Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/02979

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/12/2022 **** N° de MINUTE : 22/1062 N° RG 21/02979 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TUYJ Jugement (N° 11-21-0015) rendu le 04 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de Hazebrouck APPELANT Monsieur [S] [P] né le 11 Mai 1958 à [Localité 6] de nationalité Française Chez Mme [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Didier Cattoir, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, substitué par Me Henry-François Cattoir, avocat au barreau de Dunkerque INTIMÉS Monsieur [W] [T] domicilié en qualité de gérant au siège de la SCI La Croix du Bac né le 24 Janvier 1961 de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] SCI La Croix du Bac représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Aurélie Jeanson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 04 octobre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022 **** Par acte notarié en date des 28 mars et 3 avril 2001, M. [R] [F] a donné en location à M. [S] [P] un entrepôt d'une superficie d'environ 180 m2 situé à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 228, 67 euros outre une provision sur charges de 22, 87 euros par mois. Par acte notarié en date du 19 mai 2005, la société civile immobilière la Croix du Bac, dont le gérant est M. [W] [T], a acquis la propriété de cet immeuble. Alléguant des loyers impayés en dépit d'une sommation faite par huissier de justice le 23 mars 2020, suivie du départ du locataire sans respect d'un préavis, la SCI la Croix du Bac et M. [W] [T], son gérant, ont saisi le tribunal de proximité d'Hazebroucq, par acte d'huissier en date du 18 janvier 2021, afin d'obtenir la condamnation de celui-ci au paiement des sommes de : 6 524,40 euros au titre des loyers impayés, y compris durant le préavis non respecté, 3000 euros, à titre de dommages et intérêts, 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût de la sommation et de l'assignation. M. [S] [P] a été assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile mais il a toutefois signé l'accusé de réception de la lettre recommandée qui lui a été adressée en application desdites dispositions. Il n'a pas comparu. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 4 mars 2021, auquell il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement, le tribunal de proximité d'Hazebrouck a : - condamné M. [S] [P] à payer à la SCI la Croix du Bac la somme de 6 524, 40 euros, au titre des loyers impayés, - condamné M. [S] [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 500 euros, à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [S] [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [S] [P] aux entiers dépens de la présente procédure ne comprenant pas le coût de la sommation de payer. M. [S] [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 mai 2021, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné payer à la SCI la Croix du Bac la somme de 6 524, 40 euros au titre des loyers impayés, payer à M. [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer. La SCI la Croix du Bac et M. [W] [T] ont constitué avocat le 24 août 2021. Par ses dernières conclusions en date du 10 mars 2022, M. [S] [P] demande à la cour de : - dire et juger sa déclaration d'appel régulière et recevable, En conséquence, - infirmer le jugement ainsi déféré en ce qu'il a : condamné M. [S] [P] à payer à la SCI La Croix du Bac la somme de 6 524,40 euros au titre des loyers impayés, condamné M. [S] [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [S] [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 750 euros au itre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [S] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, ne comprenant pas le coût de la sommation de payer, Statuant de nouveau : - débouter la SCI La Croix du Bac et M. [T] de leur demandes, fins et conclusions, - juger qu'aucun arriéré de loyers n'est dû à la SCI Croix du Bac en raison de l'existence d'un accord relatif à des travaux effectués pour le compte de la société à responsabilité limitée société à responsabilité limitée Nougat des Lys et pour le compte de la SCI la Croix du Bac, - juger que le délai de préavis ne pourrait être reproché à M. [S] [P] raison des violences subies de la part de M. [T] d'une part et de l'état de dangerosité avéré des lieux loués, En tout état de cause, - condamner la SCI Croix du Bac et M. [W] [T] en sa qualité de gérant au versement de la somme de 514,67 euros au titre des frais d'installation du compteur électrique auxquels il conviendra d' ajouter la somme de 2 286,73 euros au titre de l'achat du compteur, - condamner la SCI Croix du Bac et M. [W] [T] en sa qualité de gérant au versement de la somme de 1 693 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Croix du Bac et M. [W] [T] en sa qualité de gérant aux entiers frais et dépens de l'instance. Par ses dernières conclusions en date du 12 mai 2022, la SCI la Croix du Bac et M. [W] [T] demandent à la cour de : - dire mal appelé, bien jugé, - débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Hazebroucq le 4 mars 2021 (RG 11-21-000015), en ce qu'il a condamné M. [S] [P] à payer à la SCI la Croix du Bac la somme de 6 524, 40 euros au titre des loyers impayés, condamné M. [S] [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [P] à payer à M. [W] [T] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer le jugement du tribunal de proximité d'Hazebroucq en ce qu'il a condamné M. [P] au paiement des dépens de la procédure ne comprenant pas le coût de la sommation de payer, Statuant à nouveau : - condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de sommation de payer, - condamner M. [P] à payer à la SCI la Croix du Bac et à M. [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : M. [T] et la SCI La Croix du Bac ont demandé la révocation de l'ordonnance de clôture. Ils font valoir en effet que M. [T] souhaite communiquer un procès-verbal d'avis à victime du 27 septembre 2022 au titre d'une procédure de reconnaissance préalable de culpabilité concernant M. [S] [P] au titre des violences volontaires dont ce dernier se serait rendu l'auteur à son endroit. Cependant, les parties intimés ne caractérisent pas les motifs graves propres à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture. Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée. Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers : Il sera rappelé que M. [P] indique qu'il a passé un accord avec son bailleur le 17 octobre 2011 et soutient que cet accord aurait été renouvelé en 2015 et 2019, accord selon lequel il aurait été dispensé de régler son loyer en contrepartie des travaux qu'il effectuait ou bien dans les locaux donnés à bail ou bien pour le compte de la société Nougats des Lys dont M. [W] [T] est le gérant. Il a effectivement été produit aux débats un document portant en en-tête la mention année 2011 reprenant un arriéré de loyers impayés pour un montant de 12 398,88 euros, ce document portant mention de différents travaux effectués par M. [P] au profit de M. [T] et indiquant en conséquence que les comptes sont à jour au 31/09/2011(le 31 étant indiqué de manière erronée au lieu du 30), l'acte portant la signature des deux parties. Force est de constater cependant qu'il ne ressort nullement des éléments de la cause qu'un quelconque accord similaire serait intervenu entre les parties en 2015 ou 2019. Pour l'essentiel en effet, M. [P] s'est borné à produire aux débats des relevés d'heures qu'il indique avoir effectuées pour le compte de M. [T] ou de sa société et d'autres documents manuscrits qui sont des listes de travaux qui ne sont en aucun cas contresignées par le bailleur. Pour le surplus, M. [P] a produit diverses attestations notamment les attestations [Z], [C], [N], [H] et [I] dont les auteurs se présentent pour certains comme d'anciens salariés de M. [T] ou de la société de ce dernier. Dans ces attestations, les témoins font état de ce que M. [P] faisait des travaux pour le compte de M. [T] et qu'il travaillait dans ce cas avec eux. Toutefois, outre le fait que certaines de ces attestations ne sont pas régulières en la forme, il y a lieu de relever qu'elles ne comportent aucune précision de date. Par ailleurs, il n'est pas possible en application des dispositions de l'article 1341 du code civil devenu 1359 du code civil de prouver par témoignages outre et contre le contenu d'un acte écrit. Il s'ensuit que M. [P] ne rapporte nullement la preuve de ce que lui-même et son bailleur auraient convenu de sa dispense du paiement des loyers qui lui ont été réclamés dans l'acte introductif d'instance et que dès lors que l'intéressé ne justifie pas par ailleurs de ce qu'il aurait réglé les loyers ainsi réclamés, l'appelant ne peut être que condamné à leur paiement. Par ailleurs s'agissant plus précisément du délai de préavis, le bailleur réclamant le paiement de trois mois de loyer postéreurement au 20 juin 2020 qu'il indique correspondre au départ de son locataire, il sera rappelé que le bail prévoyait la possibilité pour le preneur d'y mettre fin sous réserve de l'obligation d'envoyer une lettre recommandée à son bailleur trois mois à l'avance. Il prévoyait également une clause résolutoire selon laquelle à défaut par le preneur d'exécuter une seule de ses obligations, la résiliation était encourue de plein droit, un mois après une mise en demeure de payer demeurée sans effet Le preneur ne peut toutefois se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur, ce dernier bénéficiant de la possibilité de renoncer à la clause de résiliation de plein droit après avoir manifesté son intention de s'en prévaloir dans la sommation de payer. Il s'ensuit que sur le principe le bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers et ce même au-delà du délai d'un mois suivant la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire. Pour prétendre que les loyers correspondant au délai de préavis ne sont pas dus, M. [P] fait valoir qu'il a été contraint de libérer les lieux sans délai de préavis, en raison de l'état des locaux donnés à bail, et plus spécifiquement de leur dangerosité. Il se fonde sur ce point sur un courrier de l'étude de notaires [K] et [U] en date du 25 mai 2019 qui alertait M. [T], en sa qualité de gérant de la société civile immobilière la Croix du Bac, de la vétusté et de la dangerosité de la location et sur un second courrier de cette même étude en date du 24 juillet 2019 aux termes duquel M. [U] indiquait que, faute de réponse, il ne souhaitait plus assurer la gestion locative et encaisser les loyers. Cependant, ces deux courriers, pour lesquels l'appelant ne précise pas dans quelles conditions ils sont parvenus en sa possession, ne sauraient suffire à faire la preuve précise de l'état de l'entrepôt donné à bail et donc de l'incapacité absolue du locataire d'en jouir et donc justifier qu'il soit fait droit à une quelconque exception d'inexécution de ce chef. Par ailleurs s'il résulte des éléments de la cause qu'une sévère altercation a eu lieu entre les parties à la date du 15 avril 2020, il n'est pas démontré que M. [P] aurait totalement été privé d'acès aux lieu postérieurement à cette date. S'agissant du point de départ du délai de préavis, la société la Croix du Bac représentée par M. [T] soutient qu'elle a droit au paiement des loyers jusqu'au 20 septembre 2020, dès lors que son locataire a quitté les lieux le 20 juin 2020 seulement. Cependant il s'évince des propres déclarations de M. [T] dans le cadre de son dépôt de plainte pour violences volontaires à l'encontre de M. [P] que, le 15 avril 2020 , ce dernier était en train de quitter les lieux et que c'est lui-même en qualité de bailleur qui s'est opposé au débarras des lieux par son locataire, ce qui est contraire au fait que M. [P] n'aurait effectivement quitté les lieux que le 20 juin 2020. Dès lors la cour fera courir le délai de préavis courra à compter de cette date du 15 avril 2020 et les loyers seront dus uniquement jusqu'au 15 juillet 2020. Il convient dès lors de retrancher de la somme allouée par le premier juge soit de la somme de 6 524, 40 euros celle de (215,01 + 430,02 + 277,41) = 922,47 euros correspondant à la période du 16 juillet 2020 au 20 septembre 2020 et de condamner M. [P] par réformation partielle du jugement entrepris sur ce point au seul paiement de 5601,93 euros au titre des loyers impayés. Sur la somme de 500 euros allouée au titre du préjudice corporel subi par M. [T] : En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, il résulte des pièces produites que le 12 mai 2020, M. [W] [T] a déposé plainte au titre de faits de violence qu'il déclarait avoir subi de la part de M. [P] le 15 avril précédent. Il a ainsi indiqué qu'alors qu'il faisait le reproche à son locataire de rester redevable d'une somme d'environ 5000 euros au titre des loyers impayés, ce dernier s'était emporté, avait commencé à vociférer, qu'il y avait eu une empoignade et que dans l'action , M. [P] avait saisi un bastaing et lui avait porté un coup à la tête , lui occasionnant une plaie justifiant la réalisation de plusieurs points de suture. Il a produit par ailleurs le certificat médical établi par le service des urgences du centre hospitalier d'[Localité 5], faisant état d'une plaie de 8 centimères ayant justifié la pose de 6 points de suture sans notion d'incapacité. A supposer même que les faits survenus soient le résultat d'une rixe entre les deux hommes, M. [P] ayant présenté M. [T] comme son agresseur dans le cadre de son propre dépôt de plainte, la cour estime que l'indemnisation allouée à M. [T] n'est nullement excessive. Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de M. [P] tendant à voir condamner M. [T] au versement de la somme de 514,67 euros au titre des frais liés à l'installation d'un compteur électrique : Au soutien de sa demande, M. [P] fait valoir qu'il a fait installer à ses frais un compteur électrique dans l'entrepôt qu'il louait à M. [T] et ce pour un coût de 514,67 euros. Il sera précisé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles en cause d'appel sont recevables. Le contrat de bail liant les parties définit le bien loué sis [Adresse 1] commune de [Localité 3] de la manière suivante : -un local à usage d'entrepôt d'une superficie de 180 m2 environ. (...). Ce local est loué nu et ne comporte aucun équipement particulier à l'exception d'une fosse de visite pour les véhicules. Le bâtiment n'est pas desservi ni en eau ni en électricité et ne dispose pas de moyen de chauffage. Il en résulte en conséquence que la dépense effectuée par M. [P] ne correspond pas à une dépense engagée pour le compte du propriétaire que ce dernier aurait dû engager lui-même pour garantir à son locataire la jouissance du bien donné à bail en conformité avec la définition donnée par ce dernier par le contrat de bail mais en réalité à une impense réalisée par le locataire en cours de bail . Le sort des impenses qui se règle en fin de bail, ce qui permet d'écarter le moyen tiré de la prescription, est réglé par le contrat de bail et notamment par son paragraphe améliorations que toute amélioration réalisée même avec l'accord du bailleur restera la propriété de ce dernier en fin de bail et ce sans indemnité. Il convient dès lors, indépendamment même de la question de savoir si M. [P] a effectivement engagé la dépense qu'il prétend avoir réglée, de rejeter la demande présentée par le locataire comme étant non fondée. Il y a lieu pour la cour dès lors de rejeter la demande. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs. M. [P] succombant pour l'essentiel en son recours en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, Confirme le jugement entrepris en toutes dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la somme allouée au titre des loyers impayés, Statuant à nouveau et émendant sur le montant alloué au titre des loyers impayés, Condamne M. [S] [P] à payer à la SCI la Croix du Bac la somme de 5601,93 euros au titre des loyers impayés ; Ajoutant au jugement entrepris, Déclare la demande de M. [S] [P] tendant à voir condamner M. [W] [T] au paiement des frais liés à l'installation d'un compteur électrique recevable mais non fondée, et en conséquence l'en déboute ; Condamne M. [S] [P] aux dépens d'appel ; Le condamne à payer à M. [W] [T] et à la SCI la Croix du Bac la somme globale de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis