Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/02569

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [X] [M] Monsieur [D] [M] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Patrick TABET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02569 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GUT N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉE EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSE Madame [K] [C] demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Patrick TABET, avocat aux barreaux de PARIS et de MONTREAL et près les Tribunaux de SAINT PIERRE ET MIQUELON,vestiaire D681 DÉFENDEURS Madame [X] [M] demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] non comparante, ni représentée Monsieur [D] [M] demeurant [Adresse 4] [Localité 1] en qualité de caution solidaire de sa fille Madame [X] [M] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02569 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GUT EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 1er mai 2023, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [X] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 800 euros, charges comprises. Par acte du 29 avril 2023, Monsieur [D] [M] s'est porté caution des engagements de sa fille. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 200 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme d'octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 octobre 2023. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [D] [M] par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023. Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 décembre 2023, Madame [K] [C] a fait assigner Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater que la clause résolutoire du bail d'habitation est acquise depuis le 22 novembre 2023, - ordonner l'expulsion de Madame [X] [M] et de tous occupants de son chef, - condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 4 150,31 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'à novembre 2023 avec intérêts de retard au taux légal s'élevant à la somme de 26,92 euros, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de 20 % jusqu'à libération des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, - condamner Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] à payer chacun la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ainsi qu'aux frais de procédure d'expulsion. A l'audience du 28 février 2024, Madame [K] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance principale à la somme de 7 030,31 euros, hors intérêts, selon décompte fourni par note reçue le 29 février 2024 et a été autorisée à cette occasion à justifier de la notification de son assignation à la préfecture. Assignés à étude, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [K] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié à Madame [X] [M] le 11 octobre 2023. Or, il résulte des pièces versées aux débats que la somme de 3 200 euros n'a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Madame [K] [C] est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’est sollicitée par la bailleresse. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Madame [X] [M] étant sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Par ailleurs, afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. En l'espèce, Madame [X] [M] est redevable du paiement des loyers et des charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail ainsi qu'à compter de cette date d'une indemnité d'occupation. Il résulte des débats et des pièces produites qu'au jour de l'audience la dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayées s'élève à la somme de 6 400 euros (800 euros x 8 mois), échéance de février 2024 incluse. Madame [X] [M], non comparante, n'apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 400 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. L'acte de cautionnement du 29 avril 2023 étant régulier et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, Monsieur [D] [M] sera condamné à titre provisionnel, solidairement avec la locataire, au paiement de cette somme. La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 20 %. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant n'est en l'espèce pas justifié. Elle sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 800 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [K] [C] ou à son mandataire. Enfin, il n'y a pas lieu d'assortir le paiement de ces sommes d'une astreinte dès lors que la bailleresse dispose d'un titre exécutoire pour en obtenir le recouvrement au besoin forcé. Sur les demandes accessoires Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des frais de la procédure d’expulsion, en l’état hypothétiques, et dont la charge est en outre précisée par des textes législatifs. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [K] [C] concernant les frais non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action recevable en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2023 entre Madame [K] [C] et Madame [X] [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 novembre 2023, ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DÉBOUTONS Madame [K] [C] de sa demande d'astreinte, DISONS qu'à défaut pour Madame [X] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [C] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS solidairement Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Madame [K] [C] la somme provisionnelle de 6 400 euros (décompte incluant la mensualité de février 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 200 euros à compter du 11 octobre 2023 et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS solidairement Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] à verser à Madame [K] [C] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] à verser à Madame [K] [C] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS Madame [K] [C] de ses autres demandes, CONDAMNONS Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] aux dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection