétés par une partie du rez-de-chaussée, soit 647 mètres carrés, et cinq places de parking supplémentaires. Le loyer mensuel en principal a été porté à la somme de 13.080,83 euros sur la base de 110 euros par m2 par an. -par avenant en date du 22 août 2014, la location a été étendue à une surface complémentaire au niveau du rez-de-chaussée de 251,60 m2, et à dix emplacements de stationnement supplémentaires. Le loyer annuel en principal pour ces locaux et emplacements complémentaires a été fixé à la somme de 58.633,13 euros, soit 120,55 euros par m2 pour les deux bureaux, 75 euros par emplacement de parking et 76,72 euros par m2. Diverses décisions administratives et judiciaires relatives à l'état du bâtiment et des équipements collectifs sont intervenues, ci-après rappelées. Par arrêté du 21 septembre 2017, ayant fait l'objet d'un recours rejeté par le tribunal administratif de Mon treuil par décision en date du 4 avril 2019, le préfet de Seine-Saint-Denis a enjoint à la société Albatros de mettre fin, de façon définitive, à la mise à disposition des locaux à des fins d'habitation, en considération du fait qu'ils portent atteinte à la santé des occupants, s'agissant initialement d'un établissement de santé dans lequel des aménagements ont été réalisés de manière précaire et n'assurant pas la sécurité des occupants. Il est ajouté que les locaux présentent des caractéristiques liées à l'insalubrité, notamment au niveau des parties communes et du sous-sol. Par décision du 28 février 2018, signifiée le 15 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par le preneur, a : - ordonné, sous astreinte, à la société à responsabilité limitée Albatros de procéder aux travaux de nettoyage, d'entretien et de sécurisation destinés à faire cesser les désordres, tels que cités dans l'arrêté du 21 septembre 2017 et les procès-verbaux de constat des 5 mai et 26 octobre 2017, de nature à empêcher une utilisation normale et paisible des lieux par le preneur, lesdits travaux visant notamment à mettre en place des installations électriques et gazières conformes aux normes de sécurité pour des bâtiments recevant du public, une mise en sécurité des façades du bâtiment qui menacent de s'effondrer, une reprise des fuites et infiltration d'eau, un entretien du bâtiment conforme aux règles d'hygiène et de sécurité, - ordonné à la bailleresse de faire appel à un organisme de certification de son choix à l'achèvement des travaux et de faire procéder à un procès-verbal constatant l'achèvement de ceux-ci et leur conformité aux règles d'hygiène et de sécurité en vigueur, - autorisé le preneur, à compter de la signification de l'ordonnance, à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux et la notification du procès-verbal de l'organisme de certification. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juillet 2018, la société Albatros a donné congé au département de la Seine-Saint-Denis, avec un préavis de trois mois, conformément aux dispositions du bail précaire en date du 1er octobre 2009. Le preneur a quitté les locaux avant l'achèvement du délai de préavis, soit le 21 septembre 2018. Par décision du 27 décembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par le département de la Seine-Saint-Denis, a liquidé à hauteur de 36.800 euros l'astreinte provisoire fixée par le juge des référés dans son ordonnance du 28 février 2018, pour la période allant du 16 mai au 16 août 2018, en considérant que la société Albatros n'avait que partiellement exécuté les obligations mises à sa charge par la décision du 28 février 2018. C'est dans ce contexte que, par acte du 11 février 2019, la société Albatros a fait assigner le département de la Seine-Saint-Denis devant le tribunal de grande instance de Bobigny, en paiement de loyers, charges et taxes impayées pour la période allant du 1er janvier au 21 septembre 2018. Le département de la Seine-Saint-Denis a soulevé une exception d'inexécution et demandé le paiement de dommages-intérêts. Par jugement contradictoire entrepris du 3 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant à juge unique en application de l'article 801 du code de procédure civile, a ainsi statué: Déboute les parties de l'intégralité de leurs demandes, Condamne la société Albatros à verser au département de la Seine-Saint-Denis la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société civile immobilière Albatros aux dépens de l'instance, Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2020 par la société à responsabilité limitée Albatros, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2021, par lesquelles la société Albatros demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny, mais uniquement en ce qu'il a débouté le département de la Seine-Saint-Denis de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts. Infirmer le jugement rendu le 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny sur le surplus. Statuant à nouveau, Dire et juger la société Albatros recevable et bien fondée en ses demandes. A titre principal, Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la société Albatros les charges et loyers dus pour la période allant du 1er janvier 2018 au 15 mars 2018 soit la somme de 75.553,66 euros, Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la société Albatros les charges dues pour la période du 15 mars 2018 au 21 septembre 2018 soit une somme de 65.804,70 euros, Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la société Albatros les loyers dus pour la période du 15 mars 2018 au 28 septembre 2018 soit une somme de 105.892,03 euros, Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance. En tout état de cause, Débouter le département de la Seine-Saint-Denis de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident, Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la société Albatros la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner le département de la Seine-Saint-Denis aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits pour les seconds, au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Schaeffer avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 juin 2021 au terme desquelles le département de la Seine-Saint-Denis demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a : - débouté la société Albatros de l'ensemble de ses demandes, - confirmé Ie jugement rendu Ie 3 juin 2020 par Ie tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné la société Albatros à verser au département de la Seine-Saint-Denis la somme de 1.000 euros sur Ie fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmé le jugement rendu le 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné la société Albatros aux entiers dépens. Infirmer le jugement rendu Ie 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a débouté Ie département de la Seine-Saint-Denis de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société Albatros à lui verser la somme de 137.140,75 euros à titre de dommages et intérêts. En conséquence, Condamner la société Albatros à verser au département de la Seine-Saint-Denis la somme de 87.140,75 euros au titre des travaux rendus nécessaires par son déménagement précité, Condamner la société Albatros à verser au département de Ia Seine Saint-Denis la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner la société Albatros à verser au département de la Seine-Saint-Denis la somme de 5.000 euros sur Ie fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les causes de l'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler qu'il est constant que le département de la Seine-Saint-Denis a quitté les lieux le 21 septembre 2018 qu'il n'a payé ni loyer ni provision pour charges depuis le 1er janvier 2018 et jusqu'à son départ des lieux et que le congé délivré par le bailleur à effet du 16 octobre 2019 n'est pas discuté ni contesté. Sur le paiement des loyers des charges La société Albatros demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté toutes ses demandes au titre du paiement des loyers et des charges sur la période du 1er janvier 2018 jusqu'au 21 septembre 2018. Comme devant le premier juge, l'appelante principale fait valoir en substance que l'arrêté d'insalubrité du 21 septembre 2017 ne concernait pas les locaux loués au département de la Seine-Saint-Denis mais uniquement ceux destinés à l'habitation, que le juge des référés n'a prononcé la suspension du paiement du loyer qu'à compter de la signification de son ordonnance, qui a eu lieu le 15 mars 2018, et non la suspension du paiement des charges, qu'elle a procédé aux réparations nécessaires de sorte que l'exception d'inexécution ne peut être accueillie. Le département de la Seine-Saint-Denis, maintient son exception d'inexécution pour s'opposer à tout paiement, en se référant à l'arrêté du 21 septembre 2017 et en tout état cause à l'absence d'entretien et à la dangerosité des locaux. Sur les loyers L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales , dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus (2°). Quand au bailleur il est tenu en application des dispositions de l'article 1719 du même code "par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;(...) ». Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (principe désormais prévu à l'article 1219 du code civil). En substance, le premier juge a retenu que le bailleur avait gravement manqué à son obligation de délivrance et de garantie d'une jouissance paisible au preneur, dès le 1er janvier 2018, soit avant même la suspension des loyers ordonnée en référé à compter du 15 mars 2018, et ce au regard des dégradations importantes des locaux loués, de sorte que le département de la Seine-Saint-Denis était fondé à invoquer l'exception d'inexécution à compter de cette date et qu'aucune somme n'était due au titre du loyer jusqu'à son départ des lieux, le 21 septembre 2018. Tout d'abord, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, le département de la Seine-Saint-Denis ne peut se fonder sur l'arrêté préfectoral du 21 septembre 2017 interdisant définitivement la mise à disposition des locaux loués pour refuser de payer les loyers. En effet, cet arrêté n'interdit la mise à disposition que des locaux loués à des fins d'habitation, au motif « que l'utilisation en tant qu'habitation de l'ensemble des locaux de l'immeuble (') portent atteinte à la santé des occupants » et que les locaux présentent des caractéristiques d'insalubrité dans les parties communes. Ainsi, cet arrêté ne concerne que les habitants de diverses chambres visés en première page de l'arrêté et qui seuls sont dispensés de régler les loyers en contrepartie de l'occupation des locaux. Le département n'est d'ailleurs pas mentionné et aucune interdiction plus générale d'occupation des lieux n'est édictée. Toutefois, il résulte de cet arrêté que les parties communes et le sous-sol de l'immeuble, qui sont dans le périmètre des baux objets du litige et concernent donc également le département de la Seine-Saint-Denis, sont dégradés et vétustes : installation électrique commune dangereuse et chaotique, infiltration d'eau en sous-sol coulant sur des fils électriques, fenêtres cassées dans les couloirs, cages d'escalier et dans le sous-sol, accumulation de déchets et de matériaux inflammables au sous-sol, insuffisance du système de ventilation général, déversements d'eaux usées dans les sous-sols, présence d'humidité et de moisissures au sous-sol. Comme l'a exactement relevé le premier juge, il résulte également des procès-verbaux de constat des 5 mai et 26 octobre 2017 et de l'ordonnance de référé du 25 février 2018 (dont il n'a pas été fait appel), rendue au vu de ces procès-verbaux, qu'avant même l'autorisation de suspension des loyers par le juge des référés, prenant effet à la date de signification de l'ordonnance, soit le 15 mars 2018, et au moins depuis le 1er janvier 2018,les locaux occupés par le preneur étaient très dégradés, que les équipements et locaux communs étaient mal entretenus et que les dégradations observées sont d'une importance dépassant le cadre des réparations locatives pouvant relever du preneur. La cour ajoute que ces procès-verbaux, qui concernent bien les bureaux loués par le département en rez-de-chaussée et au premier étage et les parties communes en sous-sol, et sont accompagnés de plusieurs photographies, démontrent l'état d'indécence des lieux loués et un défaut d'entretien du bailleur : volets et vitres cassées dans certains bureaux, fuites d'eau interne et externe non réparées, excréments et cadavres de souris, mauvaises odeurs en provenance de locaux de gaines techniques, éléments de façade cassés. En sous-sol, le local électrique visité comporte une installation non sécurisée (coffrage électrique ouvert, fils dénudés non raccordés), à proximité de laquelle se trouvent de nombreux encombrants et déchets (matelas'), des bidons anciens de produits dont un comportant la mention « formol». Le département de la Seine-Saint-Denis justifie avoir adressé au bailleur des courriers de mise en demeure à la fin de l'année 2017 afin d'attirer l'attention sur l'état d'insalubrité des locaux loués et lui signalant ces désordres. Si la partie adverse conteste devant la cour avoir reçu ces courriers qui auraient été adressés à la mauvaise adresse, force est de constater qu'elle produit pour sa part des factures de réparation du mois de juin 2017 (voir ci-après) et un procès-verbal de constat établi à sa demande par huissier de justice le 26 décembre 2017 portant sur les parties communes et notamment les installations électriques ; la société ne saurait donc prétendre qu'elle ignorait les désordres invoqués. Le procès-verbal du 26 décembre 2017 indique, photographies à l'appui, que le local de la chaufferie est propre et correctement entretenu avec des chaudières récentes, que le local TGBT est bien tenu et propre, les installations électriques apparemment en bon état et qu'il n'existe aucune fuite d'eau à proximité du local électrique ; il en résulte donc qu'il a été remédié pour partie aux désordres constatés auparavant ; toutefois l'huissier de justice ne saurait attester que de l'apparence des lieux et non d'une véritable conformité des installations électriques aux normes de sécurité ; au demeurant il résulte des constatations énumérées plus bas que de graves désordres concernant les installations électriques ont perduré. Afin d'établir qu'elle a rempli ses obligations, la société Albatros, qui souligne qu'elle n'a jamais contesté les désordres invoqués (conclusions, p 3), produit en outre : - une facture établie par la société ASL Lahmi, le 27 juin 2017, à la suite du procès-verbal de constat du 5 mai 2017, d'où il résulte que des travaux de plomberie, d'isolation, de nettoyage et d'enlèvement d'encombrants, de rebouchage dans les canalisations pour remédier aux remontées d'odeurs dans les bureaux, de dépose des vitres cassées, de pose de mastic sur une fenêtre et de mise en service d'une fenêtre, de nettoyage du toit et de dégorgement de la canalisation du toit ont été effectués, pour un montant total de 2.000 euros ; - une attestation établie le 5 mai 2018 par l'entreprise André Rénovation qui certifie, après examen des façades du bâtiment de l'immeuble litigieux, que les sondages effectués ne montrent aucune fissure du bâtiment ni aucun élément de façade susceptible de se détacher ; - un rapport établi par la société Socotec le 27 mars 2018 sur «la production de chaleur ou de froid à combustion » qui fait état d'une vérification des installations de chauffage, ventilation et réfrigération; mais aucune mention plus générale portant sur la vérification de la conformité de l'installation électrique au regard des normes de sécurité en vigueur ne ressort de ce rapport ; -un rapport de contrôle de "l'installation électrique par thermographie infrarouge", établi par la même société, en date du 4 avril 2018, qui a procédé à l'examen de coffret et armoires électriques se trouvant dans le local technique, ne donnant lieu à aucune observation anormale, -un constat d'huissier de justice du 20 juin 2018, qui constate que le local chaufferie et le local TGBT sont propres, bien tenu, sans présence de produits dangereux ni fuite d'eau à proximité, étant souligné que ce constat n'est pas établi par un '"organisme de certification", comme ordonné par le juge des référés. Il ressort de ces pièces, ainsi que l'a d'ailleurs constaté le jugement, définitif, rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bobigny, le 27 décembre 2018 (cité dans l'exposé du litige), que les rapports précités de la société Socotec ne portent que sur la vérification des installations de chauffage, ventilation et réfrigération et sur la détection des échauffements anormaux des installations électriques ; que si l'état apparent d'entretien et de maintenance des installations et appareils de la chaufferie, les conditions de ventilation du local, les conditions d'évacuation des produits de combustion, la signalisation des dispositifs de sécurité et la man'uvrabilité des organes de coupure en combustible sont satisfaisants, l'entreprise Socotec relève cependant expressément que, s'agissant de la chaufferie, il convient encore de « remettre en état la porte coupe-feu permettant l'accès à la chaufferie et le conduit de raccordement d'évacuation de gaz brûlés et de mettre en place une évacuation d'air vicié". Ainsi, la mise en place d'une chaufferie réglementaire n'a que partiellement été exécutée dans un premier temps. Cependant, devant la cour, la société Albatros produit une attestation du18 avril 2018 par laquelle la société Ecorenov selon laquelle les problèmes précités concernant la maintenance des installations de chauffage ont été résolus (porte d'accès à la chaufferie et conduit de raccordement d'évacuation de gaz brûlés remis en état, évacuation d'air vicié mise en place, tous les éléments de la chaufferie vérifiés). Ces réparations et la conformité de l'installation sont donc démontrées à cette date. S'il résulte des éléments précédents que la façade du bâtiment n'est pas fissurée ni ne menace de s'effondrer et que la société Albatros a procédé à des travaux et au nettoyage des locaux TGBT et de la chaufferie, néanmoins les travaux dont la nécessité a été constatée par le juge des référés n'ont été que partiellement effectués. Ainsi la preuve de travaux et de contrôle par un organisme certificateur n'est pas rapportée concernant la mise en place d'une installation gazière conforme aux normes de sécurité, la reprise des fuites et infiltrations d'eau et de façon générale d'un entretien général du bâtiment conforme aux règles d'hygiène et de sécurité en vigueur. À cet égard, la cour relève que les duplicatas de factures de la société Socotec produites par la société Albatros devant la cour et datées des 27 mars et 20 juin 2018 attestent de la vérification périodique des installations de gaz, mais ne sauraient suffire à établir précisément la conformité de ces équipements aux normes de sécurité. Aucune expertise contradictoire globale et objective n'a été effectuée établissant l'état des lieux à l'été 2018. Si le département se prévaut des conclusions d'une réunion contradictoire qui aurait eu lieu le 25 juillet 2018, il se borne à produire un tableau faisant état de désordres qui perdurent (porte coupe-feu qui fermant mal, pas d'extincteurs dans la chaufferie') mais qui n'est pas daté et signé des parties et dont le caractère contradictoire n'apparaît pas ; il ne contredit donc pas utilement les observations de la cour. Enfin, par courrier officiel du 24 août 2018, l'avocat du département de la Seine-Saint-Denis a alerté le conseil de la partie adverse au sujet d'une coupure d'électricité intervenue depuis "plusieurs jours", ayant nécessité l'intervention des pompiers et de l'entreprise d'électricité laquelle a constaté que le compteur électrique n'était pas aux normes et a exigé un certificat de conformité avant d'autoriser la remise en fonction de l'électricité générale; ce courrier indique qu'il n'y a plus d'accès informatique ni téléphonique en raison de cette coupure, qu'il n'est plus possible de fermer les volets roulants, que les dossiers confidentiels des usagers doivent être déménagés en raison du risque d'intrusion, et qu'il est donc impossible pour le service social départemental de fonctionner qui a du fermer et il met en demeure le bailleur de procéder sous 48 heures aux travaux permettant un fonctionnement normal du service public. Ce courrier est corroboré par celui adressé, le 22 août 2019, par le maire de la commune de [Localité 6], aux "occupants de l'immeuble" litigieux , qui fait état d'un départ d'incendie à la suite duquel l'électricité du bâtiment a été coupée et du fait qu'au vu de l'insalubrité du bâtiment et de son insécurité il est demandé d'évacuer cet immeuble. Ce courrier s'adresse à l'ensemble des occupants de l'immeuble et non pas seulement à ses "habitants", il concerne donc également ceux qui sont employés par le département de la Seine-Saint-Denis. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les locaux loués ont présentés de nombreux et graves désordres, dès le 1er janvier 2018, et que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un local décent et de garantie d'une jouissance paisible des lieux par le locataire, tant s'agissant des parties privatives que des parties communes. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. La totalité des travaux préconisés par le juge des référés n'ayant pas été effectués, le département était fondé à suspendre jusqu'à son départ le paiement des loyers. Toutefois, un certain nombre de travaux de remédiation des désordres constatés a été effectué et l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à leur destination n'est établie qu'à compter du 20 août 2018 par le département de la Seine-Saint-Denis. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que le preneur était justifié à invoquer l'exception d'inexécution et ne devait aucune somme au titre du loyer du 1er janvier 2018 jusqu'au 21 septembre 2018. Au vu des désordres constatés, la cour retiendra que l'inexécution de ses obligations par le bailleur est suffisamment grave pour justifier que le département ne soit redevable que de 40 % des loyers dûs pour la période du 1er janvier 2018 au 20 août 2018, date à laquelle les locaux ont été inutilisables et à partir de laquelle le département de la Seine-Saint-Denis doit être dispensé du paiement des loyers. Ainsi selon les décomptes et pièces versées aux débats par la société Albatros, qui ne sont pas contestés en eux-mêmes par la partie adverse, les sommes dues s'évaluent ainsi: Loyers du premier trimestre (pièce 6 de la société): 52.640,29 euros au total x 40% =21.056,11 euros Loyers du 2ème trimestre (pièce 8) : 54.887,29 euros au total x40 % =21.954,91 Loyers du 3ème trimestre, arrêtés au 21 septembre 2022, soit 83 jours (pièce 9) : 47.936,35 euros soit 51 jours du 1er juillet au 20 août inclus:29.454,86 euros 29.454,86 euros x 40 % = 11.781,94 euros. Il convient donc de condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la société Albatros la somme totale de 54.792,96 euros au titre des loyers pour la période du 1er janvier au 20 août 2018 et de rejeter toute autre demande de la société Albatros au titre des loyers ; cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance. Sur les charges Il est constant qu'aucune somme relative aux charges locatives n'a été payée par le locataire pour la période allant du 1er janvier au 21 septembre 2018. La société Albatros indique que les charges à régler comprennent notamment le chauffage, l'eau, électricité et l'entretien courant de l'immeuble, elle rappelle que l'ordonnance de référé n'a pas suspendu le paiement des charges. Comme le fait valoir exactement le département, les sommes demandées et les décomptes produits ne correspondent en réalité qu'aux provisions pour charges (pièces 6, 8 et 9 de la société Albatros, dont le montant n'est pas contesté en tant que tel). C'est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que le bail précaire du 1er octobre 2009 et ses avenants stipulent qu'une provision pour charges et mise à la charge du preneur, une régularisation devant être effectuée annuellement sur présentation de justificatifs par la bailleresse, que celle-ci ne justifie pas de la régularisation des charges étayées par la production de justificatifs. La cour ajoute la société Albatros produit des factures attestant de dépenses au titre de l'entretien, de l'électricité ou de l'eau lesquelles sont toutefois inexploitables, comme le fait valoir à juste titre le département de la Seine-Saint-Denis, notamment car elles ne correspondent à aucun récapitulatif de régularisation des charges et que la quotité de consommation qui reviendrait au département de la Seine Saint Denis n'est pas précisée. En outre, compte tenu de l'ampleur des désordres constatés et du défaut d'entretien des locaux, les sommes poursuivies ne sont pas justifiées au regard des prestations effectuées. Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Albatros en paiement des charges locatives. Sur la demande de dommages et intérêts du département de la Seine-Saint-Denis Le département de la Seine-Saint-Denis demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de versement de dommages et intérêts à hauteur de 137.140,75 euros, soit 87.140 75 euros au coût de "travaux rendus nécessaires par son déménagement", outre 50.000 euros "à titre forfaitaire à titre de dommages-intérêts", car il a dû partir précipitamment. Ces demandes sont réitérées devant la cour. La cour observe que le département a quitté les lieux le 21 septembre 2018, dans le contexte qui a été rappelé plus haut, mais peu de temps avant l'échéance du congé qui lui avait été délivré pour le 16 octobre 2018 par le bailleur, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, de sorte que le coût du déménagement ne saurait être imputé à celui-ci. De plus, les factures produites sont pour l'essentiel datées de début 2019 , à une autre adresse, de sorte qu'il n'est pas établi qu'ils découlent d'une faute du bailleur ni qu'ils ont été effectués dans l'urgence. La cour ajoute que le département de la Seine-Saint-Denis ne produit aucune preuve de la «désorganisation importante de l'ensemble du service public pendant plusieurs semaines" alléguée, ni de l'existence d'un préjudice tenant "aux divers incidents qui se sont produits et plus spécialement un début d'incendie » distinct de celui déjà suffisamment pris en compte et réparé par la réduction de loyer prononcée plus haut. La demande forfaitaire de 50.000 euros « au titre de dommages et intérêts », à l'appui de laquelle aucun moyen de droit n'est invoqué et que le département de la Seine-Saint-Denis justifie par le fait d'avoir dû engager diverses instances devant le juge des référés ou le juge de l'exécution, sera également rejetée, aucune faute particulière ou résistance abusive n'ayant causé à l'intéressé un préjudice qui ne serait pas déjà suffisamment réparé par les frais de procédure n'étant établi. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Albatros en paiement de loyers, Et statuant à nouveau, Condamne le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la SCI Albatros la somme de 54.792,96 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier au 20 août 2018; Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 février 2019; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président