Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphanie LAJOUS
Monsieur [U] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lara ANDRAOS GUERIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07522 - N° Portalis 352J-W-B7H-C226K
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ANNA JULIA
[Adresse 1] [Localité 5]
représentée par Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [N] [S],
[Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [U] [P],
[Adresse 4] [Localité 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07522 - N° Portalis 352J-W-B7H-C226K
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 4 novembre 2019, la société civile immobilière ANNA JULIA a donné à bail à Madame [N] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6].
Monsieur [U] [P] s’est porté caution solidaire.
Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière ANNA JULIA a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4389,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 janvier 2023.
Par acte d'huissier en date du 3 août 2023, la société civile immobilière ANNA JULIA a fait assigner Madame [N] [S] et Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,condamner solidairement Madame [N] [S] et Monsieur [P] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10768, 25 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,ne pas octroyer de délaiscondamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière ANNA JULIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 janvier 2023, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 3 avril 2024, après deux renvois demandés par les parties, la société civile immobilière ANNA JULIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9099, 38 euros, selon décompte en date du 28 mars 2024, frais compris pour un montant de 993, 26 euros. Elle se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes de paiement à l’encontre de Madame [S]. Elle maintient la demande de résiliation judiciaire et la demande de paiement à l’encontre de Monsieur [P]. Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement et de quitter les lieux. Elle rétorque sur le complément de loyer qui, selon la défenderesse, n’est pas justifiée, qu’au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, la défenderesse aurait dû saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, à peine de forclusion de son action devant le juge. Elle précise que le bail a été signé le 4 novembre 2019, rendant la demande au titre du complément de loyer irrecevable comme forclose.
Monsieur [P] n’est ni présent ni représenté. Madame [N] [S] est représentée et explique qu’elle dispose d’un document de recevabilité de la procédure de surendettement en date du 8 février 2024 et que, par ailleurs, elle a régularisé une demande de FSL. Elle relève que des frais ont été portés sur son décompte. Elle explique également qu’elle a payé des travaux pour un montant de 4455 euros tel que cela figure au contrat. Elle fait valoir que les difficultés sont consécutives à des problèmes de santé, occasionnant des arrêts maladie, et des problèmes financiers. Elle précise qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis juin 2023. Elle soutient que le complément de loyer fixé au contrat n’étant pas justifié, il est irrégulier et sollicite de réduire ainsi sa dette d’un montant de 5291, 56 euros pour en tenir compte. Elle soutient que la clause mentionnant le complément de loyer est nulle, le complément n’étant nullement justifié comme le prévoit pourtant les textes. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le paiement de la dette en trois ans. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 9 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI société civile immobilière ANNA JULIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le complément de loyer
En application de l'article 140 III de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, fixe un loyer de référence ainsi que la possibilité de prévoir un complément de loyer. A Paris, le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de Paris.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Il convient de relever que la commission de conciliation de [Localité 7], n’a pas été saisie conformément aux dispositions de la loi, dans les délais impartis, rendant la demande de diminution irrecevable, comme forclose.
Sur la nullité de la clause
L’article 1128 du code civil dispose que : « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :1° Le consentement des parties ;2° Leur capacité de contracter ;3° Un contenu licite et certain. ». La défenderesse n’a pas précisé ni dans ses écritures, ni au cours de l’audience, sur quel fondement elle entendait soutenir la nullité de la clause fixant le complément de loyer, réaffirmant que le complément de loyer n’était pas justifié. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de nullité.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les impayés de loyers s'élèvent au 28 mars 2024 à la somme de 9099, 38 euros (en ce inclus 996, 26 euros de frais de poursuite), représentant 6 échéances.
L'historique démontre que la locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2023 et qu'elle a effectué divers paiements complémentaires afin de commencer à apurer sa dette. Il sera relevé par ailleurs que le bailleur a choisi de se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à l’audience alors même qu'un commandement de payer a été délivré, ce choix procédural empêchant qu'il soit octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu lui être accordés compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois, en particulier dans un contexte dans lequel la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité.
En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. La SCI ANNA JULIA sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande en paiement
Madame [S] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que les impayés de loyers s'élèvent au 28 mars 2024, mars compris, à la somme de 8103, 12 euros, sans frais de poursuite. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais de l'assignation sont inclus dans les dépens. La demande de paiement est adressée à la caution uniquement.
L’ensemble des demandes financières ayant été abandonné à l’encontre de la locataire, elle ne sera pas condamnée à payer la dette. En revanche, la caution, Monsieur [P], sera condamné au paiement de la somme de 8103, 12 euros.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans le coût du commandement de payer, au vu du désistement de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 800 euros.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE la demande de suppression du complément de loyer irrecevable comme forclose
DEBOUTE Madame [S] de sa demande de nullité de la clause fixant le complément de loyer
DEBOUTE la société civile immobilière ANNA JULIA de sa demande de résiliation du bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6], les demandes subséquentes devenant sans objet
CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à la SCI société civile immobilière ANNA JULIA la somme de 8103, 12 euros (décompte arrêté au 28 mars 2024, incluant la mensualité de mars 2024)
CONDAMNE Monsieur [P] au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens, à l’exclusion du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
