Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CALLON
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me SIMMONET
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 22/12665
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFVD
N° MINUTE :
Assignation du :
18 août 2020
JUGEMENT
rendu le 16 février 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. JELA, prise en la personne de Madame [M] [E] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0273
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Fiduciaire du District de Paris (FDP), S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0839
Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/12665 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFVD
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 24 novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS ET PRÉTENTIONS
La SARL JELA, dont Mme [M] [E] épouse [H] est la gérante, a acquis le 11 juillet 2014 un appartement de deux pièces constituant le lot n°31 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 1].
Le 9 janvier 2016, M. [G] [J], locataire de la SARL JELA, a établi un constat amiable de dégâts des eaux avec l’occupant de l’appartement situé au troisième étage, dénonçant des infiltrations apparues au niveau du plafond de la salle de bain.
Les différentes recherches de fuite réalisées n’ayant pas permis de déterminer l’origine des désordres, la SARL JELA a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le juge des référés de ce tribunal, par acte du 20 août 2018, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.
M. [O] [U], désigné ès qualités par une ordonnance du 2 novembre 2018, a déposé son rapport le 3 octobre 2019.
Par acte du 18 août 2020, la SARL JELA a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au fond devant la présente juridiction.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2021, elle demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/12665 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFVD
“CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à réaliser les travaux réparatoires de la façade de l’immeuble tels que prévus par le rapport d’expertise judiciaire, sous astreinte de 30€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SARL JELA et à Mme [H] la somme de 16.600 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal ;
CONSERVER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SARL JELA la somme de 5.000€ en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.
JUGER que la SARL JELA sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des indemnités et astreintes, lesquels comprendront outre les honoraires de conseil du syndicat des copropriétaires, toute condamnation du syndicat des copropriétaires à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ou au titre de dommages et intérêts.”
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du code de procédure civile de :
“DEBOUTER la SARL JELA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SARL JELA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1], la somme 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SARL JELA aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Eric SIMONNET, avocat, en vertu de l’article 699 du même Code.”
***
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 mars 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024 puis prorogée au 16 février 2024.
Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/12665 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFVD
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les désordres
Le locataire de la SARL JELA a dénoncé, le 9 janvier 2016, la survenance d’infiltrations au plafond de la salle de bain de l’appartement.
Le 25 mai 2016, cette dernière a sollicité une intervention urgente de la société ERTIR, syndic de l’immeuble, à la suite de l’apparition d’une nouvelle fuite au niveau de la salle de bain présentant 100% d’humidité ainsi que d’une fuite dans la chambre présentant 30% d’humidité.
Par courrier du 26 mai 2016, la société MATMUT, assureur de la SARL JELA, a indiqué au syndic avoir effectivement constaté un taux d’humidité de 90 à 100% au niveau du faux-plafond de la salle d’eau et du mur de la cuisine de l’appartement et lui a suggéré de faire procéder à une recherche de fuite sur les réseaux privatifs et collectifs des canalisations.
La société ERTIR a demandé à M. [Z], propriétaire de l’appartement situé à l’aplomb, de faire réaliser une recherche de fuite par un professionnel et de lui transmettre le rapport justifiant de la réparation dans les plus brefs délais, par courrier électronique du 06 juin 2016.
Aux termes d’un courrier reçu le 16 juin 2016, la SARL JELA a de nouveau demandé au syndic de faire procéder rapidement à une recherche de fuite, expliquant que son bien se dégradait de jour en jour alors que l’inspection des appartements en cause ne démontrait aucune fuite apparente.
Suivant ordre de service du 05 juillet 2016, la société ERTIR a mandaté la société Diguerre dont le rapport d’intervention, daté du 12 juillet 2016, indique que le plafond de la salle de bain et le mur mitoyen entre la salle de bain et la cuisine de la SARL JELA présente une humidité entre 0 et 100% à divers endroits, que les alimentations de l’appartement supérieur ne présentent pas de fuite, que le mur mitoyen côté salle de bain de l’appartement de Mme [W] présente un taux d’humidité de 100% dans la chambre de la SARL JELA et qu’une fuite déclarée au niveau de l’alimentation du WC n’est pas à l’origine de ce désordre qui provient d’une (sic) “mauvaise étanchéité entre les raccords excentré mural de la robinetterie bain douche ou une fuite sur les hydrauliques alimentations encastré.”
M. [Z] a fait intervenir la société Atelier Fontaine, le 30 août 2016, laquelle n’a détecté aucune fuite ni infiltration visibles après vérification des canalisations et de l’étanchéité de la douche, et ouverture dans le tablier du receveur. Ses conclusions ont été communiquées au syndic par M. [Z] le 31 août 2016, ce dernier expliquant n’avoir lui-même constaté aucune fuite alors que toutes ses conduites d’eau sont visibles et que les désordres persistent dans l’appartement du dessous.
Le second rapport d’intervention de la société Diguerre, en date du 28 septembre 2016, indique que l’appartement de la société JELA reçoit toujours un taux d’humidité au niveau de plafond et du mur de la cuisine. Après pose d’une trappe d’accès au faux-plafond de la salle de bain, elle relève, le 03 novembre 2016, que le désordre provient bien de l’appartement de M. [Z] situé au 3ème étage dont il faut faire vérifier les évacuations sous le receveur de douche.
Décision du 16 février 2024
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Aux termes d’un rapport déposé le 2 décembre 2016, la société Atelier Fontaine explique n’avoir constaté ni fuite apparente ni trace d’humidité après ouverture d’une 2ème trappe sous ledit receveur.
Le 23 janvier 2017, M. [Z] a communiqué au syndic le dernier rapport d’intervention de la société Atelier Fontaine, réalisé le 10 janvier 2017 cette fois après dépose de la cabine et du bac à douche de la salle de bain, concluant à l’absence de toute fuite.
La société Diguerre est de nouveau intervenue sur site les 25 et 26 avril 2017 pour effectuer une recherche de fuite dans les WC communs du 2ème étage ainsi que sur le mur du salon adossé auxdits WC. Après avoir constaté que ce dernier était fortement humide et ouvert le mur sur la fenêtre pour mettre à nu l’alimentation eau froide de l’appartement, elle a conclu que cette alimentation n’était pas à l’origine du désordre et que l’humidité résiduelle pourrait provenir d’une ancienne fuite par infiltration sur le réseau d’alimentation des WC communs.
L’expert judiciaire, désigné par l’ordonnance de référé du 02 novembre 2018, s’est rendu à une seule reprise sur les lieux le 10 janvier 2019.
Après avoir relevé la “présence d’un taux d’humidité important sur le mur de façade autour de la fenêtre, plâtre délité et peinture dégradée” dans l’appartement de la société JELA sis au 2ème étage et l’absence de trace de fuite et de désordres visibles dans l’appartement de M. [Z] au 3ème étage, il conclut que les désordres ont pour origine les parties communes de l’immeuble en ce que ce dernier, de construction traditionnelle parisienne (plâtre et chaux), a fait l’objet d’un ravalement à base de chaux hydraulique empêchant le transfert thermique et piégeant l’humidité à l’intérieur du mur.
M. [U] ajoute qu’à l’humidité naturelle en provenance de l’habitation, s’ajoutent des infiltrations d’eau de pluie en provenance de la façade dont le revêtement de chaux hydraulique, trop dur, a tendance à fissurer, et que la cause de ces désordres est le type de ravalement inadapté réalisé dans le passé.
Le rapport d’assistance à expertise judiciaire réalisé le 05 juin 2019 par la société Saretec, missionnée par l’assureur de la SARL JELA, reprend les constatations de M. [U] sur les murs de l’appartement, précise que la descente extérieure des eaux pluviales ne présente pas de désordres apparents alors qu’un cloquage est toutefois visible au droit du linteau de la fenêtre des WC derrière cette canalisation et que, s’il a également constaté des traces d’humidité dans les WC communs situés sur les paliers de la cage d’escalier, l’expert a toutefois exclu toute fuite sur la canalisation collective d’évacuation des eaux vannes passant dans lesdits WC communs.
Sur la responsabilité des désordres
Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL JELA expose qu’il résulte tant de l’expertise judiciaire que du rapport d’assistance à l’expertise établi par la société Saretec que les désordres ont pour origine les parties communes de l’immeuble.
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8ème chambre 3ème section
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Le syndicat des copropriétaires oppose que les nombreuses investigations réalisées sur près de deux ans n’ont pas permis de déterminer avec certitude la cause des désordres ; que le rapport d’expertise manque de précision dans la caractérisation de ces derniers et conclut à sa responsabilité sans aucun élément factuel prouvé.
Sur ce,
En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Les seuls désordres constatés par l’expert judiciaire sont la dégradation des plâtres et peintures sur le mur de la façade autour de la fenêtre de l’appartement de cette dernière, qu’il impute au ravalement à la chaux hydraulique.
S’il n’a pas véritablement répondu aux arguments soulevés par le syndicat des copropriétaires dans un dire du 10 avril 2019 selon lequel il n’aurait pas mesuré le taux d’humidité du mur de l’appartement mais aurait en réalité relevé son assèchement, l’expert a toutefois constaté, sans que le syndicat des copropriétaires n’apporte d’élément technique de nature à le contredire, que le revêtement de la façade extérieure n’était pas étanche aux infiltrations d’eau de pluie et piégeait l’humidité à l’intérieur du mur.
Il est donc suffisamment démontré que la dégradation du mur en façade autour de la fenêtre de la pièce principale de l’appartement de la SARL JELA provient de l’absence d’étanchéité du revêtement de la façade, partie commune de l’immeuble, et engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La SARL JELA apparaît dans ces circonstances fondée à obtenir la condamnation de ce dernier à faire réaliser les travaux de reprise tels que prévus par le rapport d’expertise judiciaire, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution.
L’expert judiciaire n’explique en revanche pas comment le défaut d’isolation de la façade aurait pu provoquer les désordres dénoncés par la locataire de la société JELA au niveau du plafond de la salle de bain de l’appartement (9 janvier 2016), le taux d’humidité de 90 à 100% au niveau du faux-plafond de la salle d’eau et du mur de la cuisine de l’appartement constaté par la MATMUT le 25 mai 2016, outre l’humidité entre 0 et 100% présente dans le plafond de la salle de bain et le mur mitoyen entre la salle de bain et la cuisine ainsi que le taux d’humidité de 100% du mur mitoyen côté salle de bain de l’appartement de Mme [W], constatés par la société Diguerre dans ses rapports d’intervention des 12 juillet et 28 septembre 2016.
Les éléments produits ne permettent donc pas d’établir que les désordres importants subis par la société JELA depuis le mois de septembre 2017 et pour lesquels elle justifie avoir consenti une réduction de loyer à hauteur de 200 euros mensuels, proviennent des parties communes de l’immeuble.
Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte locative subie.
Sur le surplus des demandes
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
Tenu aux dépens, il sera condamné à verser à la SARL JELA la somme équitable de 3 000 euros en indemnisation des frais engagés pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, et sera débouté de leur demande à ce titre.
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à faire réaliser les travaux de reprise du ravalement en façade tels que prévus par le rapport d’expertise judiciaire, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ;
DÉBOUTE la SARL JELA de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à payer à la SARL JELA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande, par application de l'article 700 du code de procédure civile, formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;
DISPENSE la SARL JELA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Fait et jugé à Paris le 16 février 2024
Le greffierLa présidente
