Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/01762

N° RG 21/01762 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K2PO N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SCP PYRAMIDE AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MARS 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 18/01024) rendu par le tribunal judiciaire de VIENNE en date du 11 mars 2021, suivant déclaration d'appel du 16 Avril 2021 APPELANTE : S.C.I. COGEDI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Maître Jean-Luc DURAND,Avocat au Barreau de LYON INTIM ÉE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA L'IMMOBILIERE, dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 10 janvier 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Cogedi a acquis des consorts [F], suivant acte notarié du 5 avril 2017, les lots n° 9 (grenier au 5 ème étage), 17 (cave au sous-sol) et 22 (appartement), ainsi que les 225/1000 ème des parties communes d'un ensemble immobilier, soumis aux statuts de la copropriété, sis à [Localité 1] (Isère), [Adresse 3]. Messieurs [M] [W] et [X] [Z] ont acquis le 4 ème étage, inhabité et faisant office de chambres de service, et les greniers du 5 ème étage, à l'exception du lot n° 9 soit les lots 4, 5, 6, 8, 10, 11 et 12. Le syndic a convoqué les propriétaires pour une assemblée générale le 12 juin 2018. Le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié à la société Cogedi par lettre du 13 juin 2018 reçue le 15 juin 2018. Par assignation du 8 août 2018, la société Cogedi a demandé au tribunal de grande instance de Vienne d'annuler plusieurs des résolutions adoptées lors de cette assemblée générale. Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a : -annulé la résolution 23 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 12 juin 2018 de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] (38) qui autorise le propriétaire du lot 21 à entrer son véhicule et une moto dans le jardin. -débouté la SCI Cogedi du surplus de ses demandes. -dit que chacune des parties au litige, conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle a exposés. Par déclaration en date du 16 avril 2021, la société Cogedi a relevé appel de ce jugement. Dans ses conclusions notifiées le 6 septembre 2022, la SCI Cogedi demande à la cour de: Vu le règlement de copropriété, Vu la loi du 13 juillet 1965 et son application jurisprudentielle, Vu les articles 1134 anciens, 1103 et 1193 du code civil, Vu l'article L 1331-22 du code de la santé publique, -rejeter les demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires intimés -réformer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 11 mars 2021. -annuler les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 12 juin 2018 qui suivent : 4. Cession du WC commun au 4e étage et rattachement au lot 7 (futur lot 23). 5. Autorisation aux propriétaires des futurs lots 23/24/25 et 26 d'effectuer des travaux de démolition et de reconstruction des cloisons séparatives et des portes palières entre les parties communes du 4e étage, 6. Autorisation aux propriétaires des lots 4 et 5 (futurs lots 24/25 et 26) de rattacher les anciens greniers n°10, 11 et 12 aux lots principaux futurs 24, 25 et 26, 7. Autorisation aux propriétaires des lots 24 et 25 et 26 d'effectuer des travaux de redistribution des cloisons de séparation avec les parties communes des greniers actuels, 8. Autorisation aux propriétaires du lot actuellement n°4 d'effectuer des travaux de passage de trémies entre le 4 e et le 5 étage afin de réaliser des travaux en duplex, 9. Autorisation aux propriétaires du lot actuellement n°4 d'effectuer des travaux de création de fenêtres de toit, 10. cession et rattachement des parties communes des greniers aux futurs lots n°25 et 26, 11. approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, 19. autorisation au propriétaire du lot 21 d'effectuer des travaux de percement de la dalle au RDC afin de créer une ouverture pour accéder directement à sa cave au sous-sol, 23. autorisation au propriétaire du lot 21 de pouvoir entrer un véhicule et une moto dans le jardin, -condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia l'immobilière à payer à la société Cogedi la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. -débouter la demande formée de chef par le syndicat des Copropriétaires intimés. -rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires. -condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société Foncia l'immobilière aux dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, la SCI Cogedi expose, s'agissant des décisions n°5, 6, 7, 8 et 9 que les travaux auraient dû être votés à l'unanimité puisqu'ils impliquent une modification de la destination de l'immeuble. Elle fait état d'un abus de majorité et de risques d'atteinte à la solidité et à la sécurité de l'immeuble. Elle ajoute que que les travaux projetés par les copropriétaires Messieurs [M] [W] et [X] [Z] et autorisés par l'assemblée générale du 12 juin 2018 contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété, lequel stipule que « la transformation d'appartements en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes différentes sera interdite ». S'agissant de la résolution n°11, elle indique qu'elle n'a plus lieu d'être, et ajoute que la modification de l'état descriptif de division ne relève pas de la majorité simple dès lors qu'elle emporte création d'un nouveau lot par privatisation d'une partie commune, ce qui implique la modification des tantièmes de propriété. Pour les résolutions n°4 et 10, qui portent sur des cessions de parties communes, travaux