Tribunal judiciaire, 16 février 2026. 25/00325

N° RG 25/00325 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWGD ============== Ordonnance du 16 Février 2026 Minute : GMC N° RG 25/00325 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWGD ============== S.C.I. SCI DU BOIS MERRAIN C/ E.U.R.L. PASS’IMMO MI : Copie exécutoire délivrée à la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE la SELARL VERNAZ - AIDAT-ROUAULT - GAILLARD Copie certifiée conforme délivrée le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ contradictoire 16 Février 2026 DEMANDERESSE : S.C.I. SCI DU BOIS MERRAIN, dont le siège social est sis 1 rue du Bois Merrain - 28000 CHARTRES représentée par la SELARL VERNAZ- AIDAT-ROUAULT - GAILLARD, demeurant 5 Rue Saint Brice - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1 DÉFENDERESSE : E.U.R.L. PASS’IMMO, dont le siège social est sis 70 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES représentée par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Estelle JOND-NECAND Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Janvier 2026 et mise en délibéré, après prorogation, au 16 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE La SCI du Bois Merrain est propriétaire d’un immeuble situé 1 rue du Bois Merrain à Chartres (28000). L’immeuble voisin, situé 35 rue de la Tonnellerie à Chartres (28000), est géré par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue de la Tonnellerie 28000 Chartres (ci-après dénommé « le Syndicat des copropriétaires »). Le rez-de-chaussée de cet immeuble est occupé par la boulangerie Feuillette. Le 14 décembre 2021, la SCI du Bois Merrain, faisant valoir qu’une partie de la façade de l’immeuble voisin s’effondrait sur sa toiture, a fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice. Par courrier du 28 décembre 2021, l’EURL Pass’Immo, ès qualité de syndic de copropriété, a informé la SCI du Bois Merrain avoir sollicité un devis auprès de la société [W], qui devait être approuvé lors de la prochaine Assemblée générale. Par un devis du 29 septembre 2022, la société [W] a estimé les travaux de réfection à hauteur de 31 307,44 euros. Selon facture du 16 septembre 2023, la SCI du Bois Merrain a fait intervenir un couvreur aux fins de réparation des tuiles de la toiture et de nettoyage des chéneaux. Le 8 août 2025, la SCI du Bois Merrain a fait dresser un nouveau procès-verbal de constat de commissaire de justice, attestant de la persistance des désordres. Par lettre recommandée du 15 septembre 2025, la SCI du Bois Merrain a fait mettre en demeure l’EURL Pass’Immo aux fins de réalisation des travaux. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la SCI du Bois Merrain a fait assigner le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice l’EURL Pass’Immo, devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de : Ordonner au Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, de prendre toutes mesures conservatoires nécessaires à la sécurité, à savoir pose de filet ou grillage de protection de la façade et nettoyage du chéneau, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,Désigner un administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble du 35 rue de la Tonnellerie, avec mission de :Assurer l’exécution immédiate des mesures conservatoires,Engager les travaux de réparation de la façade objet du devis de la société MFTB du 9 septembre 2025,Convoquer une assemblée générale dans un délai de 1 mois pour ratifier les mesures prises et statuer sur les travaux définitifs.Condamner le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, à lui verser une provision de 1 000 euros au titre des dommages déjà causés à son immeuble à valoir sur son indemnisation définitive,Condamner le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, aux dépens, et au coût des constats d’huissier d’un montant total de 658 euros ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 5 janvier 2026, la SCI du Bois Merrain, représentée, réitère les termes de son assignation et sollicite que les demandes des défendeurs soient déclarées irrecevables. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la SCI du Bois Merrain fait valoir l’existence d’un dommage imminent, caractérisé par la présence de désordres sur la façade du mur pignon de l’immeuble géré par le syndic des copropriétaires, et notamment un trou sur la façade provoquant la chute de morceaux de crépis et de pierres sur son chéneau. Elle sollicite, dès lors, que le syndic de copropriété soit condamné à prendre toutes mesures conservatoires nécessaires à la sécurité, à savoir pose de filet ou grillage de protection de la façade et nettoyage du chéneau. En outre, conformément aux dispositions de l'article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, la SCI du Bois Merrain sollicite la désignation d'un administrateur ad hoc, se prévalant d’une carence du syndic des copropriétaires, caractérisée par son absence de réalisation des travaux de remise en état du mur pignon et de la façade de l’immeuble dont il a la gestion. Le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL Pass’Immo, représenté, conclut au débouté de la SCI du Bois Merrain de l’intégralité de ses demandes. Il sollicite en outre la condamnation de la SCI du Bois Merrain à verser à l’EURL Pass’Immo, ès qualité de syndic de copropriétaires, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 puis prorogée au 16 février 2026 avec demande de note en délibéré afin que le défendeur justifie du début des travaux par tout élément utile et que le demandeur puisse faire toute observation de son choix. Par note en délibéré, reçue au greffe le 11 février 2026, le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL Pass’Immo, a communiqué une photographie, au tribunal et à son contradicteur, attestant du commencement des travaux. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes formulées par la SCI du Bois Merrain L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». En vertu des dispositions de l'article 18 V de la loi du 10 juillet 1965, en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. L’article 49 du décret du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que, sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété. Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. La carence du syndic doit être manifeste et suffisamment caractérisée, étant observé qu’une telle carence doit être distinguée de simples fautes susceptibles, à les supposer prouvées, d’engager la responsabilité du syndic ou de justifier sa révocation. En l’espèce, si la SCI du Bois Merrain justifie, par la production de deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 14 décembre 2021 et 8 août 2025, de l’étendue des désordres présents sur la façade du mur pignon de l’immeuble géré par le syndic des copropriétaires provoquant la chute de morceaux de crépis et de pierres sur son chéneau ; il n’en demeure pas moins que le Syndicat des copropriétaires établit, par la production d’une note en délibéré du 11 février 2026 (photographie de l’échafaudage installé par la société [W]), que les travaux ont été entrepris par la société [W] et qu’ils sont en cours de réalisation. En conséquence, la requérante ne justifie pas d’un trouble actuel au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes. La SCI du Bois Merrain sera, subséquemment, déboutée de sa demande en dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, au regard du caractère tardif des travaux de remise en état – malgré une découverte des désordres à compter de 2021 et malgré l’approbation des travaux par les copropriétaires de la résidence 35 rue de la Tonnellerie, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 16 décembre 2022, ayant conduit à une aggravation des désordres et à la présente procédure ; il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, aux entiers dépens. Les dépens ne comprendront pas, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût des constats de commissaire de justice. Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, sera en outre condamné à payer à la SCI du Bois Merrain la somme de 2 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ; DEBOUTONS la SCI du Bois Merrain de ses demandes; CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue de la Tonnellerie 28000 Chartres, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, à payer à la SCI du Bois Merrain la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue de la Tonnellerie 28000 Chartres, représenté par son syndic en exercice Pass’Immo, aux entiers dépens ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi ordonnée et prononcée. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT