Cour d'appel, 29 novembre 2022. 20/04209

ARRET N° S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D'HLM C/ [U] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04209 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H2WU Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ABBEVILLE DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D'HLM prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Florence BROCHARD BEDIER de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau D'AMIENS APPELANTE ET Madame [W] [U] née le 15 Février 1991 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Ghislain FAY, avocat au barreau D'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 27 septembre 2022, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 novembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 29 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 15 octobre 2015, la société Lto habtat devenue Immobilière picarde (la SIP) a consenti à Mme [U] un bail d'habitation portant sur une maison individuelle située au [Adresse 7]. M. et Mme [Y] ont emmenagé en avril 2019 au n° 4 de la résidence. A partir du mois de septembre 2019, plusieurs résidents du lotissement ont dénoncé des troubles à l'ordre public, nuisances sonores, comportements exhibitionnistes ainsi que des injures et menaces en provenance de M. [L], Mme [U], Mme [E] et Mme [O]. Alléguant l'existence de manquements graves et persistants de Mme [U] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués, la SIP l'a assignée, par acte du 26 février 2020, aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. Par jugement du 31 juillet 2020, le tribunal de proximité d'Abbeville a débouté la SIP de l'intégralité de ses demandes, condamné celle-ci aux dépens et dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 25 août 2020, la SIP a fait appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 22 janvier 2021, la SIP demande à la cour : - d'infirmer le jugement, - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - prononcer l'expulsion de Mme [U], sous astreinte, - supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation, - condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En réplique aux fins de non-recevoir, elle expose que les dispositions du II et III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) et à la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, sont applicables uniquement, en vertu du IV du même article, aux demandes de résiliation du bail motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Elle indique, ensuite, que la clause résolutoire et le droit au maintien dans les lieux de la locataire prévu par la loi du 1er septembre 1948 ne font pas obstacle à l'engagement d'une action en résiliation judiciaire en application du droit commun. Sur le fond, elle conclut que Mme [U] manque de manière grave et réitérée à son obligation d'user paisiblement des biens loués, ces manquements étant prouvés par des mains courantes et attestations de plusieurs voisins et n'ayant pas cessé malgré plusieurs rappels à l'ordre. Par conclusions du 29 décembre 2020, Mme [U] sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de la SIP au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Elle soulève trois fins de non-recevoir tirées du défaut de saisine de la CCAPEX et de dénonciation de l'assignation à la préfecture ainsi que du non-respect de la procédure de résiliation rappelée par le contrat de bail. Sur le fond, elle fait valoir qu'elle jouit paisiblement des lieux loués et qu'elle n'a jamais été inquiétée avant l'arrivée du couple [Y] dans la résidence. Elle rappelle que par jugement du 13 novembre 2020, le tribunal de police d'Amiens l'a relaxée des faits de tapage diurne prévus par l'article R. 1337-7 du code de la santé publique. Selon elle, les dénonciations relèvent d'une machination orchestrée par Mme [Y] pour se venger de la condamnation pénale de son fils dont elle a été la concubine. MOTIVATION 1. Sur les fins de non-recevoir Vu les articles 24 II, III, IV, de la loi du 6 juillet 1989 et 10 de la loi du 1er septembre 1948, Il résulte du premier texte que les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat au moins deux mois avant l'audience. Ces règles sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Il résulte du second texte que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun. La présente action de la SIP, tendant au prononcé de la résiliation du bail, est motivée par des manquements graves et persistants de Mme [U] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués au visa des articles du code civil. Les textes spéciaux invoqués sont inapplicables. L'action de la SIP sera donc déclarée recevable. 2. Sur la demande de résiliation du bail Vu les articles 1184 dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 1728 1°, 1729 et 1741 du code civil, La résolution peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. Le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de respecter ses engagements. Le contrat de bail stipule, au VII 2), que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et respecter toutes les prescriptions établies dans l'intérêt de la sécurité, de l'hygiène et de la bonne tenue de l'immeuble, en particulier celles énoncées au règlement intérieur. Le règlement intérieur énonce, dans son article consacré aux règles de la vie collective, que le locataire s'oblige à jouir des locaux loués, conformément à leur destination, en bon père de famille, sans y faire ni souffrir qu'il y soit fait aucune détérioration ni dégradation ni trouble quelconque de voisinage. Le locataire s'abstiendra, ainsi que les personnes vivant à son foyer et ses visiteurs éventuels, de tous agissements de nature à troubler la tranquilité de ses voisins, de jour comme de nuit. Notamment, il évitera les bruits troublant la quiétude de l'immeuble. Le locataire fera preuve de respect envers ses voisins ou les biens d'autrui : toutes violences, menaces ou injures proférées à l'encontre des voisins, de même que la dégradation, la détérioration ou la destruction des biens d'autrui constitueront un abus de jouissance susceptible de motiver la mise en oeuvre d'une action tendant à la résiliation du bail, ainsi que le déclenchement de poursuites pénales. Par un rapport du 9 septembre 2019, M. [M], fonctionnaire de la police municipale, a constaté les plaintes de M. et Mme [I], Mme [D], Mme [R], Mme [F] et Mme [S], résidents du lotissement du trou à cailloux. Ceux-ci ont dénoncé des troubles causés par d'autres résidents, M. [L], Mme [U], Mme [E] et Mme [O]. Le rapport vise des troubles à l'ordre public, des faits de tapage, d'exhibition sexuelle et des insultes et menaces à l'encontre de la famille [Y]. Par plusieurs attestations des 17 et 18 septembre 2019, M. et Mme [Y] ont fait état de nuisances sonores répétées provenant de Mme [U] qui met 'la musique à fond' pendant plusieurs heures de jour comme de nuit, ce depuis le mois d'avril 2019. Il est précisé que ces nuisances atteignent un niveau d'intensité et de fréquence tel qu'elles entraînent des répercussions sur leur santé, M. [Y] travaillant de nuit. Les attestations relatent, par ailleurs, des injures et menaces provenant de M. [L], Mme [U], Mme [E] et Mme [O]. Ces incivilités sont confirmées par des courriers et attestations de résidents du lotissement et de voisins qui les ont personnellement constatées, soit Mme [T], voisine dont les fenêtres donnent sur le lotissement, M. [I] et Mme [R] demeurant au n° 17, Mme [X] demeurant au n° 11 et Mme [V], son amie qui vient souvent la visiter, ainsi que M. [D] résident au n° 1. Une tentative de médiation est intervenue le 10 septembre 2019 à la mairie du [Localité 6]. Malgré cette rencontre, de nouveaux tapages ont été dénoncés par Mme [Y] aux termes d'une main courante du 3 février 2020. Par courrier du 4 février 2020, la SIP a mis Mme [U] en demeure de cesser ses agissements. Malgré ce rappel à l'ordre, les agissements ont perduré. Mme [Y] a déposé une nouvelle main courante le 13 février 2020 relativement à des menaces et insultes proférées le 6 février à son encontre par Mmes [U], [E] et [O]. Par un courrier du 19 février 2020, la maire du Crotoy a rapporté à la SIP que les voisins de la résidence, souhaitant rester anonymes par peur des représailles, ont régulièrement dénoncé à ses services le comportement de Mme [U] qui trouble gravement la quiétude du voisinage par des insultes en tout genre, des tapages diurnes et nocturnes, des provocations et des circulations intempestives la nuit. Le 1er juillet 2020, M. et Mme [Y] ont attesté de tapages provoqués par Mme [U], celle-ci ayant mis de la musique de 10h à 17h30 sans interruption. Un courrier du 20 août 2020 dénonce de nouvelles insultes de la part de M. [L], confirmant que cette personne ainsi que Mmes [U], [E] et [O] portent, par leurs injures répétées, atteinte à leur santé. Ainsi, les nuisances graves et répétées causées par Mme [U], seule ou en réunion avec trois autres résidents, sont établies par les plaintes de M. et Mme [Y], corroborées par leur voisins proches, qui, ensemble, ont fait part aux autorités publiques d'une atteinte grave portée à leur tranquilité. Si, par un jugement du 13 novembre 2020, le tribunal de police a relaxé Mme [U] des faits de tapages diurnes reprochés entre le 20 avril 2019 et le 4 février 2020, les nuisances concernées par la présente instance excèdent les simples tapages diurnes et s'étalent sur une période plus large que celle de la prévention soumise au juge pénal. A défaut de stricte identité avec les faits de la prévention, les nuisances invoquées, prises dans leur ensemble, peuvent être retenues par le juge civil pour caractériser des manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués. Les accusations de machination orchestrée par Mme [Y] ne sont étayées par aucun élément probant. Les attestations fournies par Mme [U] proviennent de personnes qui n'habitent pas le lotissement ou à proximité de celui-ci. Par ailleurs, la condamnation du fils de Mme [Y] dans un contexte de violences conjugales est dénuée de tout lien de causalité avec les dénonciations qui lui sont antérieures et dont l'authenticité résulte de leur caractère collectif. Les agissements de Mme [U], par leur nature et surtout leur répétition, malgré l'intervention de la bailleresse et des services municipaux, constituent une violation grave et renouvelée de ses obligations découlant du bail, à savoir user paisiblement des lieux loués et s'interdire tout acte pouvant nuire à la sécurité et à la santé des personnes et des biens, ainsi qu'à la tranquillité. Ces manquements sont suffisament graves pour justifier la résiliation du bail. Le jugement sera, par conséquent, infirmé. La résiliation du bail sera prononcée et l'expulsion de la locataire, ordonnée. 3. Sur la demande d'expulsion sous astreinte et sans délai Vu l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut, par décision spécialement motivée, réduire ou supprimer ce délai. Les nuisances dénoncées datent d'avril 2019, elles sont anciennes de plus de trois ans. Mme [U] nie les nuisances, ce qui démontre son absence de prise de conscience de leurs conséquences sur la tranquillité, la santé et la sécurité des riverains. Ces éléments justifient la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1. Il n'est en revanche pas nécessaire d'assortir l'injonction de quitter les lieux d'une astreinte. 4. Sur la demande d'indemnité d'occupation Mme [U], occupante sans droit ni titre par l'effet du présent arrêt, est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de son prononcé. 5. Sur les frais du procès La disposition du jugement relative aux dépens sera infirmée. Celle relative aux frais irrépétibles sera confirmée en équité. Partie perdante, Mme [U] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de condamner Mme [U], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la SIP la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf celle relative aux frais irrépétibles, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Déclare recevable l'action de la société immobilière picarde, Prononce la résiliation du bail, Dit qu'à défaut pour [W] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force pulique, Supprime le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne [W] [U] à payer à la société immobilière picarde une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération définitive des lieux et remise des clés, Dit que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société immobilière picarde pourra procéder à la régularisation des charges, Condamne [W] [U] aux dépens de première instance et d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [W] [U] à payer à la société immobilière picarde la somme de 1 500 euros. LE GREFFIER LE PRESIDENT