Cour d'appel, 30 avril 2024. 22/06409

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 AVRIL 2024 N° RG 22/06409 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPH2 AFFAIRE : M. [W] [D] ... C/ Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH Décision déférée à la cour : Décision rendu le 07 Avril 2022 par le Juridiction de proximité d'[Localité 5] N° RG : 11-21-000599 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/04/2024 à : Me Karema OUGHCHA Me Muriel MIE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [W] [D] né le 25 Juillet 1972 à [Localité 6] (MAROC) de nationalité Marocaine [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006404 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) Madame [G] [K] épouse [D] née le 12 Octobre 1971 à [Localité 7] (MAROC) de nationalité Marocaine [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010731 du 20/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTS **************** Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Héloïse HACKER Substituant Maître Muriel MIE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 194 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 mai 2007, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction et suivant avenant intitulé 'du contrat de location suite à mariage' du 10 novembre 2010, la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH a donné à bail à M. [W] et Mme [G] [D] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 249 euros, outre le montant des charges locatives et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 avril 2021, la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH a assigné M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire, - la condamnation solidaire de M. et Mme [D] au paiement de la somme de 9 880,16 euros, - la condamnation solidaire de M. et Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges et subsidiairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'a la libération effective des lieux, - l'expulsion de M. et Mme [D] ainsi que de tous occupants de son chef, - la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, - la condamnation solidaire de M. et Mme [D] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement réputé contradictoire du 7 avril 2022, le tribunal de proximité de Asnières-sur-Seine a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 mai 2021, - ordonné l'expulsion de M. et Mme [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé ce délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 mai 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, - condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi à compter du 18 mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH la somme de 9 880,16 euros au titre du montant des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 6 septembre 2021, terme de septembre 2021 inclus, - condamné M. et Mme [D] aux dépens, - condamné M. et Mme [D] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 300 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe en date du 27 octobre 2022, M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 janvier 2023, M. et Mme [D], appelants, demandent à la cour de : - déclarer l'appel de M. et Mme [D] recevable et fondé, - infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine du 7 avril 2022 en toutes ses dispositions, en ce qu'il a : * constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 mai 2021, * ordonné l'expulsion de M. et Mme [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé ce délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, * dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles, * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 mai 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, * condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 18 mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, * condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH la somme de 9 880,16 euros au titre du montant des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 6 septembre 2021, terme de septembre 2021 inclus, * condamné M. et Mme [D] aux dépens. En conséquence et statuant à nouveau : - juger que la clause résolutoire du bail conclu entre M. et Mme [D] et la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH n'est pas acquise, - enjoindre à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH de reloger sans délai et dès la décision à intervenir M. et Mme [D] sous astreinte de 100 euros par jour, - condamner la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH à verser à M. et Mme [D] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 avril 2023, la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH, intimée, prie la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine le 7 avril 2022, En conséquence, statuant à nouveau : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 mai 2021, - ordonner l'expulsion de M. et Mme [D], et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé ce délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 mai 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, - juger l'absence de manquement imputable à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH, - juger que M. et Mme [D] n'établissent pas l'existence d'un trouble de jouissance ni de préjudices, - déclarer sans objet la demande de relogement sans délai formulée par M. et Mme [D], - juger qu'une offre de relogement définitif, adapté et immédiatement disponible a été formulée à M. et Mme [D], par la commission d'attribution en date du 19 avril 2023, - débouter M. et Mme [D] de leur demande de relogement sans délai dès la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour, - débouter M. et Mme [D] de leur demande à condamner la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH au paiement de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts, - débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, En tout état de cause et conséquence : - condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, - condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat - OPH les entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. L'établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH a été autorisé, lors de l'audience du 5 décembre 2023, à justifier en délibéré du relogement des époux [D]. Une copie du nouveau bail dont bénéficient les époux [D] été communiqué à la cour le 22 décembre 2023, sans que les époux [D] répliquent à cette communication. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire Moyens des parties Les époux [D] exposent à la cour que le logement objet du litige n'est pas décent, qu'un arrêté préfectoral déclarant l'immeuble insalubre de façon remédiable a été pris le 21 novembre 2017 et que cet arrêté obligeait l'office public à les reloger ce qui n'a pas été fait. Ils soulignent que cet arrêté préfectoral, qui est toujours en cours, fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire et que seules les charges sont dues. Le bailleur intimé réplique qu'une dette locative de 6 774, 20 euros s'étant constituée, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 mars 2021 aux époux [D] et que les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 mai 2021. Réponse de la cour Selon l'article L1331-26-1 du code de la santé publique, ' Lorsque le rapport prévu par l'article L. 1331-26 fait apparaître un danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants lié à la situation d'insalubrité de l'immeuble, le représentant de l'Etat dans le département met en demeure le propriétaire, ou l'exploitant s'il s'agit de locaux d'hébergement, de prendre les mesures propres à faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe. Il peut prononcer une interdiction temporaire d'habiter'. L' article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l' article L. 511-11 ou de l' article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l' article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Par ailleurs, faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l' acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas d'espèce, un rapport d'enquête établi le 11 août 2015 par le service communal d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 5] a constaté dans le logement objet du litige plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine : humidité de l'habitat avec présence importante de moisissure sur les parois du séjour, de la chambre et de la salle de bains, faible aération de la cuisine, mauvaise fixation du lavabo, compteur électrique non sécurisé, prise électrique dangereuse située à proximité d'un point d'eau et non reliée à la terre, et il a été demandé au bailleur de réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés dans les deux mois et notamment de rechercher les causes d'apparition des moisissures et de créer un système d'aération efficace dans la cuisine. Une visite de contrôle réalisée le 23 mars 2017 a permis de constater que les désordres perduraient et s'aggravaient (revêtement mural dégradé dans toutes les pièces), les travaux n'ayant pas été réalisés. Un nouveau rapport d'enquête réalisé le 29 juin 2017 a fait apparaître que les travaux n'étaient toujours pas réalisés. Un arrêté préfectoral a subséquemment été pris le 21 novembre 2017 déclarant le logement insalubre de façon remédiable et interdisant l'habitation jusqu'à la réalisation des travaux. Suite à cet arrêté, le bailleur a effectué des travaux dans le logement qui ont permis d'améliorer son état, avant de former une demande de mainlevée de l'arrêté d'insalubrité. Cette demande a été rejetée par l'agence régionale de santé, motif pris de ce que les travaux prescrits concernant la ventilation n'avaient pas été réalisés, et il résulte d'un courrier du service d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 5] adressé au conseil des époux [D] que l'arrêté était toujours en cours le 20 janvier 2023. Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2021, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour un montant de 6 774, 20 euros, et concernant les loyers et charges dus au 11 mars 2020. L'analyse du décompte de créance annexé à ce commandement fait apparaître que le bailleur a continué à réclamer des loyers, nonobstant l'arrêté d'insalubrité qui lui interdisait de le faire, qu'il n'existait aucune dette locative à la date de délivrance du commandement, les locataires s'acquittant du paiement des charges qui seules étaient dues. Par suite, la preuve est rapportée de ce que le commandement de payer signifié le 17 mars 2021, sur le fondement d'une dette locative inexistante, n'a pas été délivré de bonne foi par le bailleur, qui a ensuite assigné ses locataires en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, et paiement d'un arriéré locatif qui n'était point dû et, en l'absence des époux [D], n'a pas informé le premier juge de l'arrêté d'insalubrité dont le logement faisait l'objet. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ces dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné subséquemment l'expulsion de M. et Mme [D], et condamné ces derniers au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. II) Sur la demande de dommages et intérêts des époux [D] (30 000euros) Moyens des parties Les époux [D] font valoir que leur logement est insalubre, que le bailleur ne pouvait l'ignorer, que l'arrêté d'insalubrité est toujours en vigueur, que M. [D] souffre de problèmes respiratoires, qu'il a été hospitalisé à plusieurs reprises du fait de ses conditions de vie dans un environnement dégradé, et que le préjudice de jouissance qu'ils ont subi doit être indemnisé à hauteur de la somme de 30 000 euros. Le bailleur intimé rétorque qu'il n'est pas resté inactif et a réalisé la totalité des travaux prescrits le 27 août 2018, à l'exception de ceux concernant la ventilation de la cuisine, et que les appelants ne démontrent pas que leurs problèmes de santé et le handicap de M. [D] seraient liés aux désordres constatés dans leur logement, ce dont il résulte que le préjudice de jouissance allégué n'est pas démontré. Réponse de la cour En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. S'il est établi que le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation sur toute la période de location, une minoration du loyer peut être prononcée, ainsi qu'une indemnisation du préjudice de jouissance subi. Au cas d'espèce, sur la base de ce rapport, dont il a repris les termes, le préfet des Hauts-de-Seine a pris, le 21novembre 2017, un arrêté déclarant le logement occupé par les époux [D] insalubre " remédiable ", interdisant le logement à l'habitation à titre temporaire, avec obligation de réaliser les travaux pour remettre le logement en conformité avec la réglementation et obligation également d'assurer le relogement des occupants. La cour ne peut que déduire des conclusions du rapport précité - présence importante de moisissures, revêtement dégradés, aération ne permettant pas le renouvellement de l'air ambiant - que le logement donné à bail à était insalubre, ce qu'a confirmé l'arrêté du préfet et que le bailleur n'a pas respecté son obligation de livrer à son locataire un logement décent et qui ne soit pas de nature à porter atteinte tant à sa sécurité qu'à sa santé, dès lors que l'état du logement imposait aux locataires, depuis 2015, d'y vivre en présence constante de moisissures, en respirant un air préjudiciable pour leur santé et susceptible de créer des pathologies respiratoires. La cour retient, au regard de ces éléments, que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles envers ses locataires et qu'il est, en conséquence, tenu d'indemniser le préjudice de jouissance subi par ceux-ci. Toutefois, il y a lieu de prendre en considération le fait que les locataires ont été logés quasi gratuitement à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité, seules les charges demeurant dues à compter de cette date. Par ailleurs, le bailleur, s'il n'a pu obtenir la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité, a effectué, au mois d'août 2018, la quasi totalité des travaux prescrits la préfecture, à l'exception des travaux de ventilation dans la cuisine, si bien que le préjudice subi est de bien moindre intensité à compter de cette date. En considération de l'ensemble de ces éléments, et notamment de la durée et de l'intensité du préjudice subi, l'indemnisation des époux [D] sera fixée à la somme de 5 000 euros. III) Sur la demande de relogement des époux [D] Les époux [D] demandent à la cour d'enjoindre à leur bailleur de les reloger, comme le prévoyait l'article 6 de l'arrêté du 21 novembre 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l'arrêt. Cependant, le bailleur justifie avoir procédé au relogement des époux [D] en produisant le nouveau contrat de bail conclu le 26 juin 2023. Dès lors, la cour déboutera les époux [D] de leur demande, devenue sans objet. IV) Sur les demandes accessoires Le bailleur, qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau Déboute l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH de la totalité de ses demandes ; Condamne l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH à payer à M. [W] [D] et à Mme [G] [K], épouse [D], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts; Déboute M. [W] [D] et Mme [G] [K], épouse [D], du surplus de leur demande en paiement en réparation de leur préjudice de jouissance, ainsi que de leur demande visant à obtenir qu'il soit enjoint à leur bailleur de les reloger sans délai et dès la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour ; Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, déboute M. [W] [D] et Mme [G] [K], épouse [D], de leur demande en paiement ; Condamne l'établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,