Cour d'appel, 20 mars 2024. 21/01970

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72B Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 MARS 2024 N° RG 21/01970 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UMZJ AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DES TERRASSES LABOISSIERE SISE [Adresse 7] [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Cabinet IMMOBILIERE CAVALIER C/ [T] [B] et autres Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° Chambre : 2 N° Section : N° RG : 17/09415 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fanny LE BUZULIER, Me Claire RICARD, Me Typhanie BOURDOT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DES TERRASSES LABOISSIERE SISE [Adresse 7] [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Cabinet IMMOBILIERE CAVALIER, dont le siège social est sis [Adresse 9] [Localité 10], pris en la personne de son repréentant légal en exercice. [Adresse 7] [Localité 10] Autre qualité : Intimé dans 21/02023 (Fond) Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P498 APPELANT **************** Monsieur [T] [B] [Adresse 4] [Localité 10] Autre qualité : Intimé dans 21/02755 (Fond) Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P498 SCI [Adresse 4] A [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 10] Autre qualité : Intimé dans 21/02755 (Fond) Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P498 SCCV [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 8] Autre qualité : Intimé dans 21/02755 (Fond) Représentant : Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Olivier GUILBAUD de l'AARPI GUILBAUD - BENA - OUMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0992 INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** La société civile immobilière [Adresse 4] à [Localité 10] (92), ci-après dénommée 'la SCI', et M. [T] [B], son gérant, sont propriétaires d'une parcelle [Cadastre 11] située [Adresse 4]. La société civile de construction et de vente [Adresse 7] (ci-après dénommée 'la SCCV'), propriétaire de différentes parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 1], M107 et [Cadastre 14], pour certaines contiguës au fonds de M. [B] et de la SCI, a entendu édifier sur celles-ci un ensemble immobilier composé de logements, commerces et parking en sous-sol, pour lequel elle a obtenu un permis de construire le 13 janvier 2012. Par acte sous seing privé du 13 juillet 2012, M. [B] et la SCI, d'une part, et la SCCV, d'autre part, ont conclu une promesse de convention de servitude au bénéfice de la parcelle de M. [B] et la SCI (fonds dominant) afin d'aménager un accès au parking en sous-sol de l'immeuble à construire de la seconde (fonds servant) ; M. [B] rachetait une bande de terrain voisine. Aux termes d'un autre acte sous seing privé portant la même date, la SCCV s'est engagée à vendre à la SCI des emplacements de parking n°4 et 5 au bénéfice de la SCI, au prix de 15 000 euros. La SCCV a fait établir ensuite un règlement de copropriété. M. [B] et la SCI, ayant reçu un projet d'acte authentique ne portant que sur la vente des deux places de stationnement, ont refusé de le signer, estimant nécessaire la réalisation conjointe des opérations prévues à la convention de servitude. Ils ont fait sommation à la SCCV et au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses Laboissière sise [Adresse 7], ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires' les 4 et 24 mai 2017, de signer l'acte authentique relatif à l'intégralité des engagements, en vain. Saisi par assignations des 27 et 31 juillet 2017 délivrées par M. [B] et la SCI, le Tribunal judiciaire de Nanterre a par jugement en date du 18 février 2021, après avoir relevé que la vente du lot [Cadastre 15] au profit de la SCI était parfaite, que celle au profit de M. [B] de la parcelle [Cadastre 14] l'était également et opposable au syndicat des copropriétaires, et que la convention de servitude était parfaite, alors que ces trois conventions étaient interdépendantes : - invité la SCCV et la SCI à régulariser la vente des deux emplacements de parking pour la somme de 15 000 euros ; - invité M. [B] et le syndicat des copropriétaires à régulariser la vente de la parcelle [Cadastre 14] pour la somme de 5 000 euros ; - invité la SCI et le syndicat des copropriétaires à régulariser une convention de servitude de passage entre les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (fonds servant) et M 104 (fonds dominant) ; - ordonné la signature des trois actes en l'étude du notaire le même jour ; - ordonné à la SCCV et au syndicat des copropriétaires de les signer ; - dit que le jugement une fois définitif vaudra vente sous réserve de la libération du prix ; - dit n'y avoir lieu à réalisation forcée des conventions sous astreinte et avec l'aide de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à désigner un mandataire ad hoc pour représenter la SCCV et le syndicat des copropriétaires ; - condamné in solidum la SCCV et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] et à la SCI la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné in solidum la SCCV et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] et à la SCI la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum la SCCV et le syndicat des copropriétaires aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration en date du 24 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. En ses conclusions notifiées le 22 janvier 2024, il expose : - que M. [B] ne peut pas se prévaloir du règlement de copropriété, n'étant pas copropriétaire, cet acte ne créant de droits et obligations que vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ; - que ledit règlement de copropriété est entré en vigueur postérieurement à la conclusion des actes litigieux ; - que sa clause portant promesse de cession de parcelle et de constitution de servitude est contraire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il s'agit là d'un acte de disposition portant sur une partie commune, la parcelle [Cadastre 14], qui aurait dû être autorisé par une assemblée générale avec la majorité des deux tiers ; - que lors de la signature des conventions, en 2012, il n'existait pas encore comme ayant été créé en 2015 ; - qu'il ne s'est pas substitué à la SCCV dans ses obligations, qui constituaient des obligations personnelles et non pas réelles ; que par ailleurs le tribunal ne peut se substituer aux pouvoirs propres de l'assemblée générale ; - qu'il n'y a pas d'identité de parties entre les trois actes. Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de : - infirmer le jugement ; - déclarer illicite la clause figurant en pages 19 et 20 du règlement de copropriété portant promesse de constitution de servitude et de cession de la parcelle [Cadastre 14] à M. [B] ; déclarer son caractère non écrit ; - débouter la SCI et M. [B] de leurs prétentions ; - condamner in solidum M. [B] et la SCI au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par la Selarl GLP Avocats ; - condamner in solidum M. [B] et la SCI au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés par Maître Le Buzulier. Dans leurs conclusions notifiées le 23 janvier 2024, M. [B] et la SCI répliquent : - qu'ils sont copropriétaires de la parcelle [Cadastre 11], la SCCV s'étant engagée à consentir au bénéfice de ladite parcelle une servitude et également à vendre à la SCI deux places de parking, lesquelles devaient constituer un couloir, et également à leur vendre la parcelle [Cadastre 14] ; - que le but de cette opération était de satisfaire aux exigences de la mairie relativement à la circulation des véhicules ; - que le règlement de copropriété a été établi sur la demande de la SCCV le 24 janvier 2013, reprenant la teneur des conventions susvisées ; que ladite SCCV a donné pouvoir au syndicat des copropriétaires pour signer les conventions définitives ; - que ledit syndicat des copropriétaires n'a été constitué qu'en 2015, la première assemblée générale étant tenue le 19 février 2015 ; - que les dispositions contestées du règlement de copropriété ne sont que la réitération de la promesse du 13 juillet 2012, laquelle était antérieure à la création de la copropriété, et n'ont pas vocation à régir les rapports entre copropriétaires mais à établir des restrictions grevant les droits de la future copropriété ; que ces dispositions sont détachables du régime de la copropriété et donc de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en effet ce sont des dispositions conventionnelles ; que la date d'entrée en vigueur du règlement de copropriété vis-à-vis des copropriétaires est donc sans rapport avec l'obligation de vendre ; - que les copropriétaires étaient avisés de cette situation et d'ailleurs l'assemblée générale a approuvé ces clauses ; - subsidiairement, que l'exécution de la vente ne saurait constituer une restriction aux droits des copropriétaires au sens de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 car cette limite était préexistante ; - que l'assiette foncière de la copropriété a été ab initio soumise à une restriction intangible, le syndicat des copropriétaires étant l'ayant-cause de la SCCV ; que les engagements pris par celle-ci lui sont pleinement opposables ; que l'ayant-cause est tenu de respecter les engagements relatifs à l'assiette foncière ; que la vente était parfaite même si la SCCV a opéré quelques transformations sur la parcelle ; - que s'agissant de l'indivisibilité des diverses conventions, elle peut être retenue même si les parties ne sont pas les mêmes ; qu'il doit être constaté qu'il s'agit d'une seule et même opération économique sans que des clauses ne le stipulent expressément ; - que s'agissant du contrat de réservation, ils peuvent opposer à la SCCV l'exception d'inexécution ; que ce contrat n'est donc pas caduc ; - que tant le syndicat des copropriétaires que la SCCV sont des professionnels de l'immobiliers, et sont de mauvaise foi. M. [B] et la SCI demandent en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCCV au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner le syndicat des copropriétaires et la SCCV au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamer aux dépens, qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions notifiées le 7 mars 2022, la SCCV soutient : - que le jugement a retenu à tort l'existence d'une même opération économique qui rendrait indivisibles les trois conventions du 13 juillet 2012 ; que le contrat de réservation des deux places de parking est indépendant de la constitution de la servitude ; que les parties n'étaient pas les mêmes, car ce dernier contrat concernait également le syndicat des copropriétaires et non pas le premier ; - qu'est mise en évidence une défaillance fautive de M. [B] et de la SCI dans la régularisation de la vente des deux places de parking, les intéressés ayant tiré prétexte de ce que le syndicat des copropriétaires était absent, alors que ce dernier était tiers au contrat de réservation ; - que pour sa part, elle était seulement tenue de réaliser la vente du double emplacement de stationnement à la SCI ; - qu'aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée, faute d'entente frauduleuse entre elle-même et le syndicat des copropriétaires ; - que pour sa part, elle a délivré aux parties adverses sommation de signer l'acte de réservation, et ne saurait être tenue pour responsable de l'éventuelle carence du syndicat des copropriétaires ; - que comme l'a constaté le jugement, les copropriétaires ont eu connaissance et ont accepté l'ensemble des opérations, en validant le règlement de copropriété qui s'impose donc au syndicat des copropriétaires ; - que la vente au profit de M. [B] de la parcelle [Cadastre 14] ainsi que la convention de servitude étaient parfaites ; - subsidiairement, si la Cour venait à confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la vente du lot n° 42 à M. [B] et la SCI était parfaite, que des pénalités de retard égales à 1 % du prix, soit 150 euros, lui sont dues par mois de retard ; que la somme de 10 800 euros lui revient. La SCCV demande en conséquence à la Cour de : - infirmer le jugement ; - débouter la SCI et M. [B] de leurs prétentions ; - subsidiairement, les condamner in solidum au paiement de la somme de 10 800 euros au titre des pénalités de retard à titre de dommages et intérêts ; - les condamner in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner in solidum aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Randriamaro. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024. MOTIFS Saisi dans sa globalité, un ensemble contractuel poursuit une seule et même finalité et repose sur une cause identique. Il faut en déduire que l'un des contrats ne peut pas être conclu ou exécuté sans l'autre. Il convient d'examiner, au cas d'espèce, l'économie générale des conventions conclues, nonobstant le fait que les parties ne manifestent pas toujours clairement et expressément leur volonté de lier les différents contrats entre eux. Dans une telle hypothèse, des éléments tirés de ces derniers, donc des éléments objectifs, comme leur durée, leur date, l'existence d'un mandataire, l'exécution d'une opération d'ensemble, une utilité commune, pourront être utilisés pour constater une indivisibilité. Pour produire ses effets, le lien d'indivisibilité peut être objectif ou subjectif, et il y a lieu de rechercher la connaissance par l'une des parties de l'intention de l'autre d'envisager les contrats conclus comme une opération d'ensemble. Lorsque ces derniers sont conclus entre les mêmes parties, la jurisprudence présume cette connaissance. En l'espèce, il résulte des pièces produites que : - selon acte sous seing privé daté du 13 juillet 2022, la SCCV d'une part, M. [B] et la SCI d'autre part, sont convenus de la création d'une servitude de passage de véhicules sans indemnité, consentie par la SCCV, portant sur les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] qu'elle devait acquérir, au profit de la parcelle [Cadastre 11] appartenant à M. [B] et à la SCI ; M. [B], de son côté, rachetait une bande de terrain cadastrée [Cadastre 14] située entre les parcelles pour la somme de 5 000 euros ; l'article A 3) rappelait que la SCCV vendait en l'état futur d'achèvement deux places de parking à M. [B] et la SCI ; ultérieurement le syndicat des copropriétaires a déposé une déclaration d'intention d'aliéner portant sur la bande de terrain de 41 m² ; M. [B] et la SCI ont sommé la SCCV, le 7 novembre 2016, en vain, de régulariser l'acte notarié, de même que le syndicat des copropriétaires ; puis le 11 avril 2017 la SCCV a sommé la SCI et M. [B] de signer l'acte ; le 26 avril 2017 un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire, constatant l'absence de ces derniers ; - selon contrat de réservation sous seing privé du 13 juillet 2012, la SCCV s'est obligée à offrir, par préférence à tout autre candidat acquéreur, à la SCI la vente en l'état de futur achèvement de deux emplacements de stationnement situés au premier sous-sol de l'ensemble immobilier sis sur les parcelles [Cadastre 12] à [Cadastre 2], pour la somme de 15 000 euros ; un projet d'acte notarié de 2013 prévoyait la vente par la SCCV à la SCI de deux places de parking pour la somme de 15 000 euros ; mais la SCCV a sommé en vain cette dernière, le 18 août 2015, de régulariser cet acte, un procès-verbal de carence étant dressé par le notaire le 2 septembre 2015 ; La Cour relève, ainsi que l'ont fait les premiers juges, que les deux actes sous seing privé ont été conclus le même jour, le 13 juillet 2012, entre la SCI, M. [B], et la SCCV ou partie d'entre eux. Il était nécessaire de permettre un accès des véhicules au parking souterrain des copropriétaires de la parcelle [Cadastre 11] depuis le [Adresse 7], afin notamment d'accéder à celui de l'immeuble appartenant à la société Osica (parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6]), cette circulation étant rendue possible par l'ensemble des opérations immobilières en question. Si M. [B] et la SCI ont acquis deux places de stationnement, c'était du fait qu'ils acceptaient de perdre l'usage de deux emplacements à compter du percement d'une ouverture en sous-sol, l'article A 3) alinéa 2 de l'acte du 13 juillet 2012 rappelant qu'au percement du passage, M. [B] subirait, s'il y a lieu, la réduction du nombre de places de stationnement occasionnée (bien que ce ne soit pas stipulé expressément, ces places supprimées se trouvaient sur la parcelle [Cadastre 11]). La promesse portant sur la constitution de la servitude et l'achat de la bande de terrain de 41 m² faisait du reste référence, en son article A 3) alinéa 1er, à la réservation des deux places de parking. De même le règlement de copropriété daté du 24 janvier 2013, en ses clauses dont il sera discuté de la validité infra, instituait tout à la fois la servitude et la cession du terrain. Création de la servitude, réservation des deux places de parking et rachat d'une bande de terrain étaient donc liés. Dans ces conditions, la réalisation conjointe de l'ensemble des opérations était nécessaire, et la vente des places de parking ne pouvait intervenir séparément, si bien que c'est à bon droit, et non pas dans le cadre d'une défaillance fautive comme le prétend la SCCV dans ses conclusions, que M. [B] et la SCI ont refusé de réitérer la seule vente des emplacements de parking. Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l'illicéité de la clause du règlement de copropriété portant cession de partie commune et de constitution de servitude, et fait valoir que les clauses du règlement de copropriété (pages 19 et 20) sont illicites en ce qu'elles privent l'assemblée générale des copropriétaires de ses pouvoirs. Il en déduit que la cession de la parcelle [Cadastre 14], partie commune, devait faire l'objet d'une autorisation de celle-ci et que la promesse du 13 juillet 2012 lui est inopposable. Cette clause prévoyait que le requérant s'obligeait et obligeait ses ayant-droits à constituer une servitude d'accès et de passage au profit de la parcelle [Cadastre 11], de véhicules motorisés à toute heure du jour et de la nuit, au niveau de la rampe d'accès au premier sous-sol, desservant à la fois les parkings de la copropriété et ceux situés sur la propriété voisine sise sur la parcelle [Cadastre 11] : cette servitude grevait les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] désignées comme fond dominant. Ces deux opérations étaient également liées au rachat de la bande de terrain de 41 m² qui était stipulée dans le même contrat que la servitude. Il sera rappelé que ledit syndicat des copropriétaires a été créé en 2015, soit postérieurement à la signature des actes sous seing privé du 13 juillet 2012 et du règlement de copropriété du 24 janvier 2013. Le syndicat des copropriétaires en tant qu'ayant-droit est tenu de respecter les obligations prévues dans ces documents qui restreignaient de façon définitive le droit de propriété de la future copropriété, ce dont les membres avaient d'ailleurs accepté le principe en assemblée générale. Le tribunal a estimé à bon droit que de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait être invoquée pour critiquer le contenu dudit règlement de copropriété notarié du 24 janvier 2013. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les trois engagements étaient interdépendants et ordonné leur signature devant notaire, et a refusé de déclarer la clause en question illicite. A titre subsidiaire, la SCCV, se fondant sur l'article 1.3.3 du contrat de réservation, réclame la condamnation in solidum de la SCI et M. [B] au paiement de la somme de 10 800 euros au titre des pénalités de retard. Cet article stipulait que dans le cas exceptionnel où le réservant (ie la SCCV) accepterait de reporter la date de signature de l'acte de vente (portant sur les emplacements de parking n°4 et 5, au prix de 15 000 euros) au delà du délai de 10 jours après la date de signature notifiée, le prix de vente des lots en question serait majoré d'une pénalité de 1 % par mois de retard. Il s'agit là d'une clause pénale laquelle suppose, pour qu'elle s'applique, que le débiteur ait manqué à ses obligations. Or il résulte de ce qui précède que M. [B] et la SCI ont refusé de réitérer la seule vente des emplacements de parking à juste titre, les autres conventions ne pouvant être signées concomitamment. La demande en paiement de la SCCV sera ainsi rejetée. M. [B] et la SCI demandent à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires et la SCCV au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, mais en réalité, ils ne souhaitent qu'obtenir la confirmation du jugement puisque ce dernier a prononcé semblable condamnation.La Cour adopte les motifs du tribunal qui a relevé d'une part que les demandeurs s'étaient acquittés de l'ensemble de leurs obligations, d'autre part que tant la SCCV que le syndicat des copropriétaires étaient pleinement informés de la nature et de la portée de leurs engagements, et que les intéressés avaient cherché à évincer M. [B] et la SCI des ventes et de la constitution de la servitude pourtant conclues régulièrement. Le jugement est confirmé de ce chef. Le syndicat des copropriétaires et la SCCV seront condamnés à payer, en équité, la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à M. [B] et la SCI. Ils seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - CONFIRME le jugement en date du 18 février 2021 ; y ajoutant : - DEBOUTE la SCCV de sa demande au titre des pénalités de retard ; - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses Laboissière sise [Adresse 7] et la SCCV à payer à M. [T] [B] et la SCI la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses Laboissière sise [Adresse 7] et la SCCV aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Ricard conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,