Cour d'appel, 28 septembre 2022. 19/00921

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022 (n° , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00921 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7CZH Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU RG n° 15/00056 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 14] représenté par son syndic, la société GLV, SARL immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 529 242 869 C/O Société GLV [Adresse 6] [Localité 9] Représenté par Me Ahlem EL ACHHAB, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMES Madame [V] [G] [B] [Z] épouse [O] née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 12] (Côte d'Ivoire) [Adresse 14] [Localité 9] Et actuellement : [Adresse 5] [Localité 9] DEFAILLANTE Monsieur [U] [L] [O] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 13] (Côte d'Ivoire) [Adresse 14] [Localité 9] Et actuellement : [Adresse 5] [Localité 9] DEFAILLANT Société VIA CANTARE SARL immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 423 738 889 [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Nicolas UZAN de la SELARL CABINET D'AVOCATS JACQUIN UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0153 Société SOCOP CABINET LAINE SAS immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 334 571 387 [Adresse 7] [Localité 9] DEFAILLANTE SCP [Y] [R] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société SOCOP CABINET LAINE, représentée par Me [Y] [R], désignée par jugement du tribunal de commerce de Melun [Adresse 10] [Localité 11] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société Via Cantare est, aux termes d'un acte daté du 19 mars 2004, devenue propriétaire au sein d'un ensemble de 6 bâtiments soumis au statut de la copropriété dénommé '[Adresse 14], situé [Adresse 14], d'un appartement de type F5 constituant le lot 500 qu'elle a donné à bail à M. et Mme [O] suivant contrat de location passé le 1er août 2010. Les parties communes aux 6 bâtiments (principalement chemins d'accès, parkings, espaces verts) sont administrées dans le cadre d'un syndicat principal et les bâtiments par deux syndicats secondaires. L'appartement dont s'agit est situé au dernier étage, en angle, sous la toiture de l'immeuble. Le chauffage est collectif, par le sol, par circulation d'eau chaude dans les dalles plancher/plafond. Les locataires se plaignant d'infiltrations d'eau en façade et depuis la toiture ainsi que d'un manque d'isolation ayant pour conséquence un déficit calorifique, la société via Cantare a missionné la société Fermeture Bâtiment aux fins de procéder au changement des fenêtres à la fin de l'année 2010 et au printemps de l'année 2011 (factures des 27 décembre 2010 et 29 avril 2011). Aux motifs de la persistance d'infiltrations d'eau, et après des demandes de réalisation de travaux sur les parties communes, portées auprès du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic, la société Via Cantare a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise ordonnée le 20 mai 2014, M. [S] ayant déposé son rapport le 17 décembre 2014. M. et Mme [O], locataires, ont notifié leur congé le 23 février 2015 avec prise d'effet au 1er juin 2015, date à laquelle l'appartement a été reloué à une nouvelle locataire laquelle a quitté les lieux sans préavis le 6 octobre 2016. L'administration du syndicat principal et du syndicat secondaire ayant en charge le bâtiment F où se situe le lot objet du litige a été confiée au cabinet Laine jusqu'au 31 mars 2015 date à laquelle le syndicat des copropriétaires à procédé au remplacement du cabinet Laine par le cabinet GLV Immo GV . Par jugement du 19 juin 2017, le tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure judiciaire à l'endroit du cabinet Laine. La société Via Cantare a déclaré sa créance par recommandé avec avis de réception daté du 17 juillet 2017. Le syndicat des copropriétaires a de même déclaré sa créance par recommandé avec avis de réception présenté le 3 août 2017 pour la somme de 197.817,88 €. La société à responsabilité limitée Via Cantare (société Via Cantare) a assigné les 18 et 22 décembre 2014 devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 14] sis situé [Adresse 14] (syndicat des copropriétaires), la société Socop cabinet Laine en sa qualité d'ancien syndic de copropriété et la société fermeture du bâtiment. La société Via Cantare a assigné le 25 mars 2015 devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau Mme [V] [G] [Z] épouse [O] et M. [U] [O]. Une ordonnance de jonction a été prise le 7 mai 2015. Une ordonnance prise par le juge de la mise en état le 17 décembre 2015 a rejeté l'exception d'incompétence matérielle soulevée par M. et Mme [O] au profit du tribunal d'instance de Fontainebleau. Une ordonnance prise par le juge de la mise en état le 5 janvier 2017 a déclaré ce juge incompétent pour statuer sur la demande de nouvelle expertise ou de contre-expertise formée par la société Via Cantare et rejetant la demande de provision formée par cette dernière. Par jugement du 21 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a : - constaté que la société Via Cantare renonce à ses demandes tendant à la nullité de l'expertise de M. [S], à l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction et à l'obtention d'une provision et dit n'y avoir lieu en conséquence à statuer sur ces points, - constaté que la société Via Cantare renonce à ses demandes visant à voir ordonner sous astreinte la réalisation de travaux d'isolation de la toiture terrasse, - déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés au lot n° 500 propriété de la société Via Cantare, - dit que la carence fautive dont a fait preuve la société Socop cabinet Laine, syndic de copropriété, dans l'administration de l'immeuble engage la responsabilité personnelle de cette dernière tant à l'égard de la société Via Cantare que du syndicat des copropriétaires, - dit qu'aucun manquement autre que celui résultant du non règlement des sommes dues au titre du bail ne saurait être reproché à M. et Mme [O], - débouté en accueillant le moyen tiré de l'exception d'inexécution, la société Via Cantare de ses demandes en paiement formées à l'encontre de M. et Mme [O] à hauteur de 2.066,18 € et de 1.597,13 € ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Via Cantare les sommes de : 12.939,07 € au titre des travaux de réfection de la peinture, 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance) 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A], - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - fixé la créance de la société Via Cantare au passif de la procédure collective de la société Socop-cabinet Laine à hauteur des sommes de : 12.939,07 € au titre des travaux de réfection de la peinture, 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif, 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A], de la somme allouée au titre des frais irrépétibles par le présent jugement, - fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la procédure collective de la société Socop-cabinet Laine à hauteur des sommes payées à la société Via Cantare en exécution du présent jugement, soit à hauteur de : 12.939,07 € au titre des travaux de réfection de la peinture, 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif, 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A], de la somme allouée au titre des frais irrépétibles par le présent jugement, - débouté la société Via Cantare de sa demande d'indemnisation formée à hauteur de 5.000 € sur le fondement de la résistance abusive, - débouté M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle en indemnisation formée à hauteur de 30.000 €, - dit que le syndicat des copropriétaires et la société Socop-cabinet Laine prise en la personne de son mandataire seront tenus aux frais irrépétibles à l'égard de la société Via Cantare à hauteur de la somme de 3.500 €, en tant que de besoin a condamné le syndicat des copropriétaires au règlement de cette somme et ordonné la fixation de la somme au passif de la procédure collective de la société Socop, - condamné la société Via Cantare à payer à Mme [V] [G] [Z] épouse [O] et à M. [U] [O] la somme totale de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, - dit que le syndicat des copropriétaires et la société Socop-cabinet Laine représentée par son mandataire conserveront à leur charge les frais qu'ils ont pu exposer au titre de l'article 700 du code procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées, - condamné le syndicat des copropriétaires et la société Socop-cabinet Laine à supporter les dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire et des deux constats dressés par Maître [F], huissier de justice ; - accordé à Maître Uzan, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, - dit que les frais exposés par le Trésor Public dans le cade de l'aide juridictionnelle totale accordée le 7 juillet 2015 à Mme [Z] épouse [O] demeureront à la charge de l'Etat, - déclaré le jugement opposable à SCP [Y] [R], en qualité de mandataire judiciaire de la société Socop-cabinet Laine, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur de la moitié des sommes allouées. Le syndicat des copropriétaires Les Fougères bâtiments D, E et F, a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 janvier 2019. Par une ordonnance d'incident du 27 novembre 2019, le conseiller de la mise en état, au visa des articles 394 et suivants du code de procédure civile, a : - donné acte à la société Via Cantare de son désistement de l'incident de radiation, - donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il accepte le désistement, - déclaré ce désistement parfait, - constaté l'extinction de l'instance d'incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état et dit que l'instance se poursuit au fond, - dit que les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de ceux de l'instance au fond. La procédure devant la cour a été clôturée le 23 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 28 juillet 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires 'Les Fougères' [Adresse 14], appelant, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1728 du code civil et 700 du code de procédure civile, à : - débouter la société Via Cantare de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Y faisant droit, - réformer la décision déférée en ce qu'elle l'a déclaré responsable des dommages causés au lot n°500 propriété de la société Via Cantare, - réformer la décision déférée en ce qu'elle a dit qu'aucun manquement autre que celui résultant du non règlement des sommes dues au titre du bail ne saurait être reproché à M. et Mme [O], - réformer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamné responsable à payer diverses sommes à la société Via Cantare, - réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'il conservera à sa charge, tout comme la société Socop-cabinet Laine représentée par son mandataire, les frais qu'ils ont pu exposer au titre de l'article 700 du code procédure civile, - réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées, - réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné avec la société Socop-cabinet Laine à supporter les dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire et des deux constats dressés par Maître [F], huissier de justice, - réformer le jugement déféré en ce qu'il a accordé à Maître Uzan, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, - confirmer le jugement en ce qu'il lui a accordé la garantie de son ancien syndic, la société Socop Laine, y ajoutant, à titre principal, - juger qu'il n'est pas responsable des dommages causés au lot n°500 propriété de la société Via Cantare, - débouter la société Via Cantare de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - le décharger des condamnations prononcées à son encontre, - ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages-intérêts, à titre subsidiaire, - limiter les condamnations prises à son encontre, en tout état de cause, - condamner la société Via Cantare à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Via Cantare aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 30 juillet 2020 par lesquelles la société Via Cantare, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis notamment en son article 14 et n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment en son article 7 et des articles 145 et 232 et suivants du code de procédure civile, 1134 et suivants, 1137, 1142, 1382, 1383 et suivants du code civil, à : - dire le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic irrecevable en son appel et mal fondé en toutes ses demandes fins et conclusions d'appelant, - dire l'ensemble des défendeurs irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes fins et conclusions, en tout état de cause, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : constaté qu'elle renonce à ses demandes tendant à la nullité de l'expertise de M. [S], à l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction et à l'obtention d'une provision et dit n'y avoir lieu en conséquence à statuer sur ces points, constaté qu'elle renonce à ses demandes visant à voir ordonner sous astreinte la réalisation de travaux d'isolation de la toiture terrasse, déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés au lot n° 500 sa propriété, dit que la carence fautive dont a fait preuve la société Socop cabinet Laine, syndic de copropriété, dans l'administration de l'immeuble engage la responsabilité personnelle de cette dernière tant à son égard que du syndicat des copropriétaires, condamné le syndicat des copropriétaires sur le principe de l'indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance) et à lui payer les sommes de : - 12.939,07 € au titre des travaux de réfection de la peinture - 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A], fixé sa créance au passif de la procédure collective de la société Socop-cabinet Laine à hauteur des condamnations au titre des travaux de réfection de la peinture, en indemnisation du préjudice locatif et du coût de l'analyse confiée à M. [A] de la somme allouée au titre des frais irrépétibles par le jugement, à titre infiniment subsidiaire, - condamner solidairement in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Socop Cabinet Laine, ancien syndic, à lui verser la somme de 7.073,07 € TTC au titre de la réalisation des travaux de remise en peinture, résultant du chiffrage retenu par l'expert judiciaire sur la base du devis de la société LBS en date du 18 février 2014 (pièce 37) et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter du dixième jour suivant la signification de la décision à intervenir, en tout état de cause, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité ses demandes en indemnisation du préjudice locatif à la somme de 25.877,31 €, et jugeant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser : la somme de 3.663,31 € au titre de la perte de charges locatives impayées par les anciens locataires en raison de l'état de l'appartement occasionné par l'inaction du syndicat des copropriétaires et du syndic, ces dernières années ; la somme de 13.059,36 € au titre de son préjudice locatif ou de trouble de jouissance à hauteur de 20 % de la totalité des loyers et charges de novembre 2010 à mars 2015, la somme de 6.725,52 € au titre de son préjudice locatif ou de trouble de jouissance à hauteur de 30 % de la totalité des loyers et charges d'avril 2015 et mai 2015 puis de juin 2015 à fin septembre 2016 (date du départ des avants derniers locataires), une somme de 1.209,20 € par mois au titre de la perte totale de loyer dû à l'état de l'appartement d'octobre 2016 à décembre 2017 soit une somme de (1.209,20 € x 15 mois) = 18.138 €, une somme de 350 € par mois au titre de la perte partielle de loyer dû à l'état de l'appartement (diminution de 350 € en raison de l'état de l'appartement par rapport aux loyers et charges (environ 1.200 € par mois) en vigueur jusqu'en mai 2015) à compter de janvier 2018, soit au 1er août 2020 un somme de (350 € x 32 mois) = 11.200 €, somme à parfaire de 350 € par mois ce jusqu'à deux mois suivant le règlement effectif de la somme de 12.939,07 € TTC au titre de la réalisation des travaux de remise en peinture, résultant du devis de la société LBS en date du 18 février 2014 (pièce 37) permettant la réalisation des travaux de remise en état de l'appartement et donc sa remise en location aux loyer et charges normaux d'environ 1.200 € par mois, pour le paiement duquel le syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être condamné, - fixer lesdites sommes au passif de la société Socop Cabinet Laine, ancien syndic, représentée par son mandataire judiciaire, la société [Y] [R] ; à titre subsidiaire, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Via Cantare la somme de 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance), fixé la créance de la société Via Cantare au passif de la procédure collective de la société Socop-cabinet Laine à hauteur de la somme de 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif en tout état de cause, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté M. et Mme [O] de leur demande reconventionnelle en indemnisation formée à hauteur de 30.000 €, dit que le syndicat des copropriétaires et la société Socop-cabinet Laine prise en la personne de son mandataire seront tenus aux frais irrépétibles à l'égard de la société Via Cantare à hauteur de la somme de 3.500 €, en tant que de besoin, condamné le syndicat des copropriétaires au règlement de cette somme et ordonné la fixation de la somme au passif de la procédure collective de la société Socop, dit que le syndicat des copropriétaires et la société Socop-cabinet Laine représentée par son mandataire conserveront à leur charge les frais qu'ils ont pu exposer au titre de l'article 700 du code procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence et la société Socop-cabinet Laine à supporter les dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire et des deux constats dressés par Maître [F], huissier de justice, accordé à Maître Uzan avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, déclaré le jugement opposable à SCP [Y] [R], en qualité de mandataire judiciaire de la société Socop-cabinet Laine, en tout état de cause, jugeant à nouveau, - condamner solidairement et in solidum le syndicat des copropriétaires et l'ancien syndic à la relever indemne de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre au titre des demandes reconventionnelles formulées par Mme [Z] et M. [O] ; - condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en tout état de cause, - déclarer la décision à intervenir opposable à la SCP [Y] [R] représentée par M. [Y] [R] [Adresse 2], désigné en qualité de mandataire judiciaire de la société Socop cabinet Laine, par jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 19 juin 2017, - fixer la créance chirographaire de la société Via Cantare au passif de la Société Socop Cabinet Laine, représentée par la SCP [Y] [R], désigné en qualité de mandataire judiciaire, - condamner le syndicat des copropriétaires au versement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de l'intégralité des dépens de première instance, dont les frais de constats de Maître [F], de référé et d'expertise de M. [D] [S], et d'appel dont distraction au profit de Maître Uzan, avocat aux offres de droit ; Vu l'assignation devant la cour avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à Mme [Z] épouse [O] et M. [O] par actes du 21 mars 2019 remis à personne ; Vu l'assignation devant la cour avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à la société [Y] [R] représentée par Maître [R], pris en sa qualité de liquidateur de la société Socop, le 22 mars 2019 par remise de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ; La société Via Cantare n'a pas signifié ses conclusions d'appel à la SCP [Y] [R] représentée par M. [Y] [R] [Adresse 2], désigné en qualité de mandataire judiciaire de la société Socop cabinet Laine, par jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 19 juin 2017 ; SUR CE, M. et Mme [O] n'ont pas constitué avocat, la déclaration d'appel leur a été signifiée par actes remis à personne ; La société Socop-cabinet Laine, prise en la personne de son liquidateur, Maître [R], n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui a été signifiée par acte remis en l'étude de l'huissier instrumentaire ; l'arrêt sera rendu par défaut ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; A l'exception de la demande portant sur le préjudice locatif, les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur les responsabilités Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, édicte que le syndicat 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes" ; En conséquence, 'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes' ; Si la responsabilité énoncée à l'article 14 suppose un dommage causé par les parties communes, il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ; L'entretien de l'immeuble inclut non seulement les réparations courantes mais encore les réfections de toutes natures indispensables pour assurer tant la conservation de l'immeuble que la jouissance par chaque propriétaire de son lot ; Cette responsabilité suppose également que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance des dommages causés par les parties communes et soit resté inactif ; Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que sa responsabilité n'est pas engagée dans la survenance des désordres liés à l'humidité constatés dans l'appartement situé au dernier étage du bâtiment F, propriété de la société Via Cantare et donné en location entre 2010 et 2015 à Mme et M. [O] ; A l'appui de son appel, il fait valoir principalement que l'expert judiciaire n'a pas retenu sa responsabilité mais celle des locataires de la société Via Cantare ; Selon le syndicat des copropriétaires, le rapport d'expertise est clair, l'imputabilité des désordres incombe aux locataires qui n'ont pas entretenu les parties privatives de manière correcte et n'ont pas suffisamment aéré les lieux ; Il convient de rappeler les conclusions du rapport d'expertise ; Selon M. [S] le litige est consécutif à la difficulté de réhabiliter un immeuble collectif construit dans les années 1960 qui n'a pas fait l'objet de travaux de conservation patrimoniale suffisants dans les délais compatibles avec l'évolution du mode de vie et d'occupation, ce qui relève de la décision des copropriétaires eux-mêmes, donc du vote programmé en AG ; Il ajoute que l'apparition des moisissures n'a pas été analysée lors de leur survenance comme la prolifération et de l'accentuation progressive mais constante de condensation sur les points les plus froids et les moins ventilés, dans un logement que l'huissier a décrit comme confiné ; que les travaux réalisés tant par la copropriété (ITE -travaux d'isolation thermique par l'extérieur) que par la demanderesse (menuiseries extérieures isolantes) demeurent partiels et ne peuvent se révéler utiles que s'ils sont accompagnés de la réalisation d'une V.M.C et de l'information des occupants de la nécessité d'un entretien attentif ; Ainsi, il ne peut être affirmé comme le soutient le syndicat des copropriétaires que l'expert n'a mis en cause que le seul comportement des locataires dès lors qu'il a rappelé, d'une part, les caractéristiques constructives de l'immeuble (vaste ensemble édifié au cours des années 60 avec utilisation de mise en oeuvre à moindre coût alors qu'aucune notion d'économie d'énergie n'est alors en vigueur), et d'autre part, les travaux partiels réalisés par la copropriété ainsi que l'absence de V.M.C., dont il a pris soin de préciser que sa mise en oeuvre est une décision relevant du syndicat puisque touchant les parties communes ; Par ailleurs, le tribunal a exactement énoncé que si le rapport de M. [A] ne peut avoir valeur d'expertise, il peut s'y référer à titre d'élément de comparaison avec les autres documents soumis à son appréciation dès lors qu`il a été régulièrement versé aux débats et a été susceptible d'être contradictoirement débattu, ce qui est le cas ; M. [A] a réalisé une expertise à la demande de la société Via Cantare, après s'être rendu sur place en présence de Mme [K], sa gérante et de M. [N], gérant de la S.A.R.L. GLC Immo, syndic de l'immeuble ; Si M. [A] a indiqué rejoindre pour l'essentiel les conclusions de M. [S], à savoir principalement que les travaux d'isolation et d'amélioration des menuiseries extérieures demeurent partiels, que la réalisation d'une V.M.C. constitue un élément important du remède aux désordres constatés, M. [A] a souligné qu'un point essentiel a cependant été omis : l'isolation de la toiture terrasse qui n'a pas été prise en considération ; En effet, M. [S] avait simplement indiqué que l'étancheité en terrasse sera nécessairement révisée à l'occasion des travaux à effectuer à ce niveau ; M. [A] a quant à lui, constaté que l'isolation du bâtiment était incomplète, que la copropriété avait pris l'initiative de faire exécuter les travaux d'isolation thermique extérieure et avait recommandé l'installation de menuiseries extérieures performantes, que ces disposions ont influé sur les échanges thermo hygrométriques des logements, que les ouvrages d'isolation concernaient les façades, donc la plupart des logements mais ont omis le traitement complet de l'enveloppe, donc des toitures terrasses, ce qui a créé un déséquilibre certain, dont les occupants du dernier étage subissent l'essentiel des inconvénients ; Il a ainsi préconisé des travaux d'isolation de la toiture terrasse, lesquels ont été réalisés par la copropriété, ce qui a permis de mettre un terme aux désordres ; Le syndicat des copropriétaires ne peut l'ignorer dès lors qu'il ressort expressément de la convocation à l'assemblée générale du 9 décembre 2016, votant lesdits travaux, que ces travaux étaient devenus urgents et nécessaires en raison d'une étancheité du toit terrasse du bâtiment F qui 'pose problème' ; Il ressort en outre de la convocation à l'assemblée générale du 26 avril 2019, que le syndicat des copropriétaires a reconnu que sans les travaux réalisés en toiture du bâtiment F, la condamnation de première instance aurait été bien plus conséquente ; Le défaut d'entretien, cause des désordres, est caractérisé ; Comme l'a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires a dans un premier temps réalisé des travaux incomplets et est ensuite resté inactif durant plus de quatre années en dépit des courriers de réclamation adressés par la société Via Cantare ; Sur la responsabilité des occupants et propriétaires de l'appartement Aucune faute n'est démontrée quant au mode d'occupation des lieux par les locataires, dès lors que l'appartement situé en angle au dernier étage du bâtiment F sous la terrasse non étanche avec présence de ponts thermiques, est doté d'un chauffage collectif par le sol sans possibilité de réglage individuel et qu'il est dépourvu de V.M.C. ; Comme le relève à juste titre M. [A], dans ce contexte, la pratique 'd'aération' à l'ancienne n'est pas systématisable ; Par ailleurs, si l'appartement est occupé par 5 ou 4 personnes, aucune sur-occupation n'est établie puisque sa surface est de 77 m², loi Carrez ; Le syndicat des copropriétaires excipe ensuite d'un manque d'entretien de l'appartement par ses propriétaires, en ce que les peintures n'ont pas été refaites dans les règles de l'art, que les fenêtres n'ont pas été changées, que l'installation d'une V.M.C. individuelle pourtant préconisée n'a pas été réalisée ; Ces éléments sont toutefois inopérants dès lors que les défauts de mise en peinture sont sans lien avec la présence de moisissure, que la société Via Cantare a procédé aux changements des fenêtres de son appartement dès l'apparition des désordres en 2010, que s'il résulte du rapport de M. [A], que l'installation d'une V.M.C. reste possible, cette installation nécessiterait de traverser des éléments de parties communes (murs et terrasse étanchée) et il appartiendrait à la copropriété d'autoriser le rejet en toiture supérieure, M. [A] précisant : 'ce qui ne sera réellement faisable que dans le cadre de la réfection de l'étancheité terrasse et de son isolation thermique et sous réserve d'y participer financièrement' (rapport de M. [A] page 9) ; Il n'est pas démontré de faute de la société Via Cantare dans l'entretien de son bien ; S'agissant ensuite des fenêtres posées par la société Fermeture Bâtiment, les éléments avancés par le syndicat des copropriétaires, repris de la note de synthèse de M. [A], sont également inopérants dès lors que lesdites fenêtres n'ont à aucun moment été considérées par M. [A] comme la cause des désordres constatés dans l'appartement ; Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer une cause d'exonération de sa responsabilité, le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ; Sur les demandes d'indemnisation la société Via Cantare Sur les travaux de peinture Il est constant que la société Via Cantare a produit un devis daté du 18 février 2014 d'un montant de 12.939 € T.T.C que M. [S] a ramené à 7.073,07 € T.T.C en enlevant les sommes retenues au titre des murs intérieurs, cloisons et portes ; Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'indemnisation de la société Via Cantare doit être limitée à cette somme, et ce, d'autant que la société Via Cantare n'a jamais effectué les moindres travaux dans son appartement depuis son achat ; En l'espèce, s'il n'est pas justifié en effet d'une remise à neuf de l'appartement par la société Via Cantare avant sa mise en location suivant bail consenti à M. et Mme [O], l'état des lieux d'entrée du 30 juillet 2010 fait état d'un appartement dont tous les murs sont en bon état et ont été repeints ; En outre, comme l'a dit le tribunal, si les murs intérieurs, les cloisons et les portes n'ont effectivement pas été atteints par les moisissures, pour autant la peinture, pour être correctement réalisée, doit être faite sur la totalité des murs et portes pour présenter un aspect homogène ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a accueilli la demande au titre des travaux de remise en peinture à hauteur de 12.939,07 € ; Sur le préjudice locatif (préjudice de jouissance) M. et Mme [O] ont quitté les lieux fin mai 2015 et l'appartement a été reloué dès le 1er juin 2015 à Mme [M] [I], ainsi qu'il résulte des quittances de loyer produites pour la période de juin 2015 à août 2016 inclus ; Mme [M] [I] est partie sans préavis le 6 octobre 2016 ; Son courrier de congé fait état de l'insalubrité du logement due à l'humidité ; Suivant courriel du syndic GLV Immo du 26 septembre 2016, la société Via Cantare a été informée de la tenue prochaine d'une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre les trois devis en vue de la réfection totale du toit terrasse du bâtiment F ; Il a été vu que les travaux ont été votés lors de assemblée générale du 9 décembre 2016 ; Suivant courriel du syndic GLV Immo du 2 octobre 2017, la société Via Cantare a été informée que les travaux de toiture du bâtiment F étaient terminés ; Il résulte du contrat de bail du 28 janvier 2018 produit devant la cour, que l'appartement a été reloué à cette date ; Par ailleurs, il résulte du contrat de bail signé avec M. et Mme [O] ainsi que des avis d'échéance produits pour avril et mai 2015, que le loyer a été fixé à 750 € par mois et qu'il s'élevait à la fin du bail à 789,20 € ; Il résulte également des quittances et avis d'échéance produits, que le loyer à régler par Mme [M] [I] était d'un montant de 800 € ; Aucune pièce ne vient établir que ce montant est moindre par rapport au prix du marché ; Le préjudice locatif s'élève donc à la somme de 800 € par mois (loyer de Mme [M] [I]) outre les charges (250 €), dès lors qu'elles n'ont pu être récupérées sur les locataires, et ce, sur la période d'octobre 2016 à janvier 2018 inclus, soit pendant 16 mois ; La demande de la société Via Cantare à hauteur de 20 % de la totalité des loyers et des charges de novembre 2010 à mars 2015, ne repose sur aucun fondement et sera rejetée ; Il est en de même de la demande portant sur 30 % des loyers et charges d'avril et mai 2015, puis de juin 2015 à fin septembre 2016 ; Enfin, s'agissant de la demande portant sur les loyers et charges à compter de janvier 2018, celle-ci n'est pas justifiée puisque les travaux de réfection de la toiture ont été achevés dès septembre 2017, et que la société Via Cantare ne justifie pas de son impossibilité financière à remettre en état le logement avant sa location ; Le préjudice locatif s'élève par conséquent à la somme de 16.800 € ; Par ailleurs, le jugement déféré n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la société Via Cantare de sa demande en paiement des loyers et charges locatives formée à l'encontre des locataires, ceux-ci ayant été estimés légitimes à se prévaloir de l'exception d'inexécution au regard de l'absence de jouissance paisible ; Comme l'a dit le tribunal, cette perte locative constitue un préjudice pour la société Via Cantare qui en sera indemnisée à hauteur de 2.066,18 € et de 1.597,13 € par le syndicat ; La somme totale de 20.463,31 € doit donc être allouée en indemnisation du préjudice locatif ; Le jugement déféré sera donc infirmé uniquement quant au quantum de la condamnation du syndicat des copropriétaires ; Sur le coût de l'analyse réalisée par M. [A] La société Via Cantare justifie avoir exposé la somme de 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A] laquelle s'est avérée utile à l'entière compréhension du litige et à sa solution ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la société Via Cantare à ce titre ; sur le remboursement des condamnations Il ressort de l'ordonnance d'incident que le syndicat des copropriétaires a réglé les causes du jugement déféré ; Les condamnations de première instance sont confirmées à l'exception du quantum de la condamnation au titre du préjudice locatif ; En tant que de besoin, il doit être dit que la société Via Cantare doit restituer au syndicat des copropriétaires la différence entre la condamnation de première instance au titre de son préjudice locatif et celle prononcée par la cour, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Sur l'inscription au passif de la société Socop-cabinet Laine Par jugement du 19 juin 2017 le tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure judiciaire à l'endroit du cabinet Laine ; La société Via Cantare a déclaré sa créance suivant recommandé avec avis de réception daté du 17 juillet 2017 pour une somme de 121.317,88 € ; Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance par recommandé avec avis de réception présenté le 3 août 2017 pour la somme de 197.817,88 € ; Le jugement déféré est définitif dans les rapports entre la société Socop-cabinet Laine et la société Via Cantare ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que la créance de la société Via Cantare sera inscrite au passif de la procédure collective de la société Socop-cabinet Laine à hauteur des sommes de : - 12.939,07 € au titre des travaux de réfection de la peinture, - 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif, - 1.122 € en indemnisation du coût de l'analyse confiée à M. [A] ; Sur le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'endroit de son ancien syndic Comme l'a dit le tribunal, la défaillance du syndicat est en l'espèce la conséquence de la carence manifeste du syndic, en témoigne le fait que le changement de syndic a eu pour conséquence la prise de devis, la réalisation d'une réunion puis une assemblée générale extraordinaire, le vote des travaux puis la réalisation et la réception des travaux attendus depuis plus de cinq années ; Dès lors par application combinée des articles 1999 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la garantie de son ancien syndic, la procédure collective ouverte ne permettant toutefois qu'une inscription de la créance du syndicat au passif de la procédure collective de la société Socop étant rappelé que le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance pour la somme de 197.817,88 € ; Le jugement déféré sera confirmé de ce chef, hormis l'inscription au passif à hauteur de 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif puisque celle-ci a été ramenée en appel à la somme de 20.463,31 € ; Il sera précisé que l'inscription au passif de la créance tant de la société Via Cantare que du syndicat des copropriétaires ne signifie pas une double indemnisation de la société Via Cantare ; Sur la demande formée au titre de la résistance abusive Devant la cour, la société Via Cantare maintient sa demande pour résistance abusive, qu'elle actualise à hauteur de 10.000 € ; Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n'a voté les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres qu'en 2017 ; En l'espèce, il a été vu que la copropriété n'a pas pris la mesure des travaux à entreprendre pour faire cesser les désordres ; Toutefois, il n'est pas caractérisé de résistance abusive dès lors que les travaux d'étancheité de la toiture terrasse ont été étudiés, votés et réalisés peu de temps après la note de synthèse de M. [A] du 2 juin 2015 qui a éclairé la copropriété quant aux travaux à effectuer ; La société Via Cantare sera déboutée de ce chef et le jugement déféré confirmé sur ce point ; Sur la demande de voir opposable la décision à intervenir La société Via Cantare n'a pas signifié ses conclusions d'appel à la SCP [Y] [R] représentée par M. [Y] [R] [Adresse 2], désigné en qualité de mandataire judiciaire de la société Socop cabinet Laine, par jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 19 juin 2017 ; Sa demande de lui voir déclarer opposable la décision à intervenir sera rejetée ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens lesquels comprennent les frais d'expertise judiciaire et des deux constats dressés par Maître [F], outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi que l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, lesquels comprennent ceux de l'incident, ainsi qu'à payer à la société Via Cantare, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires 'Les Fougères' [Adresse 14] à payer à la société Via Cantare la somme de 25.877,31 € en indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance) et en ce qu'il a fixé sa créance au passif de la procédure collective de la société Socop cabinet Laine à hauteur de ce montant ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires 'Les Fougères' [Adresse 14] à payer à la société Via Cantare la somme de 20.463,31 € en indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance) ; En tant que de besoin, dit que la société Via Cantare doit restituer au syndicat des copropriétaires la différence entre la condamnation de première instance au titre de son préjudice locatif et celle prononcée par la cour, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Fixe la créance du syndicat des copropriétaires 'Les Fougères' [Adresse 14] au passif de la procédure collective de la société Socop cabinet Laine à hauteur de 20.463,31 € en indemnisation du préjudice locatif (trouble de jouissance) ; Condamne le syndicat des copropriétaires 'Les Fougères' [Adresse 14] aux dépens d'appel, lesquels comprennent ceux de l'incident, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Via Cantare la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT