Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00143 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ5F
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 08 Février 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE,
immatriculée au RCS de Saint-Denis (Réunion) sous le numéro 435 298 583, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
S.A.R.L. SHAYOUN Prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 12 Octobre 2023
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 08 Février 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître CODET délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BENOITON délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice remis à personne morale le 29 mars 2023, la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE a fait assigner la SARL SHAYOUN, par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article L 145-41 du Code de Commerce, et 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir :
DIRE ET JUGER que la clause résolutoire insérée dans le bail visé dans le commandement de payer en date du 17 février 2023 est acquise depuis le 17 mars 2023En conséquence,
DIRE ET JUGER que le bail commercial en date du 1° novembre 1990, cédé à la société SHAYOUN le 26 octobre 1998, dont le bailleur est MCI-Ol et le preneur est la société SHAYOUN, est résilié de plein droit à compter du 17 mars 2023,ORDONNER l'expulsion immédiate de [I] sous astreinte de 300€ par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et si besoin avec l'assistance de la force publique,CONDAMNER la société SHA YOUN à payer à MCI-OI une provision de 89.166,18€ TTC assortie d'intérêts de retard au taux légal à compter du 12 novembre 2021, FIXER l'indemnité d'occupation due par la société SHAYOUN à MCI-Ol à 4.257,97€ TTC, jusqu'à la remise des clés et la libération effective des lieux, CONDAMNER en tant que besoin la société SHAYOUN à payer cette indemnité d'occupation à MCI-OI, DEBOUTER la société SHAYOUN de sa demande d'expertise-judiciaire, A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que la société SHAYOUN sera seule tenue de s'acquitter du montant des frais d'expertise-judiciaire, CONDAMNER la société SHA YOUN à payer à MCI-OI la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société SHAYOUN aux entiers dépens.
En défense, dans ses conclusions communiquées par voie de RPVA le 13 septembre 2023, la SARL SHAYOUN, sollicite de :
REJETER toutes fins, moyens, conclusions et prétentions contraires du demandeur,En conséquence :
REJETER le constat demandé de l'acquisition de la clause résolutoire,REJETER la demande en expulsion,REJETER la demande en condamnation au paiement d'une provision, toutes ces demandes étant mal fondées et abusives compte tenu du contentieux existant,A titre reconventionnel.
ORDONNER une expertise judiciaire aux fins de faire constater le caractère impropre à la destination des locaux commerciaux, l'absence de garantie de jouir paisiblement des locaux loués et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 2] ET de déterminer la nature des travaux à réaliser par le bailleur pour mettre les | lieux en conformité avec ses obligations de bailleur,DESIGNER tel expert qu'il plaira au Tribunal avec pour mission notamment de :Se rendre sur les lieux des locaux commerciaux visés sis au [Adresse 2]
Saint-Denis en présence des parties régulièrement convoquées
Entendre les parties convoquéesAnalyser les pièces communiquées par les partiesIdentifier la nature des désordres qui affectent les locaux Se prononcer sur les causes et origines des désordres qui l'affectentDire si ces désordres rendent impropres les locaux à leur destination, s'ils troublent la jouissance paisible des locaux et s'il y a manquement à l'obligation de délivrance du bailleurIndiquer les travaux de remise en ordre nécessaires :En fixer le coûtFaire toutes observations utiles.DIRE que l'expert commis pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, sous réserve d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, qu'il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer le rapport de ses opérations au grefle du tribunal de Saint-Denis avec son avis dans un délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe, FIXER le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expertJUGER que la charge de cette expertise sera provisoirement supportée par la SARL SHAYOUN, à ses frais avancés à titre de consignationEn tout état de cause,
CONDAMNER la Société à responsabilité limitée MAMODE CASSIM ISSOPUST CIE A payer la somme de 2 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la Société à responsabilité limitée MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 16 novembre 2023, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée au 14 décembre 2023, prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du commandement de payer et ses suites
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Par ailleurs, conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, se prévalant d’un commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 17 février 2023, demeuré infructueux, la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE sollicite la résiliation du contrat de bail datant du 1 novembre 1990, cédé suivant acte authentique le 26 octobre 1998, ainsi que l’expulsion de la SARL SHAYOUN, et sa condamnation au paiement de diverses sommes, dont 89 166,18 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus et impayés au 31 août 2023.
En défense, pour déclarer ledit commandement de payer insusceptible de produire les effets que lui confère l'article L. l45-41 du code de commerce, la SARL SHAYOUN qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de l’absence manifeste du bailleur à satisfaire son obligation de délivrance de la chose louée.
Elle indique se trouver dans l’impossibilité d’exploiter paisiblement le local loué en raison de désordres qui résulteraient de l’absence d’étanchéité de la toiture du bâtiment.
A l’appui de ses prétentions, elle produit comme seule pièce actualisée un procès-verbal de commissaire de justice, datant du 4 février 2022, mettant en évidence un local laissé à l’air libre présentant un sol humide du fait de l’absence de toiture. Or, il convient de remarquer que cette seule pièce ne saurait suffire à établir la preuve des désordres allégués et ainsi faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient dès à présent d’écarter le moyen tiré de l’impossibilité d’exploiter les locaux par la SARL SHAYOUN, en l’absence d’éléments actuels et probants.
Par ailleurs, la SARL SHAYOUN ne justifiant pas avoir accompli de démarches tendant à un paiement, même partiel, de sa dette, n'a pas saisi le tribunal d'une contestation dans le délai qui lui était imparti.
En conséquence, il résulte de ces éléments que le commandement de payer délivré en date du 17 février 2023 n'est affecté d'aucune contestation sérieuse. Il s’en suit que pour les motifs développés ci-dessus la demande reconventionnelle aux fins de voir réaliser une expertise judiciaire sera également écartée.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 17 mars 2023.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 17 mars 2023, date de résiliation du bail commercial.
En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique. Néanmoins, la somme de 300 € apparaissant manifestement excessive, il convient de fixer l’astreinte à 150 € par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement.
Sur l’indemnité d'occupation
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La SARL SHAYOUN sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 17 mars 2023, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 4 257,97 euros TTC par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande de provision
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ».
Selon le tableau dressant le décompte de l’arriéré locatif produit aux débats par le bailleur, la SARL SHAYOUN serait redevable de la somme de 89 166,18 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 31 août 2023.
Or, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 17 mars 2023, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.
Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant à la condamnation de la SARL SHAYOUN au paiement de la somme de de 89 166,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, et de condamner cette dernière à une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 17 mars 2023, soit la somme de 65 542, 316 euros.
La condamnation prononcée sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 17 février 2023, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.
Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles
La SARL SHAYOUN succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens ainsi qu’au versement de la somme de 800 euros à la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au Greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code de commerce ;
Vu les articles 834, 835 et 700 du Code de Procédure Civile ;
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE et la SARL SHAYOUN par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 mars 2023 ;
DISONS qu’à compter du 17 mars 2023, la SARL SHAYOUN est devenue occupante sans droit ni titre du local situé sis [Adresse 2]);
ORDONNONS l’expulsion de la SARL SHAYOUN et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, des lieux situés [Adresse 2]), sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, que le juge des référés de céans se réserve le droit de liquider lui-même ;
CONDAMNONS la SARL SHAYOUN à verser à la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE une provision de 65 542, 316 euros, au titre de l’arriéré global des loyers, selon décompte arrêté au 17 mars 2023 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 17 février 2023, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNONS la SARL SHAYOUN à verser à la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 4257,97 € par mois à compter du 17 mars 2023 et ce jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;
REJETONS la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire formée par la SARL SHAYOUN ;
CONDAMNONS la SARL SHAYOUN à verser à la SARL MCI-OI MAMODE CASSIM ISSOP ET CIE une somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS la SARL SHAYOUN aux entiers dépens.
REJETONS le surplus des demandes.
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
