Tribunal judiciaire, 29 janvier 2026. 25/01244

N° RG 25/01244 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFF4 Minute N° 2026/0100 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 29 Janvier 2026 ----------------------------------------- S.N.C. PCLG C/ [T] [N] [O] [J], [X] [N] --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 29/01/2026 à : la SELARL CTD ([Localité 9]) la SELARL ESNAULT & BONY - 82 copie certifiée conforme délivrée le 29/01/2026 à : dossier copie électronique délivrée le 29/01/2026 à : expert MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ([Localité 7]-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 15 Janvier 2026 PRONONCÉ fixé au 29 Janvier 2026 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.N.C. PCLG (RCS NANTES N°918 704 891), dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Maître Bruno DENIS de la SELARL CTD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : Madame [T] [N], demeurant [Adresse 5] Représentée par Maître Christine BONY de la SELARL ESNAULT & BONY, avocate au barreau de NANTES Monsieur [O] [J], [X] [N], demeurant [Adresse 4] Représenté par Maître Christine BONY de la SELARL ESNAULT & BONY, avocate au barreau de NANTES DÉFENDEURS D'AUTRE PART N° RG 25/01244 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFF4 du 29 Janvier 2026 PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 22 décembre 2016, les consorts [X], [S], [O] et [B] [N] ont consenti au renouvellement d'un bail commercial au profit des époux [Z] [K] sur une maison à usage d'habitation et commercial située [Adresse 3]), à destination de café, restaurant, débit de tabac, loto, presse, dépôt de boissons à emporter, bimbeloterie, moyennant un loyer annuel de 8 240,76 € hors taxes hors charges. Suivant avenant du 15 septembre 2022, M. [O] [N] et Mme [T] [N] et la S.N.C. PCLG, devenue locataire suite au rachat du fonds de commerce, ont convenu d'adjoindre l'activité de point-PMU à la destination antérieure des lieux. Se plaignant de l'état de dégradation des locaux, notamment dans la partie habitation, ce qui compromet la jouissance paisible des lieux et contrevient à l'obligation de délivrance d'un logement décent, et soulignant qu'ils ont payé 14 137,04 € hors taxes au titre de factures de travaux exécutés pour pallier la défaillance des bailleurs dont ils demandent le paiement solidaire à titre provisionnel, la S.N.C. PCLG a fait assigner en référé Mme [T] [N] et M. [O] [N] selon actes de commissaires de justice des 17 et 18 novembre 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise, la suspension du paiement du loyer à hauteur de 50 % de son montant, soit 587,17 € hors taxes, subsidiairement sa consignation en compte CARPA, et la condamnation des défendeurs aux dépens et à lui payer une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] [N] et M. [O] [N] formulent toutes protestations et réserves sur la demande d'expertise, et concluent au rejet du surplus des prétentions adverses, en répliquant que : - ils ont fait réaliser des diagnostics sur l'état des locaux, non en raison d'un danger, mais parce qu'ils étaient obligatoires à l'occasion du renouvellement du bail, - des travaux ont été réalisés par le preneur sans qu'ils en soient avisés, avec notamment démolition d'un escalier et installation d'une terrasse en béton, - conformément aux dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce et aux stipulations contractuelles, le preneur a accepté de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient et les dépenses relatives aux grosses réparations sont réglementées, - seule l'impossibilité totale d'utilisation des lieux peut justifier la suspension des loyers, et en l'espèce, il n'en est pas justifié, - au contraire, les locaux sont exploités normalement et aucun manquement ne peut leur être reproché, - la demande de provision sur le remboursement de travaux se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'ils ont été réalisés sans qu'ils en soient avisés et que les factures se rapportent à des aménagements intérieurs et pour créer une terrasse, dont ils ne sont pas responsables. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise La S.N.C. PCLG présente des copies des documents suivants : - avenant au renouvellement de bail, - procès-verbal de constat du 21 septembre 2022, - diagnostic de l'état de l'installation d'électricité, - avis de l'assureur imposant la mise en conformité de l'installation électrique, - factures de travaux, - diagnostics immobiliers des parties habitation et local commercial, - devis, - courriers de mise en demeure. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.N.C. PCLG concernant l'état des locaux loués sont en litige. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Sur la demande de suspension d'une partie des loyers La preuve n'est pas rapportée, au vu des documents produits, que l'état des locaux commerciaux les rend impossibles à exploiter, ou que celui des locaux d'habitation interdirait leur occupation dans des conditions décentes, étant souligné qu'il serait surprenant que les demandeurs aient attendu trois ans pour faire une réclamation si l'obligation de délivrance n'était pas remplie et alors qu'il n'est justifié d'aucune décision ou injonction administrative de quelque sorte interdisant l'usage de tout ou partie des locaux ou prescrivant des travaux. La demande de suspension du paiement d'une partie du loyer n'est donc pas fondée. Sur la demande provisionnelle La demande de provision sur des travaux dont la nature exacte restera à analyser par l'expert et dont la nécessité pour remplir une des obligations du bailleur n'est pas certaine se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que les travaux ont été exécutés sans qu'il soit justifié d'une réclamation préalable et que des aménagements ont été réalisés avec des modifications sur le bâti pour lesquelles aucune autorisation des bailleurs n'est produite, ce qui rend difficile l'identification des travaux susceptibles d'incomber aux bailleurs au titre de leurs obligations. Il convient donc de rejeter la demande en l'état. Sur les frais Il n'est pas possible en l'état de déterminer de partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, de sorte que les dépens seront provisoirement laissés à la charge de la demanderesse. Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à la S.A.R.L. C POP ARCHITECTE, représentée par Mme [W] [F], expert près la cour d’appel de [Localité 8], demeurant [Adresse 1]. : 07.81.88.32.34, Mél. : [Courriel 6] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et pour la partie habitation s'ils rendent le logement indécent, * rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents, * déterminer les travaux qui ont été réalisés depuis l'entrée dans les lieux de la S.N.C. PCLG et préciser s'ils répondent à une nécessité de mise en sécurité, de mise aux normes, de réparation en recherchant la cause de celle-ci ou à si elles correspondent à des aménagements ou améliorations, * classer les différents travaux exécutés et à exécuter en précisant s'ils concernent des grosses réparations en lien avec la structure de l'immeuble et touchant au clos et au couvert, des mises aux normes de sécurité en précisant lesquelles, des réparations pour cause de vétusté ou toute autre cause à déterminer afin de proposer un tableau de répartition entre bailleurs et locataire, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que la S.N.C. PCLG devra consigner au greffe avant le 29 mars 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 mars 2027, Rejetons le surplus des demandes, Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse. Le greffier, Le président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE