Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/03183

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03183 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3U2 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 MAI 2023 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 12-22-1289 APPELANTS : Monsieur . [X] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 8] Représenté par Me Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MENESSON Madame [O] [X] NÉE [U] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MENESSON INTIMES : Madame [W], [E] [K] épouse [B] née le 02 Novembre 1942 à[Localité 14]) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [J], [A], [F] [K] né le 23 Octobre 1976 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 10] Représenté par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [L], [R], [I] [K] né le 22 Juin 1980 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 9] Représenté par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [Y], [N] [B] né le 26 Août 1986 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 13] Représenté par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [P] [B] née le 14 Septembre 1977 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 12] Représentée par Me Zohra TAKROUNI, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 13 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 1993, Mme [K] a donné à bail à Mme [O] [U] épouse [X] un logement portant le numéro 56 situé [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 828 francs (413, 13 euros), outre une provision pour charges de 500 francs (76, 22 euros). Le 31 août 2022, Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], venant aux droits de Mme [S] [M] épouse [K] ont fait délivrer à M. et Mme [X] un commandement de payer la somme de 21 385, 59 euros au titre des loyers et charges impayés incluant le terme de septembre 2022. Puis, par acte du 23 novembre 2022, Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], venant aux droits de Mme [K], ont fait assigner M. et Mme [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il constate la résiliation du bail, qu'il prononce leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai imparti dans le commandement de quitter les lieux et qu'il les condamne solidairement à leur payer une somme provisionnelle de 22 801, 59 euros au titre des loyers impayés, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 708 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, et une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes d'une ordonnance réputée contradictoire rendue le 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 1993 entre Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], d'une part, et M. et Mme [X], d'autre part, étaient réunies à la date du 1er novembre 2022, - déclaré en conséquence à M. et Mme [X] occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 1er novembre 2022, - dit qu'à défaut pour M. et Mme [X] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et les biens s'y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il serait procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des éventuels meubles laissés sur place à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleurs, - fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que M. et Mme [X] devraient solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail, soit le 1er novembre 2022, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, - condamné solidairement M. et Mme [X] à verser à Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme provisionnelle de 26 341, 59 euros représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 3 avril 2023, mensualité du mois d'avril comprise, - débouté Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] de leurs autres demandes, - condamné solidairement M. et Mme [X] aux dépens, - condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 21 juin 2023, M. et Mme [X] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. et Mme [X] demandent à la cour de : In limine litis, - juger recevable et bien fondée l'exception d'incompétence, - renvoyer en l'état la connaissance du litige au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant au fond, - rejeter l'intégralité des demandes de Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], A titre principal, - juger irrégulier et donc nul le commandement de payer délivré le 31 août 2022, - par conséquent, juger irrecevable la procédure introduite à la suite de ce commandement, Subsidiairement, - juger qu'il n'y avait lieu à référé, - juger par conséquent qu'il y a lieu de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Montpellier statuant au fond, Infiniment subsidiairement, - juger que les loyers et charges s'élevaient à la somme de 708 euros, dont 129 euros de charges, - juger qu'ils bénéficieront des plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, - par conséquent, juger qu'il y a lieu de mettre en place un échéancier d'apurement de la dette sur 36 mois, En tout état de cause, - juger qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. En premier lieu, ils font valoir qu'aux termes de l'assignation, il était demandé la résiliation du bail et non pas l'acquisition de la clause résolutoire et que le juge des référés aurait du se déclarer incompétent. Ils ajoutent qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit comporter certaines dispositions, à peine de nullité, et qu'en l'espèce, le décompte notifié par la voie du commandement comporte une erreur sur le montant restant du et sur le montant des charges, puisqu'il ne prend pas en compte des règlements par eux opérés, ainsi que par la caisse d'allocations familiales. Ils ajoutent que le détail des sommes dues est erroné puisqu'en réalité, le loyer s'élève à la somme de 579 euros et les charges à la somme de 129 euros. Ils soutiennent qu'aux termes de la jurisprudence, la résiliation de plein droit du bail en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d'un commandement imprécis qui ne permet pas à la locataire d'apprécier la nature et le bien-fondé des demandes. Ils en déduisent que la cour ne peut que déclarer irrégulier et donc nul le commandement de payer, lequel vicie la procédure y faisant suite. Enfin, ils invoquent l'existence de contestations sérieuses, faisant valoir que les bailleurs ont manqué à leurs obligations en refusant de remplir le formulaire permettant le versement de l'aide personnalisée au logement par la caisse d'allocations familiales et en ne fournissant pas les quittances des loyers de 2017 à 2022. Ils précisent que c'est par erreur que le juge des contentieux de la protection les a condamnés au paiement d'une somme de 26 341, 59 euros puisqu'un versement d'un montant de 4 956 euros n'a pas été pris en compte. Ils ajoutent que la caution n'a pas été mobilisée. Ils font valoir que ces éléments constituent des contestations sérieuses justifiant que la cour infirme la décision déférée et renvoie l'affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond. Enfin, ils indiquent que la Cour de cassation a précisé que le délai de trois ans de paiement de la dette locative s'appliquait aux baux conclus antérieurement à la date du 27 mars 2014. Pour leur permettre de régler leur dette locative, ils demandent également à la cour de dire qu'en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 31 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 24 mai 2023, Y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [X] à leur verser une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils exposent que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à la CCAPEX, qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation initiale a été notifiée au représentant de l'état plus de deux mois avant l'audience et que leurs demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires étaient recevables. En ce qui concerne la validité du commandement, ils précisent que lui est annexé un décompte détaillé faisant apparaître mois par mois le montant du loyer dû et le montant des règlements. Ils font valoir que l'absence de justificatifs des charges n'affecte pas la régularité du commandement. Ils ajoutent qu'un commandement notifié pour une somme erronée et supérieure au montant réelle de la créance du bailleur au titre du loyer reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. De plus, ils invoquent les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Ils précisent que la somme versée par la caisse d'allocations familiales entre le mois de septembre 2019 et le mois d'août 2022, à hauteur de 1 918, 41 euros, a été prise en compte et qu'ils ne sont pas responsables de la suspension du bénéfice de l'aide personnalisée au logement. Ils ajoutent que les paiements allégués par les locataires et non repris dans leur décompte correspondent à des règlements par chèque qui ont du être annulés, les chèques ayant été émis sans provision. Ils expliquent que par application de la clause d'indexation prévue au bail, le montant du loyer s'élève à la somme de 648, 27 euros en 2020. Enfin, ils font valoir que l'absence de mobilisation de la caution ne saurait constituer une contestation sérieuse puisque les débiteurs principaux sont M. et Mme [X] et qu'en outre, la caution n'est plus engagée depuis l'expiration du bail initial, le 31 décembre 1995. MOTIFS DE LA DECISION Sur le défaut de pouvoir du juge des référés Le moyen tiré du défaut de pouvoir du juge des référés constitue une fin de non-recevoir et non une exception d'incompétence comme le soutiennent les appelants. L'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme [X] ne peut donc qu'être rejetée. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le prononcé de la résiliation d'un bail suppose l'appréciation du caractère de gravité des manquements aux obligations contractuelles des parties, qui relève des seuls pouvoirs du juge du fond. Toutefois, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de location. Telle est en l'espèce la demande formée par Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] aux termes de leur acte introductif d'instance. Il n'y a lieu, par conséquent, à infirmation de la décision déférée pour ce motif. Sur la régularité du commandement, la résiliation du bail et ses conséquences Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer. En revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 31 août 2022, a été délivré à M. et Mme [X], à la demande de Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], un commandement de payer la somme de 21 385, 59 euros au titre des loyers et charges, mentionnant le délai de deux mois prévu à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable et informant la locataire que passé ce délai, ils entendaient se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il est justifié qu'au commandement était annexé un décompte des sommes dues par les locataires, reprenant entre le 1er janvier 2020 et le mois de septembre 2022 inclus, mois par mois, les sommes dues par M. et Mme [X] au titre des loyers et des charges, et les règlements par eux effectués. Il en résulte que les causes du commandement de payer ont été parfaitement portées à la connaissance de M. et Mme [X] qui étaient en mesure d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances. Au surplus, le fait que le décompte ait omis certains versements ou mentionné un montant inexact du loyer et des charges, à le supposer établi, n'est pas susceptible d'entraîner la nullité de ce commandement, un commandement délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur demeurant valable à hauteur du montant des loyers échus impayés. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le commandement délivré à M. et Mme [X] était régulier. S'agissant du montant de l'arriéré visé au commandement, s'il ressort des reçus des versements par eux effectués entre les mains du notaire chargé du règlement de la succession de Mme [K], produits par M. et Mme [X], et du décompte émanant du notaire, versé aux débats par les bailleurs, que les appelants ont effectué des paiements par chèques, il est mentionné au relevé de compte que plusieurs chèques n'ont pu être encaissés faute de provision. Au vu des pièces produites, s'agissant de la période visée au commandement, seuls trois chèques d'un montant de 708 euros, déposés en janvier, février et mai 2020, n'ont pas été rejetés et devront être déduits de la dette locative de M. et Mme [X], soit une somme de 2 124 euros. Du reste, il n'est pas établi que la caisse d'allocations familiales aurait versé aux bailleurs des sommes par eux non déduites, les versements de cette dernière figurant au décompte émanant du notaire ayant été prise en compte dans le décompte des loyers annexé au commandement et aucune pièce justifiant de versements supplémentaires n'étant produite. Enfin, s'agissant de la somme dont ils étaient redevables mensuellement, les locataires reconnaissents qu'elle s'élevait à 708 euros au total. Il ressort de ces éléments qu'à la date du 31 août 2022, Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] étaient fondés à réclamer le paiement par M. et Mme [X] d'une somme de 19 261, 59 euros. Il résulte du décompte de l'arriéré locatif produit par Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], arrêté au 3 avril 2023, que M. et Mme [X] ne se sont pas acquittés du montant visé au commandement dans les deux mois de sa délivrance. De leur côté, les appelants ne justifient pas de paiements non pris en considération. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 1993 étaient réunies à la date du 1er novembre 2022, a déclaré en conséquence M. et Mme [X] occupants sans droit ni titre des lieux à compter de cette date, a dit qu'à défaut pour ces derniers d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion et a fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que M. et Mme [X] devraient solidairement payer à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. La décision déférée sera confirmée sur ces points. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B], arrêté au 3 avril 2023, qu'à cette date, M. et Mme [X] étaient redevables d'une somme de 26 341, 59 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation. Il convient de déduire de ce montant les trois règlements d'un montant de 708 euros que M. et Mme [X] justifient avoir effectués auprès du notaire, soit une somme totale de 2 124 euros, lesquels n'apparaissent pas sur le décompte versé aux débats par les bailleurs. Enfin, si le preneur peut invoquer devant le juge des référés une exception d'inexécution, encore faut-il que la contestation qu'il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants. En l'espèce, il n'est pas établi les bailleurs aient refusé de remplir un formulaire adressé par la caisse d'allocations familiales, ni qu'ils aient refusé de transmettre des quittances, la seule pièce produite sur ce point étant un courrier rédigé par Mme [X], lequel ne saurait être retenu à titre de preuve en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même. En tout état de cause, ces éléments, à le supposer établis, ne sauraient justifier que les locataires soient dispensés du paiement de leurs loyers. De même, le fait que Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] n'aient pas attrait la caution ne saurait dispenser les locataires du paiement des loyers dont il sont redevables. Au vu de ces éléments, à défaut de toute autre preuve de paiement non pris en compte de la part de M. et Mme [X] et en l'absence de contestation sérieuse du montant des sommes réclamées, l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation, arrêté au 3 avril 2023, doit être fixé à la somme de 24 217, 59 euros et les appelants condamnés solidairement au paiement d'une provision de ce montant. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, en son deuxième alinéa, par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l'espèce, M. et Mme [X] ne versent aux débats aucune pièce susceptible de justifier de leur situation financière. Dans ces conditions, ils ne démontrent pas d'une part, qu'ils sont dans une situation justifiant que leur soient accordés des délais, et que d'autre part, ils sont en situation de régler leur dette locative. M. et Mme [X] seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement ainsi que de leur tendant tendant à ce qu'il soit prévu que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Sur les frais irrépétibles et les dépens La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [X], partie succombante, aux dépens, outre le versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [X] qui succombent en appel seront condamnés solidairement aux dépens d'appel, outre le paiement d'une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Rejette l'exception d'incompétence soulevée par M. et Mme [X], Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme provisionnelle de 26 341, 59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 avril 2023, mensualité d'avril 2023 comprise, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer à Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] une provision d'un montant de 24 217, 59 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation, arrêté au 3 avril 2023, mensualité d'avril 2023 comprise, Déboute M. et Mme [X] de leur demande de délais de paiement ainsi que de leur demande tendant à ce qu'il soit prévu que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer à Mme [W] [K], M. [J] [K], M. [L] [K], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. et Mme [X] aux dépens d'appel. Le greffier La présidente