Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/02300
N° Portalis DB3S-W-B7H-YMXB
Minute : 241/24
S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat
au barreau de VAL D’OISE
C/
Madame [R] [S]
Madame [N] [G]
Représentant : Me Bernadette KABE ABBO,
avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 286
Monsieur [J] [Y]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DELPLA
Copie, dossier, délivrés à :
Me KABE ABBO
Copie délivrée à :
Mme [S]
M. [Y]
Le 26 Mars 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mars 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du Val d’Oise
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [R] [S], demeurant [Adresse 3]
Non comparante
Madame [N] [G], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître KABE ABBO Bernadette, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 29.11.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle numéro C-93008-2023-008693 (AJ totale)
Monsieur [J] [Y] désigné [C] sur l’assignation, demeurant [Adresse 3]
Non comparant
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 1er mai 2016, la société Emmaüs Habitat a donné à bail à Mme [U] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 235,94 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 146,76 €, et d'un dépôt de garantie de 173,94 €.
Madame [U] [Z], divorcée [S] est décédée le 1er mars 2020.
Par courrier du 21 juin 2021, la société Emmaüs Habitat a informé Madame [R] [S] de son refus de transférer ledit bail à son profit, dans la mesure où elle ne justifiait pas avoir occupé le logement avec Madame [U] [S] depuis au moins un an avant la survenance du décès.
Par courrier du 5 janvier 2022, Madame [N] [G] a informé le bailleur être occupante avec son époux de l'appartement litigieux depuis mai 2019, Madame [R] [S] s'étant présentée comme la fille de la propriétaire de l'appartement, lui réglant ainsi la somme de 500 euros par mois. Elle a indiqué avoir appris en juin 2021 que le véritable propriétaire de l'appartement était Emmaüs Habitat et demande à connaitre les démarches à effectuer pour continuer à résider dans cet appartement.
Par courrier du 17 janvier 2022, la société Emmaüs Habitat lui a répondu que l'attribution de logements sociaux répond à un encadrement législatif strict et qu'elle doit s'inscrire comme demandeur de logement social et l'a invité à quitter le logement dans les plus brefs délais.
Par procès-verbal en date du 25 janvier 2023, Me [D] [P], commissaire de justice, a constaté que Madame [N] [G] et son époux Monsieur [J] [C] étaient toujours présents dans les lieux, ces derniers indiquant qu'ils y étaient entrés le 15 mai 2020 après avoir signé un contrat de location avec Mme [R] [S], moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Ils ont toutefois cessé de verser le loyer lorsqu'ils ont appris qu'elle n'était pas la propriétaire des lieux.
La société Emmaüs Habitat a ensuite fait assigner Madame [R] [S], Madame [N] [G] et Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023 aux fins de :
-constater la résiliation du bail sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1989 à la date du 1er mars 2020, date du décès de la locataire Mme [U] [S],
-dire que Madame [G] et Monsieur [C] sont occupants sans droit ni titre du logement,
-ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner solidairement et conjointement l'ensemble des défendeurs au paiement :
"d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2020, date du décès de la locataire en titre égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
"de la somme de 6500 euros au titre du remboursement des fruits conformément aux dispositions des articles 546 et 547 du code civil et à titre subsidiaire la somme de 6360 euros ;
"de la somme de 3000 euros à titre de dommages et interêts pour réparation du préjudice subi conformément aux dispositions de l'article 1760 et 1240 du code civil
"de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la requérante expose que la locataire en titre est décédée le 1er mars 2020, qu'un transfert de bail sollicité par sa fille [R] [S] a été refusé, que Madame [G] l'a informé être occupante avec Monsieur [C] du logement loué à Madame [U] [S], qu'au regard de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être constaté la résiliation du bail du fait du décès de la locataire en titre à la date du 1er mars 2020, et prononcé l'expulsion des occupants sans droit ni titre, qu'en raison de la sous-location entre le mois de mai 2020 et le mois de juin 2021, Madame [R] [S] a perçu la somme de 6500 euros qui doit lui être remboursé au regard des dispositions de l'article 547 du code civil. Elle sollicite également la condamnation au paiement de dommages et interêts en réparation du préjudice subi du fait du surcoût de gestion.
A l'audience du 18 décembre 2023, la société anonyme d'HLM Emmaüs Habitat, représentée, a indiqué que la créance locative s'élève à la somme de 12 269,69 euros, mois de novembre 2023 inclus. Elle s'est opposée à toute demande de délais pour quitter les lieux, dans la mesure où les occupants ont connaissance depuis juin 2021 qu'ils n'ont pas de titre pour résider dans les lieux. Elle a modifié les termes de son assignation en indiquant que la demande de remboursement des fruits de la sous-location n'est formulée qu'à l'encontre de Madame [R] [S].
Madame [R] [S], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Madame [N] [G] et Monsieur [J] [Y], représentés, ont demandé à ce qu'il leur soit accordé un délai d'un an pour quitter les lieux et qu'ils soient autorisés à s'acquitter de la dette locative par mensualités de 50 euros, et à ce que les autres demandes de la société emmaüs Habitat soit rejetées. Ils ont précisé que seule Madame [G] travaille pour un salaire de 1300 euros par mois.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail d'habitation et la demande d'expulsion
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
La société emmaüs Habitat justifie du décès de la locataire en titre, Madame [U] [Z], divorcée [S] le 1er mars 2020. Madame [R] [S], fille de la locataire en titre, non comparante, ne justifie pas remplir les conditions aux fins d'obtention d'un transfert du bail à son profit.
Dans ces conditions, le bail du 1er mai 2016 consenti à Madame [U] [S] est résilié au 1er mars 2020.
Monsieur [J] [Y] et Madame [N] [G], représentés, ne contestent pas être occupants sans droit ni titre du logement litigieux.
Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.
Madame [R] [S] étant à l'origine de l'entrée dans les lieux de Madame [G] et Monsieur [J] [Y], il y a lieu de les condamner tous trois in solidum au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 2 mars 2020 s'agissant de Madame [R] [S] et à compter du 15 mai 2020 s'agissant de Madame [G] et Monsieur [J] [Y] et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de remboursements des fruits de la sous-location
La société Emmaüs Habitat demande à ce que Madame [R] [S] soit condamnée à lui rembourser les fruits civils perçus indûment depuis le mois de mai 2020 jusqu'au mois de juin 2021, soit la somme de 6500 euros.
Il est constant que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
En l'espèce, Madame [G] a informé le requérant avoir réglé un loyer de 500 euros à Madame [R] [S] à compter du 15 mai 2020 et ce jusqu'en juin 2021.
Dans ces conditions, Madame [R] [S] sera condamnée à rembourser à la société Emmaüs Habitat les fruits civils perçus indûment pendant cette période, soit la somme de 6500 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
La société Emmaûs Habitat invoque la nécessité de réparer un préjudice lié à un surcoût de gestion.
Il apparait toutefois qu'il entre dans la mission d'un bailleur social de gérer les situations d'occupation sans droit ni titre des logements qu'il met à disposition. Le surcoût engendré par une telle procédure sera réparé par la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme au titre de l'article 700 et une condamnation aux dépens.
Cette demande de dommages et interêts sera en conséquence rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "
Par ailleurs, l'article L.412-4 dudit code dispose : " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ".
Madame [G] a indiqué avoir eu connaissance de la qualité de propriétaire d'Emmaüs Habitat en juin 2021. Elle n'a pourtant pris contact avec le requérant qu'en janvier 2022. Ce dernier lui a répondu tres rapidement qu'il ne pouvait faire droit à sa demande de régulariser la situation et qu'il lui fallait quitter les lieux.
Force est de constater que depuis cette date Madame [G] et Monsieur [J] [Y] se sont maintenus dans les lieux bénéficiant de fait d'un délai supérieur à deux ans pour quitter les lieux. En outre, ils ne justifient pas avoir provisionné pendant cette période une somme permettant de dédommager le bailleur de l'occupation du logement.
En conséquence, leur demande sera rejetée.
Sur la demande de délais de paiement
L'importance de la dette et les faibles moyens des défendeurs ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [S], Madame [G] et Monsieur [J] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Ils seront également condamnés in solidum au paiement d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail consenti à Madame [U] [S] le 1er mai 2016 à la date du 1er mars 2020;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] et Monsieur [J] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [R] [S], Madame [G] et Monsieur [J] [Y] à payer à la société anonyme d'HLM Emmaüs Habitat une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 2 mars 2020 pour Madame [R] [S] et à compter du 15 mai 2020 pour Madame [G] et Monsieur [J] [Y] jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNE Madame [R] [S] à verser à la société Emmaüs Habitat la somme de 6500 euros au titre des fruits perçus,
CONDAMNE in solidum Madame [R] [S], Madame [G] et Monsieur [J] [Y] à régler à la société Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [R] [S], Madame [G] et Monsieur [J] [Y] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE la société Emmaüs Habitat de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,
LE GREFFIER LE JUGE
