Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe REZEAU Maître Aude ABOUKHATER Monsieur [E] [Y] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/01069 - N° Portalis 352J-W-B7G-CY76I N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [U] [A] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158 DÉFENDEURS Madame [Z] [F] épouse [Y] demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031 Monsieur [E] [Y] demeurant Chez M.[S] - [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01069 - N° Portalis 352J-W-B7G-CY76I EXPOSE DU LITIGE [M] [A] a consenti à Madame et Monsieur [Y] un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatif à un appartement situé au 4ème étage, lot 4, [Adresse 4]. Par acte sous seing privé du 1er mai 2011, [M] [A] a conclu un bail écrit avec [Z] [F], épouse [Y], mentionnant un loyer de 760 euros et une provision sur charges de 40 euros. Le bail s'est reconduit tacitement. [U] [A] vient aux droits de [M] [A]. Par exploit en date du 11 mai 2020, [U] [A] a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise au profit de [K] [O], son petit-fils. Les loyers n'ont pas été régulièrement payés et l'huissier de justice qui s'est déplacé sur les lieux a constaté le 19 janvier 2020 la présence dans les lieux loués d'une personne déclarant ne pas connaître les époux [Y]. [U] [A] a fait assigner les époux [Y] afin de validation du congé. Par ordonnance de référé du 13 août 2021, le juge des contentieux de la protection a validé le congé du 11 mai 2020, constaté que le congé a mis fin au bail le 19 janvier 2021, ordonné l'expulsion, condamné les époux [Y] au paiement de l'arriéré, d'une indemnité mensuelle d'occupation, aux dépens et au paiement de la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 23 juin 2022, la Cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance entreprise sauf sur le sort des dépens et des frais de première instance, condamné [Z] [F], épouse [Y], à payer à [U] [A] l'arriéré locatif, lui a accordé des délais pour s'acquitter des sommes dues, dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus, dit que chaque partie conservera les dépens d'appel et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par exploit en date des 23 et 29 septembre 2022, [U] [A] a fait délivrer un congé pour reprise au profit de son petit-fils, [K] [O]. Les lieux n'ont pas été libérés et les délais de paiement accordés par l'arrêt n'ont pas été respectés. Par exploit d'huissier en date du 4 mai 2023, [U] [A] a fait assigner [Z] [F], épouse [Y], et Monsieur [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l'audience du 23 janvier 2024, [U] [A], représenté, a sollicité de la juridiction qu'elle : - le déclare recevable et bien fondé en ses demandes, A titre principal, - valide le congé des 23 et 29 septembre 2022, - déclare Madame et Monsieur [Y] occupants sans droit ni titre, - constate qu'ils se maintiennent indûment dans les lieux, A titre subsidiaire, - constate le défaut de paiement du loyer et des charges et en conséquence, prononce la résiliation judiciaire du bail au 30 avril 2023, En tout état de cause, - ordonne l'expulsion des époux [Y] et de tout occupant de leur chef, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force publique s'il y a lieu, - ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qui sera désigné par le tribunal ou dans un autre lieu, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamne solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 15.186,77 euros arrêtée au 19 avril 2023, au titre des loyers, charges accessoires et indemnités d'occupation, échéance du mois d'avril 2023 comprise, - condamne solidairement les époux [Y] au paiement, à compter du 1er mai 2023 d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges, - condamne solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelle que l'exécution provisoire est de droit, - condamne solidairement les époux [Y] aux dépens. Au soutien de ses prétentions, [U] [A] explique avoir assigné les époux [Y] en l'absence d'information sur une éventuelle dissolution du lien matrimonial. Il expose que le motif du congé est valable, s'étant référé au terme du bail mentionné par la défenderesse dans le cadre de la procédure d'appel, soit le 30 avril 2023 et que le contrôle de la validité du congé ne porte pas sur son opportunité. Il mentionne subsidiairement que les délais de paiement accordés par la Cour d'appel n'ont pas été respectés, justifiant la résiliation judiciaire du bail. [Z] [F], épouse [Y], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection qu'il : - prononce la nullité du congé pour reprise délivré le 23 septembre 2022, en l'absence de production de l'acte de naissance du bénéficiaire du congé, - rejette la demande en paiement de l'arriéré locatif, - condamne [U] [A] à lui verser la somme de 8.400 euros au titre du trop perçu, - dise irrecevable la demande de résiliation judiciaire, la notification de l'assignation contenant cette demande ayant été faite au représentant de l'Etat dans le département des Yvelines, Subsidiairement, - ordonne la compensation entre la dette locative de Madame [Y] et sa créance au titre du trop-perçu, - lui accorde des délais de paiement pendant 36 mois, - lui accorde des délais de 12 mois pour quitter les lieux, En tout état de cause, - dise que l'équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles, - lui accorde le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, - écarte l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, [Z] [F], épouse [Y], expose que le loyer appelé par [U] [A] n'est pas celui du bail applicable, de sorte que l'arriéré locatif est erronné. Elle reconnaît une dette de 3.955,37 euros après déduction des frais, charges non justifiées et demande des mensualités de paiement pour acquitter cette dette. Elle sollicite la déduction des régularisations de 2021 et 2022, non justifiées, la déduction du surplus de 170 euros appelé tous les mois, sans préjudice de ce qui a été déduit par la Cour d'appel de Paris, la déduction de frais d'huissier et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile apparaissant sur le décompte. En cours de délibéré, [Z] [F], épouse [Y], a produit des pièces justificatives de sa situation financière et personnelle supplémentaires. Elle a également justifié de l'octroi de l'aide juridictionnelle. Monsieur [Y] n'a pas comparu. Il a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses. La décision, réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de [U] [A] L'article 122 du code de procédure civile dispose que "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée." [U] [A] produit aux débats l'attestation notariée en date du 4 mars 2020, aux termes de laquelle il est établi que la pleine propriété des lieux litigieux lui a été acquise en suite du partage avec [G] et [R] [A]. Il justifie ainsi de sa qualité de propriétaire du bien litigieux. [U] [A] explique avoir assigné Monsieur [Y] en l'absence de justification de la dissolution du lien matrimonial entre les époux [Y]. Compte-tenu de la cotitularité légalement prévue entre époux relativement à un bail, il y a lieu de considérer que cette mise en cause est justifiée. La demande est donc recevable à ce titre. Son bien-fondé sera examiné ensuite. Si [U] [A] sollicite à titre principal la validation du congé signifié les 23 et 29 septembre 2022 à [Z] [F], épouse [Y], et à Monsieur [Y], il sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour inobservation du paiement régulier des loyers. Or, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de demande de résilaition du bail pour impayés, que copie de l'assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département. En l'espèce, le bailleur a adressé copie de l'assignation au représentant de l'Etat dans les Yvelines et non pas à [Localité 5], lieu de situation de l'immeuble. En conséquence, il y a lieu de déclarer cette demande subsidiaire irrecevable. Sur la validité du congé En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou signifié par exploit d'huissier. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, [U] [A] a fait délivrer par exploit de commissaire de justice des 23 et 29 septembre 2022 à [Z] [F], épouse [Y], et [E] [Y], un congé pour reprise afin d'y loger son petit-fils, [K] [O], demeurant actuellement chez sa mère, [Adresse 3], à terme le 30 avril 2023, compte-tenu de la production devant la Cour d'appel de Paris du bail du 1er mai 2011 tacitement reconductible. La défenderesse conteste la validité du congé pour reprise. Or, [U] [A] justifie de son lien de parenté avec [K] [O] par la production des copies du livret de famille attestant que [K] [O], béénficiaire de la reprise, est le fils de [J] [A], fille de [U] [A]. Il convient de considérer que ces pièces établissent la volonté de reprise des lieux loués à [Z] [F], épouse [Y], pour loger [K] [O], descendant de [U] [A]. D'une part, il n'est pas nécessaire en l'espèce de produire l'acte de naissance de [K] [O], les pièces produites justifiant de la descendance avec [U] [A]. D'autre part, il n'est pas impératif de justifier de l'opportunité de cette reprise. La défenderesse n'établit donc pas l'absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise des 23 et 29 septembre 2022. Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [U] [A] les 23 et 29 septembre 2022 à [Z] [F], épouse [Y], et Monsieur [Y], valable. Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 30 avril 2023, date d'échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois. Ainsi, [Z] [F], épouse [Y], qui s'est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupant sans droit, ni titre, à compter du 1er mai 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 4 mai 2023. Sur l'expulsion des occupants et la demande de délais pour quitter les lieux [U] [A], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [Z] [F], épouse [Y], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est. En l'espèce, [Z] [F], épouse [Y], produit son avis d'imposition 2023 relatif aux revenus de l'année 2022 mentionnant son statut de divorcée, confirmé par l'application d'une seule part fiscale. Il convient donc de considérer que Monsieur [Y] n'est plus dans les lieux et que les demandes de [U] [A] à son encontre, bien que recevables, sont mal fondées. Il sera donc débouté de ses demandes dirigées contre [E] [Y], tant personnellement, qu'au titre de la condamnation solidaire avec [Z] [F], épouse [Y]. L'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution énonce que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. L'article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, la situation de [Z] [F], épouse [Y], ne justifie pas de l'octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que cette demande sera rejetée. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de [Z] [F], épouse [Y], malgré le congé, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. En l'espèce, [U] [A] a fondé le congé signifié les 23 et 29 septembre 2022 sur le bail produit pas [Z] [F], épouse [Y], en date du 1er mai 2011 mentionnant un loyer de 760 euros et une provision sur charges de 40 euros. Aussi, [Z] [F], épouse [Y], sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, soit la somme de 760 euros en janvier 2024, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 40 euros, à compter du 1er mai 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l'expulsion. Sur l'arriéré locatif Le décompte locatif produit aux débats par [U] [A] mentionne que [Z] [F], épouse [Y], est débitrice de la somme de 17.597,29 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation depuis le 1er avril 2020. D'une part, l'arrêt du 23 juin 2022 rendu par la cour d'appel de Paris condamne [Z] [F], épouse [Y], à payer à [U] [A] la somme de 15.518,44 euros au titre de l'arriéré, somme arrêtée au 8 mars 2022. D'autre part, le décompte produit aux débats ne distingue pas les périodes et mentionne entre mars 2022 et décembre 2022 un loyer de 930 euros et une provision pour charges de 120 euros, alors que le loyer et la provision mentionnée au bail du 1er mai 2011 s'élèvent respectivement à 760 euros et 40 euros. La dette locative étant titrée, aux termes de l'arrêt du 23 juin 2022, pour la période antérieure au 8 mars 2022, échéance de mars incluse, le loyer étant payable d'avance, ainsi que le stipule le bail du 1er mai 2011, il convient de recalculer l'arriéré locatif pour la période du 1er avril 2022 au 23 janvier 2024. [Z] [F] épouse [Y] est donc redevable de la somme de : - 15.518,44 euros au titre de l'arriéré, somme arrêtée au 8 mars 2022, - 22 mois de loyer pour la période entre avril 2022 à janvier 2024 : 760 x 22 = 16.720 euros - 22 mois de provision pour charges pour la période entre avril 2022 à janvier 2024 : 40 x 22= 880 euros - déduction des versements : 28.160 euros Solde : 4.958,44 euros. Les régularisations de charges pour les années 2017 et 2018, non justifiées, ne seront pas mises à la charge de la défenderesse. Les frais d'huissier seront examinés avec les dépens. En conséquence, [Z] [F], épouse [Y], sera condamnée à payer à [U] [A] la somme de 4.958,44 euros au titre du solde locatif dû au 23 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse. En l'absence de trop versé au bailleur, il n'y a pas lieu à compensation et cette demande d'[Z] [F], épouse [Y], sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues." En l'espèce, [Z] [F], épouse [Y], produit aux débats des justificatifs de sa situation financière. Elle sera autorisée à se libérer de la dette tel qu'il sera précisé ci-après. Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile [Z] [F], épouse [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, comprenant le coût du congé signifié les 23 et 29 septembre 2022 et l'assignation du 4 mai 2023, mais en ce non compris le coût des actes de l'instance de référé et d'appel précédentes, ayant déjà fait l'objet d'une condamnation au titre des dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [U] [A] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [Z] [F], épouse [Y], à la lui payer. Sur l'exécution provisoire L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort, - Déclare recevables les demandes de [U] [A] contre Monsieur [Y], - Déclare irrecevable la demande de [U] [A] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayé de loyer ; - Constate la validité du congé délivré par [U] [A] à [Z] [F], épouse [Y], les 23 et 29 septembre 2022, à effet au 30 avril 2023; - Constate que [Z] [F], épouse [Y], est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement situé au 4ème étage, lot 4, [Adresse 4], depuis le 1er mai 2023; - Autorise [U] [A], à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [Z] [F], épouse [Y], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement 4ème étage, lot 4, [Adresse 4]; - Dit que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ; - Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamne [Z] [F], épouse [Y], à payer à [U] [A] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant, soit la somme de 760 euros en janvier 2024, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 40 euros, à compter du 1er mai 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l'expulsion; - Condamne [Z] [F], épouse [Y] à payer à [U] [A] la somme de 4.958,44 euros au titre du solde locatif dû au 23 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse ; - Autorise [Z] [F], épouse [Y], à se libérer de la dette, soit de la somme de 4.958,44 euros, par le versement de 23 mensualités de 200 euros chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette (358,44 euros) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 24ème mois ; - Rappelle que la présente décision suspend toute majoration d'intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ; - Précise cependant qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ; - Déboute [U] [A] du surplus de ses demandes, notamment à l'égard de [E] [Y] ; - Déboute [Z] [F], épouse [Y], du surplus de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux et de condamnation au remboursement d'un trop-perçu; - Condamne [Z] [F], épouse [Y], aux dépens de l'instance, comprenant le coût du congé signifié les 23 et 29 septembre 2022 et l'assignation du 4 mai 2023, mais en ce non compris le coût des actes de l'instance de référé et d'appel précédentes ; - Condamne [Z] [F], épouse [Y], à payer à [U] [A], la somme totale de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute [Z] [F], épouse [Y], de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles ; - Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection