Cour d'appel, 05 mars 2024. 21/04324

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 05 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04324 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCGW Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 MARS 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIR DE NARBONNE N° RG 18-000832 APPELANT : Monsieur [N] [R] né le 11 Octobre 1965 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant assisté de Me Lucie GRANIER, avocat au barreau de NARBONNE, substituant Me Estelle CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007422 du 09/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : E.P.I.C. DOMITIA HABITAT OPH [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant Ordonnance de clôture du 18 Décembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JANVIER 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller Madame Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 1er novembre 1997, Domitia Habitat OPH a donné à bail à M. [N] [R] un appartement ainsi qu'une cave, situés [Adresse 3] (11). Le 2 juin 2015, un rapport concernant ledit logement a été établi par les services hygiène et salubrité de la ville de [Localité 1] concluant à son caractère vétuste. En octobre 2016, des eaux usées provenant d'une cave voisine ont produit un dégât des eaux dans la cave du preneur et un second s'est produit au même endroit, le 2 août 2017. M. [N] [R], bénéficiant de la reconnaissance d'une incapacité supérieure ou égale à 80% par la maison départementale des personnes handicapées de l'Aude et devant bénéficier d'un habitat sein, a demandé à être relogé dans un autre logement social et a signé un nouveau bail, le 24 août 2017, pour une villa située [Adresse 4] (11). Le 28 novembre 2017, M. [N] [R] a saisi le juge des référés pour obtenir la condamnation du bailleur à faire effectuer, à ses frais, son déménagement dans son nouveau logement et la manutention des meubles garnissant la cave. Par ordonnance du 30 avril 2018, il a été débouté de ses demandes à défaut de démontrer la faute du bailleur de manière certaine. Malgré la sommation de quitter les lieux du 3, impasse Turgot délivrée par acte d'huissier en date du 13 juin 2018, le locataire n'a pas donné suite. Par assignation en date du 4 octobre 2018, Domitia Habitat OPH a sollicité la résiliation du contrat de bail en date du 3 août 2017 concernant le logement du [Adresse 4]. La demande a été rejetée au motif que la demanderesse avait également assigné le locataire au fond pour expulsion du 3, impasse Turgot. Par acte d'huissier en date du 24 octobre 2018, Domitia Habitat OPH a fait assigner M. [N] [R] devant le tribunal d'instance de Narbonne afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail conclu le 3 août 2017 pour le logement [Adresse 4] et son expulsion, avant de se désister de cette demande lors de l'audience. Le jugement rendu le 29 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne : Constate le désistement de Domitia Habitat OPH concernant la demande de résiliation-expulsion du contrat conclu avec M. [N] [R] pour le logement sis [Adresse 4] ; Prononce la résolution du bail conclu avec M. [N] [R] concernant le logement sis [Adresse 3] et ordonne son expulsion ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin usage de la force publique ; Condamne M. [N] [R] à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 6 692,98 euros au titre des loyers et des charges impayés au 2 mars 2020 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 mars 2020 correspondant aux loyers et charges exigibles avec révision et régularisation et avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l'assignation et ce jusqu'à complète libération des lieux ; Rejette les demandes reconventionnelles de M. [N] [R] en vue d'obtenir des dommages-intérêts ; Condamne M. [N] [R] à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Condamne M. [N] [R] aux dépens qui comprendront les frais d'huissier et qui seront liquidés selon les règles applicables à l'aide juridictionnelle. Le premier juge a retenu que, conformément à l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitat, la résiliation du bail du 3, impasse Turgot pouvait être prononcée, M. [N] [R] reconnaissant ne plus y habiter et ne démontrant aucune faute de Domitia Habitat OPH qui l'autoriserait à maintenir ses affaires dans la cave. Le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [N] [R], en ce qu'il ne rapportait pas la faute de Domitia Habitat OPH, qui avait d'ailleurs tenté de procéder à la remise en état du logement bien qu'elle ait été gênée par son encombrement et le refus du locataire d'autoriser l'accès aux intervenants. En outre, le locataire ne pouvait imputer l'absence d'indemnisation de ses biens entreposés et détruits dans sa cave dès lors qu'il lui revenait de fournir lui-même à son assureur une évaluation des biens en cause. Domitia Habitat OPH ne devait donc pas supporter le coût de cette indemnisation en lieu et place de l'assureur. M. [N] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 juillet 2021. Dans ses dernières conclusions du 5 juin 2023, M. [N] [R] demande à la cour de : Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté le désistement de Domitia Habitat OPH concernant la demande de résiliation-expulsion du contrat conclu avec M. [N] [R] pour le logement sis [Adresse 4] ; Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : Prononcé la résolution du bail conclu avec M. [N] [R] concernant le logement sis [Adresse 3] et ordoBnné son expulsion ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin usage de la force publique, Condamné M. [N] [R] à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 6.692,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 mars 2020 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 mars 2020 correspondant aux loyers et charges exigibles avec révision et régularisation et avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l'assignation et ce jusqu'à complète libération des lieux, Rejeté les demandes reconventionnelles de M. [N] [R] en vue d'obtenir des dommages et intérêts, Condamné M. [N] [R] à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [N] [R] aux dépens qui comprendront les frais d'huissier, et qui seront liquidés selon les règles applicables à l'aide juridictionnelle ; En conséquence et à titre principal, Dire et juger Domitia Habitat OPH irrecevable et non fondée en ses demandes portées dans ses dernières écritures ; Débouter Domitia Habitat OPH de sa demande d'expulsion du [Adresse 3] ; Dire et juger M. [N] [R] recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles ; Dire et juger que Domitia Habitat OPH a manqué à son obligation légale de bailleresse en livrant à M. [N] [R] un logement indécent et insalubre l'exposant au danger de l'amiante, une cave en mauvais état d'usage et de réparation, et en n'entretenant pas le bien en état de servir à cet usage ; Dire et juger que M. [N] [R] contraint depuis le 24 août 2017, du fait des manquements de Domitia Habitat OPH, de garder les clefs de l'appartement sis [Adresse 3] dans l'attente de l'évaluation de son préjudice imputable à la bailleresse, et dans l'attente de la mesure d'instruction relative à la présence d'amiante confirmée par la production tardive par Domitia Habitat OPH du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante, n'est débiteur d'aucun loyer sur ce bien de ce chef ; Dire et juger que M. [N] [R] a subi du fait des manquements de Domitia Habitat OPH à ses obligations légales de bailleresse les préjudices suivants : Paiement indu des loyers depuis septembre 2017 pour l'appartement et la cave sis [Adresse 3], Contrainte d'occupation partielle et par intermittence d'un logement indécent et dangereux (fibres d'amiante sur les dalles dégradées du séjour), en raison du défaut d'eau chaude dans l'appartement sis [Adresse 4], Exposition à l'amiante de M. [N] [R] de novembre 1997 à août 2017 en sa qualité de locataire de l'appartement 3, sis [Adresse 3], Perte de ses biens entreposés dans la cave du 3, impasse Turgot en raison du caractère défectueux du réseau de collecte des eaux usées et de leur écoulement dans ladite cave louée en octobre 2016 et août 2017. Contrainte de maintenir le contrat de location sur le [Adresse 3], depuis le 24 août 2017, dans l'attente de l'indemnisation des biens sinistrés remisés dans la cave du fait des manquements de la bailleresse, et depuis la communication tardive du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante pour les besoins de l'instruction demandée pour faire valoir ses droits. Condamner Domitia Habitat OPH à payer à M. [N] [R] au titre de la réparation de ses préjudices, les sommes suivantes : 3 997,13 euros à titre de dommages et intérêts pour les loyers indûment payés depuis septembre 2017, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la contrainte d'occuper temporairement et par intermittence un logement classé indécent, 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les biens sinistrés entreposés dans la cave du [Adresse 3], outre les frais de location de camion 69 euros et de location d'un box à compter du 1er mars 2023 pour un montant de 151 euros par mois, à parfaire au jour de la décision à intervenir, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 15 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice locatif subi par M. [N] [R] en raison de son exposition à l'amiante en sa qualité de locataire de l'appartement sis [Adresse 3]. Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec mission de : (cf le dispositif pour le détail) En tout état de cause, Condamner Domitia Habitat OPH à payer à M. [N] [R] la somme de 3 500 euros en application de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, relative à l'aide juridique et ce conformément à l'article 700 2° du code de procédure civile dès lors que le concluant bénéficie de l'aide juridictionnelle mais qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l'Etat la rémunération du conseil du concluant ;Condamner Domitia Habitat OPH aux entiers dépens. [N] [R] soutient que l'origine de la double location est due à la faute de Domitia Habitat OPH. Il affirme que les dégâts des eaux ayant endommagé les biens familiaux ne pouvant être déplacés sont imputables à l'OPH au même titre que les frais qui ont été engagés pour les déplacer et les maintenir dans un box de location. Il précise que les deux dégâts des eaux ont la même origine et que rien n'a été fait pour y remédier. De plus, ayant une contre-indication ne lui permettant pas de réaliser l'inventaire des biens sinistrés, il n'a pas pu être dédommagé par son assurance et l'état desdits biens s'est dégradé. M. [N] [R] avance qu'il peut légitimement prétendre au maintien de ses biens meubles dans la cave sinistrée pour garantir ses droits à l'évaluation contradictoire des désordres et à la réparation de son préjudice, dont il estime qu'est exclusivement fautive Domitia Habitat OPH, ainsi qu'au maintien de ses droits sur le logement sis [Adresse 3], aux frais du bailleur, dans l'attente d'une mesure d'expertise judiciaire. M. [N] [R] fait valoir que Domitia Habitat OPH est infondée en sa demande de condamnation à régler la somme de 6 692,98 euros au titre des loyers et charges impayés. En ce sens, il affirme que le caractère insalubre et indécent du logement a été constaté par les services de la mairie et reconnu par Domitia Habitat OPH dans un courrier du 30 août 2017. M. [N] [R] peut donc, selon lui, se prévaloir de l'exception d'inexécution concernant le règlement du loyer, qui doit être suspendu jusqu'à ce que le logement ne soit plus insalubre. L'appelant soutient que la bailleresse a commis des manquements en ce qu'elle a loué un logement classé insalubre et indécent dont un rapport d'analyse confirme la présence d'amiante dans les dalles de l'appartement litigieux, en sus des nombreux problèmes dus à l'ancienneté du logement, comme un sol fissuré et ondulé. Par ailleurs, l'OPH n'a, contrairement à ce qu'elle affirme, jamais engagé de travaux en ce sens. La bailleresse a donc manqué à ses obligations à l'encontre de son locataire, contrevenant aux dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. M. [N] [R] soutient que les préjudices précités, tant à l'égard de l'amiante que des dégâts des eaux, doivent être indemnisés étant donné que Domitia Habitat OPH en est l'unique responsable et que sa tentative d'intervention ne peut lui permettre de s'en exonérer. C'est notamment à cette fin que l'appelant sollicite une expertise judiciaire. Dans ses dernières conclusions du 26 juin 2023, Domitia Habitat OPH demande à la cour de : Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ; Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 29 mars 2021 en toutes ses dispositions, sauf à fixer la date de résolution du contrat de bail au 2 mars 2020 (l'indemnité d'occupation ayant été fixée à compter du 2 mars 2020 aux termes du dispositif) ; Condamner M. [N] [R] à verser à Domitia Habitat OPH la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Domitia Habitat OPH soutient que M. [N] [R] doit être expulsé du logement sis [Adresse 3]. En effet, la prétendue fuite du cumulus qui l'aurait obligé à retourner vivre dans son ancien appartement a été déclarée le 1er juin 2018, pour une réparation effective au 11 juin 2018, de telle sorte que son nouveau logement est tout à fait habitable et que rien ne peut être reproché à la bailleresse. Par ailleurs, le locataire a lui-même reconnu ne pas occuper les lieux loués au moins huit mois par an, comme le prescrit l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitat. La résiliation du bail et l'expulsion sont alors parfaitement justifiées. A titre subsidiaire, pour justifier de la résolution du bail et de l'expulsion de M. [N] [R] du 3, impasse Turgot, l'intimée s'appuie sur le manquement de son locataire à son obligation de payer les loyers, ce dernier n'ayant jamais régularisé le commandement de payer en date du 30 novembre 2018 et étant débiteur de la somme de 6 692.98 euros au titre de ses loyers et charges. Domitia Habitat OPH soutient que les demandes de dommages-intérêts de M. [N] [R] doivent être rejetées dès lors que le locataire ne s'est jamais plaint d'un quelconque état indécent du logement et a lui-même choisi de le réintégrer à l'été 2018. Il ressort uniquement des rapports du service hygiène et salubrité que le logement était sur-occupé et mal entretenu par son locataire, qui s'est systématiquement opposé à l'intervention des entreprises mandatées par Domitia Habitat OPH. La bailleresse précise que l'amiante n'est pas nocive en tant que telle. Seule l'inhalation des fibres d'amiante a des effets nocifs et cette inhalation ne peut être due qu'au mauvais entretien du sol du logement litigieux par le locataire, qui présente, en 2017, un état dégradé. Concernant les biens sinistrés dans la cave, l'OPH fait valoir qu'elle n'a pas vocation à réparer un sinistre qui devait être couvert par une assurance. En effet, c'est uniquement l'impossibilité d'évaluer le préjudice qui en empêche l'indemnisation. Elle estime en conséquence qu'elle n'est donc en rien fautive et sa responsabilité ne peut être engagée. Domitia Habitat OPH fait valoir que M. [N] [R] ne démontre aucun préjudice moral, de sorte que sa demande doit être rejetée. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023. MOTIFS 1. Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion du logement situé [Adresse 3] Cette prétention est devenue sans objet dès lors que M. [N] [R] indique qu'après que Domitia Habitat OPH lui a fait délivrer un procès-verbal de tentative d'expulsion le 29 avril 2022 et d'expulsion le 27 juillet 2022, un état des lieux de sortie a eu lieu le 3 août 2022, en présence d'un huissier de justice, et que la cave a pu être déménagée le 8 mars 2023, également en présence d'un huissier de justice, et qu'il ne fonde pas sa demande d'allocation de dommages-intérêts au motif d'une résiliation abusive mais au motif de l'insalubrité et de l'indécence du logement en litige. 2. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [N] [R] demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 6 692,98 euros au titre des loyers et des charges impayés au 2 mars 2020, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 mars 2020. A cette fin, il reprend la même argumentation que celle soutenue devant le premier juge, de ce que logement pris à bail était insalubre et non décent, qu'ainsi il s'estime fondé à opposer l'exception d'inexécution à la bailleresse. Or, ce faisant, M. [N] [R] n'apporte aucune critique aux motifs pris par le premier juge, qui a justement retenu qu'il ne rapportait pas la faute de Domitia Habitat OPH, qui justifiait avoir tenté de procéder sans délai à la remise en état du logement mais qu'elle avait été gênée tant par son encombrement que par le refus du locataire d'autoriser l'accès aux intervenants, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef. 3. Sur les prétentions indemnitaires de M. [N] [R] De la même façon, M. [N] [R] reprend en l'état la même argumentation que celle soutenue devant le premier juge, sans apporter de critique des motifs retenus par lui. Or, il appartenait à M. [N] [R], appelant, de démontrer une faute de Domitia Habitat OPH et en l'état des éléments versés en cause d'appel, comme le premier juge, la cour relève, d'une part, qu'il ne démontre pas avoir signalé les désordres avant le rapport du 2 juin 2015, concernant l'indécence et l'amiante, et avant sa déclaration de sinistre en 2016 et 2017, relativement au dégâts des eaux, d'autre part, qu'une fois averti, le bailleur a tenté de procéder à la remise en état, en mandatant un plombier pour la réparation des eaux fluviales dès novembre 2016 et en mandatant la société Eiffage pour intervenir dans le cadre de la réhabilitation du logement, que toutefois, ces travaux ont été gênés, empêchés et retardés par l'encombrement du logement et le refus de M. [N] [R] d'autoriser l'accès aux intervenants, qu'ainsi, il n'est pas démontré que Domitia Habitat OPH n'aurait pas tout mis en 'uvre pour remédier aux désordres signalés, de sorte qu'il n'est pas établi qu'elle aurait commis une faute. De plus, comme l'a justement rappelé le premier juge, M. [N] [R] ne saurait imputer l'absence d'indemnisation de ses biens entreposés et détruits dans la cave dès lors qu'il lui revenait de fournir lui-même à son assureur une évaluation des biens en cause et que Domitia Habitat OPH ne saurait donc supporter le coût de cette indemnisation aux lieu et place de l'assureur. Enfin, la cour relève que M. [N] [R] a fait une demande de mutation de logement social le 15 juin 2017 et qu'il a obtenu satisfaction dès le 24 août 2017, pour un local d'habitation consistant en une maison individuelle lui permettant d'accueillir quatre personnes, ce qui est extrêmement rapide et démontre la volonté du bailleur de trouver une solution rapide aux désordres. Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ses prétentions indemnitaires et ses demandes d'expertises. En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 29 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne sera confirmé en toutes ses dispositions. 4. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [N] [R] sera condamné aux dépens de l'appel. M. [N] [R], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 29 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, en toutes ses dispositions ; CONDAMNE M. [N] [R] à payer à Domitia Habitat OPH la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ; CONDAMNE M. [N] [R] aux dépens de l'appel. Le greffier, La présidente,