Cour d'appel, 15 septembre 2022. 20/01930

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01930 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLSE Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS APPELANTS Madame [P] [D] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Catherine DAUMAS de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Monsieur [F] [S] [Adresse 1] [Localité 7] / CANADA Représenté par Me Catherine DAUMAS de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 INTIMÉS Madame [V] [Y] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1035 Monsieur [G] [Y] Es qualité de curateur de Mme [V] [Y] [Adresse 4] [Localité 5] Comparant en personne, assisté de Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1035 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 avril 2006, Mme [P] [D] et M. [F] [S] ont donné à bail un appartement au deuxième étage d'un immeuble situé [Adresse 3], à Mme [V] [Y]. Ce bail a été conclu à compter du 1er janvier 2004 et reconduit tacitement depuis cette date. Il faisait suite à un précédent bail du 1er janvier 1986 renouvelé à deux reprises. Mme [P] [D] et M. [F] [S] ont donné congé pour vendre à la locataire, par acte d'huissier du 22 juin 2018, pour la fin du bail le 31 décembre 2018. Par lettre en date du 7 août 2018, Mme [V] [Y] indiquait à Mme [P] [D] et M. [F] [S] qu'elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour racheter l'appartement mais qu'elle envisageait de le faire racheter par des amis investisseurs. Elle indiquait que si cette solution recevait l'accord de Mme [P] [D], elle aurait besoin d'un délai de quatre mois pour effectuer les démarches nécessaires. Le 11 septembre 2018, Mme [V] [Y] réitérait les termes de sa demande. Le 21 septembre 2018, le cabinet [E] et Cie chargé de la gestion de l'appartement indiquait à Mme [V] [Y] qu'elle devait prendre toutes les dispositions pour quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2018 si elle n'était pas en mesure d'acheter l'appartement. Le 12 novembre 2018, M. [G] [Y], frère et curateur de Mme [V] [Y] sollicitait un entretien avec Mme [P] [D], que celle-ci refusait en indiquant qu'il convenait de se rapprocher du cabinet d'administrateur de biens. Aucune offre d'achat n'a finalement été présentée. Par acte en date du 21 janvier 2019, Mme [P] [D] et M. [F] [S] ont fait assigner Mme [V] [Y] devant le tribunal d'instance de Paris en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. Par acte en date du 13 juin 2019, Mme [P] [D] et M. [F] [S] ont fait assigner en intervention forcée M. [G] [Y] en sa qualité de curateur de Mme [V] [Y], selon jugement de curatelle simple en date du 10 mai 2019. Par jugement contradictoire entrepris du 13 décembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Annule le congé pour vendre délivré par Mme [P] [D] et M. [F] [S] le 22 juin 2018 à Mme [V] [Y] ; Condamne Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; Condamne Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] et M. [G] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Mme [P] [D] et M. [F] [S] aux dépens ; Ordonne l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 janvier 2020 par Mme [P] [D] et M. [F] [S] ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mai 2022 par lesquelles Mme [P] [D] et M. [F] [S], appelants, demandent à la cour de : Déclarer Mme [P] [D] et M. [F] [S] recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 13 décembre 2019 par le Tribunal d'Instance de Paris ; Y faisant droit, Infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2019 en ce qu'il a : - annulé le congé pour vendre délivré par Mme [P] [D] et M. [F] [S] le 22 juin 2018 à Mme [V] [Y] ; - condamné Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; - condamné Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] et à M. [G] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné Mme [P] [D] et M. [F] [S] aux dépens ; Statuant à nouveau, Valider le congé pour vente notifié à Mme [V] [Y] en date du 22 juin 2018, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 31 décembre 2018 ; Dire que Mme [V] [Y], assistée par son curateur M. [G] [Y], est occupante sans droit ni titre dans les lieux depuis le 1er janvier 2019 ; Ordonner l'expulsion de Mme [V] [Y], assistée par son curateur M. [G] [Y], ainsi que de tous occupants de son chef, de l'appartement situé au 2 ème étage gauche de l'escalier principal dans l'immeuble situé [Adresse 3], ainsi que de la cave constituant le lot de copropriété n°10, dans les formes légales et accoutumées; Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner Mme [V] [Y], assistée par son curateur, M. [G] [Y] , à payer à Mme [P] [D] et M. [F] [S] une indemnité d'occupation correspondant à un montant mensuel forfaitaire équivalent au double du loyer, et à tout le moins au montant des loyers, charges et taxes précédemment dus, le tout majoré de 20 %, jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés ; Débouter Mme [V] [Y] et M. [G] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner Mme [V] [Y], assistée par son curateur M. [G] [Y] , à payer à Mme [P] [D] et M. [F] [S] la somme totale de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [V] [Y], assistée par son curateur M. [G] [Y], aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure-Baudouin-Daumas-Chamard-Bensahel -Gomez-Rey, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2022 au terme desquelles Mme [V] [Y] et M. [G] [Y], intimés, demandent à la cour de : A titre principal : Juger que : - aucun acte positif n'ayant été accompli pendant près de deux ans an pour parvenir à la vente (absence de mandat, absence de visites, absence de publicité), le caractère frauduleux du congé pour vendre est avéré ; Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire : Juger que : - le congé pour vendre a été utilisé de façon frauduleuse pour donner congé à une personne âgée de plus de 82 ans et ce alors même que l'indivision est propriétaire de plusieurs autres biens dans l'immeuble litigieux ; - tous les coindivisaires ne sont pas âgés de plus de 65 ans ; - le prix de vente est manifestement dissuasif ; - le bailleur n'a pas donné suite à l'offre d'achat de la locataire ; Par conséquent, annuler le congé pour vendre ; Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, en toutes fins qu'elles comportent; A titre infiniment subsidiaire : Vu l'article 1343-5 du code civil ; Vu l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution ; Octroyer à Mme [V] [Y] un délai supplémentaire de deux ans afin de lui permettre de trouver un logement ou à tout le moins une solution d'accueil adaptée à sa situation ; Fixer l'indemnité d'occupation au même montant que le loyer actuel ; En tout état de cause : Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, en toutes fins qu'elles comportent; A titre reconventionnel : Condamner Mme [P] [D] et M. [F] [S] à verser à Mme [V] [Y] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et le préjudice de santé subis ; Condamner Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour vendre La régularité formelle du congé n'est pas en cause en l'espèce. L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé le 23 octobre 2018, dispose que 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (...) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification'. En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Comme l'a rappelé exactement le premier juge, si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé (3 Civ., 9e juin 2009, n 08-15.112, 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372). Il convient de relever que la loi dite Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en instaurant une sanction pénale en cas de congé frauduleux. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que Mme [P] [D] et M. [F] [S] ne justifiaient d'aucune démarche positive pour procéder à la vente du bien litigieux depuis la délivrance du congé, tel que la conclusion d'un mandat de vente, la publication d'annonces, l'affichage de panneaux ou visites d'acquéreurs éventuels, et en a déduit que la nullité du congé devait être constatée, pour absence d'intention réelle et sincère de vendre. Au surplus, l'argumentation de Mme [P] [D] et M. [F] [S] selon laquelle ils n'ont pas effectué de telles démarches car le bien litigieux était occupé par la locataire et que celle-ci avait manifesté son intention de ne pas quitter les lieux, alors qu'ils comptaient vendre ce bien libre de toute occupation doit être écarté; en effet l'article V du bail stipule, en l'espèce, que le locataire est tenu «en cas de vente des lieux loués pendant le délai de préavis applicable au congé, de souffrir la position d'écriteaux, de laisser visiter les lieux, deux heures par jour, par accord entre les parties et à défaut entre 17 et 19 heures, sauf dimanche et jours fériés », ces stipulations étant au demeurant conformes aux dispositions de l'article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; des démarches positives en vue de la vente ne se heurtaient donc à aucune impossibilité et étaient envisageables malgré les incertitudes invoquées. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qui concerne le rejet des autres demandes subséquentes relatives à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres motifs de nullité invoqués. Sur les dommages et intérêts Mme [P] [D] et M. [F] [S] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer à Mme [V] [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; toutefois ils n'invoquent aucun moyen particulier à l'appui de cette demande, qui découle en réalité de leur demande principale en constat de la validité du congé litigieux. Quant aux intimés ils reformulent la même demande « à titre reconventionnel », la motivation de leurs conclusions ne révélant qu'une demande de confirmation du jugement de ce chef. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la délivrance d'un congé nul à une locataire occupant les lieux depuis 42 ans, âgé de 82 ans et dont la vulnérabilité est reconnue par son placement sous mesure de curatelle lui a causé un préjudice moral, qui doit être réparé par l'octroi d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer à Mme [V] [Y] une indemnité de procédure de 2.500 euros. Le sens de la présente décision n'implique pas de réformer le jugement en ce qui concerne les dépens et les dispositions de l'article 700 de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [P] [D] et M. [F] [S] à payer à Mme [V] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [P] [D] et M. [F] [S] aux dépens d'appel. Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président