Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/00002

ARRÊT N° 172-2 N° RG 23/00002 N° Portalis DBV5-V-B7H-GYRE S.C.I. MAGELLAN [T] [T]-[H] C/ COMMUNE [Localité 23] [Localité 23] LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Copies délivrées aux avocats et aux parties le 7 mai 2024 Copie délivrée au Commissaire du gouvernement le 7 mai 2024 Formule exécutoire délivrée aux avocats le 7 mai 2024 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS Chambre de l'Expropriation ARRÊT DU 07 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 mars 2023 rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON APPELANTS : S.C.I. MAGELLAN [Adresse 1] [Localité 23] Monsieur [B] [T] né le 10 septembre 1964 à [Localité 15] [Adresse 1] [Localité 23] Madame [R] [T]-[H] née 26 novembre 1963 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 23] ayant tous pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Caroline BARDOUL, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : COMMUNE [Localité 23] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 23] ayant pour avocat postulant Me Camille CHABOUTY, avocat au barreau de POITIERS et pour plaidant avocat Marielle ANGIBAUD, avocat au barreau de NANTES Le Commissaire du Gouvernement DRFIP PAYS DE LA LOIRE ET LOIRE ATLANTIQUE [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Madame [F] [D], Inspectrice munie d'un pouvoir COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ : La cour statue sur l'appel formé le 29 mars 2023 par la Sci Magellan à l'encontre d'un jugement du juge de l'expropriation de la Vendée prononcé le 1er mars 2023 portant transfert de propriété comme bien délaissé de la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 2] sise [Adresse 1] à [Localité 23] supportant l'hôtel '[7]' et fixant son prix dû par la commune au propriétaire, la Sci Magellan. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures * déposées par la Sci Magellan le 23 juin 2023, notifiées le 26 juin à la commune et au commissaire du gouvernement (les AR du 28.06) s'agissant des premières conclusions ; déposées le 31 janvier 2024, notifiées le 1er février 2024 (AR du 5 février) s'agissant de ses conclusions récapitulatives et complémentaires; * adressées par le commissaire du gouvernement le 19 septembre 2023, reçues au greffe le 21 septembre et notifiées le jour même à la Sci Magellan et à la commune (AR des 25 et 29.09) s'agissant de ses premières conclusions ; et le 5 février 2024, reçues et notifiées le 7 février 2024 s'agissant de ses conclusions récapitulatives * déposées par la commune de [Localité 23] le 20 septembre 2023, notifiées le jour même à la Sci Magellan et au commissaire du gouvernement (AR des 25.09 et 11.10) s'agissant de ses premières conclusions ; déposées le 7 décembre 2023, notifiées le jour-même (les AR des 08 et 13.12) s'agissant de ses conclusions d'intimée n°2 ; et déposées le 6 février 2024, notifiées le jour-même, s'agissant de ses conclusions d'intimé n°3 Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé que dans la perspective à l'étude de la restructuration des espaces publics du secteur de 'Sion', la commune de [Localité 23] a, par délibération du conseil municipal du 20 décembre 2019 approuvant la révision de son plan local d'urbanisme (PLU), adopté un périmètre d'attente d'aménagement global (PAPAG) incluant, notamment, la parcelle BM n°[Cadastre 2] appartenant à la Sci Magellan sur laquelle est bâti l''hôtel [7]', établissement hôtelier exploité en nom personnel par Mme [R] [T] ; que par courrier du 18 janvier 2021 reçu le 21, la Sci Magellan a mis en demeure la commune de procéder à l'acquisition de son bien en vertu des articles L.151-41 et L.152-2 du code de l'urbanisme ; qu'en l'absence d'accord amiable intervenu dans l'année sur le prix d'acquisition de ce bien délaissé, la Sci Magellan a saisi le juge de l'expropriation de la Vendée par requête du 25 avril 2022 afin qu'il prononce le transfert de la propriété et en fixe le prix ; que le juge de l'expropriation a procédé le 16 novembre 2022 au transport sur les lieux ; qu'il a tenu l'audience le 4 janvier 2023 ; et que par le jugement entrepris, il a ordonné le transfert de la propriété de la parcelle au profit de la commune de [Localité 23] et fixé son prix à la somme d'1.365.520 euros net vendeur augmentée des frais d'acte et de publicité et à 137.552 euros l'indemnité de remploi ; et condamné la commune aux dépens et au paiement d'une somme de 2.500 euros à titre d'indemnité de procédure. La Sci Magellan demande à la cour de réformer le jugement, de fixer le total des indemnités dues aux propriétaires à 1.854.500 euros, de condamner la commune aux entiers dépens incluant les frais d'expertise ainsi qu'à lui payer 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter toutes prétentions contraires. Elle indique que le PAPAG l'a plongée dans une situation inextricable, car les banques y voyaient un obstacle aux emprunts qu'elle sollicitait pour poursuivre la rénovation de l'établissement. Elle précise que l'activité du locataire a cessé en mars 2022, et que le bien doit donc être évalué en valeur libre. Elle approuve la fixation de la date de référence. Elle rappelle que le service des Domaines avait évalué le bien en mars 2021 à 2.870.000 euros hors droits et hors taxes et ce, selon la méthode par comparaison, contrairement à ce que prétend aujourd'hui la commune. Elle invoque l'expertise réalisée à sa demande par des spécialistes de l'expertise foncière en matière d'expropriation, et qui chiffre la valeur vénale libre à 1.685.000 euros selon la méthode par comparaison. Elle conteste que l'expert ait additionné le prix de la cession du fonds et celui de la cession des murs, et fait valoir qu'il n'a cité la valeur des fonds que pour prouver que la vente des murs s'était faite en valeur occupée. Elle soutient que les 123,50 m² de combles dont la hauteur excède 1,80 mètre constituent des combles aménageables, qui confèrent à l'immeuble un important potentiel d'aménagement et dont la superficie doit être prise en compte dans la surface utile, ce qui détermine comme base d'évaluation 1.124,10 m² de surface habitable et 502,30 m² de surfaces annexes. Elle cite comme termes de comparaison pertinents la mutation de l'hôtel [12] à [Localité 22] le 29 mai 2020, et celle de l'hôtel [9] à [Localité 23] vendu en mars 2021, l'un et l'autre étant des locaux monovalents vendus le même jour que le fonds aux mêmes personnes et donc en valeur occupée, alors que l'hôtel '[7]' est libre et qu'il est polyvalent car il peut être affecté à une destination résidentielle ; elle cite aussi l'hôtel devenu 'villa [5]', vendu 1.847.250 euros le 8 janvier 2019 pour un prix qu'elle pense réduit en raison de plusieurs facteurs de moins-values. Dans ses conclusions complémentaires, elle : - ajoute que le PAPAG a été levé en avril 2023 peu après la décision de première instance, et que la ville cherche maintenant un exploitant - maintient qu'il est de jurisprudence assurée que le juge de l'expropriation doit rechercher pour déterminer la surface utile si les combles sont aménageables, ce qui est le cas pour une partie, celle de 123,50 m² dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre. - réitère que l'hôtel [12] et que l'hôtel de [9] ont été vendus occupés puisque l'acte énonce qu'un nouveau bail commercial a été consenti un instant après la fin du bail en cours, de sorte qu'il faut bien corriger le prix pour comparer avec un prix en valeur libre comme celui de l'hôtel [7] Le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement et de fixer à la somme totale d'1.623.192 euros l'indemnité revenant à la Sci Magellan soit 1.474.720 euros d'indemnité de dépossession sur la base de 1.462,30 euros du m² de surface utile et 148.472 euros d'indemnité de remploi. Citant la page 22 du mémoire de l'appelante, il considère que celle-ci demande la fixation de l'indemnité sur la base d'une surface utile du bien de 1.040 m² : Il analyse les trois termes de comparaison cités par la Sci Magellan, en soutenant que les deux premiers sont des ventes de bien libre et non occupé puisque le bail commercial avait été résilié au moment de la vente quand bien même les actes énoncent qu'un nouveau bail commercial était consenti à l'instant même de l'achat ; il conteste les superficies de ces biens mises en avant par l'appelante, au vu des énonciations du cadastre ; il estime que le bien le plus comparable avec l'hôtel '[7]' est la villa [5] qui était aussi un hôtel trois étoiles avant sa rénovation, et qui est un peu plus éloignée du rivage. Il propose de chiffrer l'indemnité au vu du seul troisième terme, sur la base de 1.418 euros HT du m² à 1.474.720 euros pour 1.040 m², et l'indemnité de remploi à 148.472 euros. La commune de [Localité 23] demande à la cour de confirmer purement et simplement le jugement déféré, de débouter le commissaire du gouvernement de toutes demandes contraires aux siennes ; et de condamner la Sci Magellan aux entiers dépens et à lui payer 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient au visa de l'article R.156-1 du code de la construction et de l'habitation qu'il ne faut pas tenir compte dans la surface utile de la superficie des combles non aménagés,et récuse le mesurage non contradictoire du géomètre mandaté par la propriétaire, qui inclut combles, sous-sol et caves dans la surface utile. Elle maintient que celle-ci doit être retenue pour 1.040 m². Elle tient pour non pertinent le rapport du service des Domaines établi en 2021 au motif qu'il se fonde sur des termes de comparaison non significatifs, surtout situés en région nantaise. Elle récuse l'application d'un correctif au prix de vente des termes de comparaison cités par la Sci, en soutenant qu'ils ont bien été vendus libres d'occupation, comme l'acte de vente l'énonce en indiquant qu'il était mis fin au bail commercial en cours. Elle affirme que l'hôtel 'Villa [5]' n'est pas réellement comparable à l'hôtel '[7]', compte-tenu du moindre prestige de sa localisation, de sa situation en arrière du front de mer, de son standing, et de son état. Elle maintient que la moyenne des quatre termes de comparaison cités dégage une valeur représentative, qui a été retenue à raison par le jugement. Dans ses conclusions d'intimé n°2, elle demande à la cour de rejeter l'appel incident du commissaire du gouvernement en maintenant que l'hôtel 'Villa [5]' ne constitue pas un terme de comparaison pertinent au point d'être seul retenu. À l'audience, la cour a indiqué qu'elle statuerait sur la recevabilité des écritures transmises par les parties à la suite de leurs conclusions initiales. MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur la procédure L'appel est régulier, et recevable. Les secondes conclusions respectives de la Sci Magellan et de la commune sont purement responsives ; elles ne contiennent ni demande nouvelle, ni moyens nouveaux ni nouveaux éléments de preuve, mais uniquement des éléments complémentaires en réplique aux conclusions de l'autre partie ou du commissaire du gouvernement, et sont, comme telles, recevables (cf Cass. Civ. 3° 08.06.2010 P n°09-10461 ; 05/11/2008 P n°07-16411). En revanche, les conclusions d'intimée n°3 de la commune, reçues l'avant-veille de l'audience, et le mémoire récapitulatif du commissaire du gouvernement, reçu la veille de l'audience, s'ils ont été notifiés par le greffe, qui n'est pas juge de leur recevabilité, n'ont pu être utilement connus des autres parties par le seul mode de transmission légalement prévu que constitue cette notification par le greffe de la cour ; aucune circonstance ne justifiait de conclure in extremis ; et le respect du principe de la contradiction, et de la loyauté des débats, justifie de les déclarer irrecevables. * sur le fond S'agissant de la date à laquelle le bien délaissé doit être estimé, c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation. S'agissant des données d'urbanisme, l'immeuble était situé en zone UC du PLU approuvé le 20 décembre 2019, il s'agit d'une zone à caractère d'habitat, de services et d'activités, où les bâtiments sont construits en majorité en ordre continu et dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre immédiatement des constructions. Elle correspond au secteur de [9] allant de la limite de la commune de [Localité 22] à la plage de [Localité 25]. S'agissant de la superficie globale expropriée, elle est de 1.803 m². S'agissant de la qualification, il s'agit d'une parcelle située dans un secteur désigné à la date de référence comme constructible. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle bâtie de forme rectangulaire, située aux abords du front de mer et en retrait de la rue, supportant un bâtiment abritant un hôtel édifié en 1929 disposant de treize chambres dont 10 avec vue sur mer, et quatre dépendances tenant lieu d'espaces de stockage et de garage. L'hôtel était exploité en nom propre par Mme [T] en vertu d'un bail commercial conclu le 1er octobre 2000 et renouvelé. L'expert-comptable atteste que l'activité a cessé le 31 mars 2022. Il est constant entre les parties que le prix à fixer par la juridiction de l'expropriation s'évalue en valeur libre. La surface utile du bâti à considérer est discutée, la commune et le commissaire du gouvernement retenant 1.040 m² comme assiette au calcul du prix du bien alors que la Sci Magellan demande quant à elle à la cour, juridiction de l'expropriation du second degré, de retenir une surface utile de 1.124 m² et non pas elle aussi celle de 1.040 m², contrairement à ce que soutient le commissaire du gouvernement au vu de la citation que l'appelante fait dans ses conclusions d'un extrait de l'expertise unilatérale qu'elle a suscitée. Il est constant entre les parties, et établi par le mesurage auquel la Sci a fait procéder par un géomètre en 2022, que la surface utile hors combles s'établit à 1.040 m². La Sci Magellan prône d'y ajouter la partie des combles que le géomètre a mesurée dépasser 1,80 mètre pour un total de 123, 50 m² (51,10 m² dans le comble 1, 33,70 dans le comble 2 et 38,80 dans le comble 3), au motif qu'il s'agit de combles aménageables qui entrent en ligne de compte dans la détermination de la surface utile, ce que contestent la commune et le commissaire du gouvernement. Le tableau des surfaces établi en date du13 décembre 2022 par le géomètre-expert [O] [C] (pièce n°20 de l'appelante) n'est pas contredit, et l'existence de cette surface totale de 123,50 m² excédant 1,80 m de hauteur dans les combles n'est pas discutée en elle-même. Des combles non aménagés mais aménageables peuvent être pris en compte pour déterminer la surface utile d'un bien exproprié ou délaissé à évaluer (cf Cass. 3° civ. 01.06.2017 P n°16-18848). Pour autant, le caractère aménageable de combles ne résulte pas en soi du seul constat qu'ils présentent en certaines parties une hauteur supérieure à 1,80 mètre. Or il n'est justifié, ni même en réalité fait état, d'aucun élément propre à établir le caractère effectivement aménageable de la partie des combles de l'hôtel '[7]' excédant cette hauteur, alors qu'une telle démonstration pouvait résulter de l'avis ou étude d'un professionnel de la construction attestant de la faisabilité technique et juridique d'un aménagement. Dans ces conditions, le jugement a retenu à bon droit une surface utile de 1.040 m² pour le bâtiment principal. S'agissant de la méthode d'évaluation de l'indemnité principale, la loi n'en prescrit aucune, et elle est librement définie. Le premier juge a pertinemment appliqué la méthode dite par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale du bien délaissé à partir de l'étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local. L'application en l'espèce de cette méthode n'est, au demeurant, pas discutée. L'évaluation faite par le service des Domaines, selon cette méthode, en mars 2021 concluait à une valeur vénale de 2.870.000 euros hors taxes et hors droits au vu de la moyenne de huit termes de comparaison tirés de mutations d'hôtel en Vendée et en Loire Atlantique. Cet avis est cité et produit par la Sci Magellan (sa pièce n°14), mais aucune partie ne s'en approprie l'évaluation ni les termes qui, pour la plupart, diffèrent sensiblement, selon l'auteur même de cet avis, de l'hôtel '[7]', par leur éloignement géographique ([Localité 20], [Localité 18] ; [Localité 21]), leur éloignement de l'océan ([Localité 11] ; [Localité 10] ; [Localité 13]), voire les deux ([Localité 24]) ; ainsi que par les caractéristiques d'état et de surface du bien. Il ne constitue pas une référence opérante pour déterminer le prix du bien délaissé. Le 'projet de rapport d'expertise à parfaire' que produit la Sci Magellan cite lui aussi des biens dont la plupart présentent une nature (hôtels modernes , grande maison...) ou une localisation (Morbihan ; Loire Atlantique...) qui n'en fait pas des termes pertinents de comparaison, et que l'appelante ne reprend d'ailleurs pas dans son analyse des éléments à considérer pour dégager une valeur. La Sci Magellan invoque quatre termes de comparaison, tirés des mutations des hôtels '[12]', '[9]', 'villa [5]' et 'le château [19]'. La commune retient comme seuls pertinentes pour déterminer le prix du bien délaissé les mutations des hôtels '[12]' et '[9]', la mutation évoquée en première instance d'un hôtel-restaurant '[8]' sis à [Localité 17], en Loire Atlantique, n'étant pas revendiquée en cause d'appel comme constitutive d'un terme de comparaison pertinent mais seulement citée pour en conclure que le prix proposé est cohérente avec celui du marché de biens de ce type, et sa localisation dans un autre département n'en faisant pas, de fait, un terme de comparaison pertinent. Pour autant, elle sollicite la confirmation du jugement, qui fixe le prix du bien délaissé au vu de la moyenne de quatre termes. Le commissaire du gouvernement retient comme seule réellement pertinente la mutation de la 'villa [5]'. L'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel '[12], situé très près de l'hôtel [7], à [Localité 22], a une superficie de terrain de 998 m², une surface utile de 592 m² et a été vendu le 29 mai 2020 au prix de 660.000 euros soit 1.114,90 euros du m². L'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel '[9]', situé sur la commune de [Localité 23], a une superficie de 1.257 m², une surface utile de 1.074 m² et a été vendu le 15 mars 2021 au prix d'1.100.000 euros, soit 1.024 euros du m². Par leur localisation, leur situation, la superficie de leur terrain, l'usage hôtelier du bâtiment, ces biens constituent des termes de comparaison pertinents à considérer. La Sci Magellan soutient que le prix auquel ils ont été vendus est un prix en valeur occupée, qu'il faut comme tel affecter d'une plus-value de 35% pour le rendre comparable au prix de son bien délaissé, dès lors que les biens vendus occupés sont selon elle notoirement cédés à un prix nettement inférieur aux biens vendus sans occupant. Cette affirmation n'est pas pertinente, -d'abord parce qu'elle est trop générale pour être toujours vérifiée, l'occupation pouvant constituer un facteur de moins-value pour l'achat d'un bien à usage d'habitation par un acheteur souhaitant habiter lui-même l'immeuble ou ayant un projet de transformation ou de revente, mais pas du tout nécessairement pour un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce, qui valorise le bien et procure un revenu difficile à remplacer -ensuite parce qu'en l'occurrence, ces deux biens n'ont pas été cédés occupés puisqu'ainsi que l'objectent la commune et le commissaire du gouvernement -au vu des actes notariés- chacun de ces deux biens,propriété d'une société civile immobilière avec deux associés qui y exploitaient aussi le fonds en qualité de locataires commerciaux de la Sci, a été vendu à un couple ayant pareillement constitué une Sci pour acquérir les murs et entendant y exploiter un commerce en qualité de locataires commerciaux de la Sci, et les actes énoncent que le bail commercial qui était en cours prend fin au jour de la vente, à l'évidence pour que les sociétés civiles qui les acquéraient, ayant acheté un bien libre, puissent conclure librement un bail commercial, de sorte qu'ils ont bien été vendus libres et qu'il n'existe aucun motif d'appliquer un correctif au motif que le prix aurait été minoré en raison d'un facteur de moins-value. L'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel aujourd'hui dénommé'villa [5], situé à [Localité 14], a une superficie de 10.015 m², une surface utile de 1.303m² et a été vendu le 6 janvier 2019 au prix d'1.847.250 euros soit 1.425,53 euros du m² . Il s'agit d'une bâtisse du XIXème siècle avec parc arboré, le château [16], dans laquelle était exploité un hôtel que l'acquéreur a rénové et transformé en hôtel de luxe avec création d'une grande piscine. Situé en Vendée, en bord de mer, constitué d'un grande parcelle avec un bâtiment alors exploité en hôtel trois étoiles, comme l'hôtel '[7]', il constitue aussi un terme pertinent de comparaison, mais pas d'une équivalence telle qu'il faille le privilégier et le retenir seul, comme le soutient devant la cour le commissaire du gouvernement, les deux mutations précédemment citées portant sur des biens pas moins comparables au bien délaissé, et situés l'un dans la commune et l'autre dans la commune limitrophe. L'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel 'château [19]', situé à [Localité 23], a une superficie de 1.227 m², une surface utile de 298 m² et a été vendu le 20 mars 2018 au prix de 505.000 euros soit 1.694,63 euros. Il s'agissait alors d'un petit château avec dix chambres et un grand terrain que l'acheteur a transformé en hôtel. Situé sur la commune du bien délaissé, avec le même environnement géographique et économique, il constitue lui aussi un terme de comparaison pertinent. Dans ces conditions, c'est à raison que le juge de l'expropriation a retenu ces quatre mutations comme des termes pertinents de comparaison et fixé le prix du bien délaissé sur la base moyenne de 1.313 euros du m² en l'appliquant à une surface de 1.024 m² déterminant ainsi un prix net vendeur d'1.365.520 euros augmenté des frais d'acte et de publicité . C'est de même pertinemment qu'il a chiffré l'indemnité de remploi, selon la méthode usuelle, par tranches, à 137.552 euros. Il a mis à bon droit les dépens à la charge de la commune et alloué à raison une indemnité de procédure de 2.500 euros à la Sci Magellan. Le jugement sera ainsi confirmé purement et simplement. La Sci Magellan succombe en son recours et supportera les dépens d'appel. L'équité justifie de ne pas mettre d'indemnité de procédure à sa charge. PAR CES MOTIFS, la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : DÉCLARE irrecevables les conclusions d'intimé n°3 de la commune de [Localité 23] et le mémoire récapitulatif du commissaire du gouvernement CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré, rendu par le juge de l'expropriation de la Vendée le 1er mars 2023 REJETTE toutes demandes autres ou contraires CONDAMNE la Sci Magellan aux dépens d'appel DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,