Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/03325

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/03325 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRBN Minute : 24/128 S.D.C. IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HUIT TERREAUX PARKINGS SIS [Adresse 4] Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 C/ Madame [G] [Y] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 mars 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Les Huit Terreaux parkings sis [Adresse 4], [Localité 7], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PARIS EST, SAS [Adresse 3] - [Localité 5] ayant pour avocat Me Valérie GARÇON, avocat au barreau de Seine Saint Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 4] [Localité 7] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Madame [G] [Y] est propriétaire d'un parking correspondant au lot numéro 72 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Les Huit Terreaux parkings situé [Adresse 4] à [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [G] [Y] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 425,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1833,70 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. À l'audience du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 480,76 euros au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2024 et maintient ses autres demandes. Il expose que Madame [G] [Y], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. À l'audience Madame [G] [Y], reconnaît être redevable des charges de copropriété. Elle indique qu’un chèque de 1000 euros a été adressé au syndic peu avant l’audience, si bien que les charges sont payées. Elle explique la dette par des difficultés personnelles. Elle cumule deux emplois, l’un d’archiviste à l’hôpital, qui lui procure un salaire de 2000 euros et l’autre d’auxiliaire de vie, le soir et le week-end qui lui procure un salaire de 2000 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. Invité à confirmer en cours de délibéré le paiement de 3000 euros mentionné à l’audience, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas manifesté. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale notamment 28 juin 2021, 29 juin 2022 et 27 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Si Madame [G] [Y] a évoqué un paiement par chèque d’un montant de 1000 euros effectué quelques jours avant l’audience, force est de constater qu'au jour des débats, le 1er février 2024, le chèque n’était pas encaissé par la banque du bénéficiaire. Le chèque de 1000 euros qui n'a pas été encaissé ne peut constituer au jour de l'audience un paiement libératoire au sens de l'article 1342 du code civil, à défaut de preuve de la remise à l'encaissement et d'encaissement dans les conditions de l'article L131-31 du code monétaire et financier. Le montant du paiement viendra en déduction des sommes dues au jour de son encaissement. En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480,76 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1833,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance depuis le 2 mai 2017. Il est communiqué à ce titre des copies de lettres de mises en demeure, dont les modalités d’envoi et de distribution ne sont justifiées que pour les mises en demeure des 26/10/2018, 28/10/2019, 27/1/2020, 27/4/2020 et 26/1/2023. Il convient de faire droit aux demandes portant sur les frais de ces seules mises en demeure, facturées conformément au contrat de syndic soit 3 fois 38 euros, 39,50 euros et 41,48 euros. Les autres pièces ne permettent dès lors pas de prouver l’envoi de mises en demeure ayant porté interpellation suffisante aux débiteurs, au sens de l’article 1344 du code civil. Ces frais ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est également communiqué des copies de neuf lettres de relance dont l’opportunité et l’utilité au recouvrement de la créance n’est pas démontrée, s’agissant de courriers datés de moins d’un mois après une mise en demeure portant sur des sommes identiques, d’autant que les mises en demeure ne sont pas expédiées à la date de l’émission de la lettre (mise en demeure datée du 26 avril 2023, présentée le 13 mai 2023, distribuée le 8 juin 2023 et relance datée du 26 mai 2023). En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre. En outre, il convient également de rejeter les frais imputés au titre d’ouverture de contentieux de 100 euros, sept fois, puis 105 euros, deux fois. Ces frais, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194,98 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Y] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [G] [Y] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Les Huit Terreaux parkings situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 480,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Les Huit Terreaux parkings situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 194,98 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Les Huit Terreaux parking ssitué [Adresse 4] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Les Huit Terreaux parkings situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [G] [Y] aux dépens. 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