Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00311

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 2] [Localité 4] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00311 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYQ7 JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 S.A. BATIGERE HABITAT C/ M. [K] [W] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDERESSE: S.A. BATIGERE HABITAT [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur [K] [W] [Adresse 1] Logement 124, 2ème étage [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me BOUANANE + CCC CCC défendeur EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat signé le 1er décembre 2014, la S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné en location à Monsieur [K] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1]. 1 – Esc. 1 – Etg. 2 – Logt. n° 124 – [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé et résiduel de 341,11 €, provision sur charges et loyers des emplacements de stationnement compris. Un box était également pris en location le 1er décembre 2014, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 52,26 €. Un second box était également pris en location le 19 septembre 2017, sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 61,83 €. Le 16 juin 2023, la S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [K] [W] un commandement de payer les loyers échus visant les clauses résolutoires insérées aux baux, pour un montant en principal de 2 184,64 € selon décompte arrêté au 12 juin 2023. Suivant assignation du 27 décembre 2023, la S.A. BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, a attrait Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicite : de constater l'acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux d’habitation et de stationnement ainsi que la résiliation de plein droit des baux ; d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [K] [W] ainsi que de tous occupants de son chef ; d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [K] [W] ; de condamner Monsieur [K] [W] au paiement des sommes suivantes : 2 532,00 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), outre intérêts à compter du 16 juin 2023, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. L'audience s'est tenue le 28 mars 2024 et la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 425,18 €. Le demandeur déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets des clauses de résiliation de plein droit. Cité par acte délivré à étude, Monsieur [K] [W], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 20,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [K] [W] sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires. Monsieur [K] [W] déclare percevoir l'AAH, soit des revenus de 971 € par mois. Il suit en outre une formation rémunérée à hauteur de 229 € par mois. Un FSL maintien est en cours. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la reprise du paiement du loyer L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 19 mars 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Sur l'arriéré de loyers et charges Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations des baux que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT verse aux débats les actes de bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mars 2024, la dette s'élève à la somme de 2 425,18 € au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit. Sur les délais de paiement L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Compte tenu des difficultés éprouvées par Monsieur [K] [W], il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 20,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. À défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 15 jours. Sur la résiliation et l'expulsion Sur la recevabilité de la demande en résiliation des baux La S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, soit le 5 octobre 2023. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en résiliation des baux est donc recevable. Sur l'acquisition des clauses résolutoires Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent des clauses aux termes desquelles les contrats se trouveront de plein droit résiliés, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les baux d'emplacement de stationnement seront soumis au même régime s'agissant de locaux accessoires au logement. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant les clauses résolutoires et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [W] le 16 juin 2023, pour un montant principal de 2 184,64 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 17 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date. Sur la suspension des effets des clauses résolutoires Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets des clauses résolutoires et la S.A. BATIGERE HABITAT ne s'y oppose pas. Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets des clauses résolutoires seront suspendus. En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué, mais à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer courant dû que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein et entier effet. Dans ce cas, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [K] [W] et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin. Sur la demande d'indemnité d'occupation L'application des clauses résolutoires a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail. À compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si les baux s'étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. Sur la demande d'expulsion sans délai Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette. Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire. En l'espèce, Monsieur [K] [W] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. En conséquence, la S.A. BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transporter et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire. Les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [W] qui succombe, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2023. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 425,18 € actualisée au 19 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 2 184,64 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [K] [W] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 20,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ; A défaut du respect de l'échéancier : CONSTATE que le contrat signé le 1er décembre 2014 entre la S.A. BATIGERE HABITAT et Monsieur [K] [W] concernant les locaux situés [Adresse 1]. 1 – Esc. 1 – Etg. 2 – Logt. n° 124 – [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONSTATE que le contrat signé le 1er décembre 2014 entre la S.A. BATIGERE HABITAT et Monsieur [K] [W] concernant les locaux situés [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONSTATE que le contrat signé le 19 septembre 2017 entre la S.A. BATIGERE HABITAT et Monsieur [K] [W] concernant les locaux situés [Adresse 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; DIT que : Monsieur [K] [W] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ; les clauses de résiliation reprendront leur plein effet ; la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la S.A. BATIGERE HABITAT, la résiliation des baux étant acquise à la date du 17 août 2023 ; Monsieur [K] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ; faute pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; en cas de maintien dans les lieux, la S.A. BATIGERE HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [K] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet des clauses résolutoires. FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DEBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande de suppression du délai avant expulsion ; En tout état de cause : CONDAMNE Monsieur [K] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2023 ; DEBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT