Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 19/13476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 19/13476 N° Portalis 352J-W-B7D-CRE4J N° MINUTE : 5 Assignation du : 19 Novembre 2019 [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 24 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 6] [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jean-Olivier BLUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1312 DEFENDERESSE Société MONOPRIX EXPLOITATION [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 12 Mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 2 mars 2011, la société civile immobilière Allées Cantates et la société Soferim, aux droits desquelles se trouve la société civile immobilière [Localité 6] [Localité 7], ont donné à bail commercial, en état futur de rénovation, à la société Monoprix Exploitation, des locaux à usage exclusif de commerce de détail, à savoir supermarché alimentaire et non alimentaire, droguerie, hygiène, beauté, parfumerie, textiles et accessoires, bazar, petite restauration, multiservices et livraison à domicile, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 12 ans à compter du 30 septembre 2012 au plus tard et moyennant un loyer annuel en principal de 1.350.000 euros hors taxes et hors charges assorti d’une franchise de loyers de 6 mois. Les locaux ont été mis à la disposition du preneur le 1er juin 2012. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2019, la SCI [Localité 6] [Localité 7] a fait délivrer à la société Monoprix Exploitation une demande de fixation du loyer révisé porté à la somme annuelle en principal de 3.302.839 euros. Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2019, la SCI [Localité 6] [Localité 7] a notifié au preneur un mémoire initial en révision triennale du loyer à la somme annuelle de 3.302.839 euros en principal sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce en invoquant la modification des facteurs locaux de commercialité à l’origine d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux donnés à bail. Par acte d’huissier de justice du 19 novembre 2019 se référant au mémoire préalable, la SCI [Localité 6] [Localité 7] a fait assigner la société Monoprix Exploitation devant la présente juridiction aux fins de voir, au visa des articles L.145-37 et L. 145-38 du code de commerce, fixer le prix du bail révisé à la somme de 3.302.839 euros hors taxes et hors charges à compter du 16 mai 2019. Dans son dernier mémoire en réponse régulièrement notifié le 2 octobre 2020, la société Monoprix Exploitation demande au juge des loyers de débouter la bailleresse de sa demande tendant à voir fixer le prix du loyer révisé à la somme réclamée et sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en considérant que la preuve tant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité que de la valeur locative des locaux n’est pas rapportée. Par jugement rendu le 17 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux a, notamment désigné M. [N] [I] en qualité d’expert avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et intervenue entre le 1er juin 2012 et le 17 mai 2019, de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juin 2012, d’une part, et au 17 mai 2019, d’autre part, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, et de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 17 mai 2019 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul. L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2022 aux termes duquel : - il considère qu’il n’existe pas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative et intervenue entre le 1er juin 2012 et le 17 mai 2019 qui justifie le déplafonnement du loyer en révision, - il estime à 916.000 euros la valeur locative au 1er juin 2012, - il estime à 1.177.000 euros la valeur locative au 17 mai 2019, - il détermine le loyer révisé au 17 mai 2019 à 1.444.807 euros. Aux termes de son dernier mémoire du 16 janvier 2023, régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la SCI [Localité 6] [Localité 7] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail révisé à 1.980.000 euros, faisant état de trois modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité dont l’addition profite au commerce considéré et justifie la fixation du valeur locative. La bailleresse critique également les conclusions de l’expert judiciaire et se prévaut d’un rapport établi par M. [V], établi à sa demande, fixant la valeur locative à la somme sus visée, soit 660 m²b x 3.000 euros. Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2023, la société Monoprix Exploitation demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la SCI [Localité 6] [Localité 7] de ses demandes, - subsidiairement dans le cas où serait retenue la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu un intérêt pour le commerce exploité dans les locaux loués : * fixer le loyer révisé à la somme de 1.177.000 euros par an en principal au 17 mai 2019 ; * condamner la SCI [Localité 6] [Localité 7] au paiement des intérêts au taux légal ayant couru sur le trop-perçu de loyer depuis le 17 mai 2019, avec capitalisation pour ceux ayant couru depuis plus d'un an ; - en toute hypothèse, condamner la SCI [Localité 6] [Localité 7] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise, et à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Monoprix Exploitation fait valoir en substance que la SCI [Localité 6] [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de la modification prévue par l'article L. 145-38 du code de commerce ; que dès lors, elle est mal fondée en sa demande tendant à ce que le loyer révisé soit fixé à la somme de 1.980.000 euros, dès lors que celle-ci est supérieure au loyer contractuel indexé et au plafond qui s’élevaient respectivement à 1.414.146,59 euros et à 1.444.80 euros à cette date. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. MOTIFS DU JUGEMENT Par application combinée des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce, si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En vertu de l’article L. 145-38 et de l’article R. 145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu’au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre recommandée avec accusé de réception, avant que soit notifié un mémoire en révision. En application de ces dispositions, il incombe à la bailleresse de rapporter la preuve, à la date de la demande, de la réunion des conditions cumulatives prévues par la loi pour une fixation à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices. Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. Il est constant que la modification de commercialité d’un secteur suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chaland susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués. En l’espèce, les lieux loués sont situés dans le [Localité 3] de [Localité 8], [Adresse 1], artère à sens unique de circulation automobile qui relie la [Adresse 9] à l’[Adresse 5]. Les locaux dépendent de la section de rue comprise entre la [Adresse 10] et l’activité des [Localité 7]. L’expert judiciaire relève que l’implantation est centrale et bien desservie : par le métropolitain (station Franklin D. Roosevelt - lignes 1 et 9- et Saint Philippe du Roule -ligne 9-, et par le bus (arrêt la [Localité 6] [Localité 7] -lignes 2 et 73-). Un parking souterrain se trouve à proximité. Le secteur, achalandé à la fois par les touristes et les salariés de bureaux, est doté de commerces indépendants (pharmacie, bar, tabac...) avec une prépondérance de commerces nocturnes ou voués à la restauration ; l’environnement compte les enseignes Burger King, Anthony Garçon, La Grande Récrée, Monop’Daily et Tiffany&Co à l’angle de l’[Adresse 5]. M. [I] conclut à une implantation favorable sur une artère d’active commercialité au voisinage de l’[Adresse 5] avec une petite visibilité depuis cette dernière (distance 75 mètres environ) renforcée par une enseigne au niveau du mur pignon qui forme avancée sur la rue la [Localité 6]. Au soutien de sa demande de révision, la SCI [Localité 6] [Localité 7] fait valoir que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité résulte de l’augmentation de l'attractivité commerciale de l’environnement immédiat des locaux concernés et de l’augmentation de la fréquentation du secteur de chalandise les concernant en raison de trois facteurs : l’ouverture dans l’immeuble mitoyen de la plus grande surface commerciale de l’[Adresse 5] (Les Galeries Lafayette), l’intégration des locaux en cause dans la zone touristique internationale (ZTI) “[Localité 7]-Montaigne” ainsi que la piétonisation mensuelle de l’[Adresse 5], et la substitution de nouvelles enseignes à celles déclinantes à faible attractivité commerciale. Sur l’ouverture des Galeries Lafayette Il est établi et non contesté que le 27 mars 2019, a été ouvert sur l'ancien emplacement du magasin Virgin Megastore, un magasin Galeries Lafayette développant la plus grande surface commerciale de l'[Adresse 5] soit 6.500 m², sur 4 étages, regroupant 650 boutiques. La SCI [Localité 6] [Localité 7] fait soutenir que cette nouvelle implantation, qui faisait suite à une absence totale de flux de chalands en raison de la fermeture de Virgin en 2013, a marqué la renaissance de l’attractivité commerciale très forte de l’[Adresse 5] et sa montée en gamme, par l’implantation de grandes enseignes internationales de luxe, comme en attestent les articles de presse qu’elle verse aux débats. Elle fait valoir que la proximité immédiate des lieux sous expertise avec ce grand magasin des Galeries Lafayette, avec une des deux entrées/sorties située à 20 mètres des locaux loués génère un flux important de chalands, nécessairement accru par rapport à la situation antérieure, compatible avec les horaires d’ouverture du Monoprix, qui a une incidence favorable sur l’activité de celui-ci, et qui n’a pas été prise en compte par l’expert judiciaire dont les conclusions sont critiquables. La société Monoprix Exploitation réplique que le remplacement d'une enseigne par une autre enseigne ne caractérise pas une modification matérielle, au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce, des facteurs locaux de commercialité. Elle ajoute qu’ il résulte du rapport de M. [I] qu'il n'est pas avéré que ce remplacement d'enseigne ait présenté un intérêt pour le commerce qu’elle exploite dans les locaux loués. Elle fait valoir en outre que l'existence d'une entrée/sortie secondaire du magasin des Galeries Lafayette, à proximité des locaux loués, ne constitue pas une modification matérielle au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce, l’expert judiciaire rappelant que cette entrée/sortie existait déjà le 1er juin 2012. Il doit être relevé qu’à la date de prise d’effet du bail au 1er juin 2012, les locaux désormais occupés par les Galaries Lafayette, étaient encore exploités sous l’enseigne Virgin Mégastore. Or, la SCI [Localité 6] [Localité 7] allègue mais sans en rapporter la preuve qu’à cette date le flux de chalands généré par cette activité était déclinant en mettant en avant la mesure de redressement judiciaire intervenue en janvier 2013, puis la liquidation judiciaire intervenue en juillet 2013 ; étant entendu : - que la mesure de procédure collective ouverte en 2012 concernait l’ensemble de la filiale Virgin Stores, regroupant de nombreux magasins sur le territoire national ; que dès lors cette procédure collective ne peut à elle seule permettre de conclure à une baisse de la fréquentation du magasin Virgin Magastore des [Localité 7], boutique “amirale” du groupe dans la capitale, - que la société Monoprix Exploitation verse aux débats un article de presse du 7 janvier 2013 faisant état du témoignage de deux employés du magasin Virgin des [Localité 7] indiquant ne pas avoir noté la moindre baisse de fréquentation du magasin. S’agissant du flux de chalands supplémentaire dont se prévaut la SCI [Localité 6] [Localité 7], et de la mise en exergue de l’existence rue de la [Localité 6] d’une entrée/sortie de l’espace commercial des Galaries Lafayette, à 20 m des locaux concernés, contrairement à ce que fait soutenir la bailleresse, l’expert judiciaire a bien relevé l’existence de cet accès mais a indiqué, ce qui n’est pas contesté, que celui-ci accès existait effectivement à la prise d’effet du bail soit au 1er juin 2012 ; il note en effet en pages 31 et 32 de son rapport que l’accès était préexistant et était alors exploité par l’enseigne Monoprix qui disposait de surfaces au rez de chaussée, les étages supérieurs étant alors occupés par l’enseigne Virgin, ce dont témoignent les photographies de source Google Street View figurant au rapport. L’expert judiciaire indique en outre en réponse à un dire de la SCI [Localité 6] [Localité 7] que l’entrée/sortie en question est un accès secondaire, l’essentiel du flux s’opérant sur l’[Adresse 5]. La critique de la bailleresse, qui reproche à M. [I] de ne pas avoir pris en compte l’existence de cette entrée/sortie est donc infondée. En outre, la SCI [Localité 6] [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de l’apport d’un flux supplémentaire de chaland au bénéfice de la société Monoprix Exploitation généré par les Galaries Lafayette, qui comme le souligne à juste titre M. [I] s’adresse à une clientèle plus aisée et probablement plus internationale que celle du magasin Virgin Mégastore par rapport au flux de chalands que générait cette enseigne. A ce titre, M. [I] relève d’ailleurs justement l’existence d’une offre de restauration au sein des Galaries Lafayette, nécessairement adaptée à la clientèle qu’elle draine, composée de chalands de passage et de touristes, tandis que le magasin Monoprix est plus tourné vers une clientèle de proximité, composée de personnes vivant ou habitant dans le quartier. Il résulte de ces observations que l’implantation des Galeries Lafayette ne peut être considéré comme une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L 145-38 du code de commerce. Sur l’intégration de l’emplacement des locaux concernés dans la zone touristique internationale “[Localité 7]-Montaigne” et la piétonisation mensuelle de l’[Adresse 5] Sur l’intégration de l’emplacement en zone touristique internationale Selon l’arrêté du 25 septembre 2015 pris en application de l’article L.3132-24 du code du travail, les locaux en cause font partie de la zone touristique internationale (ZTI) “[Localité 7]-Montaigne”, de sorte que les commerces de cette zone ont la possibilité d’ouvrir le dimanche et en soirée. En outre depuis le dimanche 8 mai 2016, suite à une décision du conseil de [Localité 8], l’[Adresse 5] est rendue piétonne un dimanche par mois afin d’en faire un lieu de promenade. Il n’est pas contesté que le commerce exploité par la société Monoprix Exploitation est ouvert tous les jours de la semaine jusqu’à 23h et tous les dimanches jusqu’à 22h. La SCI [Localité 6] [Localité 7] fait valoir que cette intégration en zone ZTI de laquelle découle l’ouverture élargie du magasin constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité concernée. La société Monoprix Exploitation réplique que ce classement ne constitue pas une modification matérielle au sens de l’article L145-38 du code de commerce mais juridique ; elle ajoute qu’en outre ce classement ne constitue pas une évolution suffisamment notable des facteurs locaux de commercialité dès lors que s’il permet une meilleure modularité d’ouverture, il n’apporte pas d’évolution sur l’amplitude hebdomadaire d’ouverture et qu’il n’est pas démontré que la création de cette ZTI a entrainé un afflux supplémentaire de chalands dans le secteur. En matière de révision du loyer, l’article L145-38 énonce, à la différence de l’article L145-34 du même code, que la modification des facteurs locaux doit être matérielle, ce qui signifie qu’elle doit porter sur des éléments matériels, concrets et certains. En l’espèce, c’est à juste titre que la société Monoprix Exploitation fait valoir que le classement en zone ZTIest une mesure juridique qui permet uniquement une meilleure modularité d’ouverture du commerce considéré. En outre, il n’est pas démontré en l’espèce que ce classement a entraîné un afflux supplémentaire de chalands aux abords des lieux loués, le quartier des [Localité 7] présentant depuis de nombreuses années et bien avant 2015 une fréquentation touristique exceptionnelle. Etant relevé que la réponse ministérielle dont se prévaut la SCI [Localité 6] [Localité 7] qui fait état “d’une augmentation du panier moyen pour nombre de commerçants de 20 % à 50% et d’une fréquentation de ces lieux en hausse de 20 %” n’est pas probante en l’espèce en ce que cette constatation, d’ordre général, concerne les douze zones touristiques internationales de la capitale, alors que la modification de l’article L145-38 doit avoir un caractère local. Dès lors, il ne sera pas retenue de ce chef l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-38 sus visé. Sur la piétonisation de l’[Adresse 5] La SCI [Localité 6] [Localité 7] fait soutenir que la piétonisation de l’[Adresse 5] entraine un afflux accru de chalands un dimanche par mois qui profite nécessairement aux commerces du secteur, dont le Monoprix, directement visible depuis les deux trottoirs de l’avenue, qui est ouvert tous les dimanches et qui bénéficie dès lors d’une incidence favorable de cette piétonisation. Cependant, la fréquence de cette mesure, qui est mise en place uniquement un dimanche par mois, et l’absence de preuve de ce que l’afflux des promeneurs et cyclistes qu’elle génère bénéficie à l’activité du magasin Monoprix, ne permettent pas de conclure à l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-38 sus visé. Sur le renouvellement de certaines enseignes de l’[Adresse 5] La SCI [Localité 6] [Localité 7] soutient que la période du 1er juin 2012 au 17 mai 2019 a vu l’arrivée de nombreuses enseignes à forte capacité d’attraction, telles que Nike Mégastore, Apple, Dior, Weston, Monclerc, Adidas Mégastore, Saint Laurent, Pierre Hermé, aux lieux et place d’enseignes déclinantes au nombre desquelles figuraient notamment Virgin Mégastore, Benetton, Banana Republic, Infinitif ; elle expose que cette amélioration de l’attractivité de l’[Adresse 5] est à l’origine d’une hausse de fréquentation du périmètre de commercialité du Monoprix [Localité 6] [Localité 7]. La société Monoprix Exploitation réplique que la SCI [Localité 6] [Localité 7] se réfère à une simple évolution de la commercialité et non à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, laquelle suppose une transformation et non une simple évolution des facteurs locaux de commercialité, s’agissant d’un secteur de commercialité exceptionnelle préexistante comme l’étaient déjà les [Localité 7] au 1er juin 2012. La SCI [Localité 6] [Localité 7] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une augmentation, par l’effet de cette évolution, du flux de chalands dans la section de la rue [Localité 6] où se trouvent les lieux loués, pas plus que n’est caractérisé un lien entre l’incidence de l’implantation des nouvelles enseignes de luxe sur l’[Adresse 5] et l’augmentation de la fréquentation du commerce alimentaire exploité par Monoprix. Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la SCI [Localité 6] [Localité 7] sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer à la somme annuelle en principale de 1.980.000 euros en l’absence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative et présentant un intérêt pour le commerce exploité dans les locaux loués. Dès lors, le loyer sera maintenu au loyer contractuel de 1.414.146,59 euros, inférieure au montant du loyer plafonné s’élevant à la somme de 1.444.807 euros. Sur les autres demandes La SCI [Localité 6] [Localité 7] qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 5.000 euros. Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Déboute la SCI [Localité 6] [Localité 7] de ses demandes, Condamne la SCI [Localité 6] [Localité 7] à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [Localité 6] [Localité 7] aux dépens. Prononce l’exécution provisoire. Fait et jugé à PARIS, le 24 juin 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGERS. GUILLARME