Cour d'appel, 22 février 2024. 23/05065

5ème Chambre ORDONNANCE N°30 N° RG 23/05065 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UBXL Mme [U] [G] C/ S.A. HARMONIE HABITAT débouté de la dde d'irrecevabilité de l'assignation et de nullité du commandement de payer Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ORDONNANCE DE MISE EN ETAT DU 22 FEVRIER 2024 Le vingt deux Février deux mille vingt quatre, date indiquée à l'issue des débats du onze Janvier deux mille vingt quatre, Madame Virginie PARENT, Magistrat de la mise en état de la 5ème Chambre, assisté de Catherine VILLENEUVE, Greffier, Statuant dans la procédure opposant : DEMANDERESSE A L'INCIDENT : Madame [U] [G] née le 02 Septembre 1977 à [Localité 5] 4 bis rue Marie-Thérèse Eyquem [Localité 2] Représentée par Me Charlotte EVENAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2848 du 15/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) APPELANTE A DDÉFENDERESSE A L'INCIDENT : S.A. HARMONIE HABITAT [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE INTIMEE A rendu l'ordonnance suivante : Suivant acte sous seing privé en date du 27 mai 2020,la SA HLM Harmonie Habitat a donné à bail à Mme [U] [G] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer révisable et total de 380,02 euros, provision sur charges incluse. Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de Loire-Atlantique le 18 février 2022 par le bailleur. Par acte d'huissier en date du 28 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 2 256,80 euros en visant la clause résolutoire. Par acte du 2 février 2023, la société HLM Harmonie Habitat a fait assigner Mme [U] [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la locataire. Par jugement en date du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 mai 2020 entre la société HLM Harmonie Habitat et Mme [U] [G] au 29 janvier 2023 et dit que Mme [U] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, - ordonné à défaut, l'expulsion de Mme [U] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné Mme [U] [G] à payer à la société HLM Harmonie Habitat la somme de 4 136,04 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2023 (échéance de mars 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - condamné Mme [U] [G] à payer à la société HLM Harmonie Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 313,65 euros, augmentée des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux, - dit n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles, - dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe, - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société HLM Harmonie Habitat de ses autres demandes, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - condamné Mme [U] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2022. Le 25 août 2023, Mme [U] [G] a interjeté appel de cette décision. Mme [U] [G] a saisi le magistrat de la mise en état d'une demande tendant à l'irrecevabilité de l'assignation. Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, Mme [U] [G] demande ainsi au magistrat de la mise en état de : À titre liminaire, - prononcer l'irrecevabilité de l'assignation délivrée par la société HLM Harmonie Habitat, - prononcer la nullité de la procédure pour nullité du commandement de payer. Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2023, la société HLM Harmonie Habitat demande au magistrat de la mise en état de : - débouter Mme [U] [G] de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [U] [G] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [U] [G] aux entiers dépens de l'incident. MOTIFS DE LA DÉCISION Au soutien de sa demande, Mme [G], se fondant sur les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, fait valoir que la société HLM Harmonie Habitat ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX, de sorte que sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire n'est pas recevable. Elle ajoute que plusieurs mentions à peine de nullité font défaut sur le commandement. La société HLM Harmonie Habitat objecte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié, et qu'aux termes des dispositions nouvelles, la saisine de la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation est une condition de recevabilité de l'assignation, sauf s'il y a eu saisine préalable aux organismes payeurs des aides au logement. Elle indique qu'en l'espèce, la situation d'arriéré locatif a persisté depuis le signalement réalisé à la CAF de Loire-Atlantique le 18 février 2022, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. Elle affirme donc que son action est recevable. S'agissant du commandement de payer elle considère qu'y figurent toutes les mentions requises par la loi, de sorte que Mme [G] n'est pas fondée en sa demande de nullité du dit commandement. L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause dispose : Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. La société Harmonie Habitat justifie que la CAF de Loire -Atlantique a été informée le 18 février 2022 de la situation d'impayés de loyers de Mme [G] [U], cette dernière étant alors redevable d'une somme de 649,08 euros. Le commandement de payer délivré le 28 novembre 2022 visent les loyers dus depuis août 2021, la somme réclamée en novembre 2022 s'élevant à 2 256,80 euros. Il convient de considérer que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée à la date de l'assignation. La demande de nullité de l'assignation n'est pas fondée. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, en son alinéa 2, prévoit : Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est exact que, comme relevé par la défenderesse à l'incident, Mme [G] ne prend pas la peine dans ses écritures de préciser quelle( s) mention(s) fait ou font défaut dans le commandement de payer. En l'occurrence, le délai de deux mois pour régler la somme commandée est mentionné. La somme due est indiquée, soit 2 256,80 euros, et fait l'objet d'un décompte joint au commandement. Il est également mentionné sur cet acte que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire et qu'à défaut de paiement dans le délai de deux mois, à compter de l'acte, et faute de libération des lieux, il se pourvoira devant le tribunal compétent pour faire constater la résiliation du bail. Les termes de la clause résolutoire du bail sont rappelés. Il est fait rappel à Mme [G] qu'elle peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement dont les coordonnées sont signalées, ainsi que le centre communal d'action sociale de sa commune pour être renseignée sur les démarches à accomplir. Enfin l'acte mentionne qu'elle a la possibilité de saisir la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Force est donc de constater que les griefs formulés à l'encontre du commandement de payer sont particulièrement infondés. La demande de nullité de cet acte est rejetée. Mme [G] succombe en conséquence en son incident. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société HLM Harmonie Habitat. Mme [G] est condamnée à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle supportera les dépens de l'incident. PAR CES MOTIFS Rejette les demandes de Mme [U] [G] tendant à déclarer nulle l'assignation du 2 février 2023 et à déclarer nul le commandement de payer délivré le 28 novembre 2022 ; Condamne Mme [U] [G] à payer à la société HLM Harmonie Habitat une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] [G] aux dépens de l'incident. Le greffier Le magistrat chargé de la mise en état