Cour d'appel, 27 février 2024. 23/00687

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° PAR DEFAUT DU 27 FEVRIER 2024 N° RG 23/00687 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VU7A AFFAIRE : S.A. SEQENS C/ M. [X] [E] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2022 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY N° RG : 11-22-000527 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/02/24 à : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. SEQENS Ayant son siège [Adresse 3] [Adresse 3]' [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 2123 - Représentant : Maître Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744 APPELANTE **************** Monsieur [X] [E] Chez feu Monsieur [U] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Assigné à étude INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 9 juin 1988, la SA d'HLM France Habitation, aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens, a donné à bail à M. [U] [E] et Mme [I] [G] un appartement à usage d'habitation de type F3 (Bât. H, Esc. 8, 3ème étage, Apt. 1) dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 913,32 francs, payable à terme échu, une provision sur charges de 616,87 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 1 826,64 francs. Par acte sous seing privé en date du 11 août 2014, les parties ont convenu la location d'un emplacement de stationnement n°3070 situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 7,50 euros. Mme [G] a donné congé, laissant M. [U] [E] avec deux de leurs enfants dans les lieux. Ce dernier est décédé le 12 septembre 2021. Par courrier en date du 8 octobre 2021, M. [X] [E], fils du locataire défunt, a sollicité le transfert du bail à son profit, ce que la société Seqens a refusé. Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 février 2022, la société Seqens a fait délivrer à M. [X] [E] une sommation de quitter les lieux et de régler la somme de 931,41 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 20 mai 2022, la société Seqens a assigné M. [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation des deux contrats de bail consentis à M. [U] [E] le 9 juin 1988 et le 11 août 2014 à la suite de son décès survenu le 12 septembre 2021, - dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement et de l'emplacement de stationnement, faute de remplir les conditions de transfert du bail prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des lieux loués du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'aide de la force publique, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - fixer et condamner le défendeur à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, majoré de 20 %, charges en sus, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner le défendeur à lui payer la somme en principal de 2 324,10 euros au titre de l'arriéré d'occupation dû au 11 mai 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2021, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par jugement contradictoire du 19 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : - constaté que le bail conclu le 9 juin 1988 entre la société d'HLM France Habitation, aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens, d'une part, M. [E] et Mme [G], d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation ainsi qu'un emplacement de stationnement dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], dont M. [U] [E] était demeuré seul titulaire après que Mme [G] ait donné son congé, s'est trouvé résilié de plein droit au décès du locataire en titre survenu le 12 septembre 2021, - dit qu'il n'a pas été possible de procéder au transfert du bail précité au profit de M. [X] [E], fils du locataire défunt : celui-ci ne remplissant pas les conditions pour en bénéficier, - dit cependant qu'il est accordé à M. [X] [E], sans opposition formelle de la société bailleresse, la faculté de se maintenir dans les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], pendant un délai maximum de deux ans, débutant à la date du jugement, - constaté que M. [X] [E] a procédé à l'apurement de l'arriéré constitué afférent à l'indemnité d'occupation due, - condamné, à compter de ce mois et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, M. [X] [E] à verser à la société Seqens une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du bail, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif en ce compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, frais et dépens compris. Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2023, la société Seqens a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 mars 2023, la société Seqens demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - débouter M. [X] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'il : a accordé à M. [X] [E] un délai de deux ans pour quitter les lieux à compter du jugement, l'a déboutée de sa demande d'expulsion à l'encontre de M. [X] [E], l'a déboutée de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation majorée avec indexation, l'a déboutée de sa demande de condamnation de M. [X] [E] au titre des frais irrépétibles et des dépens, En conséquence : - constater la résiliation des deux contrats de bail consentis à M. [U] [E] le 9 juin 1988 et le 11 août 2014 à la suite de son décès survenu le 12 septembre 2021, - dire et juger que M. [X] [E] est occupant sans droit ni titre du logement et de l'emplacement de stationnement, faute de remplir les conditions de transfert du bail prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'aide de la force publique du logement et de l'emplacement de stationnement extérieur, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - fixer et condamner M. [X] [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, majoré de 20%, charges en sus, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux, - dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, En tout état de cause : - condamner M. [X] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [X] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le 9 mai 2023, la société Seqens a remis au greffe des conclusions n°2. M. [X] [E] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mars 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante du 29 mars lui ont été signifiées par dépôt à l'Etude. L'arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 septembre 2023. Le 17 janvier 2024, la cour a transmis à l'avocat de la société Seqens le message suivant : 'La cour vous invite à justifier de la signification à l'intimé non constitué de vos conclusions n°2 remises au greffe le 9 mai 2023 et à défaut à faire valoir vos observations sur leur irrecevabilité pour violation du principe du contradictoire en application de l'article 16 du code de procédure civile. Et ce avant le 1er février 2024.» Par messages RPVA des 17 janvier et 1er février 2024, la société Seqens a fait valoir que ses premières conclusions ont bien été signifiées à l'intimé défaillant et que les secondes, qui ne comportent aucune demande nouvelle, ne sont pas soumises dans le code de procédure civile à l'obligation d'une nouvelle signification. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité des conclusions n°2 En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il est constant que la société Seqens n'a pas fait signifier à M. [E], intimé non constitué, ses conclusions d'appelante n°2 qu'elle a déposées au greffe le 9 mai 2023. Quand bien même celles-ci ne comportent effectivement aucune prétention nouvelle, l'appelante aurait dû les porter à la connaissance de M. [E] dans le respect du principe du contradictoire, de sorte que dans ces conditions, la cour ne peut que les déclarer irrecevables. Sur l'expulsion La société Seqens fait grief au premier juge de ne pas avoir statué sur sa demande visant à ordonner l'expulsion de M. [E] même à l'issue des délais accordés pour quitter les lieux qu'elle sollicite de nouveau en cause d'appel. Sur ce, Dans la mesure où les chefs du jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail de plein droit au jour du décès du locataire en titre survenu le 12 septembre 2021 et rejeté la demande de transfert de bail présentée par M. [E] ne sont pas contestés devant la cour, il convient en conséquence d'ordonner son expulsion des lieux loués à défaut de départ volontaire, l'intimé étant devenu occupant sans droit ni titre. Il y a lieu de rappeler que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Ces éléments seront ajoutés à la décision déférée qui n'a pas statué sur ces demandes. Sur le délai pour quitter les lieux Le premier juge a accordé à M. [E] un délai pour quitter les lieux jusqu'au terme de sa formation avec un délai supplémentaire pour lui permettre de retrouver un emploi et un logement, délai qu'il a fixé à deux ans à compter de sa décision, en relevant notamment qu'il avait pratiquement réglé l'arriéré locatif et que la bailleresse n'avait pas formulé d'opposition expresse à l'audience à cette demande. La société Seqens sollicite l'infirmation de ce chef du jugement en affirmant s'être fermement opposée à l'octroi de tout délai pour quitter les lieux lors de l'audience. Elle ajoute que M. [E] a déjà bénéficié de délais de fait pour quitter les lieux depuis le décès de son père et que sa formation s'achevait en avril 2023. Elle affirme qu'il n'a pas justifié de diligences en vue de son relogement et qu'il ne remplit pas les conditions prévues par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution pour bénéficier d'un sursis à son expulsion . Sur ce, En application de l'article L. 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il résulte de l'article L. 412-4 du même code dans sa version applicable au présent litige que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, M. [E] avait justifié devant le premier juge de son entrée en formation à compter du 1er avril 2021 pour une durée estimée de 22 mois, soit jusqu'en avril 2023. Faute d'avoir constitué avocat devant la cour, la situation professionnelle actuelle de l'intimé n'est pas connue et il n'est pas davantage justifié de démarches de relogement. La cour relève en outre qu'il a déjà bénéficié de délais de fait pour quitter les lieux depuis la résiliation du bail survenu le 12 septembre 2021, soit depuis plus de deux ans. Si M. [E] avait quasiment apuré la dette locative en première instance, il ressort du décompte locatif arrêté au 31 août 2013 que le solde est débiteur à hauteur de 2 381,52 euros et qu'aucun versement n'est intervenu depuis le 29 mars 2023. Dans ces conditions, étant ajouté qu'il ne ressort pas des termes du jugement critiqué que la bailleresse ait expressément consenti à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux devant le premier juge, il convient d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a accordé à M. [E] la faculté de se maintenir dans les lieux pendant un délai maximum de 2 ans à compter du jugement. Sur le montant de l'indemnités d'occupation La société Seqens fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande d'une indemnité d'occupation majorée et fixé son montant à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail. Elle conteste avoir renoncé à cette demande contrairement à ce qu'indique la décision critiquée. Elle ajoute qu'en ne prévoyant ni majoration ni indexation, le montant fixé la pénalisera pour le cas où l'occupation de M. [E] se prolongerait dans le temps alors même que les locataires de bonne foi subissent une indexation de leur loyer. Sur ce, En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En l'espèce, la société Seqens n'explicite pas les raisons de sa demande tenant à voir majorer l'indemnité d'occupation. Elle ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l'occupation des lieux par M. [E] depuis la résiliation du bail, au-delà de celui déjà pris en compte par l'octroi d'une indemnité égale au loyer actualisé et augmenté des charges. Il convient en conséquence de la débouter de cette demande. En revanche, il convent de tenir compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux afin d'éviter que le locataire déchu de son titre d'occupation et qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, soit amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. Par suite, le jugement déféré sera partiellement infirmé de ce chef et l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer indexé, ce que le premier juge n'avait pas précisé, et augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Sur l'exécution provisoire La cour constate que le chef du jugement ayant rappelé que l'exécution provisoire était de droit n'est pas contesté et rappelle que le présent arrêt n'est susceptible d'aucun recours suspensif. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [E], qui succombe, est condamné aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées. Il sera en outre condamné à payer à la société Seqens la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Déclare les conclusions n°2 de l'appelante, signifiées le 9 mai 2023, irrecevables ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a accordé à M. [X] [E] la faculté de se maintenir dans les lieux pendant un délai maximum de deux ans et fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du bail ; Statuant à nouveau des seuls chef infirmés, Déboute M. [E] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; Condamne M. [X] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; Ajoutant au jugement déféré, Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux loués, l'expulsion de M. [X] [E] et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; Rappelle que, par application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [X] [E] à verser à la société Seqens la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [X] [E] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,