Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/06497

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine FRANCESCHI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IFN N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7], [Adresse 4], [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son Syndic la SAS le cabinet SOGI - dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par Me Catherine FRANCESCHI, ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de Paris, vestiaire C1525 DÉFENDERESSE Madame [B] [V], demeurant [Adresse 1] [Localité 6] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IFN EXPOSÉ DU LITIGE Madame [B] [V] est propriétaire des lots n°353 et 422 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet SOGI a fait assigner Madame [B] [V] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes : - 3 857,87 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 2 502,79 euros au titre des frais de recouvrement, - 2 000 euros de dommages et intérêts, - 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu'il a fallu plusieurs décisions de justice ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que les paiements interviennent. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Assignée à étude, Madame [B] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [B] [V], - l'extrait du compte copropriétaire de Madame [B] [V] arrêté au 16 octobre 2023 à la somme de 3 857,87 euros, - les précédents jugements ayant condamné Madame [B] [V] au paiement de charges de copropriété en date des 22 juin 1993, 19 décembre 2000, 12 novembre 2009, 16 mai 2022 et l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 juin 2017, - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021 et 26 septembre 2022 comportant approbation des comptes des exercices 2020 à 2021 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et le fonds de travaux ainsi que les travaux (étude inspection caméra réseau et réalisation d'un audit électrique de la résidence), - les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales, - les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 7 juillet 2021 au 22 septembre 2023, - le décompte de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 857,87 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 octobre 2023 (dernière ligne mentionnée au décompte : "01/10/2023 : charges courantes 2023 - appel n° 4/4 01/10 : 405,95 euros") outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 37 du décret du 17 mars 1967. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. Les frais de "suivi de la procédure" par le syndic et de "suivi dossier de l'avocat" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat ne justifiant pas avoir été contraint de procéder à des diligences exceptionnelles. Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [B] [V] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l'objet de cinq condamnations au paiement d'un arriéré de charges, prononcées par les jugements précités. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement. Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur les autres demandes Madame [B] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [B] [V] à payer au syndicat de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet SOGI, les sommes suivantes : - 3 857,87 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 octobre 2023 (dernière ligne mentionnée au décompte : "01/10/2023 : charges courantes 2023 - appel n° 4/4 01/10 : 405,95 euros") avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, - 800 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [B] [V] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. le greffierle Président