Cour d'appel, 29 juin 2022. 21/01062

N° RG 21/01062 N° Portalis DBVX-V-B7F-NMYV Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE Au fond du 31 décembre 2020 RG : 19-002915 [Z] C/ S.C.I. LE MOULIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 29 JUIN 2022 APPELANTE : Mme [I] [U] [Z] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Isabelle DAMIANO, avocat au barreau de LYON, toque : 214 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/4668 du 18/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON) INTIMÉE : S.C.I. LE MOULIN [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485 ****** Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2022 Date de mise à disposition : 29 Juin 2022 Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Christine SAUNIER-RUELLAN, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2002, la SCI LE MOULIN a donné à bail d'habitation à madame [I] [Z] un logement sis [Adresse 1]. Aux termes d'un avenant du 3 juillet 2009, monsieur [L] [D] est devenu colocataire avec Madame [I] [Z] de cet appartement. Celui-ci aurait quitté le logement en 2017. Courant 2018 les loyers cessaient d'être payés régulièrement. Le bailleur a donc délivré à madame [I] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2019. Ce commandement a été également signifié à monsieur [D] le 5 mars 2019. En vain. Il était répliqué que le logement était insalubre par suite d'un excès d'humidité, des moisissures et un mauvais écoulement des eaux. Après saisine de la juridiction compétente, par un jugement en date du 31 décembre 2020, le tribunal de proximité de VILLEURBANNE a : Constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 6 mai 2019, Autorisé la SCI LE MOULIN à faire procéder à l'expulsion de madame [Z], Condamné conjointement madame [Z] et monsieur [D] au paiement de la somme de 2.656,38 euros à la SCl LE MOULIN, Condamné madame [Z] à payer à la SCI LE MOULIN: La somme de 6.321,80 euros au titre des indemnités d'occupations dues à compter de la résiliation du bail arrêtées au 31juillet 2020, Une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération effective des lieux loués, Condamné madame [Z] et monsieur [D] au paiement de la somme de 450 euros à la SCI LE MOULIN au fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [Z] a relevé appel de la décision dont elle demande réformation partielle. Tout en ne niant pas rester devoir le solde de loyers et de charges et devoir constater la résiliation du bail liant les parties, elle sollicite la parfaite compensation entre les sommes dues par elle et les dommages et intérêts devant lui revenir du fait de l'indécence du logement anciennement loué. Il est demandé complémentairement une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à l'absence de diligences amiables entreprises par la SCI LE MOULIN pour parvenir à une résolution amiable de ce différend et aux nombreux mois écoulés durant lesquels madame [Z] a continué de vivre dans ce logement insalubre avec sa fille. Il est enfin demandé une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. De son coté la SCI LE MOULIN conclut à la confirmation de la décision concernant le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation à paiement sauf à décider que l'indemnité mensuelle d'occupation est égale au double du loyer courant outre indexation jusqu'à libération effective des lieux conformément au contrat. Elle s'oppose par contre à tous dommages et intérêts compensatoires de sa créance de loyers. Du fait de l'évolution de la dette depuis le prononcé du jugement, la SCI LE MOULIN demande à la Cour d'actualiser la décision déférée et de condamner madame [I] [Z] à lui régler la somme de 13.490,40 euros au titre des indemnités d'occupation échues du 1er août 2020 au 1er juin 2021, correspondant au double du loyer tel que sollicité dans son appel incident, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. Il est enfin demandé de condamner madame [I] [Z] aux entiers dépens d'appel. SUR QUOI LA COUR Les deux parties s'accordent désormais sur le défaut de paiement des loyers après commandement de payer vieux de deux mois, la résiliation du bail en résultant et la condamnation à paiement de madame [I] [Z] outre son expulsion. Il n'y a pas lieu de prononcer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer dès lors qu'il n'est pas prétendu que cela ressort d'une clause du contrat mais uniquement à des fins purement comminatoires. La Cour rejete l'appel incident de la SCI LE MOULIN de ce chef; Ne reste en litige que d'éventuels dommages et intérêts compensatoires dus à l'insalubrité du logement. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les caractéristiques du logement décent sont prévues par le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. En l'espèce, il résulte d'un rapport des services d'hygiène de la ville de [Localité 2] du 17 janvier 2020 que le logement loué à madame [Z] souffre des désordres suivants : absence de fenêtre dans la pièce principale entraînant un éclairement naturel insuffisant ; éclairement naturel insuffisant des deux chambres du fait du dysfonctionnement des volets roulants ; absence de dispositif de ventilation efficace dans le logement ; installation électrique bricolée et dangereuse (fils dénudés et accessibles, absence de liaison à la terre de certaines prises, raccordement hétérogène et hasardeux...) ; présence d'humidité dans la salle de bains et la cuisine. Dans ces conditions le logement occupé par madame [Z] sis [Adresse 1] a été déclaré insalubre par arrêté préfectoral daté du 30 juillet 2020 et considéré comme inhabitable tant que des travaux de remise à niveau n'auront pas été exécutés. Il est constant que ces travaux n'ont pas été réalisés par la SCI LE MOULIN. Dans ces conditions madame [Z] est en droit d'invoquer les dispositions de l'article 1219 du code civil sur l'exception d'inexécution du fait du caractère totalement inhabitable du bien ce qui permet au locataire de s'affranchir de payer les loyers convenus. Les sommes contractuellement dues et reconnues comme telles par la locataire dans le dispositif de ses conclusions devant la Cour doivent être intégralement compensées par des dommages et intérêts venant effacer l'intégralité de la dette. La compensation doit s'opérer sur les sommes dues au titre des loyers, charges puis indemnités d'occupation, correspondant à la somme de 2.656,38 euros au titre des loyers et charges dus au 6 mai 2019, puis 6.321,80 euros au 31 juillet 2020. Il en va de même s'agissant de la somme sollicitée par la SCI LE MOULIN au titre des indemnités d'occupation échues du 1er août 2020 au 1er juin 2021. Le refus par la SCI LE MOULIN d'une part de reloger madame [Z] le temps des travaux et d'engager ces derniers malgré l'injonction préfectorale ouvre droit à des dommages et intérêts supplémentaires arbitrés par la Cour à 1.500 euros, outre encore 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en équité et les dépens. La Cour réforme le jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : constaté la résiliation du bail le 6 mai 2019, autorisé l'expulsion de madame [I] [Z], condamné conjointement madame [I] [Z] et monsieur [L] [D] à payer à la SCI LE MOULIN 2.656,38 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 6 mai 2019 condamné madame [Z] à régler à la SCI LE MOULIN 6.321,80 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 juillet 2020, juillet compris, Une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du 1er août 2020 et jusqu'à libération effective des lieux loués outre indexation, Le réforme pour le surplus y compris sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance et statuant à nouveau, Ordonne la compensation des sommes dues au titre des loyers impayés par Madame [I] [Z] en raison de l'inexécution contractuelle de la SCI LE MOULIN, soit la somme de 2.656,38 euros au titre des loyers et charges dus au 6 mai 2019, puis 6.321,80 au 31 juillet 2020. Dit qu'il en est de même s'agissant de la somme sollicitée par la SCI LE MOULIN au titre des indemnités d'occupation échues du 1er août 2020 au 1er juin 2021. Condamne complémentairement la SCI LE MOULIN à payer à madame [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle encore de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI LE MOULIN qui succombe doit supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT