Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/02316

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02316 N° Portalis DB3S-W-B7H-YMYB Minute : 251/24 S.C.I. BENJAMIN Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95 C/ Monsieur [J] [M] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me David LEVY Copie délivrée à : M. [M] Le 26 Mars 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mars 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.C.I. BENJAMIN, dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître David LEVY, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3] Non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé prenant effet le 1er mai 2017, la SCI BENJAMIN a consenti à Monsieur [J] [M] un bail relatif à un local d'habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer de 420 euros, d'une provision sur charges de 60 euros et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5134 euros, correspondant aux loyers et charges échus au 1er juin 2023. Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la SCI BENJAMIN a fait assigner Monsieur [J] [M], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : oprononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire, oordonner l'expulsion du défendeur ainsi que de tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, ovoir ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée ; ocondamner le défendeur au paiement des sommes suivantes: ?5894 euros au titre de l'arriéré de loyers, des charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts de droit à compter du commandement, ?une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, ?250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ?les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l'assignation, "rappeler que la décision sera exécutoire à titre provisoire de droit A l'audience du 18 décembre 2023, la SCI BENJAMIN, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6442 euros incluant l'échéance du mois de décembre 2023. Au soutien de ses prétentions, elle explique que Monsieur [M] ayant manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers, elle est fondée à s'adresser à justice pour obtenir sa condamnation au paiement des loyers et charges impayées et voir prononcer la résiliation du bail les liant. Monsieur [J] [M], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 septembre 2023 soit six semaines au moins avant l'audience du 18 décembre 2023. Par ailleurs, la SCI BENJAMIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions. En conséquence, la demande de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) et 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au 1er septembre 2023 que la dette s'élève à 5894 euros. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 septembre 2023 date de l'assignation. Monsieur [J] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme de 480 euros. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 27 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement La non-comparution de M. [J] [M] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative sollicitée par la partie demanderesse. Il convient de statuer uniquement sur le dernier décompte communiqué contradictoirement. En l'espèce, il ressort du décompte de la créance au 1er septembre 2023 que la SCI BENJAMIN rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Monsieur [J] [M], non comparant, ne conteste pas, par définition, le principe et le montant de la dette. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [M] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 5894 euros arrêté au 1er septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 5134 euros, et à compter du 26 septembre 2023 pour le surplus. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [M] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il convient également de le condamner à verser à la SCI BENJAMIN la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la SCI BENJAMIN aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal entre la SCI BENJAMIN d'une part, et Monsieur [J] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8], au jour de l'assignation, le 26 septembre 2023 ; DIT que Monsieur [J] [M] est occupant sans droit ni titre, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [M] à une somme de 480 euros, CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la SCI BENJAMIN l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 septembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 5894 euros actualisée au 1er septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif avec intérêt légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 5134 euros, et à compter du 26 septembre 2023 pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCI BENJAMIN de ses autres demandes et prétentions, CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens de l'instance, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, Ainsi jugé et prononcé le 4 mars 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. LE GREFFIER LE JUGE