ayant débuté sans autorisation préalable, elle déclare que cette délibération ne respecte pas la destination de l'immeuble. Pour la résolution n°19, elle énonce que le percement de la dalle commune a pour effet de créer au profit d'un seul copropriétaire une servitude de passage entre les parties privatives de ses lots, qu'il comporte une aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire à la conservation de l'immeuble, que de ce fait, cela exige une décision prise à l'unanimité. Dans ses conclusions notifiées le 6 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de: Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété, Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 12 juin 2018 Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, -débouter la société civile immobilière Cogedi de l'intégralité de ses demandes. -confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vienne en date du 11 mars 2021. -condamner la société civile immobilière Cogedi à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la société civile immobilière Cogedi aux entiers dépens Le syndicat des copropriétaires énonce que la preuve d'une modification des conditions de jouissance des parties privatives de la SCI Cogedi n'est donc absolument pas rapportée. Il réfute tout abus de majorité et indique que la conservation de ces parties communes n'étant pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, c'est à bon droit que l'assemblée générale a voté l'aliénation à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La clôture a été prononcée le 21 septembre 2022. MOTIFS Sur les demandes d'annulations des résolutions votées par l'assemblée générale Selon l'article 25, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration; Selon l'article 26, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Sur les résolutions n°4 et 10 La SCI Cogedi ne démontre pas en quoi la conservation d'un WC commun est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, alors qu'il s'agit d'un local ancien destiné à des petites pièces qui n'étaient pas considérées à l'époque comme des appartements. En conséquence, l'unanimité n'était pas requise. Il en est de même pour les greniers, la conservation des parties communes cédées n'apparaissant pas davantage nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Sur les résolutions n°5 à 9 L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Or à l'article 12, le règlement de copropriété énonce : a) la location en meublé d'un appartement entier sera autorisée. En revanche, la transformation d'appartements en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes différentes sera interdite. De même, à l'article 12 m) il est mentionné : « les copropriétaires ayant besoin de faire installer dans leur local un matériel ou un mobilier lourd seront tenus de faire fixer le taux de surcharge admissible par l'architecte désigné par le syndic, afin de ne pas compromettre la solidité des murs et des planchers de l'immeuble ». Il résulte de ce qui précède que le règlement de copropriété n'a pas expressément interdit la transformation des greniers en locaux d'habitation. Toutefois, il a interdit que des appartements soient divisés en pièces autonomes aux fins d'être loués à des personnes différentes, dans le but manifeste d'éviter un accroissement trop important du nombre d'occupants de l'immeuble. Alors qu'il ne s'agit pas d'un immeuble comportant de nombreux logements, puisqu'il y a seulement 4 appartements du rez-de-chaussée au 3è étage, le fait de créer quatre duplex conduit nécessairement à multiplier voire doubler le nombre d'allées et venues ainsi qu'à augmenter les nuisances sonores. La SCI Cogedi rapporte donc la preuve d'une modification substantielle de ses modalités de jouissance. En outre, les dispositions de l'article 12 m) n'ont pas été respectées puisque le taux de surcharge n'a pas été établi, alors que c'est un élément essentiel s'agissant de la solidité de l'immeuble, et que la SCI Cogedi a pris soin de porter à la connaissance du syndic les observations formulées par un ingénieur structure. Or, dès lors que des locaux généralement inoccupés ont vocation à devenir des appartements, il est essentiel de connaître la portance des planchers. Ces résolutions seront annulées faute d'unanimité et faite de respect de l'article 12m) du règlement de copropriété. Sur la résolution n°11 : « approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ». Cette résolution est nécessaire du fait de la cession de parties communes. Sur la résolution n°19 : « autorisation au propriétaire du lot 21 d'effectuer des travaux de percement de la dalle au RDC afin de créer une ouverture pour accéder directement à sa cave au sous-sol ». S'il n'est pas contesté que cette résolution est prise dans l'unique intérêt du propriétaire du lot n°1, la SCI allègue qu'il y a une méconnaissance de l'intérêt collectif sans le démontrer, et la preuve d'un quelconque abus de majorité n'est pas rapportée. Sur la résolution n°23 : « autorisation au propriétaire du lot 21 de pouvoir entrer un véhicule et une moto dans le jardin ». Le premier juge a annulé cette résolution, les deux parties sollicitent la confirmation du jugement sur ce point. Le syndicat des copropriétaires qui succombe principalement à l'instance sera condamné aux dépens d'appel PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Cogedi du surplus de ses demandes ; Et statuant de nouveau ; Prononce l'annulation des résolutions n°5,6,7,8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 12 juin 2018 ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE