Cour d'appel, 14 février 2024. 22/00881

MINUTE N° 86/24 Copie exécutoire à - Me Guillaume HARTER - Me Orlane AUER Le 14.02.2024 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 14 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/00881 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZAO Décision déférée à la Cour : 11 Février 2022 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE - 1ère chambre civile APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT : S.A.S. PV-CP CITY prise en la personne de son représentant légal [Adresse 20] Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour Avocat plaidant : Me SCHOENKE, avocat au barreau de PARIS INTIMES - APPELANTS INCIDEMMENT : Monsieur [H] [C] [Adresse 4] Madame [B] [F] [Adresse 10] Monsieur [Z] [F] [Adresse 10] Monsieur [YM] [F] [Adresse 5] Monsieur [U] [I] [Adresse 15] [Localité 21] (ROYAUME-UNI) Madame [XA] [O] [Adresse 13] Monsieur [SB] [O] [Adresse 13] Monsieur [X] [A] [Adresse 3] Madame [XA] [A] [Adresse 3] Madame [BG] [V] [Adresse 7] Monsieur [T] [P] [Adresse 14] Madame [N] [P] [Adresse 14] Madame [ID] [E] [Adresse 4] Madame [S] [ZT] épouse [VU] [Adresse 9] Monsieur [UN] [VU] [Adresse 9] Madame [Y] [FR] [Adresse 1] Monsieur [W] [FR] [Adresse 1] Madame [L] [BJ] [Adresse 11] Monsieur [TH] [BJ] [Adresse 11] Monsieur [M] [XG] [Adresse 16] Madame [EK] [XG] [Adresse 16] S.A.R.L. NORTEC MATHIS prise en la personne de son représentant légal [Adresse 8] Monsieur [R] [D] [Adresse 12] Madame [GX] [D] [Adresse 12] Monsieur [G] [J] [Adresse 2] Représentés par Me Orlane AUER, avocat à la Cour Avocat plaidant : Me LAVENU, avocat au barreau de PARIS INTERVENANT VOLONTAIRE : Monsieur [JJ] [K] [Adresse 6] Représenté par Me Orlane AUER, avocat à la Cour Avocat plaidant : Me LAVENU, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme RHODE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. [W] WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES : M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] et M. [JJ] [K] (en intervention volontaire), ont acquis des lots dans un ensemble immobilier, aujourd'hui résidence de tourisme, anciennement dénommée '[19]', sise [Adresse 17] à [Localité 22], devenue résidence Aparthotel '[18]'. L'acquisition des lots a été faite via la souscription d'un prêt bancaire, comportant des échéances annuelles équivalentes aux loyers garantis par la société PIERRE ET VACANCES. Entre 2006 et 2010, les copropriétaires - qui n'exploitent directement pas la résidence - ont signé des baux commerciaux avec la société LAMY RESIDENCES, qui était chargée d'exploiter les lots contre règlement de loyers. Suite à un protocole d'accord signé en 2011, passé entre PIERRE & VACANCES et CENTER PARCS et LAMY (GROUPE NEXITY), portant sur l'achat par LAMY de 50 % de CITEA, qui était gestionnaire en mandats de 49 résidences de Tourisme urbaines 2 étoiles pour le compte notamment de PIERRE & VACANCES, c'est la société PV-CP CITY qui allait se charger dorénavant - à la suite par la S.A. LAMY RESIDENCES - d'exploiter la résidence en tant qu'exploitant unique, via l'ensemble des baux commerciaux signés avec chacun des copropriétaires, et de payer un loyer à chaque copropriétaire de façon trimestrielle. La situation d'urgence sanitaire engendrée par la pandémie de la Covid-19 a donné lieu à la mise en place de mesures gouvernementales visant à réduire la circulation du virus, tant en 2020 qu'en 2021. La société PV-CP CITY a alors pris la décision de suspendre temporairement le paiement de ses loyers. Elle a fait part de sa décision par un courrier adressé aux bailleurs le 30 mars 2020. Au mois de juin 2020, suite à la levée des restrictions ayant affecté son exploitation, la société PV-CP CITY a adressé aux bailleurs de la résidence une proposition d'avenant, visant à compenser la perte de loyers subie par les propriétaires. Aux termes de cette proposition, une compensation à hauteur de 50 % des loyers non réglés sur la période du 15 mars au 1er juin 2020 était ainsi proposée aux bailleurs. Cette proposition a été refusée par les bailleurs. Sur autorisation du 22 octobre 2021, par actes d'huissier des 29 octobre 2021, les bailleurs précités ont fait assigner, à jour fixe, la S.A. PIERRE ET VACANCES, la S.A.S. CP HOLDING et la S.A.S. PV-CP CITY aux fins de paiement d'un arriéré locatif, de résiliation des baux, d'expulsion et d'indemnisation. Par un jugement en date du 11 février 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : - ECARTE des débats les notes et pièces produites en cours de délibéré par les parties. - DECLARE irrecevables les demandes de résiliation de bail, et de paiement de loyers, et d'indemnisation pour responsabilité contractuelle, dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING. - DECLARE recevables les demandes d'expulsion et d'indemnisation pour responsabilité délictuelle, notamment, de paiement d'une indemnité d'occupation, dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING. - REJETE les demandes d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation, et d'indemnisation, sur le fondement délictuel, pour réticence abusive, et en réparation d'un préjudice moral, dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING. - REJETE la demande de la S.A.S. PV-CP CITY de sursis à statuer. - CONDAMNE la S.A.S. PV-CP CITY à payer, au titre des loyers commerciaux, les sommes de : *6.926,88 euros (SIX MILLE NEUF CENT VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [H] [C] et Mme [ID] [E]. *4.705,05 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT CINQ EUROS ET CINQ CENTIMES) pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [R] [D] et Mme [GX] [D]. *6.749,29 euros (SIX MILLE SEPT CENT QUARANTE NEUF EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [Z] [F] et Mme [B] [F]. *5.828,92 euros (CINQ MILLE HUIT CENT VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES), pour la même période, à M. [YM] [F]. *4.981,19 euros (QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET DIX NEUF CENTIMES) pour la même période à M. [U] [I]. *5.812,79 euros (CINQ MILLE HUIT CENT DOUZE EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) pour la même période, à M. [SB] [O] et Mme [XA] [O]. *5.796,63 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES), pour la même période, à M. [X] [A] et Mme [XA] [A]. *5.780,46 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES), pour la même période, à Mme [BG] [V]. *3.334,01 euros (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE QUATRE EUROS ET UN CENTIMES), pour la même période, à M. [T] [P] et Mme [N] [P]. *8.578,69 euros (HUIT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021, à M. [G] [J]. *5.781,79 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT]. *5.453,51 euros (CINQ MILLE QUATRE CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES), pour la même période, à M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR]. *7.286,70 euros (SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021, à la SARL NORTEC MATHIS. *4.612,04 euros (QUATRE MILLE SIX CENT DOUZE EUROS ET QUATRE CENTIMES), pour la même période, à M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ]. *6.700,83 euros (SIX MILLE SEPT CENT EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG]. Le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021. - AUTORISE la S.A.S. PV-CP CITY à s'acquitter du paiement des sommes précitées, outre les intérêts et frais, comme suit : *Créance de M. [H] [C] et Mme [ID] [E] : 13 mensualités dont 12 de 538 euros (CINQ CENT TRENTE HUIT EUROS). *Créance de M. [R] [D] et Mme [GX] [D] : 13 mensualités dont 12 de 362 euros (TROIS CENT SOIXANTE DEUX EUROS). *Créance de M. [Z] [F] et Mme [B] [F] : 13 mensualités dont 12 de 325 euros (TROIS CENT VINGT CINQ EUROS). *Créance de M. [YM] [F] : 13 mensualités dont 12 de 364 euros (TROIS CENT SOIXANTE QUATRE EUROS). *Créance de M. [U] [I] : 13 mensualités dont 12 de 383 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS). *Créance de M. [SB] [O] et Mme [XA] [O] : 13 mensualités dont 12 de 447 euros (QUATRE CENT QUARANTE SEPT EUROS). *Créance de M. [X] [A] et Mme [XA] [A] : 13 mensualités dont 12 de 446 euros (QUATRE CENT QUARANTE SIX EUROS). *Créance de Mme [BG] [V] : 13 mensualités dont 12 de 444 euros (QUATRE CENT QUARANTE QUATRE EUROS). *Créance de M. [T] [P] et Mme [N] [P] : 13 mensualités dont 12 de 256 euros (DEUX CENT CINQUANTE SIX EUROS). *Créance de M. [G] [J] : 13 mensualités dont 12 de 660 euros (SIX CENT SOIXANTE EUROS). *Créance de M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT] : 13 mensualités dont 12 de 444 euros (QUATRE CENT QUARANTE QUATRE EUROS). *Créance de M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR] : 13 mensualités dont 12 de 420 euros (QUATRE CENT VINGT EUROS). *Créance de la SARL NORTEC MATHIS : 13 mensualités dont 12 de 560 euros (CINQ CENT SOIXANTE EUROS). *Créance de M. et Mme [BJ] : 13 mensualités dont 12 de 355 euros (TROIS CENT CINQUANTE CINQ EUROS). *Créance de M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] : 13 mensualités dont 12 de 515 euros (CINQ CENT QUINZE EUROS) payables chacune le 1er du mois, et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du jugement qui lui sera faite, et, ce, en sus du loyer et de ses accessoires, courants, la dernière mensualité comprenant le solde. - DIT qu'à défaut de paiement d'une échéance aux termes ci-dessus, les délais de paiement seront caducs. Dans cette dernière hypothèse, - PRONONCE la résiliation des contrats de baux commerciaux qui lient les demandeurs à la S.A.S. PV-CP CITY, aux torts de cette dernière. - CONDAMNE la S.A.S. PV-CP CITY à évacuer, de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, les locaux sis [Adresse 17], objets des contrats de baux commerciaux précités, ce, en suite d'un commandement de quitter les lieux. - DECLARE sans objet la demande de recours à la force publique. - CONDAMNE la S.A.S. PV-CP CITY à payer à : M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], une indemnité mensuelle d'occupation des locaux concernés, égale au dernier montant du loyer à la date de résiliation du bail majoré de 20 %, due à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs ; En tout état de cause, - REJETE la demande d'indemnisation, de M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], pour 'responsabilité contractuelle', dirigée contre la S.A.S. PV-CP CITY. - REJETE la demande d'indemnisation, de M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], pour réticence abusive, dirigée contre la S.A.S. PV-CP CITY. - REJETE la demande d'indemnisation, de M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], en réparation d'un préjudice moral, dirigée contre la S.A.S. PV-CP CITY. - CONDAMNE la S.A.S. PV-CP CITY à payer à M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], à chacun, la somme de 100,00 euros (CENT EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - REJETE la demande de la S.A.S. PV-CP CITY au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNE M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] aux dépens exposés par la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING (2/3 des dépens des défenderesses). - CONDAMNE la S.A.S. PV-CP CITY aux dépens exposés par M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG], à l'exception de ceux exposés pour la mise en cause de la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING. - REJETE le surplus de la demande de M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU] née [ZT], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M [M] [XG] et Mme [EK] [XG], relative aux dépens. - RAPPELE que la présente décision est exécutoire par provision de droit. Les premiers juges ont estimé que la demande de sursis à statuer devait être rejetée, car le tribunal disposait de tous les éléments pour trancher le litige, sans qu'il ne soit besoin de saisir la Cour de cassation d'une demande d'avis. Le tribunal a ensuite considéré, au sujet de la recevabilité des actions en résiliation, en paiement de loyers, et en indemnisation pour responsabilité contractuelle, dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING, qu'il résulte des contrats de baux commerciaux produits et du traité d'apport partiel d'actif, que les demandeurs sont liés juridiquement avec la société PV-CP CITY (anciennement dénommée PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION), qui a seule qualité de preneur, de telle sorte que les demandes de paiement de loyers et de résiliation, outre d'indemnisation pour responsabilité contractuelle, dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING sont irrecevables pour défaut d'intérêt à agir. Sur les actions aux fins d'expulsion, et en responsabilité délictuelle dirigées contre la S.A. PIERRE ET VACANCES et la S.A.S. CP HOLDING, les premiers juges ont décidé qu'il y avait lieu de relever que les demandeurs ne justifiaient pas de ce que leurs locaux respectifs sont occupés par les deux sociétés précitées, de telle sorte que les demandes d'expulsion de ces dernières, et d'indemnité d'occupation dirigées contre ces dernières, ont été rejetées. La juridiction a considéré qu'en ce qui concerne l'exception d'inexécution et l'exigibilité des loyers, les parties n'ont pas entendu faire de l'exploitation effective de tous les locaux une cause essentielle du contrat de bail, au regard des stipulations suivantes à l'article 1er desdits baux. Elle a ajouté qu'il n'y avait pas en l'espèce de cas de force majeure, étant donné que la Cour de cassation n'a pas considéré que la pandémie de la COVID 19 présentait un caractère irrésistible. Ainsi elle a poursuivi en indiquant qu'il résulte des propres écritures du preneur que la chose louée, à savoir les appartements de la résidence en cause, n'ont pas fait l'objet d'une destruction, ou d'une perte, définitive totale ou partielle, juridique ou matérielle. Il en résulte, dès lors, que, les loyers relatifs aux périodes du 15 mars au 2 juin 2020 et du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021 restent dus par le preneur. Sur la résiliation et les délais de paiements, les premiers juges ont estimé que la société PV-CP CITY justifiait de difficultés financières trouvant leur cause dans les diverses mesures adoptées par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la COVID 19, à savoir la fermeture volontaire de la résidence, sur une partie de la période concernée par la demande de paiement des loyers, pouvant être considérée comme une décision économique raisonnable au regard d'un taux d'occupation de la résidence, qui s'était nécessairement effondré depuis le mois de juin 2020, et de la difficulté du secteur du tourisme à retrouver une activité normale, compte tenu des risques sanitaires et des précautions adoptées par les consommateurs. Ainsi, il a été jugé que le défaut de paiement régulier des loyers depuis le mois de mars 2020 ne constituait pas un manquement suffisamment grave permettant de prononcer la résiliation judiciaire des contrats de baux commerciaux, et qu'il y avait lieu d'autoriser la société PV-CP CITY à s'acquitter du paiement des sommes précitées, outre les intérêts et frais de manière échelonnée. Enfin, les premiers juges ont décidé qu'en ce qui concerne les demandes d'indemnisation pour 'réticence abusive', pour 'responsabilité contractuelle' et 'préjudice moral', dirigées contre la S.A.S. PV-CP CITY, les demandeurs ne justifiaient pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires portant sur leurs créances. Par une déclaration faite au greffe en date du 1er mars 2022, la société PV-CP CITY a interjeté appel de ce jugement. Par une déclaration faite au greffe en date du 25 mars 2022, les bailleurs présents à la procédure de première instance se sont constitués parties intimées dans la présente affaire. M. [JJ] [K] intervenait volontairement à l'instance d'appel par conclusions transmises le 14 avril 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2023. L'affaire a été retenue à l'audience du 6 décembre 2023. PRETENTIONS DES PARTIES : Par ses dernières conclusions en date du 7 novembre 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la société PV-CP CITY demande à la Cour de : SUR L'APPEL PRINCIPAL : - DECLARER la société PV-CP CITY recevable et bien fondée en son appel, A titre principal, - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a débouté la société PV-CP CITY de sa demande d'annulation des loyers relatifs aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public. Statuant à nouveau, 1) Sur les loyers afférents aux périodes d'interdiction administrative de recevoir du public dans les locaux loués du 15 mars au 2 juin et du 1er novembre au 15 décembre 2020 : - JUGER que l'obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY aux intimés a été interrompue du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 1er novembre 2020 au 15 décembre 2020 en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer : *L'exception d'inexécution en raison de l'impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination. *La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l'obligation de règlement des loyers. 2) Sur les loyers afférents aux périodes d'interdiction administrative de recevoir du public dans les équipements indispensables à l'exploitation des locaux loués du 1er janvier au 9 juin 2021 : - JUGER que l'obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY aux intimés a été interrompue 1er janvier au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer : *La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l'obligation de règlement des loyers, En conséquence, - CONDAMNER les intimés à restituer à la société PV-CP CITY l'ensemble des sommes versées en application du jugement dont appel au titre des loyers afférents à ces périodes. En tout état de cause, - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a condamné la société PV-CP CITY à régler les loyers afférents à la période du 14 mars au 1er juin aux 8 bailleurs signataires d'un avenant octroyant une franchise à la société PV-CP CITY, à savoir, M. et Mme [D], M. et Mme [F], M. et Mme [A], Mme [V], M. et Mme [P], M. [J], M. et Mme [XG], et la SARL NORTEC MATHIS. - CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation au titre d'un préjudice. Et statuant à nouveau, - JUGER que ces bailleurs ont régularisé des avenants octroyant une franchise de loyers à la société PV-CP CITY pour la période du 14 mars au 1er juin 2020. Par conséquent, - JUGER que ces loyers ne sont pas dus puisque ces bailleurs y ont expressément renoncé. - CONDAMNER M. et Mme [D], M. et Mme [F], M. et Mme [A], Mme [V], M. et Mme [P], M. [J], M. et Mme [XG], et la SARL NORTEC MATHIS à restituer à la société PV-CP CITY les loyers versés en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse afférents à la période du 14 mars au 1er juin 2020. SUR L'APPEL INCIDENT : - DEBOUTER les intimés de leurs demandes formées au titre de leur appel incident EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER chacun des intimés à verser à la société PV-CP CITY la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La société PV-CP CITY soutient que l'interdiction de recevoir du public dans les résidences de tourisme et d'hébergement de courte durée en 2020 et 2021 l'a empêchée, pendant toute la durée de ces mesures, d'ouvrir les portes de la résidence à sa clientèle habituelle et d'exploiter celle-ci conformément à la destination prévue au bail. Ainsi, la société PV-CP CITY explique avoir été contrainte de fermer les portes de sa résidence au public du 15 mars au 2 juin 2020, puis du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021, et ce en raison d'une interdiction administrative. Elle affirme que : - ces mesures ont provoqué de très importantes pertes financières l'ayant mise dans l'impossibilité de s'acquitter de son obligation de paiement des loyers à ses bailleurs, - elle pouvait suspendre le paiement de ses loyers au titre d'une exception d'inexécution, pouvant se prévaloir d'une telle inexécution pour justifier de l'interruption du paiement de ses loyers et leur annulation à compter de la prise d'effet des mesures administratives d'interdiction de recevoir du public qui l'ont empêchée d'exploiter les locaux loués conformément à leur destination de résidence tourisme jusqu'à leur expiration, - son absence de paiement de ses loyers est justifiée par la perte partielle de la chose louée en ce qu'elle aurait été privée de la possibilité d'exploiter les locaux pris à bail conformément à leur destination, - l'article 1722 du code civil s'appliquerait au cas d'espèce, en ce que la chose a été privée de son utilité en raison d'un événement échappant à la volonté des parties, - les trois arrêts de la Cour de Cassation intervenus le 30 juin 2022, retenant que les interdictions administratives de recevoir du public dans certains établissements pendant la crise sanitaire n'étaient pas assimilables à une perte partielle de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil et ne constituaient pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, ne lui seraient pas applicables car les motivations seraient contestables pour être motivées par des considérations politiques et économiques qui n'auraient pas lieu d'être transposées au cas d'espèce, - la résiliation judiciaire des baux ne devrait pas être prononcée, les loyers afférents aux périodes de fermeture administrative n'étant pas dus. S'agissant de l'exécution de la décision entreprise, la société PV-CP CITY affirme qu'elle aurait parfaitement exécuté son obligation de verser à chacun des bailleurs les mensualités correspondant au remboursement des arriérés de loyers, si bien qu'à la date du 28 octobre 2022, la totalité des sommes mises à sa charge par la condamnation au profit des bailleurs, que sont M. et Mme [D], M. [I], M. et Mme [P], M. [J], la société NORTEC MATHIS, M. et Mme [FR] ainsi que M. et Mme [BJ], a été réglée. S'agissant des autres bailleurs, M. et Mme [C], M. et Mme [O], M. et Mme [A], Mme [V], M. et Mme [VU] et M. et Mme [XG], l'intégralité des condamnations prononcées par le tribunal leur aurait été réglée dès le 31 octobre 2022, et dès le 30 novembre 2022 pour M. et Mme [F]. En ce qui concernait M. [K], intervenant volontaire à hauteur de Cour, son statut ferait qu'aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de la société PV-CP CITY à son égard et qu'il ne pourrait pas se prévaloir d'un éventuel défaut de règlement, selon les échéances établies par le tribunal, son bail ne pouvant pas faire l'objet d'une résiliation judiciaire pour un prétendu défaut d'exécution du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse. Enfin, en tout état de cause, la société PV-CP CITY demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à régler les loyers du 15 mars au 2 juin 2020 aux bailleurs signataires d'un avenant octroyant une franchise. La société explique que 8 des 15 bailleurs, soit M. et Mme [D], M. et Mme [F], M. et Mme [A], Mme [V], M. et Mme [P], M. [J], M. et Mme [XG], et la SARL NORTEC MATHIS, ont signé, préalablement à la procédure de conciliation nationale, des avenants avec elle, aux termes desquels ils lui accordent une franchise de loyers sur la période allant du 14 mars au 1er juin 2020. Ces 8 bailleurs ne pourraient alors revenir sur un engagement écrit et clair, aux termes duquel ils accordent expressément une franchise de loyers aux sociétés preneuses et devraient être condamnés à restituer les sommes réglées par la société PV-CP CITY, en application du jugement de première instance au titre des loyers afférents à cette période. Par leurs dernières conclusions en date du 23 novembre 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, les bailleurs demandent à la Cour de : - DECLARER la société PV-CP CITY mal fondée en son appel. En conséquence, - CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation des intimés au titre de la responsabilité contractuelle de la société PV-CP CITY, pour réticence abusive et en réparation du préjudice moral. - DÉBOUTER la société PV-CP CITY de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. - DÉCLARER recevables et biens fondés les intimés en leurs demandes. Y FAISANT DROIT, A titre liminaire, 1) Sur les interventions volontaires : - DÉCLARER recevable en cause d'appel l'intervention volontaire de M. [JJ] [K]. - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 3.648,75 euros au titre des loyers dus au jour de l'arrêt à intervenir. - DÉCLARER recevable en cause d'appel les interventions volontaires des consorts [D] et de M. [J] s'agissant des lots n°021601 et 0518-01. - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement des sommes respectives de 230,93 euros (sur la créance totale de 4.640,37 euros due pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021) et de 5.837,04 euros. 2) Sur l'actualisation de l'arriéré locatif de M. [W] [FR] : - DÉCLARER recevable en cause d'appel l'actualisation du montant de l'arriéré locatif de M. [W] [FR] pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021. - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 6.701,82 euros. À titre principal, 3) Sur la condamnation de PV-CP CITY au paiement de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021 : - CONFIRMER la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement des sommes dues et arrêtées au 31 décembre 2021 : * M. [H] [C] et Mme [ID] [E] : 6.926,88 euros. * M. [R] [D] et Mme [GX] [D] : 4.705,05 euros * M. [Z] [F] et Mme [B] [F] : 6.749,29 euros. * M. [YM] [F] : 5.828,92 euros. * M. [U] [I] : 4.981,19 euros. * M. [SB] [O] et Mme [XA] [O] : 5.812,79 euros. * M. [X] [A] et Mme [XA] [A] : 5.796,63 euros. * Mme [BG] [V] : 5.780,46 euros. * M. [T] [P] et Mme [N] [P] : 3.334,01 euros. * M. [G] [J] : 8.578,69 euros. * M. [UN] [VU] et Mme [VU] : 5.781,79 euros. * M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR] : 6.701,82 euros. * SARL NORTEC MATHIS : 7.286,70 euros. * M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ] : 4.612,04 euros. * M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] : 6.700,83 euros. 4) Sur la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société PV-CP CITY et le paiement de dommages-intérêts : - CONSTATER que les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse n'ont pas été respectés puisque la société PV-CP CITY n'a respecté aucune des mensualités accordées pour s'acquitter du paiement des arriérés locatifs auxquels elle a été condamnée qui, qui plus est, n'ont généralement pas fait l'objet d'un paiement intégral. - CONSTATER que dans l'hypothèse d'un défaut de paiement d'une échéance aux termes prévus par ledit jugement, les délais de paiement sont devenus caducs. - JUGER que cette hypothèse étant réalisée, la résiliation judiciaire des baux commerciaux doit être prononcée en application des termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse. En conséquence, - PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la société PV-CP CITY. - PRONONCER l'expulsion de la société PV-CP CITY et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire. - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 20 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail. 5) Sur la résistance abusive et le préjudice moral : - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et du préjudice moral. Statuant à nouveau, - JUGER que les intimés ont subi un préjudice certain en raison du défaut de paiement de la société PV-CP CITY pendant 18 mois puis à la suite du jugement, le paiement des condamnations n'ayant pas été respecté pour bon nombre des copropriétaires-bailleurs. En conséquence, - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une somme de 3.000 euros à chaque intimé à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive. - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une somme de 2.000 euros à chaque intimé à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi. À titre subsidiaire, - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une somme de 5.000 euros à chaque intimé à titre de dommages-intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle. En tout état de cause, - CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d'une somme de 1.500 euros à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens nés de l'appel principal, incident et d'intervention volontaire. Concernant l'intervention volontaire de M. [K], celui-ci fait valoir qu'il justifierait d'un titre de propriété, d'un bail et de factures et que le montant de sa créance s'élèverait à un montant de 3.648,75 euros. Ils estiment ainsi recevable son intervention en application de l'article 554 du code de procédure civile et concluent à la condamnation de la société PV-CP CITY au paiement du montant de sa créance due et échue au jour de l'arrêt à intervenir. S'agissant du cas des époux [D] et de M. [J], il est soutenu que ces parties ont obtenu gain de cause en première instance pour les lots n°0403-01 (époux [D]) et n°0512-01 (M. [G] [J]). Cependant ils disposeraient d'autres lots dans cette même résidence, qui seraient toujours dans l'attente du règlement de leur arriéré locatif, au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021. Aussi le montant de la créance des époux [D] s'élèverait à un montant de 4.640,37 euros. En tenant compte du paiement partiel obtenu de la société PV-CP CITY, il resterait une somme due 230,93 euros, réclamée à hauteur de cour. Quant au montant de la créance de M. [J], il s'élèverait à 5.837,04 euros et n'aurait fait l'objet d'aucun règlement. Sur l'actualisation de la créance de M. [FR], il est précisé que ce dernier avait omis de prendre en compte le quatrième trimestre 2021 dans le calcul de sa créance locative, portant cette dernière de 5.453,51 euros à 6.701,82 euros. Au fond, les parties intimées indiquent que les résidences de tourisme n'ont jamais été frappées d'une décision de fermeture administrative. La société PV-CP CITY n'aurait donc jamais perdu, même provisoirement, la chose, continuant parfaitement de fonctionner pendant le confinement. De plus les loyers impayés des mois de mai, juin, juillet, août et septembre au 15 octobre 2020, seraient des loyers hors état d'urgence et ne seraient pas concernés ni par l'article I, 1°, 2° et ° de la loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie du premier état d'urgence, ni par les dispositions du décret du 16 octobre 2020 ouvrant le second état d'urgence sanitaire à compter du 16 octobre 2020. Concernant les loyers dus depuis le 16 octobre 2020, l'absence de mesures de police ou de fermetures administratives, telles que prévues par l'article 41 du décret du 16 octobre 2020, cumulée à une ouverture continue de la résidence pendant cette période, ferait échec à l'application du dispositif de protection de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020. Les bailleurs font valoir que la Cour de cassation a confirmé dans plusieurs arrêts du 30 juin 2022, que les mesures d'interdiction de recevoir du public par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 et leurs décrets d'application, n'ont pas vocation à suspendre l'exigibilité des loyers. Ils estiment en outre que : - sur l'absence d'annulation des loyers commerciaux, l'ordonnance du 25 mars 2020 sur l'état d'urgence sanitaire aurait uniquement interdit au bailleur de réclamer au preneur des intérêts de retard ou d'engager une procédure en résiliation de bail et d'expulsion à leur encontre ; à aucun moment cette ordonnance n'aurait entendu autoriser un abandon ou une annulation des loyers au détriment des bailleurs et donc au profit d'un exploitant, - sur l'absence d'exception d'inexécution, les locaux ont continué d'être mis à la disposition de la société PV-CP CITY, les mesures de fermetures administratives n'ayant pas concerné les résidences de tourisme ; dès lors, seule la société PV-CP CITY est responsable des fermetures effectuées et aucun défaut de délivrance de la chose ne pourrait être reproché aux bailleurs, - sur l'absence de cas de force majeure ou de cas fortuit, l'ensemble des mesures prises par le gouvernement visait à compenser ponctuellement la perte du chiffre d'affaires des entreprises du secteur du tourisme ; la Cour ne pourrait que constater que le critère d'irrésistibilité fait défaut, non seulement car le secteur du tourisme a bénéficié d'une enveloppe d'aides de l'Etat conséquente, mais surtout parce que la Cour de cassation a décidé dans un arrêt de juillet 2022, que l'épidémie de la COVID 19 n'était pas un cas de force majeure, faute d'irrésistibilité, - sur l'absence de destruction ou de disparition partielle de la chose louée, la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation ne constitueraient pas une destruction momentanée de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, - sur l'absence de bonne foi contractuelle de la part de la société PV-CP CITY, l'affirmation selon laquelle la société PV-CP CITY n'aurait pas été en mesure de jouir et d'exploiter les locaux pris à bail au cours de la période du 16 mars 2020 jusqu'au 31 mars 2021, est contestée, car ni au cours de la période de confinement ni à l'issue de cette période, la société PV-CP CITY n'aurait été contrainte administrativement de fermer sa résidence, - sur la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société PV-CP CITY et le paiement de dommages-intérêts, les parties intimées estiment que la société PV-CP CITY n'aurait pas respecté les termes du jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse, qui prévoyait la résiliation judiciaire des baux dans ce cas de non-respect ; en tout état de cause le non-paiement des loyers pendant 18 mois constituerait, à lui seul, un motif de résiliation aux torts exclusifs de la société PV-CP CITY, - sur la résistance abusive et le préjudice moral, au regard de ce qui précède, la société PV-CP CITY aurait irrémédiablement causé un préjudice moral aux copropriétaires, en refusant depuis plus de 18 mois de régler des loyers qui sont dus, liquides et exigibles. Subsidiairement, sur la responsabilité contractuelle de la société PV-CP CITY, les parties intimées font valoir que la gravité des manquements de la société PV-CP CITY aux dispositions des baux commerciaux fonderait une demande subsidiaire de fixation des dommages et intérêts au passif de la société PV-CP CITY, sur le principe de la responsabilité civile contractuelle de l'article 1231-1 du code civil, au titre d'un préjudice moral résultant des manquements répétés et injustifiés de l'appelante à son obligation de paiement des loyers à échéance pendant près de deux ans. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées. SUR CE : A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'dire et juger' en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs. 1) Sur les interventions volontaires et les actualisations de dettes : Il est rappelé qu'au terme de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni partie, ni représentée en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. 1-1) Sur l'intervention volontaire de M. [JJ] [K] : A hauteur de Cour, M. [JJ] [K] est intervenu volontairement au titre de l'article 554 du code de procédure civile. Il justifie d'un titre de propriété dans la résidence, d'un bail avec la société PV-CP CITY et de factures locatives non réglées. Il n'est alors pas contestable que M. [JJ] [K] a un intérêt à intervenir dans la procédure d'appel, aux côtés des autres bailleurs de la résidence, qui se trouvent dans la même situation juridique que lui. Par ailleurs, il est à noter que la partie appelante ne s'est pas opposée à cette intervention volontaire. Son intervention doit être déclarée valable et recevable. 1-2) Sur l'intervention volontaire des époux [D] et de M. [J] en cause d'appel, s'agissant de deux de leurs lots non visés dans le premier jugement : L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code précise que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce, les époux [D] ainsi que M. [J] étaient partie au dossier en première instance en tant que propriétaires respectivement des lots n°0403-01 et n°0512-01. Il ressort des pièces versées, qu'ils disposent d'autres lots dans cette même résidence, pour lesquels ils justifient d'un titre de propriété, d'un bail et présentent des factures qu'ils présentent comme n'ayant pas été honorées au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021. Bien que les demandes portent sur des lots différents de ceux présentés en première instance, l'objet des demandes est identique ; elles doivent être considérées comme étant additionnelles (au sens de l'article 566 du code de procédure civile qui est développé plus bas) et ne peuvent pas être considérées comme nouvelles. Elles seront déclarées recevables. 1-3) Sur l'actualisation de la créance de M. [W] [FR] : L'article 566 du code de procédure civile dispose que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. En l'espèce, M. [W] [FR] a omis en première instance, de prendre en compte le quatrième trimestre 2021 dans le calcul de sa créance locative réclamée au titre de son lot. Sa demande d'actualisation de sa créance, considérée comme étant accessoire à sa demande principale, sera déclarée recevable. 2) Sur la question du maintien de l'obligation de verser les loyers à la charge du preneur pour la période des années 2020 et 2021 : Par les trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (Civ., 3ème, 30 juin 2022, n°21-20.190, Civ., 3ème, 30 juin 2022, n°21-20.127, Civ., 3ème, 30 juin 2022, n°21-19.889), mais également les deux arrêts du 23 novembre 2022 (Civ., 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21.867 et Civ., 3ème, 23 novembre 2022, n°22-12.753), tous relatifs au sort du paiement des loyers commerciaux durant la période de la covid 19, la Cour de cassation a dit pour droit que l'obligation de paiement des loyers à la charge du preneur n'était ni suspendue, ni neutralisée, pendant la période de confinement. La Cour de cassation a estimé que même l'interdiction de recevoir du public durant la période de la crise sanitaire - imposée par des mesures gouvernementales du décret n°2020-548 du 11 mai 2020, modifié par le décret n°2020-604 du 20 mai 2020 - ne peut être assimilée à une perte de la chose louée, ou de manière générale, constituer un cas de force majeur dispensant le preneur de son obligation de régler les loyers. La Cour de cassation a aussi estimé, dans des situations semblables à celle dans laquelle se retrouve la résidence située à [Localité 22], qu'il ne peut être reproché aux bailleurs un défaut à leur obligation de délivrance, posée par l'article 1719 du code civil et que le preneur ne peut se prévaloir du mécanisme de l'exception d'inexécution pour suspendre son obligation de règlement des loyers. Aussi les premiers juges ont, à juste titre, écarté les moyens repris à hauteur d'appel par la société PV-CP CITY, qui invoque l'article 1722 du code civil ('Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'), l'article 1219 du code civil (au soutien de la demande de suspension du paiement des loyers en 2020 et en 2021) ou encore la force majeure. Enfin, la société PV-CP CITY ne saurait sérieusement soutenir que les arrêts de la Cour de cassation, évoqués plus haut, ne seraient pas transposables au cas d'espèce, alors que les faits concernés sont strictement identiques par leur nature. De même, l'argumentation développée, selon laquelle les décisions auraient été guidées par des considérations politiques et économiques, est sans emport sur le sort du présent litige. Par conséquent et pour les raisons précitées, la Cour ne peut que confirmer le premier jugement en ce qu'il a jugé que la société PV-CP CITY était tenue de payer les loyers dus en 2020 et 2021. 3) Sur la condamnation de la SAS PV-CP CITY au paiement des loyers : 3-1) Sur le cas des locataires ayant signé un accord portant sur la période de fermeture : Les premiers juges ont condamné la société PV-CP CITY au paiement de la totalité des loyers demandés pour l'ensemble des requérants, et ce pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021. A hauteur d'appel, la SAS PV-CP CITY souhaite être exonérée de son obligation de paiement à l'égard de 8 bailleurs, M. et Mme [D], M. et Mme [F], M. et Mme [A], Mme [V], M. et Mme [P], M. [J], M. et Mme [XG], et la SARL NORTEC MATHIS, signataires d'un avenant passé avec le preneur, lui concédant une franchise portant sur les loyers dus pour la période allant du 14 mars 2020 au 1er juin 2020. Chacun de ces bailleurs a en effet signé entre le mois de juillet et d'octobre 2020, un avenant au bail par lequel : *la SAS PV-CP CITY s'engageait à 'assumer sans contrepartie le règlement de l'intégralité des dépenses d'entretien indispensables à la conservation des biens et des charges de copropriété prévues au bail pendant la période de fermeture' et de, le cas échéant, 'verser aux bailleurs une indemnité compensatrice de la perte de loyer subie par ce dernier du fait de la période de fermeture, calculée en cas d'augmentation du chiffre d'affaires', *le bailleur acte que la période de fermeture 'donne lieu à l'extinction des loyers s'y rapportant et renonce à tout recours à cet égard, optant ou non, selon son choix exprimé ci-après, à la prorogation d'un an du bail (...)' (Annexe 16 de l'appelante). Les bailleurs en question, qui ont signé cet avenant, n'ont pas sollicité l'annulation de ce document dans le dispositif de leurs conclusions. L'avenant doit alors être considéré comme valide et engageant les bailleurs, qui de ce fait, ne peuvent aujourd'hui réclamer le règlement des loyers pour la période concernée, à savoir du 14 mars au 1er juin 2020. Il convient d'infirmer la décision de première instance qui leur accordait l'intégralité des loyers portant sur les deux années 2020 et 2021. Aucune des parties n'a estimé nécessaire de produire aux débats l'ensemble des facturations ayant porté sur les années 2020 et 2021, dont l'étude aurait permis de chiffrer la perte de loyer concédée pour la période du 14 mars au 1er juin 2020. Aussi, en l'absence de pièces, la cour calculera le montant des créances de ces 8 bailleurs, en appliquant sur le montant retenu par les premiers juges, un ratio de 0.89 (soit 21,44 mois/24 mois). Le chiffre de 21,44 mois est le résultat de la soustraction entre les 24 mois indemnisés retenus en première instance et les 2,56 mois exonérés de l'avenant (soit du 14 mars au 1er juin 2020). Par conséquent, la SAS PV-CP CITY sera condamnée à verser, au titre des loyers commerciaux dus sur ces deux années, hormis la période allant du 14 mars au 1er juin 2020, les sommes de : *4 187,49 euros (0.89 x 4.705,05) à M. [R] [D] et Mme [GX] [D]. *6006.87 euros (0.89 x 6.749,29) à M. [Z] [F] et Mme [B] [F]. *5159 euros (0.89 x 5.796,63) à M. [X] [A] et Mme [XA] [A]. *5144,61 euros (0.89 x 5.780,46) à Mme [BG] [V]. *2967,27 euros (0.89 x 3.334,01) à M. [T] [P] et Mme [N] [P]. *7635 euros (0.89 x 8.578,69) à M. [G] [J] *6485,16 euros (0.89 x 7.286,70) à la SARL NORTEC MATHIS. *5963,74 euros (0.89 x 6.700,83) à M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG]. le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021. 3-2) Sur les nouvelles demandes : *Sur l'intervention volontaire de M. [JJ] [K] : M. [JJ] [K], intervenant volontaire, justifie d'un titre de propriété dans la résidence, d'un bail avec la société PV-CP CITY et de factures locatives non réglées à hauteur de 3.648,75 euros (pièces en annexes 10 des intimés). La SAS PV-CP CITY sera dès lors condamnée à lui verser ladite somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt. *Sur l'intervention volontaire des époux [D] et de M. [J] en cause d'appel s'agissant de deux de leurs lots non visés dans le premier jugement : En l'espèce, les époux [D] ainsi que M. [J] étaient parties au dossier en première instance en tant que propriétaires, respectivement des lots n°0403-01 et n°0512-01. Ils ont obtenu gain de cause en première instance pour les loyers afférents à ces deux lots. Les époux [D], qui démontrent être également propriétaires d'un autre lot 0216-01, prétendent qu'ils disposeraient à ce titre d'une créance de 4.640,37 euros, qui aurait été partiellement réglée par la société PV-CP CITY, mais qu'il persisterait un solde de créance de 230,93 euros. Néanmoins, ils n'apportent pas d'explication utile quant à la manière dont ils ont opéré le calcul de ce solde, en sachant que les documents produits intitulés 'auto facturation', portant sur le lot 0216-01 dans l'annexe 11, comportent 3 factures de 1082.02 euros chacune (pour la période allant du 1er janvier au 30 septembre 2022) et une facturation intitulée 'avoir' portant sur la même période (1er janvier au 30 septembre) de -2 164,03 euros. Leur examen ne permet nullement de fonder leur demande, qui sera écartée. Quant à M. [J], titulaire d'un lot numéro 0518-01, qui n'a pas été visé par le jugement, contrairement à ses allégations - selon lesquelles la SAS PV-CP CITY lui serait redevable d'une somme de 5.837,04 euros au titre des loyers ; l'analyse des pièces présentes dans l'annexe 12 des intimés démontre, qu'au titre de ce lot, il ne reste dû qu'une somme de 3259,59 euros, correspondant à la période allant du 1er janvier au 30 juin 2021 (cf. les 3 'auto facturations' de 1086,53 euros produites). Dans ces conditions il y a lieu à condamnation de la SAS PV-CP CITY au règlement de cette somme de 3 259,59 euros. *Sur l'actualisation de la créance de M. [W] [FR] : M. [W] [FR] démontre qu'à l'occasion de la première instance, il a omis de mettre en compte le quatrième trimestre 2021 dans le calcul de sa créance locative réclamée au titre de son lot, portant cette dernière de 5.453,51 euros à 6.701,82 euros. Sa demande d'actualisation de sa créance sera accueillie favorablement, la SAS PV-CP CITY étant condamnée à lui verser la somme de 1 248.31 euros, correspondant à la facturation du 4ème trimestre (cf. annexe 15 des intimés). 4) Sur la demande de résiliation et d'expulsion : Les bailleurs contestent la première décision, qui a écarté leur demande de résiliation du bail, arguant du fait que le refus de régler les loyers dus serait exclusif de toute bonne foi et qu'au surplus, la société PV-CP CITY aurait exercé une pression sur eux en leur proposant de signer des avenants au contrat, autorisant la suspension des loyers durant une certaine période. Cependant, la société PV-CP CITY se défend à juste titre, en rappelant que face à la situation sanitaire et administrative exceptionnelle, elle a lancé une procédure de conciliation au niveau national avec l'ensemble de ses bailleurs et a proposé pas moins de 3 propositions d'avenants qui ont été refusées majoritairement, à l'exception de quelques bailleurs qui ont accepté de consentir un abandon de quelques mois de loyers. Les premiers juges ont par conséquent logiquement écarté l'existence d'une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat et l'expulsion. À hauteur d'appel, les intimés soutiennent également qu'il conviendrait de résilier le bail pour non-respect de l'échéancier qui avait été fixé par le jugement. Les premiers juges ont condamné la société PV-CP CITY au paiement des arriérés, en lui accordant des délais de paiement, en ayant précisé qu'à défaut de paiement de l'une de ces échéances, les baux seraient résiliés au tort exclusif de la société PV-CP CITY, avec expulsion de cette dernière, ainsi que l'application d'une indemnité d'occupation due à la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite évacuation des lieux. L'examen des pièces produites, de part et d'autre, démontre que la société appelante a versé les sommes concernées aux propriétaires, qu'elle a même durant les premiers mois suivant le jugement, pris de l'avance dans les règlements de ces sommes. Aussi, si par la suite certaines mensualités ne correspondaient pas exactement à ce qui était prévu par le jugement, en tenant compte des avances perçues précédemment, il n'est pas démontré que globalement la société preneuse ait pris du retard dans le règlement de sa dette. Par conséquent, il n'est pas établi que l'échéancier fixé par le jugement n'a pas été respecté. Il ne saurait y avoir lieu à ordonner la résiliation du bail et corrélativement l'expulsion de la SAS PV-CP CITY. 5) Sur les demandes d'indemnisation : Considération prise de la survenue inopinée d'un contexte sanitaire inédit, du comportement adopté par la SAS PV-CP CITY, qui a tenté à plusieurs reprises de trouver une solution participative et amiable avec les preneurs pour faire face à la situation et lui éviter une mise en faillite, la Cour confirmera les premiers juges en ce qu'ils ont rejeté les demandes d'indemnisation pour 'réticence abusive'', ou subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle, ou au titre de la réparation du préjudice moral, dirigées contre la S.A.S. PV-CP en ce qu'aucune faute - de quelque nature que ce soit - ne peut être retenue contre elle. 6) Sur les demandes accessoires : Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l'occasion de la première instance. Pour les mêmes motifs, les demandes de la SAS PV-CP CITY étant dans leur grande majorité rejetées, la société appelante assumera la totalité des dépens de l'appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu'elle a engagés en appel. Sa demande présentée à ce titre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sera donc rejetée. En revanche, elle devra verser à chacun des intimés la somme de 500 euros, au même titre et sur le même fondement. P A R C E S M O T I F S La Cour, - Déclare recevable l'intervention volontaire en cause d'appel de Monsieur [JJ] [K], - Déclare recevable l'intervention volontaire en cause d'appel de M. [R] [D] et de Madame [GX] [D], s'agissant de leur lot numéro 0216-01, - Déclare recevable l'intervention volontaire en cause d'appel de M. [G] [J], s'agissant de son lot 0518-01, - Déclare recevable en cause d'appel la demande d'actualisation du montant de l'arriéré locatif de Monsieur [W] [FR], Confirme le jugement du 11 février 2022 rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu'il a condamné la SAS PV-CP CITY à payer les sommes de : *4.705,05 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT CINQ EUROS ET CINQ CENTIMES) pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [R] [D] et Mme [GX] [D]. *6.749,29 euros (SIX MILLE SEPT CENT QUARANTE NEUF EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [Z] [F] et Mme [B] [F]. *5.796,63 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES), pour la même période, à M. [X] [A] et Mme [XA] [A]. *5.780,46 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES), pour la même période, à Mme [BG] [V]. *3.334,01 euros (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE QUATRE EUROS ET UN CENTIMES), pour la même période, à M. [T] [P] et Mme [N] [P]. *8.578,69 euros (HUIT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021, à M. [G] [J]. *7.286,70 euros (SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021, à la SARL NORTEC MATHIS. *6.700,83 euros (SIX MILLE SEPT CENT EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES), pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, à M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, L'infirme de ce seul chef et statuant à nouveau, Condamne la SAS PV-CP CITY à payer les sommes de : *4 187,49 euros (quatre mille cent quatre-vingt-sept euros et quarante-neuf centimes) à M. [R] [D] et Mme [GX] [D] *6 006.87 euros (six mille six euros et quatre-vingt-sept centimes) à M. [Z] [F] et Mme [B] [F] *5 159 euros (cinq mille cent cinquante-neuf euros) à M. [X] [A] et Mme [XA] [A] *5 144,61 euros (cinq mille cent quarante-quatre euros et soixante et un centimes) à Mme [BG] [V] *2 967,27 euros (deux mille neuf cent soixante-sept euros et vingt-sept centimes) à M. [T] [P] et Mme [N] [P] *7 635 euros (sept mille six cent trente-cinq euros) à M. [G] [J] *6 485,16 euros (six mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros et seize centimes) à la SARL NORTEC MATHIS *5 963,74 euros (cinq mille neuf cent soixante-trois euros et soixante-quatorze centimes) à M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, Et y ajoutant, Condamne la SAS PV-CP CITY à payer à M. [JJ] [K] la somme de 3 648,75 euros (trois mille six cent quarante-huit euros et soixante-quinze centimes), Rejette la demande complémentaire des époux [D], Condamne la SAS PV-CP CITY à payer à M. [J] une somme de 3 259,59 euros (trois mille deux cent cinquante-neuf euros et cinquante-neuf centimes), Condamne la SAS PV-CP CITY à payer à M. [W] [FR] une somme de 1 248.31 euros (mille deux cent quarante-huit euros et trente et un centimes), Rejette la demande de résiliation du bail et d'expulsion, au motif d'un non-respect des modalités de délais de paiement accordés dans le jugement, Condamne la SAS PV-CP CITY aux dépens de la procédure d'appel, Condamne la SAS PV-CP CITY à payer à M. [H] [C] et Mme [ID] [E], M. [R] [D] et Mme [GX] [D], M. [Z] [F] et Mme [B] [F], M. [YM] [F], M. [U] [I], M. [SB] [O] et Mme [XA] [O], M. [X] [A] et Mme [XA] [A], Mme [BG] [V], M. [T] [P] et Mme [N] [P], M. [G] [J], M. [UN] [VU] et Mme [S] [VU], M. [W] [FR] et Mme [Y] [FR], la SARL NORTEC MATHIS, M. [TH] [BJ] et Mme [L] [BJ], M. [M] [XG] et Mme [EK] [XG] et M. [JJ] [K], à chacun, une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS PV-CP CITY, en vue d'obtenir une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière : le Président :