Cour d'appel, 22 février 2024. 22/02288

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/02288 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F2IT Minute n° 24/00070 [P] C/ [L] NÉE [D] Jugement du Tribunal Judiciaire de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 08 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 22/000065 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024 APPELANTE : Madame [K] [P] [Adresse 2] - [Localité 4] Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5592 du 08/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : Madame [M] [L] née [D] [Adresse 1] - [Localité 3] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Par défaut Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Par acte sous seing privé du 13 septembre 2019, Mme [M] [L] née [D] a consenti un bail à Mme [K] [P] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 685 euros outre une avance sur charges de 35 euros. Mme [L] a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2021. Par acte d'huissier du 22 février 2022, elle a fait citer la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Sarreguemines aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la locataire, la voir condamner à lui verser un l'arriéré locatif, les loyers dus jusqu'à la résiliation, une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [P] s'est opposée aux demandes et a sollicité des dommages et intérêts subsidiairement des délais de paiement. Par jugement contradictoire du 8 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines a': - condamné Mme [P] à payer à Mme [L] la somme de 3.299 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2022, outre intérêts - condamné Mme [P] à payer à Mme [L] le montant de la facture d'eau de mars 2022 (dernière facture correspondant au solde de la consommation d'eau par la locataire jusqu'à son départ des lieux) sur justification de ce montant par la bailleresse une fois que la reprise du logement aura permis le relevé du compteur, tout litige quant au paiement de cette facture pouvant être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, au besoin en référé - prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 13 septembre 2019 concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 4], à effet au jour du jugement, soit le 8 septembre 2022 - ordonné, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et autorisé Mme [L] à reprendre immédiatement le logement sans attendre l'état de lieux de sortie, sous la seule réserve de la signification préalable du présent jugement à la partie adverse - ordonné à Mme [P] de restituer les clés du logement sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 180 jours à compter de la signification du jugement, le juge des contentieux de la protection s'en réservant la liquidation - supprimé le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale de l'article L412-6 du même code et dit n'y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L.412-2 et 412-3 du code des procédures civiles d'exécution - dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - dit n'y avoir lieu à indemnités d'occupation - rejeté la demande indemnitaire de Mme [L] en réparation de son préjudice moral - rejeté la demande indemnitaire de Mme [P] en réparation de ses préjudices et la demande de délais de paiement - condamné Mme [P] à payer à Mme [L] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 octobre 2021, de l'assignation du 22 février 2022 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 24 février 2022, mais à l'exclusion du coût de la notification du commandement de payer à la CCAPEX du 21 octobre 2021 - rejeté toute autre demande. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 26 septembre 2022, Mme [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions hormis celles ayant dit n'y avoir lieu à indemnités d'occupation, rejeté la demande indemnitaire de Mme [L] en réparation de son préjudice moral et toute autre demande. Aux termes de ses dernières conclusions du 22 décembre 2022, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement et de : - déclarer l'état d'indécence du logement situé [Adresse 2] [Localité 4] - débouter Mme [L] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 8 septembre 2022 - débouter Mme [L] de sa demande en paiement au titre des loyers impayés et indemnité d'occupation, d'astreinte pour la restitution des clés et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile - la condamner à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle expose que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, que le CALM a relevé lors de sa visite du 16 novembre 2021, des désordres dangereux pour la santé et la sécurité des occupants et excipe d'une exception d'inexécution pour justifier le non paiement des loyers et charges. Elle indique que compte tenu de l'absence d'eau chaude et de chauffage ses enfants ont été fréquemment malades et qu'elle a quitté les lieux le 31 mars 2022 en déposant les clefs du logement chez l'huissier. Elle soutient que la résiliation doit être prononcée aux torts du bailleur à compter de son départ, que le premier juge l'a condamnée à tort au paiement des loyers postérieurs au 31 mars 2022 et sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice moral consécutif aux désagréments nés de l'absence de chauffage et d'eau chaude. Par acte du 10 janvier 2023 remis à étude, Mme [P] a fait signifier sa déclaration d'appel à Mme [L] qui n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION': Sur la résiliation du bail Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l'article 1224 du code civil. En l'espèce, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a dit que si le constat dressé par le CALM le 17 décembre 2021 faisait état d'un certain nombre de désordres ou dysfonctionnements (pas d'eau chaude mais juste tiède, absence de grilles d'entrée d'air sur les fenêtres des pièces principales et de système de ventilation dans les sanitaires, absence de garde-corps aux fenêtres), ces désordres sont insuffisants pour justifier du caractère totalement inhabitable du logement et d'une exception d'inexécution pour le non paiement des loyers. Sur la résiliation du bail, le premier juge a fait droit à la demande après avoir constaté le non paiement des loyers jusqu'en février 2022 (1.066 euros), du loyer résiduel après déduction de l'APL conservée par la CAF après le rapport du CALM (1.162 euros) et des factures d'eau (1.071 euros) et il est constaté que l'appelante, qui ne conteste pas les sommes réclamées, ne justifie d'aucun règlement. Il a exactement dit que la locataire ne démontre par aucune pièce avoir adressé un congé à la bailleresse ni lui avoir restitué les clefs, la production d'un nouveau bail portant sur un autre logement étant sans emport sur la résiliation du bail antérieur. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail d'habitation et ordonné la libération des lieux et la remise des clés, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette remise d'une astreinte, le jugement étant infirmé sur ce point. Sur les loyers Il résulte de ce qui précède qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer à Mme [L] la somme de 3.299 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2022 avec intérêts au taux légal, outre la facture d'eau à venir sur justificatifs. Sur le caractère décent du logement En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l'état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement. En l'espèce, le rapport établi par le CALM le 17 décembre 2021 a relevé l'absence d'aération dans la pièce à vivre et les sanitaires et l'absence de garde-corps au premier étage, ce qui caractérise un manquement à l'obligation de disposer d'un système de ventilation et à l'obligation de sécurité et un risque pour les occupants, particulièrement les enfants en bas âge de la locataire mentionnés sur le rapport. Ces manquements relèvent de la responsabilité du bailleur puisqu'ils concernent des éléments inhérents à l'immeuble et existant depuis le début de la location. Sur l'absence d'eau chaude avec une eau à peine tiède, il n'est pas établi à quelle date le dysfonctionnement de la chaudière est survenu, étant observé qu'il ressort du jugement que l'appelante n'a pas permis à un chauffagiste mandaté par la propriétaire d'accéder au logement, de sorte que le préjudice de ce chef est limité dans le temps en raison du comportement de la locataire. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est considéré que le bailleur a failli à ses obligations légales et il convient d'allouer à l'appelante la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et d'infirmer le jugement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. En cause d'appel, les parties succombent partiellement en leurs prétentions respectives de sorte que chacune doit être condamnée à supporter pour moitié les dépens d'appel et déboutée de la demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement en ce qu'il a': - condamné Mme [K] [P] à payer à Mme [M] [L] née [D] la somme de 3.299 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2022, outre intérêts - condamné Mme [K] [P] à payer à Mme [M] [L] née [D] le montant de la facture d'eau de mars 2022 (dernière facture correspondant au solde de la consommation d'eau par la locataire jusqu'à son départ des lieux) sur justification de ce montant par la bailleresse une fois que la reprise du logement aura permis le relevé du compteur, tout litige quant au paiement de cette facture pouvant être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, au besoin en référé - prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 13 septembre 2019 concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 4], à effet au jour du jugement, soit le 8 septembre 2022 - ordonné, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme [K] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef - autorisé Mme [M] [L] née [D] à reprendre immédiatement le logement sans attendre l'état de lieux de sortie, et sous la seule réserve de la signification préalable du présent jugement à la partie adverse - ordonné à Mme [K] [P] de restituer les clés du logement - supprimé le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale de l'article L.412-6 du même code - dit n'y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L.412-2 et 412-3 du code des procédures civiles d'exécution - dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - rejeté la demande indemnitaire de Mme [K] [P] en réparation de ses préjudices - rejeté la demande de délais de paiement de Mme [K] [P] - condamné Mme [K] [P] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 octobre 2021, de l'assignation du 22 février 2022 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 24 février 2022, mais à l'exclusion du coût de la notification du commandement de payer à la CCAPEX du 21 octobre 2021 - condamné Mme [K] [P] à payer à Mme [M] [L] née [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - rejeté toute autre demande'; L'INFIRME en ce qu'il a débouté Mme [K] [P] de sa demande de dommages et intérêts'et a assorti d'une astreinte l'obligation de restitution des clés et statuant à nouveau, DIT n'y avoir lieu à assortir la restitution des clés d'une astreinte ; CONDAMNE Mme [M] [L] née [D] à verser à Mme [K] [P] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts ; Y ajoutant DEBOUTE Mme [K] [P] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [K] [P] d'une part, Mme [M] [L] née [D] d'autre part, à supporter chacune la moitié des dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT