Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02736

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 11] REFERENCES : N° RG 23/02736 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOOD Minute : 24/00158 Monsieur [X] [Z] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : Madame [Y] [V] [U] épouse [Z] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : C/ Madame [W] [T] Monsieur [O] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Valérie REDON-REY Copie délivrée à : -Madame [W] [T] -Monsieur [O] [S] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : -Monsieur [X] [Z] -Madame [Y] [V] [U] épouse [Z] demeurant [Adresse 6] [Localité 7] représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : -Madame [W] [T] -Monsieur [O] [S] demeurant [Adresse 5] [Localité 10] non comparants D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 20 janvier 2020, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] ont donné à bail à Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 762,09 euros outre une provision sur charges. Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] ont donné congé et l'état des lieux de sortie a été établi le 13 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] ont fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner solidairement ou in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] à leur payer les sommes suivantes : - 5 628,84 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit - 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions et en substance, ils font valoir que les locataires sont partis sans payer leur dette locative et qu'au surplus des dégradations ont été constatées dans le logement qui doivent être mises à leur charge, ne relevant ni de la vétusté ni de l'usure normale compte tenu de la durée du bail. A l'audience du 8 janvier 2024 Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S], bien que régulièrement assignés à personne pour Madame et à domicile pour Monsieur, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés. Il sera statué par décision réputée contradictoire. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l'assignation de Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les arriérés de loyer et de charges L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. S'agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Enfin, il ressort de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En l'espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] sont redevables au titre des loyers de la somme de 6 063,31 euros arrêtée au 4 juillet 2023, mois de mai inclus au prorata de l'occupation jusqu'au 13 mai 2023. Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester les sommes réclamées. Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme compte tenu de la clause de solidarité contenu dans le bail. En revanche, il est réclamé la somme de 152,42 euros à titre de provision en attente de charges exercice. Or, il n'est aucunement justifié de l'imputation de cette somme dans la mesure où les provisions sur charges ont bien été appliquées jusqu'au 13 mai 2023, date du départ des lieux des locataires. Les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En l'espèce, les demandeurs réclament la somme de 175,20 euros au titre des réparations locatives, la location ayant duré 3 ans et 4 mois. Il ressort de l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 21 janvier 2020 un bon état général de l'appartement, sauf en ce qui concerne les compteurs d'eau froide et électrique indiqués comme neufs et la peinture du mur du séjour indiquée comme neuve. Il ressort de l'état des lieux de sortie établi le 13 mai 2023 en présence d'un des locataires qui a restitué les clés, les dégradations suivantes : -un émetteur scotché, -dans l'entrée : quelques traces et un accroc sur les peintures, des traces noires sur la peinture à l'intérieur du placard, un champ de placard abîmé, -dans le séjour : quelques traces sur les peintures, présence de trois trous rebouchés, présence d'un trou de clou, quelques traces sur les menuiseries, -Cuisine : champs abîmés sur les meubles sous évier, -Chambre 1 : traces sur les murs, plinthes et menuiseries, trou de chevilles, présence de trous rebouchés, -Chambre 2 : traces sur les murs et menuiseries et dans le placard, présence d'un trou de cheville, champ du placard abîmé, -Salle de bain : traces sur les murs, présence de trous rebouchés, poussière sur la VMC, présence de traces de calcaire sur la robinetterie du mitigeur de la baignoire et sur le mitigeur du lavabo -WC : présence d'un accroc sur un mur, et d'un trou rebouché, traces sur la porte, poussière sur la VMC. A cet égard les demandeurs produisent une estimation des réparations locatives, consistant à nettoyer les murs et remettre en état les dégradations liées aux trous rebouchés visibles, pour une somme de 175,20 euros. La somme réclamée est justifiée au regard des constatations précitées. Sur les comptes entre les parties Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : -6 063,31 euros dus par Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] au titre des loyers impayés, -175,20 euros dus par Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] au titre des réparations locatives, -762,09 euros dus par Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] au titre de la restitution du dépôt de garantie, En conséquence, Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] seront condamnés à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] la somme de 5 476,42 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail. Sur les mesures accessoires Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens. Il est inéquitable de laisser à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] la charge de leurs frais irrépétibles. Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] seront in solidum condamnés à leur verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe Condamne solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] la somme de 5 476,42 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie déduit ; Condamne in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [Z] née [V] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [O] [S] aux dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection