Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
N° RG 23/00893 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNHV
Minute :
S.A. LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101
C/
Monsieur [O] [I]
Madame [C] [J] épouse [I]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAUMANET
Copie délivrée à :
Mr & Mme [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,
Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. LOGIREP, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Maître CHAUMANET Paul Gabriel, avocat au barreau de Paris
D’UNE PART
ET DEFENDEURS :
Monsieur [O] [I], demeurant1 [Adresse 3]
comparant en personne
Madame [C] [J] épouse [I], demeurant
[Adresse 3]
comparante en personne
D’AUTRE PART
.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16/09/2011, la S.A d’HLM LOGIREP a consenti à M. [O] [I] et à Mme [C] [I] née [J] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 320,43 €, outre les provisions pour charges.
Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.
Par exploit de commissaire de justice du 27/10/2023, la S.A d’HLM LOGIREP a fait assigner M. [O] [I] et Mme [C] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :
. de la somme de 2 427,66 € correspondant à l’arriéré de loyers,
. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 09/01/2024, la présidente a signalé qu’elle n’a pas reçu le bilan social et financier du service de prévention des expulsions locatives.
La S.A d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 811,79 €, terme du mois de décembre 2023 inclus et a sollicité pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Elle a toutefois précisé que les locataires ont repris le paiement régulier des loyers et que, dans ces conditions, elle ne s’oppose pas à l’établissement d’un échéancier selon les conditions proposées par les défendeurs.
M. [O] [I] et Mme [C] [I] née [J] ont comparu pour expliquer leur situation personnelle et pour solliciter la mise en place d’un plan d’apurement de la dette par mensualités de 100 €, avec suspension de la clause résolutoire le temps de l’apurement.
Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être réputée au moins deux mois avant l’assignation, la société bailleresse justifiant avoir notifié la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé distribué le 03/07/2023 à la caisse d’allocations familiales du département.
Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 06/11/2023 prouvant que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande est donc recevable.
Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient, en son article 12, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer la somme en principal de 2 772,63 € a été signifié à chacun des locataires le 30/06/2023 et il est établi, au vu des éléments fournis, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30/08/2023 à minuit.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative.
A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à hauteur de 1 811,79 €, arrêtée au 03/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus.
Cependant, l’examen des avis d’échéances permet de constater que cette somme inclut des « frais » d’un montant total de 218,76 € qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative, de sorte que la créance locative s’élève à la somme non sérieusement contestable de 1 593,03 € expurgée des frais de procédure qui ne peuvent relever que des dépens.
Le bail comporte une clause de solidarité. En conséquence, les défendeurs qui ne démontrent aucun paiement libératoire devront être solidairement condamnés à payer cette somme à valoir à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges.
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience et que le dernier virement de 750 € a été porté au crédit de leur compte le 20/12/2023. Préalablement et dès la délivrance du commandement de payer, ils se sont mobilisé pour verser 2 100 € au cours du mois de juillet puis 1 300 € au mois de septembre 2023. La caisse d’allocations familiales verse au bailleur social une allocation pour le logement qui a été révisée à la hausse.
Les époux [I] expliquent avoir deux enfants âgés respectivement de 11 ans et 9 ans, que M. [I] exerce la profession de cuisinier pour un salaire d’environ 1 750 € tandis que Mme [I] qui travaillait dans ce même secteur professionnel a été licenciée. Pôle emploi lui verse aujourd’hui 1 000 € par mois environ.
Le couple occupe le logement depuis 12 ans et les efforts importants déjà réalisés depuis les 6 derniers mois ont permis de contenir puis de réduire sensiblement la dette.
Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.
Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement au défendeur selon les modalités précisées au dispositif.
Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, l’expulsion des défendeurs sera autorisée et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Succombant principalement à l’instance, M. [O] [I] et son épouse, Mme [C] [J], seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer mais, au regard de la situation respective des parties, le bailleur étant un bailleur institutionnel, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/09/2011 ont été réunies le 30/08/2023 à minuit ;
Condamnons solidairement M. [O] [I] et Mme [C] [I] née [J] à payer à la S.A d’HLM LOGIREP la somme provisionnelle de 1 593,03 euros (mille cinq cent quatre-vingt-treize euros et trois centimes) arrêtée au 03/01/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboutons la S.A d’HLM LOGIREP du surplus de sa demande en paiement ;
Suspendons les effets de ladite clause,
Autorisons M. [O] [I] et Mme [C] [I] née [J] à se libérer de la dette par 16 mensualités dont 15 d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables au plus tard le 15 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 16ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons, en ce cas, à M. [O] [I] et à Mme [C] [I] née [J] de quitter les lieux sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, solidairement M. [O] [I] et Mme [C] [I] née [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Déboutons les parties du surplus de leurs prétentions ;
Déboutons la S.A d’HLM LOGIREP de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamnons in solidum M. [O] [I] et Mme [C] [I] née [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 27/02/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
