Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/52872

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52872 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ICM N° : 6 Assignation du : 26 Mars 2024 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 03 juin 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet INTER IMMOBILIER CROSNIER dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS - #A1003 DEFENDERESSE La S.A.S. PAGESTI [Adresse 3] [Localité 5] non constituée DÉBATS A l’audience du 06 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Le 14 décembre 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, a désigné le CABINET INTER IMMOBILIER CROSNIER en qualité de Syndic de l'immeuble, en lieu et place de la société PAGESTI. Faute d'obtenir la communication de l'ensemble des documents afférents à l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner la société PAGESTI, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, en référés, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable et bien-fondé dans ses demandes, - FAIRE INJONCTION à la SAS PAGESTI de remettre, sous astreinte de 100 euros par document et par jour de retard suivant le prononcé de la décision à intervenir, les fonds, pièces et archives du syndicat, à savoir : 1° LES DOCUMENTS FONDAMENTAUX : - Le Règlement de copropriété et ses modificatifs - L’état de répartition des charges - L’état de division - Plans (y compris certificats de conformité, PV de réception, DIUO…) - La Fiche d’immeuble - La fiche synthétique - Les conventions relatives aux droits accessoires aux parties communes. - La preuve d’immatriculation du syndicat ainsi que les informations nécessaires pour effectuer les opérations de détachement au registre de l’immatriculation de l’immeuble - La fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble 2° LES DOCUMENTS PERMETTANT LA GESTION DU SYNDICAT : - Les dossiers AG comprenant les convocations et leurs annexes, les PV, les AR et/ou feuilles d’émargement, les feuilles de présence - Attestations de non-recours - La liste des membres du syndicat (dont état civil complet et domiciliation certifiée) - Dossiers de mutation - Le cas échéant, les statuts de l’union de syndicats ou de l’association syndical si elles existent - Les contrats d’assurance de l’immeuble (responsabilité, incendie, dégât des eaux, DO le cas échéant) - Les contrats de maintenance ou d’entretien des équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif, portes de garages…), - Les contrats de prestations de services, de fournitures d’énergie… - Les contrats de travail des préposés (concierge, employé d’immeuble, préposé aux espaces verts…), registre du personnel, avenants (levée des postes), contrat de prévoyance / mutuelle des salariés…, déclaration de charges sociales (Arssaf, Assedic, retraite) 3° LES DOCUMENTS TECHNIQUES : - Liste des équipements communs - Les carnets d’entretien - DTA - DTG - Les diagnostics (environnementaux, termites, plomb) - Diagnostic énergétique - Diagnostic technique préalable à la mise en copropriété - Les éléments relatifs à la rétrocession des colonnes montants électriques, - Dossier fibre - Dossiers sinistres : DO, décennale, DDE - Dossiers travaux - Dossiers subventions - Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage - Plans de recollement - Liste des points de livraison électrique 4° LES DOCUMENTS CONTENTIEUX - Relances, mises en demeure, - Pièces de procédures en cours et passées, décisions de justice, opposition, inscriptions d’hypothèques 5° LES DOCUMENTS COMPTABLES - L’état des comptes des copropriétaires, à savoir les comptes de chacun copropriétaires avec les sous-comptes - L’état des comptes du syndicat - Les factures - Contrats de travail et fiches de paie, dénonciation reçue pour solde de tous comptes le cas échéant - Les bordereaux de relevés des compteurs individuels ou divisionnaire - Les dossiers comptables et financiers notamment : . Le grand livre des écritures comptables des exercices comptables non approuvés et/ou non répartis et en cours . Le grand livre complet (écritures non lettrées y compris) depuis la prise de fonction, le cas échéant le grand livre remis par le prédécesseur . Le relevé des dépenses depuis la prise de fonction . L’état financier . Le compte de gestion pour opérations courantes et le budget prévisionnel . Le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnels hors budget prévisionnel avec date d’exigibilité des sommes . L’état des travaux et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés . La balance générale 2022 et 2023 . La balance copropriétaires détaillée 2022 et 2023 . La balance fournisseur . L’explication des comptes d’attente . Le dernier appel adressé aux copropriétaires à jour du règlement de leurs charges et tous les appels de fonds adressés aux copropriétaires débiteurs depuis l’origine de leur dette . L’ensemble des apurements des comptes des copropriétaires depuis l’origine des impayés, . L’état de rapprochement bancaire et justification des sommes non débitées et non créditées . Les RIB des comptes bancaires, les relevés bancaires, bordereaux de remise de chèque - Les annexes comptables joints à la dernière convocation (notamment annexe 4 et 5) - RESERVER la liquidation de l’astreinte ; - CONDAMNER la SAS PAGESTI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]. la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ; - CONDAMNER la SAS PAGESTI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la SAS PAGESTI aux entiers dépens ; - CONDAMNER la SAS PAGESTI au paiement de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction à Me Myriam HERTZ, avocat à Paris, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale la société PAGESTI n'a pas constitué à l'audience du 6 mai 2024. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l'audience. SUR CE Sur la demande principale : En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. » La transmission précitée doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967. L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : « Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux. Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaires ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs. Il remet au copropriétaires qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. » En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que par courrier recommandé en date du 29 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a adressé à la société PAGESTI une mise en demeure de lui transmettre les pièces administratives et comptables du syndicat de copropriété. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] expose qu'aucune transmission n'est intervenue. Dans ces conditions, il lieu à ordonner sous astreinte la remise des pièces sollicitées dans les conditions indiquées au dispositif de la décision. Il n'y a pas lieu à réserver la liquidation de l'astreinte. Sur les dommages-intérêts : En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite l'allocation de la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre du préjudice résultant de l'absence de communication des pièces sollicitées. En l'absence d’élément quant à la faute reprochée à la société PAGESTI et au préjudice invoqué, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision. Sur les demandes accessoires : En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la société PAGESTI à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société PAGESTI sera condamnée aux dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, - Faisons injonction à la société PAGESTI de remettre, sous astreinte de 100 euros par document et par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 6 mois, les fonds, pièces et archives du syndicat, à savoir : - Le Règlement de copropriété et ses modificatifs - L’état de répartition des charges - L’état de division - Plans (y compris certificats de conformité, PV de réception, DIUO…) - La Fiche d’immeuble - La fiche synthétique - Les conventions relatives aux droits accessoires aux parties communes. - La preuve d’immatriculation du syndicat ainsi que les informations nécessaires pour effectuer les opérations de détachement au registre de l’immatriculation de l’immeuble - La fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble - Les dossiers AG comprenant les convocations et leurs annexes, les PV, les AR et/ou feuilles d’émargement, les feuilles de présence - Attestations de non-recours - La liste des membres du syndicat (dont état civil complet et domiciliation certifiée) - Dossiers de mutation - Le cas échéant, les statuts de l’union de syndicats ou de l’association syndical si elles existent - Les contrats d’assurance de l’immeuble (responsabilité, incendie, dégât des eaux, DO le cas échéant) - Les contrats de maintenance ou d’entretien des équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif, portes de garages…), - Les contrats de prestations de services, de fournitures d’énergie… - Les contrats de travail des préposés (concierge, employé d’immeuble, préposé aux espaces verts…), registre du personnel, avenants (levée des postes), contrat de prévoyance / mutuelle des salariés…, déclaration de charges sociales (Arssaf, Assedic, retraite) - Liste des équipements communs - Les carnets d’entretien - DTA - DTG - Les diagnostics (environnementaux, termites, plomb) - Diagnostic énergétique - Diagnostic technique préalable à la mise en copropriété - Les éléments relatifs à la rétrocession des colonnes montants électriques, - Dossier fibre - Dossiers sinistres : DO, décennale, DDE - Dossiers travaux - Dossiers subventions - Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage - Plans de recollement - Liste des points de livraison électrique - Relances, mises en demeure, - Pièces de procédures en cours et passées, décisions de justice, opposition, inscriptions d’hypothèques - L’état des comptes des copropriétaires, à savoir les comptes de chacun copropriétaires avec les sous-comptes - L’état des comptes du syndicat - Les factures - Contrats de travail et fiches de paie, dénonciation reçue pour solde de tous comptes le cas échéant - Les bordereaux de relevés des compteurs individuels ou divisionnaire - Les dossiers comptables et financiers notamment : . Le grand livre des écritures comptables des exercices comptables non approuvés et/ou non répartis et en cours . Le grand livre complet (écritures non lettrées y compris) depuis la prise de fonction, le cas échéant le grand livre remis par le prédécesseur . Le relevé des dépenses depuis la prise de fonction . L’état financier . Le compte de gestion pour opérations courantes et le budget prévisionnel . Le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnels hors budget prévisionnel avec date d’exigibilité des sommes . L’état des travaux et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés . La balance générale 2022 et 2023 . La balance copropriétaires détaillée 2022 et 2023 . La balance fournisseur . L’explication des comptes d’attente . Le dernier appel adressé aux copropriétaires à jour du règlement de leurs charges et tous les appels de fonds adressés aux copropriétaires débiteurs depuis l’origine de leur dette . L’ensemble des apurements des comptes des copropriétaires depuis l’origine des impayés, . L’état de rapprochement bancaire et justification des sommes non débitées et non créditées . Les RIB des comptes bancaires, les relevés bancaires, bordereaux de remise de chèque - Les annexes comptables joints à la dernière convocation (notamment annexe 4 et 5) : - Disons qu'il n'y a pas lieu à réserver la liquidation de l'astreinte, - Disons qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts, - Condamnons la société PAGESTI à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamnons la la société PAGESTI aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. - Rejetons le surplus des demandes ; - Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, Fait à Paris le 03 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT