Cour d'appel, 31 mai 2024. 22/15180

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 31 MAI 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15180 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKFU Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 20/09296 APPELANTS Monsieur [O], [P], [V] [K] né le 28 février 1993 à [Localité 11], [Adresse 4] [Localité 5] Monsieur [A], [E], [W] [L] né le 22 novembre1993 à [Localité 10], (92), [Adresse 4] [Localité 5] Société R CARRE SNC immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 880 962 501, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Tous représentés et assistés de Me Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 INTIMÉ Monsieur [D] [Y], [H] [X] né le 21 Avril 1967 à [Localité 7] [Adresse 8] [Localité 6] CHINE Représenté et assisté Me Morgane BRUNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 janvier 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024 prorogée au 24 mai 2024 puis au 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. RG 22/15188 Audience CR 24.01.24 MAD 05.04.24 prorogé au 24.05.24 FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2020 portant promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive d'obtention d'un financement, Monsieur [O] [K] et Monsieur [A] [L] se sont portés acquéreurs d'un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 13], cadastré section BK n°[Cadastre 2], appartenant à Monsieur [D] [X], moyennant le prix de 599.000 € outre 24.000 € de frais d'agence, avec faculté de substitution. Une clause pénale de 59.900 euros était stipulée en cas de non réalisation fautive de la vente par acte authentique par l'une des parties, le délai pour ce faire étant fixé au 6 avril 2020, sous réserve de l'obtention de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte. Par courrier du 13 août 2020, Maître [Z], notaire du vendeur, a convoqué le 31 août 2020 Monsieur [X], Messieurs [K] et [L], leur notaire et l'agence Util pour signer la vente. Par acte notarié en date du 31 août 2020, Maître [Z] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de M. [D] [X] en raison de l'absence des acquéreurs au rendez-vous de signature. La vente n'a pas été réitérée. Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020, Monsieur [X] a fait assigner les acquéreurs devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir juger la résolution de la promesse de vente signée le 9 janvier 2020. La société R Carré se présentant comme se substituant à Monsieur [K] et Monsieur [L] dans le contrat est volontairement intervenue à l'instance le 23 février 2021. Par jugement du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : Constate la résolution au 18 juillet 2020 du compromis du 9 janvier 2020, Condamne conjointement [O] [K] et [A] [L] à verser à [D] [X] une indemnité de 59.900 euros au titre de la clause pénale ; Condamne in solidum avec [O] [K] et [A] [L] la société R CARRE SNC à payer à [D] [X] l'indemnité forfaitaire susmentionnée ; Déboute [D] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; Déboute [O] [K], [A] [L] et la société R CARRE SNC de leurs demandes tendant à : La constatation de la vente du bien promis à la société R CARRE SNC et subsidiairement à [O] [K] et [A] [L] au prix de 599.000 euros, L'injonction à [D] [X] de remettre les clés et de libérer les lieux sous astreinte, Subsidiairement, la condamnation de [D] [X] à réitérer la vente devant notaire au bénéfice de la société R CARRE SNC, et subsidiairement de [O] [K] et [A] [L], La condamnation de [D] [X] à leur verser la somme de 59.900 euros au titre de la clause pénale, outre une somme de 3.000 euros à chacun des défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum [O] [K], [A] [L] et la société R CARRE SNC dépens. La SNC R Carré, Monsieur [K] et Monsieur [L] ont interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel remise au greffe le 16 août 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2024. Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, Monsieur [K], Monsieur [L] et la société R Carré demandent à la cour de : Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et 1583 et suivants du Code Civil, Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu l'article 1112 et 1240 du code civil, RECEVOIR Messieurs [K] et [L] et la société R CARRE SNC en leur appel, les dire bien fondés ; INFIRMER le jugement rendu le 22 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a ; - condamné [O] [K] et [A] [L] conjointement à verser à Monsieur [D] [X] la somme de 59 900€ au titre de la clause pénale, - condamné in solidum avec [O] [K] et [A] [L] la société R CARRE SNC à verser à Monsieur [D] [X] l'indemnité forfaitaire susvisée - débouté [O] [K] et [A] [L] et la société R CARRE SNC de leurs demandes tendant à : * la constatation de la vente du bien promis à la société R CARRE SNC et subsidiairement à [O] [K] et [A] [L] au prix de 599 000 euros, * l'injonction de [D] [X] de remettre les clés et de libérer les lieux sous astreinte, * subsidiairement la condamnation de [D] [X] à réitérer la vente devant notaire au bénéfice de la société R CARRE SNC et subsidiairement à [O] [K] et [A] [L], * la condamnation de [D] [X] à leur verser la somme de 59.900€ au titre de la clause pénale, outre une somme de 3.000 à chacun des défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum [O] [K] et [A] [L] et la société R CARRE SNC aux dépens STATUANT à nouveau, DEBOUTER Monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - subsidiairement, réduire de manière très substantielle le montant de la clause pénale pour voir ramener la condamnation de [O] [K] et [A] [L] et la société R CARRE SNC à l'euro symbolique, A titre reconventionnel : CONSTATER que les parties sont convenues de la nature du contrat, de la chose et du prix le 9 janvier 2020, En conséquence, CONSTATER le caractère parfait de la vente, CONSTATER le transfert de propriété, A titre principal, ORDONNER que la décision à intervenir vaudra vente par : ' Monsieur [D] [X], né le 21 avril 1967 à [Localité 7], époux de Madame [U] [J], au profit de : ' La SNC R CARRE, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 88096250100016, ayant son siège social sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, ' du bien immobilier : sis [Adresse 3], Cadastré Section BK, N° [Cadastre 2] pour une contenance de 2 ares 40 centiares, et correspondant à un local commercial composé des lots n° 1, 31 et 32, respectivement une boutique et trois pièces donnant sur la [Adresse 16], une cave sous la boutique portant le numéro 8 du plan, et une cave portant le numéro 9 du plan, le tout pour une superficie Loi Carrez de 57,29 m2 Dont il est propriétaire selon attestation de propriété suivant acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 13], le 26 novembre 2002, publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 20 décembre 2002, volume 2002P, numéro 7859, ' Au prix de 599.000 € (cinq cent quatre-vingt-dix-neuf mille euros), ORDONNER à Monsieur [X] de remettre les clés et libérer ou faire libérer le bien immobilier dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 5.000 Euros par jour de retard, A titre subsidiaire, ORDONNER que la décision à intervenir vaudra vente par : ' Monsieur [D] [X], né le 21 avril 1967 à [Localité 7], époux d Madame [U] [J], au profit de : ' Monsieur [A] [L] né le 22 novembre 1993 à [Localité 10] et Monsieur [O] [K] né le 8 février 1993 à [Localité 12] ' du bien immobilier : sis [Adresse 3], Cadastré Section BK, N° [Cadastre 2] pour une contenance de 2 ares 40 centiares, et correspondant à un local commercial composé des lots n° 1, 31 et 32, respectivement une boutique et trois pièces donnant sur la [Adresse 16], une cave sous la boutique portant le numéro 8 du plan, et une cave portant le numéro 9 du plan, le tout pour une superficie Loi Carrez de 57,29 m2 Dont il est propriétaire selon attestation de propriété suivant acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 13], le 26 novembre 2002, publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 20 décembre 2002, volume 2002P, numéro 7859, ' Au prix de 599.000 € (cinq cent quatre-vingt-dix-neuf mille euros), ORDONNER à Monsieur [X] de remettre les clés et libérer ou faire libérer le bien immobilier dans le délai d'un mois à compter du Jugement à intervenir, sous astreinte de 5.000 Euros par jour de retard, A titre plus subsidiaire, CONDAMNER Monsieur [X] à réitérer la vente du bien immobilier par devant Notaire, dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 5.000 Euros par jour de retard, au profit de la société R CARRE, A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER Monsieur [X] à réitérer la vente du bien immobilier par devant Notaire, dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 5.000 Euros par jour de retard, au profit de Monsieur [O] [K] et Monsieur [A] [L], En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [X] à verser aux défendeurs la somme de 59.900 € en exécution de la clause pénale prévue au compromis de vente du 9 janvier 2020, CONDAMNER Monsieur [X] à payer à chacun des défendeurs la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, Y ajoutant en cause d'appel, CONDAMNER Monsieur [X] à payer à chacun des défendeurs la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir qu'en application des articles 4 et 5 de l'ordonnance n°2020-560 prise en raison de la crise sanitaire, le délai de réalisation de la vente, qui n'avait pas été érigé par les parties comme un délai extinctif ou de forclusion, a été prorogé au 23 août 2020, et ce d'autant que Monsieur [X] qui n'avait pas mis fin au processus de vente le 6 avril 2020 avait laissé s'installer la conviction que la durée de la promesse était prorogée. Ils font valoir également que la situation exceptionnelle induite par la crise sanitaire a perturbé leur situation financière et a rendu nécessaire l'obtention d'un prêt, dont les conditions financières proposées par leur banquier historique, le CIC, au mois de mars 2020 n'ont pas pu être maintenues, de sorte que la nécessité de revoir les conditions financières de l'acquisition est entrée dans le champ contractuel et qu'ils avaient l'intime conviction, au vu des échanges entre leurs notaires respectifs, que la durée de la promesse avait été prorogée, Monsieur [X] ne s'étant prévalu de la caducité du « compromis » qu'au cours de la présente procédure. Ils ajoutent que le comportement des parties démontre leur volonté non équivoque de proroger le délai de réalisation pour aboutir à la signature de la vente, que ce délai n'était nullement figé, pas plus que ne l'étaient les autres conditions puisque le notaire du vendeurs, qui déclare agir en qualité de mandataire de celui-ci contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, a modifié unilatéralement l'acte en bouleversant les règles de compétence quant au lieu de signature de l'acte en imposant une signature en son étude. Ils soulignent par ailleurs que Monsieur [X] avait dès le mois d'août 2020 envisagé de mettre fin au processus de vente en dépit des preuves de bonne foi apportées par Monsieur [K] et Monsieur [L], soit l'accord de principe de la banque du 3 juillet 2020, puis l'offre de prêt transmise à Maître [Z] le 31 juillet 2020, l'acceptation du financement le 21 août 2020 et le versement des fonds le 11 septembre 2020, et tente de mauvaise foi de caractériser une faute des acquéreurs justifiant la « résiliation » de la vente, ce qu'ils contestent. Ils arguent de ce que le « compromis » prévoyait la prorogation du délai de réalisation le temps pour le notaire de réunir toutes les pièces utiles à la vente, qu'un prêt étant devenu nécessaire, le « compromis » a été prorogé jusqu'à l'obtention d'un financement devenue une condition nécessaire à la perfection de l'acte Ils font enfin valoir que Monsieur [X] ne produit pas les accusés de réception des lettres de convocation à signature, ce qui aurait dû le conduire à leur délivrer sommation par acte extra-judiciaire, et que la non-réitération de la vente par acte authentique n'était pas assortie d'une clause résolutoire, de sorte qu'il appartient au créancier qui désire exercer la faculté de résolution unilatérale de mettre en demeure son débiteur de manière formelle et dans un délai raisonnable. Concernant la clause pénale, ils font valoir qu'elle ne peut sanctionner qu'un comportement fautif d'une des parties qui aurait refusé de régulariser l'acte authentique, ce qui n'est nullement leur cas en l'espèce dès lors qu'ils ont accompli toutes les diligences nécessaires en vue de de parvenir à la finalisation de la vente et n'ont eu de cesse de réitérer leur volonté de la conclure, contrairement à Monsieur [X]. Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2023, Monsieur [X] demande à la cour de : Vu les articles 1224 et suivants du Code civil ; Vu les articles 1231-5 et suivants du Code civil ; Vu les pièces versées aux débats ; CONFIRMER en tous ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 22 juin 2022. DÉBOUTER MM. [L] et [K], et la société R CARRE SNC de toutes demandes plus amples ou contraires. CONDAMNER solidairement M. [O] [K] et M. [A] [L] et la société R CARRE SNC à payer à M. [D] [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC. Au soutien de la résolution de la promesse de vente, en application de l'article 1224 du code civil, Monsieur [X] expose que Messieurs [L] et [K], qui déclaraient dans le « compromis » de vente disposer des fonds nécessaires à l'acquisition pour le persuader de signer cet acte et ainsi bloquer la vente, n'ont en réalité jamais disposé des fonds nécessaires à l'acquisition du bien, puisqu'ils ont, dès le mois de mai 2020 voulu renégocier le prix de vente en invoquant la situation sanitaire, puis par l'entremise de leur notaire, Maître [T], tenté de bénéficier d'un délai de rétractation prévu par la loi Alur pour les locaux d'habitation alors qu'ils avaient acheté un local commercial, pour enfin vouloir lui imposer une vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt., leur notaire n'ayant cessé d'indiquer rester dans l'attente de l'offre de prêt et du déblocage des fonds. pour fixer un rendez-vous de signature. Il ajoute que le fait que son notaire, Maître [Z], ait accusé réception de l'envoi d'une offre bancaire et ait sollicité à de multiples reprises une date de signature, ne saurait emporter acceptation de leur part de voir modifier les clauses et conditions de la vente, et notamment de considérer l'obtention d'un financement comme une condition de la vente. Il soutient également que si le délai pour réaliser la vente a pu se trouver prorogé par les ordonnances n° 2020-306 du 25 mars 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020, celui-ci a expiré le 18 juillet 2020, sans qu'aucune prorogation conventionnelle n'ait ensuite été accordée. A l'appui de sa demande au titre de la clause pénale, se fondant sur l'article 1231-5 du code civil, il fait valoir qu'il n'y a pas lieu à la minorer en l'absence de preuve de son caractère manifestement excessif. SUR CE, La cour - Sur la résolution de la promesse synallagmatique de vente Il résulte de l'article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution, étant observé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Par application de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, la résolution étant alors subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution et la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Enfin, en vertu des dispositions des articles 1227 et 1228, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l'espèce, il est constant que Messieurs [K] et [L] d'une part et Monsieur [X] d'autre part ont conclu, le 9 janvier 2020, une promesse synallagmatique de vente portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 13], moyennant le prix de 599.000 €, avec faculté de substitution, le prix étant stipulée payable en totalité le jour de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur déclarant à l'article IV ' B Plan de financement «  ne pas soumettre le présent compromis à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt » et à l'article V ' B Plan de financement qu'il « n'envisage pas de contracter d'emprunt pour financer son acquisition, ce financement devant être assuré pour la totalité à l'aide de ses deniers personnels et assimilés ». La promesse de vente a en outre été assortie de trois conditions suspensives dans l'intérêt des acquéreurs, que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible, que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente convenu, et qu'aucun droit de préemption ne soit exercé A l'article VIII -Réalisation-, il est stipulé que les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, que l'acte authentique sera établi sur la convocation du notaire désigné, LEXGROUP notaires à [Localité 9], éventuellement assisté de Maître [Z] notaire à [Localité 15], à la date prévue ci-après soit le 6 avril 2020, sous réserve de l'obtention par le notaire instrumentaire de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de la vente. En outre, l'article IX ' Clause pénale- prévoit qu'en application de la rubrique « Réalisation » et après levée des conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, et sans préjudice de tous dommages et intérêts, et que la partie qui n'est pas en défaut pourra toutefois, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat, et que dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 59.900 €. Il s'ensuit en premier lieu que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le contrat du 9 janvier 2020 ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit dont il conviendrait seulement de constater la réunion de ses conditions d'application, ce qui implique que la cour doit examiner si Messieurs [K] et [L] ont commis des manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat du 9 janvier 2020, ce qui était d'ailleurs l'objet de la demande initiale de Monsieur [X] maintenue en cause d'appel tendant à voir juger la résolution du contrat aux torts des acquéreurs. Il s'ensuit en second lieu que les contractants, d'accord sur la chose et sur le prix, avaient chacun l'obligation de concourir à la régularisation de la vente par acte authentique, sous réserve de la non-réalisation des conditions suspensives ou de la renonciation des acquéreurs à s'en prévaloir, et ce au plus tard le 6 avril 2020, étant précisé que la promesse de vente n'était pas assortie d'un condition suspensive d'obtention d'un crédit pour financer la vente. Sur ce point, par application des dispositions des articles 1 et 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, ce délai expirant normalement le 6 avril 2020, il a été prorogé automatiquement à compter du 23 juin 2020, jour de sortie de la période protégée, du laps de temps séparant le 12 mars 2020 du 6 avril 2020, soit jusqu'au 18 juillet 2020. En revanche, les dispositions de l'article 5 invoquées par Messieurs [K] et [L] pour soutenir que cette période devait être prolongée de deux mois supplémentaires sont inapplicables en l'espèce, celles-ci ne visant que les conventions ne pouvant être résiliées que durant une période déterminée ou étant renouvelées en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé. C'est donc au 18 juillet 2020 au plus tard que la vente devait être réitérée par acte authentique, cette date constituant non pas un terme extinctif mais celle du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à exécuter cette obligation, à défaut de prorogation conventionnelle d'un commun accord entre les parties, et sauf la faculté pour la partie non en défaut qui prend acte du refus de son cocontractant de réaliser la vente dans le délai susvisé, d'invoquer la résolution du contrat. Il est constant qu'à cette date, Messieurs [K] et [L] n'ont pas entendu signer l'acte authentique de vente, et ce malgré les demandes réitérées de fixation d'un rendez-vous de signature adressées par Maître [Z], notaire du vendeur, à Maître [T], notaire des acquéreurs, les 29 mai 2020, 1er, 5 et 29 juin 2020, et soutiennent qu'ils étaient fondés, au vu des échanges entre leurs notaires respectifs, à considérer que la nécessité de revoir les conditions financières de l'acquisition était entrée dans le champ contractuel, et que la durée de la promesse avait été prorogée, Monsieur [X] ne s'étant pas prévalu de la caducité du « compromis ». Pour ce faire, ils ont dans un premier temps adressé un courriel à Monsieur [X] le 28 mai 2020, arguant de ce que la « récente crise sanitaire ' a considérablement modifié les équilibres économiques du projet ' ; en amont, mes partenaires financiers historiques ont revu de manière drastique les conditions de financement dudit projet (condition d'apport et taux de crédit), et en aval le potentiel locatif se voit considérablement revu à la baisse pour plusieurs années' nous sommes confrontés à une situation de bulle spéculative qui vient de brutalement éclater, imposant que nous redéfinissions ensemble les conditions d'un nouvel accord financier. ' nous considérons qu'un accord au prix de 500.000 € est un prix d'équilibre respectant les intérêts de chaque partie ' ». Puis, après avoir invoqué une prétendue incertitude affectant la nature, à usage d'habitation ou commercial, du local objet de la vente, susceptible de nécessiter la purge d'un délai de rétractation, alors que la promesse de vente ne présentait aucune ambiguïté sur l'usage commercial du local, ils ont fait savoir par la voix de leur notaire, Maître [T], qu'ils étaient en négociation avec leur banque, puis dans l'attente d'une offre de prêt et du déblocage des fonds, et enfin de la validation du projet d'acte par le notaire de la banque (courriels des 1er et 3 juillet 2020, 5 et 19 août 2020). Les courriels adressés par Maître [Z], agissant en qualité de mandataire de Monsieur [X], à Maître [T] les 29 mai et 1er juin 2020, démontrent à la fois le refus du vendeur d'accéder à la proposition de renégociation du prix de vente et sa volonté de s'en tenir aux conditions déterminées par la promesse de vente quant au paiement du prix sans recours à un crédit, ce que confirme de surcroît la sommation interpellative délivrée à Messieurs [K] et [L] par acte d'huissier du 26 juin 2020 les sommant d'avoir à confirmer s'ils souhaitaient réitérer la vente au prix de 599.000 €, auxquels il a été répondu par Monsieur [K] qu'il souhaitait prendre attache avec son conseil avant d'apporter une réponse définitive. Les échanges de courriels et courriers entre les notaires respectifs des parties, et entre l'avocat de Monsieur [X] et Maître [T], intervenus par la suite, loin de traduire la volonté des parties de proroger de manière expresse ou tacite le délai de réitération de la vente, démontrent au contraire que les vendeurs avaient, à l'inverse de ce qu'ils avaient déclaré lors de la signature de la promesse de vente, entrepris de recourir à un crédit pour financer l'acquisition, sans qu'ils démontrent par quelque élément que ce soit qu'ils y aient été contraints par la survenance de la crise sanitaire, et que Monsieur [X] n'a pas entendu voir proroger le délai de réalisation de la vente, dès lors que tant son notaire que son conseil n'ont eu de cesse de solliciter, en vain, de Maître [T] qui revendiquait « devoir tenir la plume », la fixation d'un rendez-vous de signature, avant de mettre en demeure celle-ci de proposer un tel rendez-vous avant le 17 juillet 2020 (courrier du 29 juin 2020 pièce n°7 [X]), puis de se résoudre à lui adresser ainsi qu'aux vendeurs une convocation à la signature de l'acte de vente pour le 31 août 2020 en l'étude de Maître [Z] (courriers recommandés avec accusé de réception du 13 août 2020 pièce 9 [X]). Il s'ensuit que Messieurs [K] et [L], qui ne démontrent pas une prorogation expresse du délai de réalisation de la vente, ne peuvent pas plus déduire de la persistance des échanges entre les notaires la preuve d'une prorogation tacite du délai de réalisation de la vente, compte tenu notamment de la teneur de ces échanges, ni celle de la renonciation par Monsieur [X] au droit de demander la résolution de la promesse en raison du défaut de réalisation de la vente dans le délai contractuellement prévu prorogé en vertu de l'ordonnance susvisée. Enfin, étant rappelé que la promesse de vente n'était nullement assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, il importe peu que Messieurs [K] et [L] n'aient pas obtenu de financement à la date du 18 juillet 2020, aucune condition financière n'étant entrée dans le champ contractuel, tout comme ils sont infondés à soutenir que l'obtention d'un financement était devenue une pièce nécessaire à la perfection de la vente. Par conséquent, Messieurs [K] et [L] n'ayant pas respecté leur obligation de réaliser la vente par acte authentique dans le délai précité, Monsieur [X] était bien fondé à les mettre en demeure d'avoir à se présenter en l'étude de son notaire, Maître [Z], pour procéder à la signature de l'acte authentique, le 31 août 2020, puis à leur faire délivrer assignation aux fins de voir prononcer la résolution de la vente. Par ailleurs, il résulte de l'analyse ci-dessus que Monsieur [X], n'était pas tenu, d'une part de considérer que l'obtention par les bénéficiaires d'un prêt était devenue une condition nécessaire du contrat et en conséquence d'attendre la réalisation d'une telle condition qui avait été expressément exclue par la convention des parties, et d'autre part de consentir à une prorogation conventionnelle du délai de réitération de la vente, étant observé en outre qu'il a fait preuve d'une patience certaine face aux atermoiements des bénéficiaires avant d'y mettre un terme en prenant l'initiative de convoquer un rendez-vous de signature, de sorte qu'aucune faute ne peut être retenue à son encontre. En conséquence, la résolution du contrat du 9 janvier 2020 doit être prononcée aux torts de Messieurs [K] et [L], ce dont il se déduit que toutes les demandes reconventionnelles de ces derniers et de la SNC CARRE en constatation de la vente ou en injonction de la réitérer seront rejetées, par confirmation des dispositions du jugement de ces chefs. - Sur la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L'acte du 9 janvier 2020 prévoit que la partie qui ne réitérerait pas la vente devra alors verser à la partie qui n'est pas en défaut une indemnité forfaitaire de 59.900 euros, correspondant à 10% du montant du prix de vente. Messieurs [K] et [L] se contentent de soutenir que ce montant serait manifestement excessif, sans toutefois invoquer le moindre élément de fait de nature à établir que ce montant serait effectivement excessif par comparaison avec le préjudice effectivement subi. Par suite, Messieurs [K] et [L] doivent être condamnés à verser à Monsieur [X] une indemnité de 59.900 euros. Comme l'a pertinemment relevé le tribunal, il est stipulé à la promesse que s'il intervient à l'acte plusieurs acquéreurs, « ceux-ci seront réputés agir conjointement et solidairement entre eux L'obligation conjointe différant de l'obligation solidaire, l'acte renferme une contradiction qu'il convient de lever par interprétation en faveur du débiteur comme le prévoit l'article 1190 du code civil. Par application de l'article 1309 du code civil, l'obligation est conjointe entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils sont obligés à une même chose envers un créancier, chacun ne pouvant toutefois être contraint à l'exécution de l'obligation que séparément et jusqu'à concurrence de sa part dans la dette. Aux termes de l'article 1200 du même code, l'obligation est solidaire de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier. Dès lors, l'obligation conjointe étant plus favorable pour le débiteur, il doit être retenu que les acquéreurs sont engagés conjointement et non pas solidairement. La condamnation prononcée contre Monsieur [K] et Monsieur [L] est donc conjointe. Il est constant que la société R CARRE SNC s'est substituée à ces derniers, de sorte que par l'effet de cette substitution, elle s'est constituée débitrice avec les substitués de leurs obligations sans pour autant les libérer à l'égard de leur créancier. Elle doit donc être condamnée avec eux au paiement des mêmes causes. Enfin, Monsieur [X] n'étant pas tenu de réitérer la vente passé la date de réalisation de la vente par acte authentique, aucun manquement ne peut lui être reproché, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des acquéreurs au titre de la clause pénale. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et à l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Messieurs [K] et [L], et la SNC CARRE, parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [X] la somme supplémentaire en cause d'appel de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juin 2022, par motifs substitués ; Y ajoutant, Condamne in solidum Monsieur [O] [K], Monsieur [A] [L] et la SNC CARRE aux dépens en cause d'appel ; Condamne in solidum Monsieur [O] [K], Monsieur [A] [L] et la SNC CARRE à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,