Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58721 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3INA
N° : 9
Assignation du :
20 Novembre 2023
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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 février 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. FORUM PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
DEFENDERESSE
La S.A.S. PROXYM FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELEURL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocats au barreau de PARIS - #D1922
DÉBATS
A l’audience du 08 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 10 décembre 2019, la société FORUM PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société PROXYM FRANCE, des locaux situés [Adresse 2], lots n°8 et 53, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2020, moyennant un loyer en principal de 52.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, à l’usage exclusif de bureaux.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 11 septembre 2023, à la société PROXYM FRANCE, pour une somme de 21.893,86 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2023.
Par acte délivré le 20 novembre 2023, la société FORUM PATRIMOINE a fait assigner la société PROXYM FRANCE devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
- “CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI FORUM PATRIMOINE et la société PROXYM FRANCE
- En conséquence, DIRE ET JUGER que la société PROXYM FRANCE ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ;
- ORDONNER l’expulsion de la société PROXYM FRANCE ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Adresse 6]
Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé
en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un
garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues
- CONDAMNER la société PROXYM FRANCE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE, à titre de provision, la somme de 41 501,04 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus.
- CONDAMNER la société PROXYM FRANCE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux;
- CONDAMNER la société PROXYM FRANCE à payer à la SCI FORUM PATRIMOINE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- CONDAMNER la société PROXYM FRANCE en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 11 septembre 2023".
A l’audience du 8 janvier 2024, la société FORUM PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 61.689,18 euros, échéance du premier trimestre 2024 incluse. Elle a maintenu sa demande d’indemnité d’occupation, en l’absence de congé délivré par le preneur, de remise des clés ou de réalisation d’un état des lieux de sortie. Elle s’oppose à la compensation de l’arriéré locatif avec le dépôt de garantie en l’absence de restitution des lieux et de détermination des réparations locatives. Elle s’est enfin opposée à la demande de délais de paiement dès lors que la société PROXYM FRANCE dispose d’une trésorerie suffisante au paiement des sommes dues.
La société PROXYM FRANCE, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
“JUGER que la société PROXYM a d’ores et déjà quitté les lieux et qu'il n’y a donc pas à prononcer son expulsion ainsi qu’à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
DEBOUTER en conséquence la société FORUM PATRIMOINE de ses prétentions à ces titres.
Ordonner la compensation de la dette locative à hauteur de la somme de 18.834,04 € outre le loyer du 1 er trimestre 2024 au prorata temporis arrêté au jour de l’Ordonnance à venir après déduction des dépôts de garantie et de solvabilité versés entre les mains du bailleur au moment de la conclusion du Bail
Vu l'article 1343-5,
ACCORDER à la société PROXYM un délai de vingt-quatre mois pour apurer de sa dette locative”.
La société défenderesse a indiqué ne pas s’opposer à la résiliation sollicitée pour avoir informé son bailleur de l’impossibilité de demeurer dans les lieux loués devenus trop exigus depuis avril 2023. Elle a contesté devoir le terme entier du 1er trimestre 2024, faisant valoir la mensualisation du loyer. Elle a en outre maintenu sa contestation concernant l’indemnité d’occupation sollicitée au vu de la libération des lieux loués depuis mai 2023 et a fait valoir l’échec des démarches entreprises par ses soins pour parvenir à une résiliation amiable devant les exigences du bailleur s’agissant de la recherche d’un repreneur. Elle demande la compensation de sa dette avec la garantie de solvabilité prévue au bail, ainsi qu’avec le dépôt de garantie versé, en arguant de l’absence de réparations locatives après la reprise des peintures. Elle a soutenu sa demande de délais de paiement en arguant de sa bonne foi et des charges grèvant son chiffre d’affaires.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article 17 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société FORUM PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21.893,86 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société PROXYM FRANCE sollicite un délai de paiement, sans solliciter de suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir quitté les lieux loués depuis mai 2023.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Si la société PROXYM FRANCE fait valoir avoir avisé son bailleur de son intention de libérer les lieux loués ne convenant plus à son exploitation commerciale par courriels de mai 2023, il n’est pas justifié de la délivrance d’un congé triennal ni de la restitution complète des lieux manifestée par la réalisation d’un état des lieux de sortie et la remise matérielle des clés des locaux.
L’expulsion de la société PROXYM FRANCE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Les clés des locaux n’ayant pas été restituées au bailleur au jour de l’audience, l’exigibilité d’une indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable.
L’indemnité d’occupation due mensuellement par la société PROXYM FRANCE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel mensualisé, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision et sur les demandes reconventionnelles aux fins de compensation et d’octroi d’un délai de grâce
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société FORUM PATRIMOINE, l'obligation de la société PROXYM FRANCE au titre des loyers, indemnités d’occupation mensuelles, charges, taxes, accessoires au 5 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 48.230,42 euros (échéance du mois de janvier 2024 incluse, déduction faite des honoraires non justifiés), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société PROXYM FRANCE.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 19.607,18 euros et à compter de la présente décision sur le solde.
La société PROXYM FRANCE demande la compensation de l’arriéré locatif constitué au mois de janvier 2024 avec les loyers payés d’avance à titre de garantie et le dépôt de garantie versé.
Il sera relevé que les parties n’ayant pas établi d’état des lieux de sortie, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé l’absence de réparations locatives et le bien-fondé de la demande de restitution du montant du dépôt de garantie.
En outre, le bail prévoit en son article 17, prévoit à titre de pénalité, en cas de résiliation du bail ou d’expulsion du preneur, la conservation à titre d’indemnité par le bailleur du dépôt de garantie et des loyers payés d’avance.
Il existe une contestation sérieuse à la compensation sollicitée en défense entre d’une part, la dette locative, et d’autre part une créance de restitution du dépôt de garantie et des loyers versés d’avance.
La clause pénale du bail pouvant être modérée uniquement par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif et seul ce dernier pouvant apprécier le bien-fondé en conséquence de la compensation sollicitée par le défendeur il n’y a pas lieu à référé sur la demande de compensation entre la provision allouée sur l’arriéré locatif définitif et les loyers d’avance versés d’avance à titre de garantie ainsi que le dépôt de garantie réglé par le preneur.
La société défenderesse étant condamnée au paiement d'une provision, le juge des référés est compétent pour accorder un délai de grâce en application de l'article 510 du code de procédure civile.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Au soutien de sa demande de délai de paiement sur 24 mois, le défendeur communique une attestation comptable en date du 20 décembre 2023, mentionnant au 30 novembre 2023 une trésorerie de 186.363,35 euros et des dettes sociales et fiscales à régler pour un montant de 264.058,26 euros. Il n’est pas communiqué les comptes annuels de la société PROXYM FRANCE permettant de connaître sa situation financière exacte en termes d’actifs et charges.
Il sera relevé que les incidents de paiement sur les échéances locatives remontent à juin 2023 et que la société défenderesse n’a pas réalisé de nouveau règlement depuis septembre 2023.
Dans ces conditions, il n’est pas établi la capacité de la société PROXYM FRANCE ni le sérieux de la proposition de règlement échelonné de la dette locative.
La demande de délais de paiement est rejetée.
- Sur les autres demandes
La société PROXYM FRANCE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PROXYM FRANCE ne permet d’écarter la demande de la société FORUM PATRIMOINE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PROXYM FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], lots n°8 et 53, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société PROXYM FRANCE, à compter de la résiliation du bail du 13 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons la société PROXYM FRANCE à payer à la société FORUM PATRIMOINE :
- la somme provisionnelle de 48.230,42 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés au 5 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023 à hauteur de 21.893,86 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 19.607,18 euros et à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la compensation entre arriéré locatif et loyers versés d’avance ainsi que dépôt de garantie ;
Déboutons la société PROXYM FRANCE de sa demande de délais de paiement,
Condamnons la société PROXYM FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 5 février 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
