Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/03584

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 09 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03584 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPIG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 JUIN 2022 Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN N° RG 22/00064 APPELANT : Monsieur [T] [V] né le 30 Décembre 1952 à [Localité 3] (TUNISIE) de nationalité Française [Adresse 2] Représenté par Me NEGRE substituant Me Marina BLANC de la SAS SLATKIN BLANC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES INTIMEE : S.C.I. SANTA CRUZ représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me AGIER substituant Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 10 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 iuillet 2020, la société civile immobilière Santa Cruz a donné à bail à M. [T] [V] un local commercial situé [Adresse 2], destiné à l'activité d'opticien, lunetterie, montres et audioprothèses, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 920 euros ttc, outre une provision sur les charges d'un montant de 200 euros. Un commandement de payer la somme de 21 200 euros au titre des loyers et visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 octobre 2021 à M. [T] [V], à la demande de la société civile immobilière Santa Cruz. Par acte d'huissier en date du 19 janvier 2022, la société civile immobilière Santa Cruz a fait assigner M. [T] [V] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu'il : -constate l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties pour non paiement des loyers, -prononce l'expulsion sans délai de M. [T] [V] et de tous occupants de son chef du local loué, avec au besoin recours à la force publique et à un serrurier, - condamne M. [T] [V] à lui payer une indemnité provisionnelle d'un montant de 24 000 euros au titre de la dette locative, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 120 euros par mois, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, - condamne M. [T] [V] au règlement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux, - condamne M. [T] [V] au paiement d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer. Aux termes d'une ordonnance rendue le 1er juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a : - déclaré recevable la procédure diligentée par la société civile immobilière Santa Cruz, - condamné M. [T] [V] à payer à la société civile immobilière Santa Cruz à titre provisionnel la somme de 23 320 euros à valoir sur les loyers échus au 11 novembre 2021, - constaté que le bail du 31 juillet 2020 se trouvait résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 11 novembre 2021, - condamné M. [T] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié, et ce à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs, - dit qu'à défaut pour M. [T] [V] d'avoir libéré les locaux commerciaux situés [Adresse 2], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il serait procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais et risques de l'expulsé, - condamné M. [T] [V] aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 4 juillet 2022, M. [T] [V] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [T] [V] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé en date du 1er juin 2022, A titre principal, - juger nul le commandement de payer qui lui a été délivré le 11 octobre 2021, - débouter la société civile immobilière Santa Cruz de ses demandes tendant à voir juger acquise la clause résolutoire et ordonner son expulsion, - débouter la société civile immobilière Santa Cruz de sa demande en paiement, - débouter la société civile immobilière Santa Cruz de sa demande d'expulsion, A titre subsidiaire, - rejeter la demande de la société civile immobilière Santa Cruz en paiement des charges et limiter sa demandes au montant des loyers, soit la somme de 1 920 euros par mois, En tout état de cause, - lui accorder des délais de paiement lui permettant de s'acquitter des arriérés de loyers sur une période de deux années à compter de la décision à intervenir, - en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire, - condamner la société civile immobilière Santa Cruz au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de de la SAS Slatkin Blanc, avocats associés. Au soutien de ses demandes, il expose qu'il est de jurisprudence constante que pour être valable, le commandement doit être suffisamment précis pour permettre au locataire d'apprécier la nature ou le bien fondé des demandes et qu'en l'espèce, le décompte joint au commandement de payer ne permet pas de distinguer les sommes qui seraient dues au titre des charges de celles qui seraient dues au titre des loyers. Il en déduit qu'à défaut d'un commandement valable, la clause résolutoire n'est pas acquise. S'agissant de sa demande de délais, il invoque les dispositions de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et expose qu'en raison de la crise sanitaire et des différents confinements, il n'a pu exploiter correctement son activité d'opticien mais qu'il a repris le paiement des loyers courants et commence à régulariser son arriéré. Il soutient qu'il est actuellement en mesure d'assurer le paiement des loyers et de régulariser les arriérés. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Santa Cruz demande à la cour de : - confirmer l'intégralité de la décision de première instance en actualisant les décomptes pour tenir compte des pénalités, - débouter en conséquence l'appelant de l'ensemble de ses demandes, - juger que la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties pour non-paiement des loyers a joué après le commandement de payer resté infructueux, - juger que le bail a été rompu le 12 novembre 2021et que la dette locative avant le jeu de la clause résolutoire était en principal de 21 200 euros, - prononcer l'expulsion sans délais de M. [T] [V] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner M. [T] [V] à lui régler une indemnité provisionnelle d'un montant de 24 000 euros, et subsidiairement de 40 000 euros si des délais étaient accordés, - condamner le défendeur à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2 120 euros à compter du 1er décembre 2021, - juger que cette indemnité sera due jusqu'à complète expulsion et libération des lieux, chaque mois étant acquis à compter du 5, - condamner le défendeur à régler une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir, les sommes étant dues jusqu'à complète libération des lieux, - condamner M. [T] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de 210, 49 euros, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit une clause relative au paiement du loyer et une clause résolutoire. Elle souligne qu'au mois de septembre 2022, M. [T] [V] reste devoir une somme de 36 040 euros au titre de l'occupation des lieux, et que celui-ci ne justifie pas du paiement de l'échelonnement qu'il sollicite. Elle ajoute qu'à la date de la signature du bail, M. [T] [V] connaissait les risques liés à la crise sanitaire et à un confinement, et qu'elle n'a pas de son côté à assumer ce risque. Elle précise également que l'activité d'opticien est particulièrement lucrative. Elle souligne du reste que M. [T] [V] ne justifie pas de son bilan afférent à l'année 2021 et qu'il ne produit pas de prévisionnel sérieux émanant de son expert comptable. Enfin, elle souligne que le commandement de payer ne pouvait être contesté que dans le délai d'un mois suivant sa délivrance par une saisine du juge du fond. Elle ajoute que M. [T] [V] est de mauvaise foi lorsqu'il feint de ne pas comprendre les sommes réclamées au commandement, alors qu'il convient de distinguer le montant du loyer à hauteur de 1 920 euros, des avances sur charges de 200 euros. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la demande de M. [T] [V] tendant à l'annulation du commandement de payer Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation. Au vu de ces dispositions, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer. En revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement. La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de M. [T] [V] tendant à ce que soit jugé nul le commandement de payer qui lui avait été délivré le 11 octobre 2021. Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif En application des dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier. En l'espèce, au vu du contrat de bail et du décompte établi par la société civile immobilière Santa Cruz dans ses conclusions, et à défaut de preuve de paiements supplémentaires par le preneur, il n'est pas sérieusement contestable que M. [T] [V] est redevable de la somme de 19 000 euros au titre des loyers dus pour la période allant du mois de janvier 2021 au mois de novembre 2021 inclus, en tenant compte du paiement de la somme de 2 120 euros intervenu pour le terme de janvier 2021. S'agissant des charges, l'article 13.4 du contrat de bail prévoit que les remboursements de charges, taxes, contributions et dépenses seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé chaque année en fonction du relevé établi par le bailleur ou son mandataire. Il stipule également que le preneur disposera d'un délai d'un mois à compter de la réception de la facture correspondante, pour contester le décompte de régularisation des charges, délai pendant lequel les pièces justificatives seront tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur. En l'espèce, dans la mesure où la société civile immobilière Santa Cruz ne démontre pas que, contrairement à ce que soutient M. [T] [V], elle aurait procédé à des régularisations de charges, la demande en paiement de ces appels mensuels de provision à valoir sur le paiement des charges se heurte à une contestation sérieuse. Il s'ensuit que la provision à valoir sur l'arriéré locatif au 30 novembre 2021 sera fixée à la somme de 19 000 euros, correspondant au montant des loyers déduction faite du paiement intervenu. La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a condamné l'appelant au paiement à titre provisionnel de la somme de 23 320 euros et M. [T] [V] sera condamné au paiement à titre provisionnel d'une somme de 19 000 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2021 (terme de novembre 2021 inclus). Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion du preneur Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 11 octobre 2022, a été délivré à M. [T] [V], à la demande de la société civile immobilière Santa Cruz, un commandement de payer la somme de 21 200 euros au titre des loyers, reproduisant la clause résolutoire figurant à l'article 29 du bail commercial conclu entre les parties. Or, M. [T] [V] ne justifie pas d'une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement. En effet, le décompte figurant au commandement fait apparaître clairement que sont réclamés au preneur les loyer et provisions sur charges, représentant une somme de 1 920 euros par mois pour les premier et une somme de 200 euros pour la seconde, soit une somme de 2 120 euros au total chaque mois, afférents à la période allant du mois de janvier 2021 au mois d'octobre 2021 inclus. Dès lors, M. [T] [V] ne peut soutenir qu'il n'a pas été mis en mesure d'apprécier la nature et le bien-fondé des demandes. Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer régulièrement délivré à M. [T] [V] le 11 octobre 2022 n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, le décompte figurant aux conclusions de la bailleresse ne faisant apparaître aucun paiement dans ce délai et l'appelant ne justifiant d'aucun règlement non pris en compte. Il s'ensuit qu'aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire. M. [T] [V], ainsi que tous occupants de son chef, seront par conséquent condamnés à quitter les lieux. Du reste, il n'y a lieu de prévoir une astreinte, le recours à la force publique s'avérant une mesure suffisante pour assurer l'exécution de la décision. La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points, ainsi que sur la condamnation de l'appelant, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges prévus au contrat résilié, étant observé que l'appelant ne conteste pas l'indemnité mensuelle d'occupation mise à sa charge. Sur la demande de délais de paiement Aux termes du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' En l'espèce, M. [T] [V] ne verse aux débats aucune pièce comptable faisant apparaître les revenus tirés de son activité d'opticien. En effet, il ne produit qu'un document non daté et non signé, faisant apparaître le montant de diverses charges, ainsi qu'un chiffre d'affaires, outre différentes pièces relatives à une rupture du contrat de travail le liant à M. [I] [N], intervenue au 2 mars 2022. Ne sont produits ni bilan, ni compte de résultat, ni aucune autre pièce comptable. En outre, il résulte du décompte actualisé qu'au mois de septembre 2022, M. [T] [V] était redevable de la somme de 36 040 euros, n'étant pas parvenu à reprendre le paiement du loyer postérieurement à la délivrance du commandement de payer et n'ayant effectué que trois versements d'un montant de 2 120 euros postérieurement à la délivrance de ce commandement. Dans ces conditions, compte tenu de ce que M. [T] [V] ne justifie pas de manière exhaustive de sa situation financière et de ce qu'il ne démontre pas être en mesure d'apurer sa dette locative tout en procédant au paiement du loyer courant, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande de délais de paiement. La décision déférée sera confirmée sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Au vu des éléments ci-dessus mentionnés, il convient de confirmer la condamnation en première instance de M. [T] [V] aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [T] [V] qui succombe en son appel sera du reste condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande sur ce fondement. PAR CES MOTIFS : LA COUR, Reçoit M. [T] [V] en son appel, Réforme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [T] [V] au paiement à la société civile immobilière Santa Cruz à titre provisionnel de la somme de 23 320 euros à valoir sur l'arriéré locatif au 11 novembre 2021, Statuant à nouveau de ce chef; Condamne M. [T] [V] au paiement à titre provisionnel d'une somme de 19 000 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2021 (terme de novembre 2021 inclus), Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [T] [V] à verser à la société civile immobilière Santa Cruz une indemnité complémentaire d'un montant de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [T] [V] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [T] [V] aux dépens d'appel, Le greffier Le président